加拿大置业大全·多伦多【房地产知识、房屋保养修葺心得】

本帖由 多伦多嘉德置业2016-12-21 发布。版面名称:我爱我家

  1. 多伦多嘉德置业

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  2. 我们将在这里和大家交流分享加拿大的房地产知识、房屋的保养知识、房屋翻建修葺、经纪心得等等的信息~
     
  3. 多伦多嘉德置业

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    房屋保暖材料小知识

    1970年代,在欧美气候寒冷的地区,流行在房屋外墙的空间注入尿素甲醛。尿素甲醛会成泡沫状,有保暖功效。这称隔热措施称为UFFI。如果施工过程不当,会有过多的甲醛排出。甲醛气味浓烈,如果通风不良便很易察觉。由于甲醛对人体有害,1980年代加拿大和美国等地曾立法禁用UFFI。但后来发现甲醛排放会随时间减少,加上正确施工、通风良好的楼房甲醛不足以造成明显健康损害量,所以禁令取消了。

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    多伦多卖房需要对房屋做哪些维护?

    经常有业主来嘉德置业咨询卖房事宜,例如如果我要卖房需要做哪些维护和改进?

    今天嘉德小编就简单跟大家介绍下卖房前业主对房屋需要做哪些维护和更新,希望对大家可以能有些帮助。

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    卖房前我要做些什么维护和改进呢?

    首先要做好“表面工作”:


    业主在卖房前至少要对房屋进行一定的“美容”,例如:重新粉刷墙壁,修补裂缝,去除异味,房屋清洁,地毯清洗,更换房屋内的照明,将家具针对每个房间的功能进行摆放,等等。嘉德小编认为做好起码的“表面功夫”才能给看房者留下一个好的第一印象,这对房屋的顺利卖出可以起到很大的帮助。

    其次最好对房屋进行一定的装修和维护。尽量对买家容易接受,并乐意出钱购买的装修项目上进行更新。例如:

    1. 地下室装修或翻新,一般可以将装修的花费加到房价上面。

    2. 厨房,卫生间台面更换成石头台面,费用不高,但是效果很好。

    3. 地毯换实木地板。很多买主更喜欢实木地板,因为相对于地毯,实木地板更好打理。

    4. 厨房橱柜和地面翻新。如果橱柜过于老旧,或已经损坏,建议屋主对橱柜进行翻新,效果不错,装修花费也可以加到房价上面。

    5. 更新家电,例如炉头,冰箱等的更新。检查未更换的家电是否都可以正常使用。

    6. 刷墙,刷门。

    7. 屋顶的维护和更换。

    8. 检查窗框和墙体间的封闭是否完好。

    9. 检查水管是否有泄露。


    有些装修和更新多数买家并不看重,不建议房主在这些项目上多花钱。例如:

    1. 园艺,将院内植物修建整齐即可,不需要花钱设计装饰。特别是冬天卖房,白雪覆盖,根本看不到。

    2. 泳池,由于个人喜好,一半以上的买家并不愿意因为有泳池而增加购买价格。所以小编也不建议大家在这里多花钱。
     
  5. 多伦多嘉德置业

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    小故事分享


    从前东欧一座城市。在城东和城西各修筑了一条新马路。犹太人在西边,中国人在东边。各开了一家修车店, 他们的价格都很公道,服务非常好,两家店的生意都很红火。

    不久……

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    另一个犹太人在西边发现人们来修车时,常常要费时等待。他就在修车店旁边开个了个餐馆,专营犹太美食。不久就生意鹊起。不少人即使不修车也愿意光顾这家餐馆。

    而在城东,另一个中国人看修车生意好做,就在街对面克隆了一家新店。为了招来顾客,他按照对面老店的价目表,九折收费。两家店的关系有些紧张,但大家的日子还能过。

    又过了一阵子,另一些犹太人看城西的人流越来越多,就渐渐开起了超市,建起了住宅,教室,学校,西边慢慢形成了一个繁荣的新兴社区,房地产业开始增值。

    而在东边,更多中国人来开修车店,价格战变得白热化,每家店都偷偷在客人面前诋毁其它同行。为了控制成本,店主们不惜克扣修车师傅的工资,甚至在修车时以次充好,偷工减料。

    于是,高水平的技师流失到西边犹太人的修车店,不在乎价格在乎质量的客人也不来了。

    慢慢地,修车业出现了产业分开:高价车,新车都到城西维修保养,尽管那边修车的平均价是城东的3倍;而二手车,廉价车都到城东,尽管他们的服务令人不太满意,但毕竟收费低廉。

    于是犹太人的修车店,盆满钵满;而城东的中国人,虽然很辛劳,却仅混了个温饱。

    最先在城东开店的那个中国人,下定决心,决心贷一笔款,把自己的店搬到城西去。他假装顾客,到犹太人的店里去考察,发现犹太人用赚来的钱,买断了几项专利,修车的效率提高了5倍,质量也提高了3倍。

    而此时,城西因为成了商业旺区,房价和房租都上涨了120%。中国人发现,如果在犹太人的店铺旁边再开个店,凭他现在的资金和技术,恐怕只有死路一条。

    对此,中国人百思不得其解:论聪明和点子,他不输给犹太人;论勤奋,他干活不比犹太人少,甚至把犹太人用来念圣经,守安息日的时间,全部用于工作;除了看电视,他根本没什么娱乐。他把自己的失败,归咎于那些后来的中国人身上,都要把前面的螃蟹拉下来,结果,谁也逃不出困境。
     
  6. 多伦多嘉德置业

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    多伦多买二手房都要检查什么?


    随着多伦多人口的上涨,多伦多的房市一直处于供不应求的状况,房价每年也都在稳定的持续上涨。而这持续上涨的多伦多房价也吸引到越来越多的海外投资者加入了买房大军。然而很多买主都是在加拿大第一次置业,对多伦多买二手房并不了解,或一知半解、道听途说,做不到心中有数。小编在之前的文章中已经为大家分享过多伦多买房流程,今天嘉德小编就为大家分享一下多伦多买二手房都要检查什么,希望对大家有一定的帮助。

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    在买房前或买房期间,买房人都可以雇佣验房师对房屋进行规范的质量检查。这样就可以做到对购买的房屋心中有数,避免日后因为买到问题房而支付高昂的维修费用。

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    除了雇佣验房师验房以外,买房人自己在看房时也可以对房屋进行简单的检查。

    • 砌砖和烟囱的缝隙:检查烟囱外部的砌砖,若前传破裂、脱落、粉碎,或砂浆开始崩裂,日后的维修费用可能很昂贵。
    • 平台和门廊:检查木质材料是否有腐蚀的迹象。木材是否有开裂,开裂的区域很可能会导致大面积的损坏。
    • 配电系统:如果买老房子,应检查配电板是否有升级。如果配电板或维修卡上注明的是200安培,则表示升级过。如果配电板上注明为60或100安培,则尚未升级,不足以满足如今的用电需求。
    • 地板:检查地板的材质。如果是实木地板,是否需要打磨和抛光。很多买主因为不喜欢现有地板的颜色又或是地板上有太多划痕选择对地板重新打磨和抛光。建议大家在卖房前提前了解下维护的市场价。另外如果选择对地板进行处理,最好选在房屋空置期间进行。
    • 供暖:检查暖炉年份以及供暖所用的能源类型。天然气通常是最便宜的。另外电热也是加拿大常见的供热能源,但费用略高。另外很多房屋也采取了地热的供暖形式,费用也更加高一些,如果是地热的供暖方式在房屋的墙壁上可以找到地热的温度控制器。
    • 隔热层:隔热层的存在可以使房屋冬暖夏凉,如果房屋使用的是比较旧的灰泥墙,则隔热效果可能稍差,甚至完全起不到隔热效果。加装隔热层费用可能很高,但是长远来看可以省下可观的供暖费用。
    • 车库和车道:检查车库的密闭性,检查车库是否有被水泡过的痕迹(尤其是半地下室式的车库,如果车库外的排水系统堵塞就很可能进水)。查看车道是否有变形和损坏。
    • 通风管道:检查管道系统的材料。管道系统应为铜焊的钢管或PVC管。如果是铅管,则表明管道已经老旧,将来需要升级。
    • 屋顶:查看屋顶状态是否良好,屋顶通常可维持20-15年完好。有些迹象会表明可能需要对屋顶进行更换或维修。检查烟囱附近及屋内顶层天花板上是否有漏水或出现漏水痕迹。
    • 供水管和排水管:目测是否有漏水及发霉的痕迹。由于供水管和下水管不都曝露在外侧,买房人很难通过观察来判定水管没有泄露,所以嘉德小编还是建议大家雇佣具备资格的验房师进行专业检查。
    • 门窗:检查门窗的密闭性,如果房子用的窗户仅有单层玻璃肯定是需要更换成隔温隔音效果更好的双层玻璃。
    以上是嘉德小编总结出检查房屋质量需要看的地方。想要彻底的了解房屋是否存在质量为题,大家还是需要聘请专业的验房师对房屋进行专业彻底的检查。
     
  7. 多伦多嘉德置业

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    【房市分析】用数据说话 - 2016多伦多房市总结


    整个2016年,多伦多地产局通过电脑盘MLS销售的房屋达到113,133间,比2015年增加了11.8%。

    2016年全年的平均房价为$729,922元,比2015年全年平均上涨了17.3%。

    地产局主席Larry Cerqua在周四的一份声明中称,“相对强劲的区域经济、低失业率以及极为低廉的贷款成本,支撑了大多伦多地区房屋市场的强劲需求。”

    另一个房价上涨的因素是上市房屋数量更加有限。地产局市场分析主任Jason Mercer指出,2016年新上市的房屋数量减少了近4%。12月份的供应量更是创近15年来的最低位。

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    多伦多地产局的报告也指出,近期委托民调公司Ipsos向地产局成员进行的调查发现在,外国买家在大多地区的交易中比例较低,约占为4.9%。多伦多市的交易中,外国买家的比例为5%。

    公寓价格追赶镇屋 销量猛增20%

    2016年全年,独立屋销量增加10.5%,平均房价上涨20.8%,均价为$974,698元。。

    其中416区独立屋销量增加3.1%,房价上涨19.5%,均价为$1,252,069元。

    905区销量增加12.9%,房价上涨22.5%,均价为$891,856元。

    镇屋销量增加了7.7%,平均房价上涨了16.8%,均价为$552,307元。

    公寓销量增加了20.3%,平均价格上涨了9.7%,均价为$416,252元。

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    【嘉德置业】地产经纪的Top 10 App,您试过了吗


    古人云:工欲善其事,必先利其器。一个好的辅助工具可以让工作效率提升,达到事半功倍的效果。做地产经纪长期面对着大量文件和资料,更是需要一些辅助工具来帮忙。接下来,嘉德置业就为大家介绍10款令地产经纪们赞不绝口、爱不释手的app吧。

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    1)Hootsuite

    免费软件,可在iOS和Android上使用

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    当谈到使用多个社交平台的房地产业务,很多经纪都会称赞Hootsuite是最好的应用程序。它使社交媒体信息发布,调度和跟踪更加简单。



    2)Evernote

    免费软件,可在iOS和Android上使用

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    这个软件可以将重要的工作文件和笔记以文本,音频或手写的形式存储到一个位置,轻松办公。 Evernote允许您同步来自多个设备的笔记,并可以与您的同事及客户共享文档,业务交流和业务处理都变得快捷简单。



    3)Google Hangouts

    免费软件,可在iOS和Android上使用

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    房地产业务要求您随时待命。 如果您需要随时与客户,同事通过视频会议保持联系。Google Hangouts无疑是您的救星。



    4)Open Home Pro

    免费软件,适用于iPad和Android平板电脑

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    即使您不在办公室,依然可以使用Open Home Pro来准备Open House。你所需要做的只是创建一个带有关于walk-ins的问题的sign-in表单,以确定买方对房屋的偏好等等。



    5)Dropbox

    免费软件,可用于iOS,Android,Blackberry和Kindle

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    可放置并分享重要文件,例如房屋信息文件,图片,市场信息资料等。如果您想向特定客户端提供某些数据,也可以通过创建指定的文件夹的方式共享给客户,再也不需要搬运冗杂的文件给客户展示信息。



    6)Tempo

    免费软件,在iOS上可用

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    Tempo是最直观的日历类应用程序,帮助您更有计划地组织时间和安排工作。从会议提醒,到社交媒体发布时间表提醒,确保所有工作准时完成。



    7)Dashboard for Google Analytics

    免费软件,在iOS上可用

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    使用Dashboard for Google Analytics可以为您的房地产网站进行深入报告。有了这个应用,您可以轻松跟踪您的博客文章,目标网页跳转和不同页面的点击率。



    8)Mailtracker

    免费软件,在iOS上可用

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    使用Mailtracker可以帮助识别您的潜在客户。电子邮件的打开率可以明确的显示出哪些收件人对您的服务感兴趣,助您标记有效客户群。



    9)Expensify

    免费软件,可在iOS,Google Play,Android,Windows Phone和Blackberry上可用

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    轻松记录所有工作费用。您可以简单的将所有费用信息存储在一个地方。



    10)SignNow

    免费软件,可在iOS,Android和Windows Phone上可用

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    如果你不在开办公室,但又需要立刻发出合同文件。SignNow可以帮助你解决这个问题。签订合同后,几分钟内就可送达,还可确保佣金安全。
     
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    在多伦多买什么样的房子升值?

    近年来,越来越多的人进驻到多伦多,买房无疑成为了大家口中的普遍话题。经常会有人咨询嘉德经纪在多伦多买什么样的房子才保值?买什么样的房子升值?

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    关于在多伦多买什么样的房子保值,嘉德小编只能说就现在多伦多房价的增长现状,只要不买到问题社区的房子,随便买什么房子都一定保值

    那么到底买什么样的房子才升值呢?房子作为一种特殊的商品,具有其独特的特性,可以说,没有两个一模一样的房子,但是好的房子一般也都有着一定的共性

    • 良好的社区:
    良好社区内的居民一般都是奉公守法,有交好的社会地位,较高的教育程度,超过平均水平的家庭收入。这些因素与我们的日常生活,息息相关,会影响我们的社交圈,也会对孩子的成长环境有一定的影响。

    • 优越的地理位置:
    多伦多的中轴线是Yonge街,多伦多一直以它为中心向北发展。可以说越靠近Yonge街的房子,房价就越贵,房子的增值能力也往往越强。当然这是总体来说。另外房子所在的区域交通是否便利,附近是否有大型的便利超市,商场,医院,公园,等等,也都是衡量房子地理位置好坏的因素。

    • 学区:
    这个因素是和头两个相辅相成的,有了良好的邻里,人员构成,就有了好的生源,好的生源是好学校的基础,相反,好的学校,也折射出好的社区:像York Mills区,有3所一等一的好小学,渔人村的学校也是有口皆碑,好的社区和好的校区,是不可分割的。

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    • 合理的房型:
    在多伦多人们对独立屋的要求渐渐形成了这样的模式:4个或以上睡房,其中两个以上的套房;一层尽量开阔;地下室开阔并有较合理的格局,最好完成装修;双车库;房屋全砖外墙。

    • 土地大小:
    土地大小是决定房屋增值能力很重要的因素,一般土地面积越大,增值空间就越大。另外面宽越宽的房子在市场上往往更受欢迎。

    以上就是小编简单总结了多伦多衡量好房子的几个因素,希望对大家选房时有所帮助。

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    安省地产经纪牌照申请费涨价了!

    自2017年的1月1号起,RECO(安省地产局)对地产经纪费用进行了调整。今天嘉德小编就来跟大家分享下2017安省地产经纪最新费用

    Real Estate Salesperson的牌照注册费用由过去的 $350修改为 $590

    由Real Estate Salesperson变为Broker 的牌照注册费用修改为 $200,如果申请处于续牌期间则需同时缴纳 $390的续牌费用。

    经纪续牌申请费由过去的 $350修改为 $390

    经纪恢复牌照申请费由过去的 $350修改为 $590

    经纪转公司申请费依旧维持$100

    Trade Name/ Legal Name和个人地址信息修改免费。

    另外RECO的年度保险在今年的夏天也可能会有相应的调整,不过到2017年9月1号之前的保险费用不会有调整。



    费用的变动和新增的费用由RECO(安省地产局)董事会设定。最新的费用表单如下(表单来自RECO安省地产局官网):

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    经纪约谈买家,都要谈什么?


    近年来,随着多伦多房市越来越热,想买房的人也越来越多。很多朋友都选择从事地产经纪的这个职业。也有很多原本是客人后来选择从事地产经纪的。

    地产经纪在碰到买家以后都需要给买家进行一定的讲解,详细了解对方的需求,力求让买家对自己的买房过程提前有一个全面的了解。同时也可以让自己了解买主对购房的需求,就如医生看病那样,对客人的病症了然于胸,才能准确的帮到客人。

    常常有地产经纪问:为什么有些客人看看就跑掉了,或者为什么有些客人只看不买,看了无数的房子,最后都还没有决定,到底要带客人看多少次?

    这些经纪可能忽略了很重要的一步,互相没有很好的了解, 沟通。对于经纪来讲,明确了解客人的购房需求,有效的沟通是正确引导客人必须的步骤

    对于客人来讲,这也是学习了解地产知识的好机会,而且非常有针对性。

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    在第一与客人约谈时,并不会去看房,而是系统讲解购房的整个流程,使客人对每个环节都有所了解,并提醒客人每个环节需要注意的事项。

    比如,解释地产经纪和客人的关系,在法律意义上有何不同,以后如果发生纠纷,客人应如何保护自己,双重代理有何利弊,客人又应如何保护自己。抢Offer时,如何判断对方是否有“托儿”,又或者是否“影子”Offer,客人这时又该如何保护自己等等。

    接下来还需要给客人讲解什么是Offer,Offer有哪些要素组成,每个条件对Offer有什么影响。价格,交房日期,贷款条件,验房条件对Offer有何影响;如何判断房子的价格是否合理,判断房屋价值有哪些方法,谈判时有什么技巧,等等。

    交房期如何定,是否够时间拿到贷款,是否够时间凑齐首付,是否给律师足够的时间工作。

    对房屋附带的电器等物品,有什么需要注意的?对于拍卖物应该注意什么?

    房屋所有人写一个人或夫妻两人有什么不同?有何不妥?是否法人签字,又有何不妥?会产生怎样的法律纠纷?如果产生纠纷如何保护自己?

    当然,也要给客人讲到学区,社区,城市发展规划,区域人种语言构成。同时也需要讲到房屋的种类,目前的价格,以后的走势,等等。

    了解了这些,客人才可能对自己的需求更加客观,清晰。经纪也才能更好的帮助到客人。从而使客人买到称心如意的物业。
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    在加拿大贷款买房后,没按时还贷会怎样?


    我们在买房时一般都需要贷款,通常大家都会按期还贷,但是如果没有按时还贷会怎样呢?嘉德小编想借这个机会和大家分享贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。

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    按揭贷款断供 银行收屋的步骤

    首先,我们要明白一个道理,就是我们借了银行的钱,这个钱每一天都会产生利息,而银行收不到客户的还款,每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证,它是不会轻易免除客户的欠款的,而这个欠款会每一天都在增加,并且以复利增长。

    每一个银行、每一个省份的处理程序略有不同,但是安省的银行一般规矩是,在客户第一次不能按时还钱的时候,会和客户通过电话交流,希望能通过沟通找到一个办法能解决这个可能的暂时危机,比如把还款延后几天,把欠款放入本金,把欠款分成几次来偿还,这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的,也就是说如果可能,应尽量找出办法,并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。

    在第二个月,第三个月不还钱(90天之内),银行会采取一些措施,比如发信到客户的地址,说明双方的关系,并且把欠款总额列在账单上,希望客户能够一次性把所有欠款还清,并且给出一个时间限制,如果在期限内没有还清,银行可以诉诸法律程序。这个过程中,银行的信会口气比较重,也比较严肃,而且不大可能再给客户分几次还清的机会,基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款,并且一般都会有一些跳票的手续费(一次一般是75块到150块不等)。

    这个期间,银行不会派人来查封房屋,也不会找人半夜骚扰,或者雇打手来暴力解决,客户依然可以和银行保持沟通,寻找解决问题的办法,但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清,或者没有卖房的准备,那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理的唯一不好的地方就是费用会变多,而这些费用都需要由客户来支付,包括银行做房屋检查的费用,律师向法庭申请判决的费用,律师收取的服务费用等等。

    律师需要一个过程,向法庭申请客户违约的判决,才有权利去强行让客户搬走,而这个过程一般需要大概2-3个月,所以客户在这个时间段内,如果能借到钱还清欠款,或者把房子出售,都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间都不能拿出钱来还清欠款,或者不能找到买家购买房产,那么法庭就会勒令房主搬走。


    银行卖房阶段 所有费用都要原房主来支付

    在房主搬走之后,银行需要打扫、清洁、装修,之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同(firm offer),原房主依然有机会把欠款还清,重新拿回居住权,只是这个时候的欠款要包含装修的费用、清洁的费用、律师费用、法庭的费用以及各种维护房屋的费用,这些都需要客户来支付。

    当房屋被售出之后,银行收到余款,扣除所有费用,计算总的损失。如果有盈余,那么银行会把这些钱还给原房主;如果有损失,银行先行垫付,之后向法庭申请追诉,客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金、利息,还有各种跳票罚款,提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候客户只能选择破产,将这些欠款一笔勾销。

    从上面笔者给各位介绍的银行卖房的过程来看,客户轻易放弃自己的房屋,失去的不只是房屋本身,还有从前在买房时提供的首付,在房屋内做的装修,银行花掉的各种维护费用、律师费用、政府费用、欠款时发生的罚款。如果破产了,那么这些钱就不用自己出了,但是如果自己有钱,只是和银行赌气,那么吃亏的一定是客户自己。


    不能支付银行贷款 怎么办?

    在自己不能支付银行贷款的时候,第一件要做的事情,是尽早对自己做一个评估,弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款,如果觉得可以,那么试图安排度过这个短暂的难关;如果未来也不能按时付款,那么就第一时间将房产出售,换取最小的费用和损失。一拖再拖,最后出来的无谓的账单和费用,都是不必要的。如果出售房屋之后,依然不能还清银行的欠款,那么只有和银行商量,看看能不能减免一些费用,然后将剩下的欠款在未来分成两年或三年来慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去,那已经是不可收拾了。

    破产,那是最后,也是最不得已的坏打算,不到迫不得已,不要随便使用。
     
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    多伦多期房怎么买?购买时有什么事项?

    多伦多房市连年看涨,多伦多的期房市场也打得火热,不仅因为期房价格便宜,更因为其便于管理,升值潜力大,而成为自住投资的最佳选择。今天嘉德小编将为大家介绍多伦多期房怎么买,购买期房时有什么注意事项。希望对大家有所帮助。

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    很多买房人到多伦多没多久,对多伦多的了解很少,哪里将要建期房?将建多少户?开发商是谁?价钱是多少?户型是什么样?什么时候签约?什么时候交房?等等很多问题并不了解。这时势必就需要找到一个专业的地产经纪来咨询。然而咨询了经纪以后很多经纪都说买家心仪的楼盘他拿不到,或者干脆就说卖光了,也有经纪说通过他就肯定可以拿得到。买家就会产生疑惑,为什么同一个楼盘,有的经纪就说有,有的经纪就说拿不到呢?

    其实原因很简单,很多开发商在卖期房时并不会选择公开发售,而是一些有长期合作的地产公司以代理的身份帮助开发商来卖房。只有这些代理会拿到这个楼盘的单位。所以如果你的地产经纪不是这些代理地产公司的员工就基本拿不到这个楼盘的单位。

    期房从开始宣传到真正的预售日期会有不短的时间,如果买家对某个楼盘感兴趣最好要提前做好准备。例如提前找到可代理这个楼盘的经纪,提前了解好价格和大致户型,准备好定金和第一次的首付,等等。

    购买期房时买家都需要填写一份购买意向单,按照购买意愿顺序填写一些单位。代理地产公司和开发商会按照买家交购买意向单的早晚来分配户型。所以如果你对某个期房的其中一个单位势在必得的话一定要尽早交购买意向单。

    另外在跟开发商正式签约后的10天内买家一般都可以选择解除合同,而不会产生损失。



    购买期房时也有些注意事项,嘉德小编在这里也跟大家简单分享一下:

    交房日及入住日
    受到大楼建造工程延误或政府部门审批的拖延,开发商往往会推迟交房时间。因此,在购买楼花时,大家应通过自己的地产经纪询问开发商,该楼盘潜在的交房延误时间。

    楼盘宣传材料 vs 实际楼盘
    开发商在推出新楼盘时制作的精美图册,将公寓最美的一面通过透视图呈现。高清的大楼建筑图和360度全景画面往往会让潜在买家一见倾心,下出购买决定。然而,这些呈现在买家眼前的图纸与图册,往往只代表了开发商对大楼结构的可能性的认可,实际楼盘与图册仍然有一定区别。因此,嘉德提醒大家,在正式与开发商签署购房合同前,应询问售楼处人员,在公寓落成时所有可能改变的地方,包括户型、大楼设施、停车位等。如果决定购买期房单元,则应通过自己的地产经纪,去了解该楼盘附近现有的及正在规划兴建的大楼,在日后是否会有阻挡所购买单位视野的情况出现。

    对空间及修饰的期望
    不少的买家对在建公寓都有很高的期望,而在在公寓正式落成时,买家常会发现实际公寓与他们想象不一样,如空间大小不一样,家具摆放不下,或者是天花板的高度从底层地板算起等。而这种情况的发生,很多时候是因为买家误以为所购买期房的单元与销售中心样板房所展示是一致的,然而样板房并非根据真实的单元而建,而且常因设置了特殊的灯光、配备了公寓专用的家具、特殊的天花板,及配套升级装修材料及装饰的缘故,使得公寓显得更具空间感及更好看。因此,嘉德提醒大家,在签署购房合同前,要先仔细了解公寓配置及与样板房的差异。

    过户费用
    在期房过户时,买家需要支付额外的费用,包括最后一笔的楼盘开发费、新电器用具税、水电连接费用、仪表安装费和其他杂费等。费用的项目多少及费用大小根据楼盘而定,因此嘉德建议大家,在购房时应聘请有期房交易经验的专业房产律师,并在签约后的10天冷静期内,将购房合同及期房文件交给律师审阅,查看期房交接时会产生的任何费用,避免在期房交接时陷入财务漩涡。并且通过自己的地产经纪询问开发商,交房时会产生的费用及为争取到征收费用的上限。

    希望嘉德小编今天的分享对您能有所帮助。

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    如何做一个好的地产经纪?

    地产经纪,作为一个专业性质的工作职位,首先,要树立长远的打算,而不是短期行为,要作为自己的事业,一项和其他专业工作一样的工作,而不是赚快钱,赚一单算一单,等米下锅。

    从长远着眼,以日常工作来看待,就会以平常心来对待每一个顾客,就会以平常心来对待每一次的交易。而不是急切的盼望早日成交。

    地产经纪和其他工作一样,有他的重复性。没有重复的工作,不可能有持续的发展,不可能有持续的利润。

    既然有他的重复性,就没必要,也不必担心赚不到钱。当你把它当作一项日常工作来做时,会平和许多,和客人相处会愉快很多,处理每单交易时,也会以平常心看待,反而会顺利。

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    俗话说“财不入急门”,可能就是这个道理。

    做法上,应该体现地产经纪是专业的谈判者,拥有丰富的知识,得体的行为举止,谈吐,衣着,交通工具,无一不体现你的专业精神,所知越多,所得越多,是从业的根本,在此之上,是外在的表面所体现的每个人的素质。

    很多经纪商人味道很浓,大陆移民大多会觉得虚伪。大陆移民更多地注重学识,仪表,既要专业,也要高雅。

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    专业的经纪,应该懂得如何谈判,不会和自己的客人,包括对手做无谓的争论。不会投机取巧,采用一些懒汉做法,损害当事人的利益。

    地产经纪,比较高的收益,是一代一代人建立起的信誉,所带来的结果,每个经纪应该主动地维护,而不是随意的践踏。

    在一些具体操作时候,比如为卖房服务时,应该提供书面的卖房计划。定期的市场报告。不要想尽办法作双方经纪,损害卖主的利益。

    每一个细节都要花心思,比如,放钥匙盒子的时候,有没有留备用钥匙?一旦有人来看房打不开密码盒子,你可不可以第一时间帮他们解决,用备用钥匙打开门,而不会影响客人看房。

    类似的细节都会反映出经纪是否专业。

    在为买方服务时,没有查明资料之前,不要不负责任的信口开河,一旦与事实不符,很容易让客人质疑你的专业性。例如:你有没有检查对方房屋索赔的历史,如果有,会影响到买家投保,甚至会影响到买家的房屋贷款。

    又例如,你有没有检查卖方的房屋贷款情况,如果卖家卖掉房子还不够还款,经纪拿不到佣金事小,买家的利益有没有受到损害?

    在有别的经纪要看房时,作为卖方经纪,你有没有设置障碍,不让对方看,而偷偷把房子卖给自己的客人?从而损害卖家利益?

    在帮买家谈判时,有没有问清楚多重Offer有哪家所下,卖家经纪有无减佣,房屋有无罪案发生?

    当你要度假时,有无通知你的客人,很多时候,客人并不知道自己的经纪并不在当地,也不知道,买家要谈Offer, 找不到卖方经纪,或许就失去了交易机会,损害了双方利益。

    凡此种种,无不在体现着经纪的专业精神。地产经纪的毁誉,要靠地产经纪自己的建设,地产经纪的收益,也要靠自己的修为。
     
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    为什么低价还能抢offer成功?


    经常会有买家朋友稀里糊涂就去参与了一番抢OFFER大战,失败第二天看到自己看中的物业挂出的售价竟然比自己出的价格还要低!买家往往感到很不解,难道不是价格越高越好吗?其实,抢offer大战中,卖家看的不光是价格。现在嘉德小编给大家总结下在买卖过程中,一个重要的环节:“合同”。

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    OFFER是什么?OFFER的作用是什么?

    每个人看好了房子,就要有一个书面的报价给卖方,这个报价书,卖方可以还价,这样的讨价还价可以来往无数次,在双方没有签定做实之前,人们通常把它叫做“offer”, 签定,做实的offer, 就是买卖合同,是人的一生中相当重要的一份文件。

    “Offer”有人翻译成“询盘”,签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”,有条件的offer, 并不可以成为正式的合同,只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔,对买卖双方都如此。



    作为经纪,保护自己客人的利益,是根本的原则。这一原则,是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的,那么具体体现到合同条款上,就是要谨慎小心。
    大部分的交易,都还是比较顺利,所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是,一旦遇到了问题,合同条款的重要性就凸现出来了。

    房产买卖,对于家庭,或个人来讲,都应该是一件重要的事情,为了避免麻烦和损失的产生,对合同的条款还是应该认真,慎重。

    可见,OFFER的关键,是所谓的“条件”。


    那么在房屋买卖中,最常用的条件是什么呢?


    在买卖交易中,最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款),“Mortgage”(贷款条款)和验房条款。

    对于卖家来讲,当然是条款越少越好,最好是没有任何条件,因为任何条件都有可能导致合同失效。证书,贷款,以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题,有的却被滥用。

    例如管理公司出具的证书,很多人都认为是正常需要的,而忽略了对它的审核,其中对管理基金多少的厘定,对牵涉诉讼的判断,在实践当中,并没有十分明确的界定。对卖家来讲,最好有一定的限制语句,才好防止买家有不当的借口,对买家来讲,却不应写进任何有限制性的语句,一旦有问题,才好据理以争。


    对于贷款,或所谓的按揭条款,建议大家在买房之前,做好财务安排,银行对贷款的预批相当快捷,并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同,会大大降低卖方的信任,宁肯卖给出价较低,但无该条件的买家。

    对于验房条款,很多买家不理解,常常提出这样的疑问:如果对方的房子没问题,何必担心我们验房呢?是,对于正常的买卖双方,正常的验房确实没有什么,只不过,在实践中,有的卖家以看似正当的理由,说服买家不要验房,以掩盖物业本身的缺陷,特别是漏水问题。有的买家坚持要验房,然后以验房验出了毛病为由要求降价,或取消合同。

    因此建议,卖家最好将缺陷修补,买方最好在签订合同前验好房。


    买卖二手物业,并没有一定期限的冷静期,有的买家会以各种条件作手段,利用这些条件,做反悔的借口,或暂时占住该物业,给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件,保护自己。


    这就是为什么常常有卖家,宁愿卖给出价低的买家的原因了。
     
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    【嘉德置业】Condo火!多伦多1月涨22.3%


    大多伦多地区2017年房价狂升定调:1月涨22.3%,Condo公寓市场火热!


    TREB(多伦多地产局)主席Larry Cerqua宣布,大多伦多地区在2017年1月通过MLS系统报告了5188次住宅交易记录。相比于2016年1月4640份交易记录,这一结果上升了11.8%。公寓价格的年增长率高于低层住宅。平均售价上涨了22.3%,达到了770,745加元。

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    TREB(多伦多地产局)表示,今年1月份大多伦多地区房屋交易量增加的主要推动力量是GTA地区火热的Condo公寓销售市场,按年涨幅竟高达26.7%。而低层房屋则相形见绌:独立屋和镇屋的销量分别增加了7.8%和7.2%,半独立屋增加了5.8%。

    TREB(多伦多地产局)主席Larry Cerqua 谈到“家庭住宅仍然是一项巨大的投资,对于大多数GTA(大多伦多地区)的家庭来说仍然非常重要,随着我们进入2017年,我们预计住宅的需求将保持强劲,包括第一次购房者的需求,根据Ipsos的调查显示,今年第一次购房者将占据一半的买房市场,紧张的市场库存也会很难满足众多购房者的购房需求。”

    TREB的市场分析总监Jason Mercer也表示,“今年,大多伦多地区的所有房屋类型的价格将继续保持强劲增长”。
     

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