[TINA_TAM]

www.comefromchina.com
各位歡眾，不好意思，等了這麼多天，今天終於有這個小區的投資房兩房單位剛上市，跟我帶我表妹買的同一個社區。跟據我的經驗，這種樓盤不會超過三天的。有興趣請快回email或電 613.788.2552。

謝囉
Tina
tina@tinatam.ca

[TINA_TAM]

忘了，以下是這類投資房的說明:

這種物業管理公司通常是condo型式的。一般condo 是收每月condo fee 包水、電、設施。他們也是一樣，只是管理公司以rental pool的方式，幫你出租、收房租、一般維護、修理等。大概收房租的6%。他們是保證你每月有收入的。

以這一個小區為例，如果單位房價$150,000. 房貸$120,000.月供$610。

比方說，物業管理公司有200戶在rental pool裡，其中你有一個3房單位，月租$1000元，你每月給他的管理費是($1000x6%)=$60元。這個月你的unit沒人租，他們會從其他的199業主的租金中每人抽$5= (199x $5) = $995。這個月大家都拿$995。

在這$995中，減去你給他的6% ($995 x 6%) =$59.70，減去含水電費的condo fee $290，你這月所得是$645.30。供完房貸還有一點錢賺。


當然，你要選擇很少有空置單位的管理物業來投資，確保大部份時候都拿到最多的租金。所以我幫我表妹找的這個condo是在一個很好的社區，交通購物都方便。我比較喜歡4~5層矮棟的設計，戶數少，人口比較單純。他們的property manager說他在這兒20年，只有在97~98年經濟非常差的時候，有一個月有超過一個空置單位的，他們經常有waiting list等著要租的住客。

再說，物業管理公司負責所有的維修費用，連換屋頂、換門窗、花園維護…etc。修/換電器、舊租客遷出清潔、粉刷都包。你也不用擔心租不出去就要自已掏錢供房，也不用自已登廣告找租客，租客有問題像空調啦、塞水管啦、通廁所啦、跳電啦，都是找管理公司搞定。你啥都不用管就輕鬆當房東。對一個釘子都不會釘的女孩來說，這是個非常好的投資選擇。

當然，你可以光繳condo fee (包水電)自住或自行出租，可是你就要自已負責室內的維修和房客管理囉。

[浪子]

月租$1000元，每月要給管理費是($1000x6%)=$60元，加上condo fee $290，再加上房貸$120,000.月供$610。请问按照房價$150,000，首付$30,000，就算全部出租也就毛收$1000元，减去看的见的必须支付的费用60+290+610=960。拿到手就40元。这样的投资合理吗？还不如将$30,000放银行吃利息。再说这里还没算其他的不可估计的杂费，如果要配上电视、高速上网、电话和基本家具的话，估计还要倒贴。
所以我不认为买这样的房子是一种投资，要买投资房子，就是要看房子里有多少房间，房间越多越有投资价值，因为小区的condo fee 是一样的，小区不会因为不同的House而收不同的condo fee。
还有如果房子里的地毯要换、墙要油漆，或者墙面修理补洞、水龙头坏了要换等等这些费用谁出？是管理公司出还是房主出？如果这些要房主出的话，那这样的房子就根本就没投资价值了。
以上是个人看法，只供参考。

[ccc]

只要租金能维持房子的所有开销，就是好投资。因为，最后房子是自己的。你真正的投入是首付而已。

没有研究过。这类房子的房地产税谁付？

[TINA_TAM]

作者: TINA_TAM

忘了，以下是這類投資房的說明:

在這$995中，減去你給他的6% ($995 x 6%) =$59.70，減去含水電費的condo fee $290，你這月所得是$645.30。供完房貸還有一點錢賺。

更正!!更正!!
剛剛確認了一下，管理費是 5%，Rental Pool Shared Expenses 是 10~15%，含水費雜費的condo fee是 $173 才對! 租客自己付電費。
所以算式應該是:
在這$995中，減去你給他的5% ($995 x 5%) =$49.75，Rental Pool Shared Expenses ($995x12.5%)= $124.38,減去condo fee $173，你這月所得是$647.88。供完房貸還有一點錢賺。

[lahaya]

who pays the property tax?

作者: TINA_TAM

更正!!更正!!
剛剛確認了一下，管理費是 5%，Rental Pool Shared Expenses 是 10~15%，含水費雜費的condo fee是 $173 才對! 租客自己付電費。
所以算式應該是:
在這$995中，減去你給他的5% ($995 x 5%) =$49.75，Rental Pool Shared Expenses ($995x12.5%)= $124.38,減去condo fee $173，你這月所得是$647.88。供完房貸還有一點錢賺。

[浪子]

作者: Bayshore111

除了维护费用, 还有一项费用是铁定要出的还没算: Property Tax.
如果每个月200块的property tax,
根据120K贷款, $610月供, 估计大概是以, 25年贷款周期, 4.0%左右利息来算. 这样的话, 每月$610月供里面只有$240左右进入principle. 现在4.0%利息是比较低的. 还有这种房子应该是升值潜力不大.

综合以上分析, 这个房子估计一个月只能赚几十块, 或者如果维修费用高的话, 就是要赔本.

个人意见, 如有异议, 请指正.

对了，我还忘了计算property tax.如果加上这个地税。要是加这个200左右的费用，那里还有几十元的赚？应该是亏几十元才对。

总收入是1000。
费用：60+290+610+200=1160。
这就是说这个房子投资30000，每个月大概亏160。

[浪子]

作者: lahaya

who pays the property tax?

这个不用问的，在加拿大，谁听说过property tax是管理公司支付的？按LZ最新的说法condo fee是 $173 ， 管理公司再为你支付200左右的property tax？ 这不是笑话吗？

[浪子]

新的更新，有了新的问题，lz原来说管理费290包括：物業管理公司負責所有的維修費用，連換屋頂、換門窗、花園維護…etc。修/換電器、舊租客遷出清潔、粉刷都包 现在是173了，还包括上面的服务吗？我觉得不可能。住客不小心把门窗玻璃搞破了，或是门窗拉手坏了等等173的管理费会管这些？173连电费都不包，估计这样的房子冬天是用电供暖的，那就是173只是包水罢了。我知道渥太华有这样的公寓在卖。

[浪子]

如果管理费原来是290包电，现在173不包电，说明每个月的用电费用高于290-173=117。也说明冬天供暖是用电的，否则每个月的平均电费一般是不会过117的。但供暖用电的话，就有可能高出这个数了，管理公司是要赚钱的，那个公司会做亏本的生意？

[浪子]

作者: TINA_TAM

更正!!更正!!
剛剛確認了一下，管理費是 5%，Rental Pool Shared Expenses 是 10~15%，含水費雜費的condo fee是 $173 才對! 租客自己付電費。
所以算式應該是:
在這$995中，減去你給他的5% ($995 x 5%) =$49.75，Rental Pool Shared Expenses ($995x12.5%)= $124.38,減去condo fee $173，你這月所得是$647.88。供完房貸還有一點錢賺。

请问加上地税还有钱赚吗？难道这个房子的地税只要20加币不成？如果地税只要20的话，一定成加拿大的头号新闻了。

[TINA_TAM]

大概是我說的不清不楚吧…

房産投資本來就是一種長線投資，不是求每月來點零花錢就好。基本投資原則一樣是看時機低買高賣。你買了房子租出去，別人幫你供房，房子還是你的。只要收支平衡，每月所剩的錢夠付地稅了，不會虧。 要賺錢，過個五年十年，房價升了，想賣就賣; 不然就買在規划開發或重建規划區，等建商給你按尺算地價收地。有點資金的，可以買划定 multiple lots 的 properties (當然自己申請分地/變更用地也行、費時費事就是了)，自己來當個小開發商，蓋幾個房來賣也行。我是做規劃的，這一方面，我還懂一點兒。

如果希望短期有回報的，我建議炒賣股票或外匯day trading，眼光好的，每天累積起來也很可觀。我也見過一個人用一個星期就賺了一台M3了，不過我們通常都只看到人家賺錢，他虧的時候是不會跟你說的。 股市投機風險大，而且幾乎大半天的時間都耗在那兒了。我個人並不願意被這種投資行為而支配我的生活。

房産是非常好的投資項目，可當房東並不容易，擔心、頭痛一大堆，這是我的經驗之談。我建議的這種投資房，租約是管理公司和租客簽的，租金的5%是他們的費用，10%~15%是大家房東share expenses (粉刷、清潔、換電器…etc)，連登廣告出租以至大小問題他們都負責幫你管理，這樣的收費來說，我並不覺得過份。要是這種投資形式會虧錢的話，它也不會存在了20幾年，還想買都不一定買得到，我想不會在這rental pool裡的幾百個房東都是傻瓜吧。 加上這condo有雄厚的reserve fund、大樓要維修也不用要你另掏腰包，再說，這兒的屋頂、門窗都是最近新換的。

這種投資房，因為不算貴 (15萬上下)，它有它的市場，它存在有它的原因。另外一個投資優點是，有很多新移民雖然自己有資金，但因為在這兒找不到合適的工作，往往報稅收入偏低而無法申請國內親友依親移民。這種投資方式可以以租金收入增加帳面收入以達到申請要求。

對一些很handy、不怕麻煩的人來說，可能當房東是一種樂趣; 對一些只想投資，有空只想在家跟小孩玩玩、去釣釣魚、拍拍拖、逛逛街的人來說，有property management 的投資項目是個很好的選擇。這只是我個人的意見，每個人都有自己的想法跟考量，我也尊重每個人的意見。

謝謝

[TINA_TAM]

作者: 浪子

新的更新，有了新的问题，lz原来说管理费290包括：物業管理公司負責所有的維修費用，連換屋頂、換門窗、花園維護…etc。修/換電器、舊租客遷出清潔、粉刷都包 现在是173了，还包括上面的服务吗？我觉得不可能。住客不小心把门窗玻璃搞破了，或是门窗拉手坏了等等173的管理费会管这些？173连电费都不包，估计这样的房子冬天是用电供暖的，那就是173只是包水罢了。我知道渥太华有这样的公寓在卖。

哎喲…是我中文不好，說得亂了，還是點列吧:
1. $173是condo fee，包水、花園維護、大樓/停車場管理，包括屋頂/門窗/外牆維修，任何condominiums 都要付condo fee的。
2. 租客自己付電費
3. 租金10~15%是rental pool的各房東都繳，放到 trust account 裡頭的錢，要來登廣告、rental office、清潔/換地毯/板、粉刷、修/換電器、室內維修用的。( Rental Pool概念跟condo fee類似，只是這是各房東用於出租房的室內維修，因為不是每個單位都是出租房，condo complex 裡面也有自住或自己直接出租的單位呀)。
4. 租金5% 是管理公司收你的服務費
5. 地稅當然是屋主自己付啦，這兒是$1500~$1800/yr 左右
6. $1000 是我自己想這樣比較好理解嘛，你也可以租$1,200.的呀
7. 要是你不想買condo，你自己買了個房apartment/townhouse/duplex/single啥都行，想要出租，可又不想當房東的責任，你也可以找這property management，租客自己付水電，有啥大事小事有事沒事都是找管理公司去修。你啥都不用管、你付租金10~15%的rental pool，加上租金5~7% 管理公司的服務費(看你的房多大囉)， 這個rental pool Ottawa大概有60~70個房東吧。

哎，累翻了，這管理公司跟我又沒關係，我只是覺得這投資方式不錯，給大家介紹一下下…

我打字本來就狂慢…
各位觀眾了解了嗎?…

[TINA_TAM]

作者: 浪子

新的更新，有了新的问题，lz原来说管理费290包括：物業管理公司負責所有的維修費用，連換屋頂、換門窗、花園維護…etc。修/換電器、舊租客遷出清潔、粉刷都包 现在是173了，还包括上面的服务吗？我觉得不可能。住客不小心把门窗玻璃搞破了，或是门窗拉手坏了等等173的管理费会管这些？173连电费都不包，估计这样的房子冬天是用电供暖的，那就是173只是包水罢了。我知道渥太华有这样的公寓在卖。

電費租客自己付
畜意破壞當然是租客陪錢，租約會有條款
其他的請看我今天的postings
謝謝

[ccc]

不能这么算吧？支付出去的钱，月付里面还有本金，没有全部丢掉，房子最后是你的啊。

我还是认为，只要租金能维持房子的所有开销，就是好投资。因为，最后房子是自己的。你真正的投入是首付而已。