一定要在渥太华买房,买“好房“找王成。寻好投资项目,找王成合作。新建房准备、施工、费用等纪实。“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------2018年渥太华房价将继续上涨

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    2016年人口普查,加拿大华人聚居城市排名(按祖籍算):
    1.大多伦多地区(700,705)
    2.大温哥华地区(499,175)
    3.蒙特利尔(108,775)
    4.卡尔加里(104,620)
    5.埃德蒙顿(71,950)
    6.渥太华(49,925)
    7.温尼伯(26,815)
     
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  2. ecomore

    ecomore 初级会员 ID:131740

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    知道渥太华房价上不去的原因了吧?缺少了中国人谁来炒房?
     
  3. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    房价不上涨或涨很少,对于现在需要买房投资的人而言,绝对是好事。但是,对于卖家,则是坏事。现在银行收紧贷款条件,符合贷款要求的人也会减少,房地产市场一定不会像今年上半年那样火爆。这是买家的好机会,别犹豫,有“好”房就下手(如果你有钱)!
     
  4. ecomore

    ecomore 初级会员 ID:131740

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    我就是没钱,有钱不用你劝我早买了,我比你还急。
     
  5. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    广州的一位朋友,有一套城区3房2卫的房,售价大约5百多万,出租每月4500,犹豫卖还是租?
    租是希望将来能卖更高,如果单纯出租,回报率才1%,完全不合算。
    我建议赶快卖掉,换成一百多万加币,买上OTTAWA的几套房(或抵押融资,固定收5%每年)。5年以后,现金回报约25%,加币兑人民币的汇率升值(我认为未来加币会变强,人民币会贬值),可能也有百分之几十的收益,投资收益可观!
    你或你的国内亲戚有类似情况,可供参考。
     
  6. PAL

    PAL 资深人士 ID:2633

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    你能预测5年以后广州的房子多少钱?
     
  7. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    这个不好说,但上升的可能性没有。十九大文件已经明确告诉大家:“房子是用来住的,不是炒的”,哪个地区的领导敢再让房价上涨,那就是不懂政治,只能是下台。
    最理想的情况是房价平稳、金融稳定,经济蓬勃发展。房价剧烈下滑,金融必动荡,经济就危机,这不符合我对中国未来“繁荣昌盛”的基本判断。所以5年以后的广州房价,很可能是维持现状,基本不涨也不跌。如果一定要走一个方向,我认为房价下降的概率大于上升。
     
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  8. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    昨晚与国内的朋友通电话,确信一线城市的房价已经双位数地下跌。上面提到广州3房2卫的房子,九月挂牌600万,没人问;上周已降到500万挂牌,业主希望能在450万以上成交:crying:。北京朋友4环北5环南,IKEA附近的商品房,几个月前是8万一平方,现在已掉到不到6万每平。北京价格最坚挺的东城区(市中心区),据说价格还能暂时保持10万/平方。
    10月30日,中国央视财经报道”楼市彻底变天 没买房的恭喜了”的新闻:北京、上海等13个城市已经被确定为利用集体用地(农村土地)建设租赁住房的试点。租户还可以申请租金补贴,北京最高能补95%......:shale:
     
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  9. Chasewong

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    加拿大九月MLS数据出炉,虽然独立屋平均价格比去年同期上涨8.2%,但房屋成交量明显比前几个月放缓,已经接近5年平均数。这说明OTTAWA房价大幅上涨的势头已经停止,房价在未来一段时间将保持稳定。投资人买房,不必追高,有合理或低估(我所指的”好房“)的房源,才下手,如果买房的回报率达不到5%以上,这样的房应该暂时不买。投资人应该高兴,这是吸货的好时期!

    想寻求每年5%以上现金回报的房产投资人,可以和我合作:)。我希望是买房投资人的合作伙伴,而不是一个简单的经纪。
     
  10. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    2018年开春,我们将建两个新房。一周以来,我都在调研Ottawa地区的专业地基公司。其中一个新建房的地块是软土,技术方案是要在地基footing下面,先打桩,才能再建水泥地基。有两种桩,一是Micropile,另一种是Helical Pile,哪种最合适?欢迎有经验的朋友给点意见。
     
  11. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    城里的房想建一个Coach House,到City Hall了解要求,发现一个有价值的问题,与大家分享。
    我现在的House是Single family独立房,如果要建Coach house,原来的房不能有Legal 2nd unit,哪怕是Basement单元,两者是OR的关系,不是AND的关系,即:有第二个的单元的独立房(Duplex、in-law suite),都不能再建Coach house。我的独立房,已经拿到在现有建筑物后加建一个1800 sq ft的单元的building permit,在这种情况下,不能在back yard再建Coach house(除非你原来的permit作废)。
     
  12. super123

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    你的意思是说,SINGLE HOUSE 只要有BASEMENT, 都不能建 coach house?
     
  13. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    已有合法地下室第二单元,就不行。
     
  14. Chasewong

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    最近听到和看到很多买房人要求分佣金的事,这是行业竞争和市场变化导致的结果。我对此,还是原来的观点:分佣金,就是服务打折,是对经纪职业不尊重,经纪对自己缺乏信心,或服务不周全的表现。2.5%的佣金费,真能帮投资人买到“好房“,实在是太合算了。
    你知道商业地产经纪收多少佣金吗?-------------------10%左右!
    为什么投资人愿意给这么高佣金?答案很简单,投资人付完佣金,投资回报率还不错。曾经给我上”商业地产“课的老师(也是经纪)告诉我她十几年前帮一个投资人买了一个PLAZA,她的综合佣金回报高达25%(含租金分成) 。
    如果谁能给我带来更好的投资项目:房产或其他,我非常愿意给出2.5%佣金,甚至是外加高达10% 到49%红利分成佣金(当然,这一定不是简单的房屋买卖,更多的是房产有关的生意,如装修建筑、物料供应、设备经营、物业管理、融资金融等)。
    我个人的案例也可以说明问题。我今年一月帮客户买成的一个独立房,$33.5万,几个月下来,同区现在成交的类似房,价格都在$45万以上,这单我收的佣金是$8千多,与房产的价值相比,真正”小意思“。这单deal,若不是我当时有代理合约在身,不能有利益冲突,我自己就买了,根本不需要等客户下Offer(当然,客户买成、能挣钱,我也很高兴)。我今年的经纪工作所挣得的佣金,与自己买入几个”好房“的增值和租金的收益相比,也是不能相提并论。但不容否认,经纪工作对提高个人收入,培养市场触觉,提高选“好房”的能力,有巨大好处。
    客户让经纪买房,是一种合作,也是缘分,合作双赢是可持续的关键。非诚勿扰!
     
  15. Chasewong

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    软土层建房, 地基要比建正常的foundation多一道工序: 换土或打桩。
    换土, 就是把原来的软土全部挖走, 回填"好土",且每20cm左右夯实一次, 直到地基高度。2500平方英尺的建筑物面积,软土深度5m(约15 ft),挖和运走这些土,大约需要2万的费用。预留Basement的高度2.5m,大约的回填土(小碎石)需要要3000sq ft×10 ft÷27=1111 yard,大约60多次泥头车(18 yard一车)的运量,一车$400,费用预算2.4万-3万左右。如果软土层很厚, 如10米(30尺)以上,该方法因造价太高,,不可取。另外,深挖软土,是否会挖穿地下水,也是一个问题。
    打桩,分两种,以它们给出的支撑力来源来区分,一是底部端给支撑力,另一种是靠桩与泥土产生的摩擦力给支撑。Micropiles水泥钢筋桩,打入软土下的硬石层,一般长20-50 feet,从底部端给出向上的力,优点是支撑力稳定,缺点是造价贵(每个桩都在千元以上),具体到我要新建的房,花费大约在CAD50,000-100,000之间;螺旋金属桩Helical piles,旋转进入土壤,由桩与土壤之间的摩擦力,产生支撑力,桩一般不用打到底,即使打到底,也不能打入硬石层,优点造价低(每个桩在300元左右),缺点稳定性差,金属容易腐蚀,寿命短,我的新建房,服务商报价在CAD20,000左右。
    因为是建豪宅,质量第一,权衡利弊,换土或Micropiles水泥钢筋桩,是我可以考虑的两种方案。
     

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