投资房报税问题。

[TIFF]

没人回，我自己回了。

假设房租收入2万1年， 减去各种开销1万， 即10k是房租纯收入。 再假设你的边际税率是30%, 所以如果不报CCA, 这部分缴税3k。

现在说报CCA的情况。因为你只需要冲销那10k的收入， 肯定用不了那10万。估计用2万（也就是说，10万可以报CCA 5年）。

报CCA, 每年省税3k， 5年共省税1.5万。

再假设10年以后卖房，房价50万（因为是10年新的门窗屋顶）。Capital gain 10万。边际税率还是30%， 如果之前没报CCA, 缴税10/2*30%=1.5万; 如果报了CCA， 缴税1.5+1.5=3万。


结论，还是报CCA划算。

有道理，但是那个假设“边际税率是30%”有可能因为income的波动而不真实了，你考虑了吗？

 

[挺傻]

没人回，我自己回了。



假设房租收入2万1年， 减去各种开销1万， 即10k是房租纯收入。 再假设你的边际税率是30%, 所以如果不报CCA, 这部分缴税3k。



现在说报CCA的情况。因为你只需要冲销那10k的收入， 肯定用不了那10万。估计用2万（也就是说，10万可以报CCA 5年）。



报CCA, 每年省税3k， 5年共省税1.5万。



再假设10年以后卖房，房价50万（因为是10年新的门窗屋顶）。Capital gain 10万。边际税率还是30%， 如果之前没报CCA, 缴税10/2*30%=1.5万; 如果报了CCA， 缴税1.5+1.5=3万。





结论，还是报CCA划算。

你加上十万的收入还能是边际税率30%吗？



还有，你报了CCA，缴税为啥按照1.5+1.5算？CCA的那部分是按照100%算的，不是50%。

 

[闲得慌]

你加上十万的收入还能是边际税率30%吗？

还有，你报了CCA，缴税为啥按照1.5+1.5算？CCA的那部分是按照100%算的，不是50%。

这里+1.5就是前面因为报CCA省的税1.5万， 是100%拿过来的。

如果是将那10万全部拿过来， 加上边际税率可能上涨到35%， 那就是10×35%=3.5万。

报CCA前面省税1.5万，卖房时因此缴税3.5万。


结论：关键是你什么时候卖房。

 

[TIFF]

这里+1.5就是前面因为报CCA省的税1.5万， 是100%拿过来的。

如果是将那10万全部拿过来， 加上边际税率可能上涨到35%， 那就是10×35%=3.5万。

报CCA前面省税1.5万，卖房时因此缴税3.5万。


结论：关键是你什么时候卖房。

都等到穷困潦倒时再卖，你算的就没啥错了。

 

[闲得慌]

都等到穷困潦倒时再卖，你算的就没啥错了。

是的，而且还看卖给谁。如果卖给我儿子，可能我买30万，亏10万，正好拿10万CCA来填。

 

[wyandywja]

太专业了，看不懂，还是不报CCA了。 谢谢大家。

 

[OCAC]

是的，而且还看卖给谁。如果卖给我儿子，可能我买30万，亏10万，正好拿10万CCA来填。

be careful of related party transactions.
如果房子的市价是50W, 你30W卖给了你儿子。如果你计算了亏损，被查到了，就是传说中的double taxation: 你儿子的房子的cost 是30W, 而你卖的房子的fair market value是50W，按照50W来计算你的gain.

 

[闲得慌]

be careful of related party transactions.
如果房子的市价是50W, 你30W卖给了你儿子。如果你计算了亏损，被查到了，就是传说中的double taxation: 你儿子的房子的cost 是30W, 而你卖的房子的fair market value是50W，按照50W来计算你的gain.

谢谢！

第一次听说还有double taxation. 看来得想别的仄。

 

[GoldMonkey]

只要按规矩办事，就不会给自己找麻烦。。。

 

[闲得慌]

只要按规矩办事，就不会给自己找麻烦。。。

规矩太复杂，理解不一样。

 

[闲得慌]

打电话给我的会计师谈了。她说填CCA，但是只是一个记录。卖房以后报税的时候，直接将以前花的钱减去。

 

[过客09]

这到是真的，就是CRA的理解也不是绝对正确的，常有纳税人打赢CRA的案例。

规矩太复杂，理解不一样。

 

[hellobb]

。卖房以后报税的时候，直接将以前花的钱减去。

What does that mean?

 

[uglyducking]

i guess 闲得慌's accountant records his capital expense (renovation vs repairs) in the form of cca and duct those capital expense from the capital gain when the house is sold.