一定要在渥太华买房,别犹豫,越快越好!(更新6——01.30王成)

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 做建商的地产经纪 ID:155763

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  2. 一定要在渥太华买房,别犹豫,越快越好”,兼做建商的地产经纪Chase Wong正在用实际行动告诉你,他就是这么做的,而且还将不断地买!买!买!为什么?
    我们都知道房产价值包括两方面:土地(land)+上盖物(improvement),通常来说,土地价值是随时间不断增值,而上盖物是不断贬值。房产价格是以房产价值为基础,并受到多方面外在因素共同作用的市场结果。明白了这一基本原理,我们就来分析“一定要在渥太华买房,别犹豫,越快越好”的原因。
    房产价格要涨的快,“地”最重要。"Location, Location, Location"是地产行业常说的一句话,意思是买房最重要的是选好地点。笔者Chase为了小孩在QC学法语,曾在Gatineau用40万加币买了一栋2008年建的3000尺独立屋,住的很满意,作为消费品,可以接受,但作为投资房产,其价格不涨反跌,原因就是投资地点没选好,犯了大忌。多年来,Gatineau大多地段的地价并没有随时间上涨,而房屋(上盖物)却随时间贬值,导致房屋价格总体降低。所以说,买房最关键的是选好“地”:好城市、好地区、好地段、好地点、好方位
    城市应该选Ottawa,不选Gatinau,也不应该再选温哥华和多伦多(笔者在这两个城市分别生活和工作过3年和2年),因为选它们的最佳时点已经过去。
    渥太华,加拿大首都,四大城市之一,政治文化中心,人均收入和就业率都很高。十几年渥太华的平均房价图告诉我们,房价从来没有暴涨过,是一个的的确确的价值洼地,不像温哥华和多伦多,十几年已经暴涨了好几倍。我预测下一个加拿大房地产的机会就在Ottawa(也不在Montreal,因为那是法语区)。渥太华的今天,特别像笔者2002年在多伦多做地产经纪的情况,30-40万还能买得到像样的独立house,当时North York最豪宅区的房,大多才一、二佰万,Bungalow还很多,如今那区大多的房屋都已经超过一千万,Bungalow等五百万以下的房都早已经绝迹......
    为什么”别犹豫,越快越好”?
    国际经济大环境,各国央行实行货币宽松,货币超发多年,市场”钱太多“。另外,各国为提高本国经济竞争力,此消彼长地竞相贬值货币,货币实际购买力越来越弱。中国的情况,更能让人能体会到房产、生活用品价格高企,工资逐年提升,实际通胀率高。中国的现实经济问题,政府不会采用引爆地产泡沫和企业大量破产的方法来解决,而会用货币全面贬值的温水煮蛙式逐步化解经济风险,这将导致中国的资金每年大量外流,在全球进行投资。中国人全球资产配置的大趋势,将持续很长时间,对加拿大来说,来自中国的钱只会更多,而非越来越少,这必然进一步影响当地的房地产市场,推高房价。
    美国进入加息周期,传统经济学说:资产价格将回落,但历史的统计数字告诉我们:美国加息,资产价格还将进一步上升,直至泡沫爆破,为什么?加息,意味着经济好,通胀加剧,资产价格上升。我们不要因为加息前后市场剧烈波动,就断定大势已去,我肯定地告诉大家,资产上升期还没完,还将持续几年(加息周期越长,持续时间将越长),而且美国新总统特朗普上台后,实行扩张财政政策和大幅减企业所得税,必将引发需求增加,原材料价格上涨,通胀加速。所以,有能力,赶紧买房投资,越快越好。
    在渥太华买房,买哪最合适?买什么房?有兴趣探讨、研究、咨询的朋友可以联系:

    Chase Wong 王成
    Tel: 613-301-3948
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    地址:251 Holmwood Ave Ottawa


    Q & A 问答讨论摘要:
    1)Q:Any investment needs risk analysis. Also, we all know location is important, but where and why??
    A:投资需要风险分析,这是必须的。对于一个买房人来讲,我们经常会纠结于投资和自住两因素,哪个更重要?回答是:因人而异。与大家分享一句话,希望能帮助我们理清投资和自住的关系:买房为了投资,租房为了住。刚需自住为主的买家,就如同长期租客,一次交“租”,长期使用。“租”期完(卖房),房子减价了,地价能涨多少,就是我们买房时应该考虑的投资因素。你给投资因素多大的权重,就决定了我们应该在哪买和为什么买。

    2)Q:作为投资房,买50万的新房还是旧房?
    A:投资房,不自住,从消费和享受方面来讲,房屋的布局、设计、材料等优点,对买房人来讲,其实没有多大意义,将来增不增值?增值多、少?主要是看“”的未来价值
    例如:50万的新房(可能涉及HST的费用),假设“”和“房”(上盖物)分别值15万和35万(税局的分析方法);45万的旧房“”和“房”(上盖物)假设分别值30万和15万,买入后旧房需装修5万,旧房投资就变成50万,此时的“地”和“房”价值分别是30万和20万。五年后,先假定地价不变(不能折旧,且不考虑其他因素),上盖物”房“价的变化,按每年4%折旧(税局的折旧计算方法),50万新房的“地”和“房”分别值15万和28.53万,合计43.5万,损失6.5万;50万(加上装修)的“地”和“房”分别值30万和16.3万,合计46.3万,损失3.7万。再假定”地“价都涨一倍,50万新房的“地”和“房”分别值30万和28.53万,合计58.53万;50万旧房加装修的“地”和“房”分别值60万和16.3万,合计76.3万。孰好?一目了然。

    3)Q:买旧房,不懂,麻烦,风险大?
    A:比较新房与旧房,旧房麻烦,风险大是事实,所以风险控制是关键。找懂旧房的人做你的买房经纪,找胜任的团队装修,找合适的物业管理人或公司替您打理出租事宜等都是有效的风险控制办法。有一种“交钥匙”方案供这类准买家考虑:买一旧房,装修3-5万(或少或多),按4%-5%的房价+装修费的年租金与物业公司签5-10年出租合同,5-10年后可选择收回自用、卖掉房屋或续约。这种双赢方案,对买家来讲,有稳定现金流收入和摆脱了麻烦;对物业公司来讲,他们获得了新的长租约出租房供其出租经营,挣取租金差价。

    4)Q:好“地”的房为什么租金回报率不高,往往比Townhouse或Codo的出租回报率低很多?
    A:好“地”的房一般地价占房屋总价的比例高,上盖物占比低,而租金主要取决于上盖物的状况(荒地一般是租不出价的)。例如:同一地区,40万的旧Bungalow,假定地价25万,上盖物15万,按10%上盖物收租,能贡献的租金等于15万 * 10%=$1500;40万的新Townhouse,假定地价15万,上盖物25万,按10%上盖物收租,能贡献的租金等于25万 * 10%=$2500。日常运营现金流,40万的Townhouse比40万的Bungalow收益高;如果地价将来涨很多,Bungalow就比Townhouse的资产增值高很多。所以,我们一定要综合考虑和预测两种现金流,才能真正比较出哪种投资更好。如果你认为:这地方地价长期不涨或涨得很慢,那么投资新Townhouse或Codo可能就比旧Bungalow好。

    5)Q:买房找经纪,有必要吗?
    A:安省90%以上的房屋是通过MSL系统买卖的,没有经纪帮忙,你得到的房源信息总是慢点、少点和不全面,处于信息不对称的不利地位;买房的具体过程,包括:房源搜索、约看房、下Offer、谈价、成交等,有一定的复杂性,有个经纪提供专业服务,对于想买“好”房的买家是物有所值的。另外,买家不找买方经纪,卖房方提供的佣金也不会给到买家,该佣金都成了卖方经纪所得,买家并没得到实惠。

    6)Q:买家能让经纪回扣佣金吗?
    A:能,合法合规。经纪是否回扣佣金?因经纪而异。买家应该怎么看待这个问题?是否给回扣和给的多的经纪就是买家应该找的代理呢?当然不是。为什么?买家最关键是要能买到有价值和有增值潜力的“好”房子,经纪的专业水准和投资眼光是买家最需要考量的地方。专业方面,安省的经纪都是通过系统地学习和严格的考试才能拿到执照,都有一定的专业水平,在这方面差距不太大;但是,经纪的投资眼光,就不是短期学习就能有的,它需要长时间的投资实践和积累才可能形成这种能力(巴菲特公司的投资经理们,平均年龄在70岁以上,就是一种例证)。有投资眼光的经纪帮你买房,十年比别人买的房增值快一倍以上,你在乎1%的佣金回扣吗?买家千万不要因为经纪不给回扣,就否定该经纪的价值,犯“捡了芝麻、丢了西瓜”的错误,一定要对经纪全面评估,找对人。

    7)Q:买好投资房为什么这么难?
    A:买性价比好的投资房和自住房其实都不容易,只是相对而言,买好投资房要更难点。买自住房不理想,一句“我喜欢”就能掩盖所有的不足和失误;但投资房没买好,就意味着现金流差、资产增值慢,真金白银。买投资房的人群,有可能是收租投资客、开发商、建商、装修公司、地产经纪等等,他们对房地产的知识、经验和嗅觉都比一般的自住型买家要高,资金实力强,他们对好房源的争抢是既快又准,所以能在市场上等你慢慢看、慢慢选的房源一般都是一些被他们挑剩下的”货色“,除非这些”货色“较大幅度降价,否则都不是好盘。笔者的经验是:性价比好的房源只是留给准备好的投资人;好房源的数量总比需求者的人数少。

    8)Q:买装修好的房子还是应该买没装修的旧房?翻建的新房又如何?
    A:都可以,但需要知道两者有什么不同,风险在哪。

    买装修好的房子,优点是省事,银行估价高,抵押贷款的金额比较高,可以按揭出大部分的装修成本(不像买没装的旧房,装修费用100%自己付),对首付不富裕,无多余钱装修的买家是有吸引力的。但是,承担的风险也不小的,主要是因为:不知道旧房原来的真实状况,卖家是怎么装修的?是不是只是“化妆”?比如有人拿到旧房,基本不动水管、电线、配电盘;不做防水,不加固地基、结构;不清除旧房的有毒材料,直接上新板墙覆盖漏水、发霉、开裂、倾斜等问题......“装修”完,非常漂亮,买家买到这样的房,短期可能没问题,几年以后,麻烦就大了,很可能需要拆除重装修(要花多一倍的装修成本),结果只好再“化妆”,拿到市场上转卖给下一个买家。所以,打算买装修好房子的买家一定要特别小心验房,最好能拿到卖家装修全过程的图片资料,越详细越好。笔者个人最不喜欢买这种房子的主要原因,在于很多情况下无法确定对方的装修质量,而且对方的装修成本和利润,也溢价地加到了房价上,导致其性价比不高。
    买翻建的新房(一般地段都好),因为都是新材料,又有City Inspectors把关,而且往往还有新房保修保险,相对的风险就小很多,但售价高,只适合于那些买房预算富裕,追求地产保值增值加上居住舒适的买家。


    待续......
     
  3. firehose

    firehose 新手上路 ID:83010

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  4. 小火炉

    小火炉 高级会员 ID:81769

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    我也希望如此,但市场并不认同楼主的观点,渥太华的房价已经7,8年不涨,自娱自乐吧。
     
  5. 耶书仑

    耶书仑 喜樂的心乃是良藥 ID:83242 管理成员

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    Any investment needs risk analysis. Also, we all know location is important, but where and why??
     
  6. firehose

    firehose 新手上路 ID:83010

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    等候下续中。。。
     
  7. Chasewong

    Chasewong 做建商的地产经纪 ID:155763

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    你讲的是事实,房价的历史图表告诉我们:近十年,渥太华的房价都是平稳、每年微微上涨,给人的感觉就是“不涨”。几年前,多伦多的地产经纪们总是这样抱怨:“温哥华的房涨得那么多,怎么多伦多就是不涨?......” 几年后的今天,我们都已经知道多伦多发生了什么。
    过去的事实,我们无法改变;未来,我们可以预测。3-5年以后,如果渥太华的房价还是那么“不涨”,我的预测就错了。但我坚信:今天的渥太华房价,就是几年前的多伦多房价,快涨了!
    另外,我还有一个看法与你分享,在渥太华投资房产,租金回报率还是可以的,即使房价“不涨”,以租养房,现金流都应该是正的,风险不大。投资的秘诀是什么?第一条就是“风险控制”。
     
  8. 小火炉

    小火炉 高级会员 ID:81769

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    我在渥太华的定居时间可能都比您的时间都长,在村里早有刚需自住房,我信不信您说的不重要,我以后再买房无论自住还是投资都不会在渥太华,您的这些话对那些刚需准备买房的新移民也许他们能信。

     
  9. Chasewong

    Chasewong 做建商的地产经纪 ID:155763

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    你要回流中国? 还是准备去别的地方工作?谢谢你与我们分享观点。地产经纪不能有戏言:2015年至今,我已买了四套房,圣诞节后,我准备再买两个。我是用行动来论证自己的观点,而非只是说说而已。观点只用于分享,不求苟同。
     
  10. 秋天枫叶红

    秋天枫叶红 新手上路 ID:150047

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    你的话听起来好像很有道理。能说一下你在渥太华的房产都在什么区吗?
     
  11. firehose

    firehose 新手上路 ID:83010

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    理据是有的,但环未看懂为什是渥太华。
     
  12. Chasewong

    Chasewong 做建商的地产经纪 ID:155763

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    251 Holmwood Ave Ottawa(Glebe 区)是其中一处,正在进行旧房翻新和加建,由"GT建筑"(GT Done Right construction Inc)负责施工。欢迎预约参观指导。
     
  13. 秋天枫叶红

    秋天枫叶红 新手上路 ID:150047

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    这个区确实有投资价值。很多本地人就认这样的区。
     
  14. Chasewong

    Chasewong 做建商的地产经纪 ID:155763

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    房地产价格上涨,都是从中心开始,向周边扩散(包括从一线城市向二线城市发展);房产价格下跌, 一般都从周边开始,最后中心。渥太华是加拿大四大城市之一,温哥华和多伦多都已经暴涨了,不涨渥太华,还有更好的吗?留意一下买房人的变化,你就能感觉到:情况正在变化!
     
  15. owen-613

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    贴几个施工现场的照片看看?
     
  16. Newland

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    商业银行房贷利息的上升绝对是房市杀手,自住没办法,但投资房产时机已经不对了
     

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