加拿大置业大全·多伦多【房地产知识、房屋保养修葺心得】

本帖由 多伦多嘉德置业2016-12-21 发布。版面名称:我爱我家

  1. 多伦多嘉德置业

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    【嘉德置业】在多伦多买房一定要找地产经纪吗?


    很多新移民刚来到多伦多,对多伦多的买房流程并不是很了解。经常在买房前会有这样的疑问:在多伦多买房一定要找经纪吗?

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    其实,政府并没有规定说,所有的物业买卖都必须经过地产经纪来处理。也有一些卖家会选择私售。卖家自己花钱打广告,买家自己上门看房并协商,双方都满意就可以了。

    值得一提的是,如果有地产经纪介入,地产经纪的佣金是由卖方支付的。也就是说买方只需要支付购房款就可以,不需要再额外支付经纪的佣金。所以买方完全可以找一个经纪,因为买方并不需要承担经纪的佣金费用。

    如果确定不通过地产经纪买房的话,嘉德小编建议还是一定要找一个律师来审查合同,税务等一系列相关文件。



    其实在加拿大,对房地产经纪行业的管理是很规范的。加拿大有全国性和各省份的地产经纪协会,在安省下面还有Ontario Real Estate College,有一个非常完善的教育体制。想做房产经纪的人必须到Ontario Real Estate College去上课,经过严格的考试,交纳相应的费用,并挂靠一家地产公司之后才能拿到地产经纪牌照。

    地产经纪都需要遵守相应的行业规范和道德准则。对于不遵守行业规范的道德准则的经纪,都可以到地产经纪协会投诉,地产经纪协会依据条款追诉他的经济责任和法律责任。

    同时,在多伦多,几乎全部的经纪都加入了多伦多地产局(TREB),TREB有着完善的资料库,地产经纪可以在资料库中调取房屋的历史信息,社区情况,类似房屋近期交易情况,等等。而且专业的地产经纪每天都在为自己的客户寻找房源,信息无疑更加的全面和权威。

    有的买家可能会认为,羊毛出在羊身上。虽然经纪的佣金是由卖方来出,但还不是出在房屋的成交价里面,如果不找经纪是不是就可以把这部分钱砍下来呢?看起来是没什么错,但是如果不找经纪买房的话,首先只能在少量的私售房中打转转,而无法看到市场上更多的上市房屋信息;其次,没有经纪为你把关,没有近期同类型房屋的成交价做对比,你如何判断自己是买高了还是买低了呢?甚至,在自己没有买方经纪的情况下面对一个专业的卖方经纪,如何在谈判中为自己争取更多的利益呢?

    其实地产经纪并不只是简简单单的在房产交易中以一个工具的形式存在,很多资深经纪都会根据客人的工作,家庭,财力等等情况来帮助客人分析需要的物业种类以及适合的社区。在以合理的价格拿到房子的情况下为客人争取更多的利益。另外,还会帮助客人介绍验房师,贷款专家,律师,甚至装修公司等等一条龙服务,让买家的整个买房置业流程更加方便。


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    【地产资讯】多伦多地铁将延至Yonge/Hwy 7


    多伦多地铁将延至Yonge/Hwy 7,沿线楼盘YongeParc的交通将更加便利,投资回报也会明显提升。

    2017年6月16日,加拿大联邦政府及安省政府共同宣布,双方将联手投资Yonge街地铁北延至烈治文山的建设项目,以创造就业、增长中产阶层,并为一个强健、可持续的经济未来打造坚实基础。

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    联邦卫生部长、万锦-多福区国会议员费普真(Jane Philpott)代表联邦基建及社区部长,与安省交通部长邓德华(Steven Del Duca)共同做出了上述宣布。

    联邦国会议员伍凤仪(Mary Ng)、马万里(Majid Jowhari)、Deb Schulte、FrancescoSorbara,省议员莫伟力(Reza Moridi),以及约克区主席Emmerson、烈治文山市长巴罗、万锦市长薛家平等也出席了新闻发布会。

    联邦政府此次宣布拨款3600万元,配合安省政府已经拨款的5500万元,将用于该地铁延长工程的规划、设计和初期工程。

    计划将地铁从Finch车站延伸至位于7号公路和央街的烈治文山中心车站,全长7.4公里。

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    这一工程已经被省府都市联通列为大多伦多和哈密尔顿地区区域交通计划的重点项目之一,建成后将穿越地方行政边界,方便更多的民众使用快速公共交通,连接GO公交体系、约克区的VIVA以及约克区YRT网络,改善地区内的交通,减少堵塞,减少温室气体排放,并促进本地区内的经济发展和就业,促进中产阶层的增长。(嘉德置业)

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    YongeParc就在此地铁沿线上,建成之后应该会得到不错的回报。


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    【经纪须知】安省地产经纪多重代理要求变严


    2017年6月26日,安省政府今日举行了一次座谈会,就地产经纪在房地产交易中多重代理规则的修改意见进行了讨论。

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    安省地产局(RECO)早于2017年1月就向政府递交了关于安省地产经纪多重代理的修改意见。

    安省地产局(RECO)提出的建议主要基于以下消费者保护原则:

    • 有关利益冲突的情况应该被禁止或预防
    • 不道德的财政激励措施应予以消除或大幅减少
    • 消费者应该接受到清晰并一致的信息
    • 应当有相应的工具或惩罚措施来应对消费者受到伤害的情况
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    政府可能提出的相应措施有:

    • 建立新的、强制的代理要求,来对代理人进行一定的限制
    • 使用强制性标准化的披露条款
    • 将安省地产销售人员和地产经纪人的违规处罚金从$25,000提高至$50,000
    • 将安省地产经纪公司违规处罚金提升至$100,000
    本次座谈会是政府审核Real Estate and Business Brokers Act,2002(REBBA)的第一阶段,政府将与2018年春季开始第二阶段审查。

    在2018年春季的第二阶段审查中可能会有更多的修改建议或修改措施提出。


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    【地产知识】多伦多公寓楼花转让常见问题


    多伦多房地产交易中常常会出现公寓楼花转让的情况。

    由于公寓楼花交房期较长,原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变,或由于其他的一些原因,导致他们想放弃拥有某个单位,为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失,原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。

    当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后,转让赚取中间的差价。

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    在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题,今天嘉德置业小编就来为大家简单分享一下。

    Assignor – 转让人,也就是原始买主常见的问题有:

    1. 需检查原始的买卖合同确认开发商是否允许房屋转让。

    2. 对房屋转让的广告途径是否有限制,例如:是否可以发布在MLS上,还是只能内部销售,或是私卖。

    3. 开发商可能需要转让人(Assignor)和受让人(Assignee)签署开发商的同意书(Consent Form)或转让合同(Assignment Agreement)。

    4. 一般房屋转让费由转让人(Assignor)支付。

    5. 在交房时,受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或,转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。

    6. 转让人需要将原始买卖合同以及相关文件提供给受让人。

    7. 除非转让人找到受让人并完成全部转让流程,开发商一般不允许转让人(原始买主)放弃物业。

    8. 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。
    Assignee – 受让人,也就是最终买主常见的问题有:

    1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件,并签署转让协议。
    2. 受让人可能需要提交一份贷款预批文件(Mortgage Pre-approval)来证明他们可以获得银行贷款。
    3. 受让人和转让人需在文件上约定一个日期支付房屋转让产生的差价。
    4. 受让人在入住日(Occupancy Day)时可能需要支付以下费用:
    • 最后一次首付款

    • 入住费

    • 地税(往往入住日时地税金额还没有算好,需要算好之后再缴纳地税)

    • 管理费

    • 其他杂费
    5. 最终交房日受让人需要向开发商支付以下费用:
    • Hydro、water、gas meter安装费和连接费

    • Levies费

    • Tarion新房保险,约$600 - $1,900

    • Discharge of builder’s mortgages,约$200 - $300

    • 开发商律师协会费,约$70

    • 两个月的入住费,作为大楼储备金
    6. 受让人还需要在交房日(Final Closing Day)支付以下费用:
    • 法律费用

    • 土地转让税

    • GST/HST rebate

    • 市政税
    6. 在最终交房日之后,物业的产权会从开发商转到受让人名下。
    关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德小编今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询嘉德经纪。



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    【经纪须知】经纪帮亲属买卖物业要受REBBA 2002监管吗?算私人交易吗?


    安省地产经纪人和地产销售人员就像医生和律师一样需要受到相关部门和法律法规监管。你一定不希望有一个不受法律法规监管的人来为你做“私人手术”或“私人法律服务”。在房地产交易服务中也一样。

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    如果你是在注册的地产经纪人或地产销售人员,根据房地产交易规范(REBBA 2002),你所参与的任何房地产交易业务都将受到REBBA 2002的监管。因此对于地产经纪人和地产销售人员来讲,没有所谓的“私人”地产交易。即使你没有在交易中获得任何利益,也依然要遵守REBBA 2002的相关要求和地产经纪道德守则。

    以下是一些相关要求:

    • 地产经纪人或地产销售人员只能代表他们所挂靠的地产公司来进行交易。地产经纪在交易时需要向所在地产经纪公司提交所有与本次交易相关文件的复印件。
    • 地产经纪人或地产销售人员只能从他们挂靠的地产公司收取佣金或其他报酬。
    • 地产经纪人或地产销售人员还必须透露以下信息:
    1. 本人是否为卖主或买主
    2. 是否与买方或卖方是亲属关系
    3. 如果事公司形式物业买卖,本人或亲属是否是该公司的股东。
    根据具体的交易情况,其他的要求也可能出现。如果不确定,可以咨询律师或所挂靠公司的Broker of Record。


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    【经纪须知】一两年不准备交易,可以暂停地产经纪牌照一段时间吗?

    首先,根据Real Estate and Business Brokers Act, 2002(REBBA),地产经纪牌照没有所谓暂停的概念。只有在注册和不在注册的区别。

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    如果您很长一段时间不打算从事地产经纪工作,可以有两个选择。

    1.保持地产经纪牌照在注册状态,即使没有进行交易的计划。为此,你必须:

    • 每两年按时续期,并缴纳续期申请费
    • 在每次续期前完成相应的教育要求
    • 仍挂靠在一家地产公司名下
    • 每年支付相应的RECO年度保险
    2.终止地产经纪牌照注册,并在需要的时候恢复你的地产经纪牌照。

    首先需要联系所在公司的Broker of Record,并发送终止注册的申请给安省地产局RECO。

    一旦你的地产经纪牌照注册被终止,你不能够以地产经纪的身份参与任何地产交易。未注册参与地产交易被认为是严重违规行为,会受到严重的处罚和罚款。

    终止地产经纪牌照期间将不需要支付每年的RECO年度保险及每两年一次的续牌申请费。

    在申请恢复牌照时需要缴纳Reinstatement申请的申请费。



    当你准备重新回到地产经纪这个行业的时候,需要向安省地产局递交恢复牌照申请。恢复地产经纪牌照的相应要求可能有所不同,取决于终止牌照的时间长短。

    终止牌照少于60天:

    • 联系所在公司的Broker of Record,递交一份Reinstatement Form给RECO就可以恢复牌照。
    • 注:如在此期间旧的地产经纪牌照显示已过期,则需要在递交Reinstatement申请前完成续期需要的教育要求。
    终止牌照60天 - 两年:

    • 完成续期相应的教育要求
    • 递交一份最新的无犯罪证明Criminal Record Check
    • 递交Reinstatement申请
    终止牌照两年 – 5年:

    • 可能需要完成地产经纪预注册的教育要求,需要联系安省地产局RECO来申请是否可以免除部分或全部课程。
    • 递交最新的无犯罪证明Criminal Record Check
    • 递交Reinstatement申请
    终止牌照超过5年:

    • 必须完成地产经纪预注册的全部教育要求,才可以申请重新恢复地产经纪牌照
    申请表及具体要求请参考安省地产局官网:www.reco.on.ca



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    【地产知识】小心Offer措辞,纠纷由此而起!


    在多伦多房屋买卖交易过程中,大家对正式合约内的条款都非常重视,遵守。但是仍然有很多纠纷诉讼是由合同附件中的附加条款引起的。由此,嘉德小编摘录编译一些实例,来和大家一起探讨,以便更全面地理解所谓附加条款的法律意义,以减少不必要的麻烦和可能的法律纠纷。

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    第一个案例,买方就买卖合同中被列为附属条件的一个冲浪浴缸提出投诉。

    合同中规定,“卖方声明冲浪浴缸处于良好的工作状态。”而事实上,交了房过后,买方在最早的时间里发现这个冲浪浴缸不工作,而且卖方知道这个情况。尽管买方在验房时就怀疑这个浴缸的工作性能,但是一直没有机会验证,直到交房后,他才有机会将浴缸放满水来测试它的运作功能。请注意,这类的检测必须在交房后合理的时间段内进行。

    在关于浴缸的案子中,法官认为应该作一个保障性的附加条款,即冲浪浴缸此类设备的保障期不可延续到交房以后,但当时并没有被并入交房条款中。由此,卖方在关于浴缸的条款上便有了疏漏。法官裁定,由卖方承担50% 的损失,卖方经纪及其公司承担另外50%的损失赔偿。在法庭考量了买卖合约第25条的相关规定,买方的意向,以及卖方关于这个附加条款的重要性后,在这项房产交易中,该附加条款并没有影响到产权的转移。

    专家点评:此项“不应延续及并入”的条款是地产经纪们经常遇到的,它的应用很重要的一点就是经纪们必须清楚地向卖方说明他/她的法律义务,以及买方所可能有的投诉索赔权利。



    第二个案例,是关于对售出房屋的窗户状况的解读。在与卖房经纪的销售合同中,窗户的状况被描述为“较新的窗户”,而在买卖合约中,此条件并未被列入。

    法官说“任何关于‘较新的窗户’的参照对比,都无法反映一段确定的时间段内窗户的状况”。即使法官接受了这样的解读,任何窗户的瑕疵,都应该在交房前的验房过程中接受检验。由于任何显著的瑕疵很容易被发现,并且也是房屋检验的一项内容,所以买家应知的原则条款在此适用。



    第三个案例,一位买方经纪向卖方要求一份“高速公路商业”类别下的土地使用规划许可证,于是他收到一份长长的单子,列明了土地的各种许可的用途,但是“货车终点站”并没有列在上面,而买方经纪也没有指出这正是买方所要求的。

    买方经纪准备了一份OFFER,其中规定:此合约自接受之日起30天内有效,基于保护买方的利益列入以下条件,买方可以在任何时段以书面文字方式通知取消,如果条件不能符合,则此合约无效,定金及其利息应及时归还买方。条件是:

    1.买方从市政府得到确认,根据相关的土地规划法和官方计划,此物业最终具有法律约束力的使用规划是“高速公路商业”类别下的零售店,房车和货车的销售点,商业修车场,露天仓储,停车场,饭店;

    2.买方将尽力使此处物业符合他的使用需求。

    当买方得知他不能将此处物业用作货车终点站时,他取消了合约并起诉要求退还50,000元定金。

    法官现在要从合约中来判读双方的意向,并且确定第2 条款是否是独立的条款用来解除买方的义务。法官最后判定这些条款是由买方经纪起草的,被用来保护买方的利益,其中任何模棱两可的文字都将遵照从不利于其作者角度的原则来解读,第2 条款是第1 条款的附加条款而非独立条款。于是最终买方失去了他的定金。

    专家点评:买方也许会不愿意透露他的用途计划,例如怕这会影响谈判过程,并最终影响成交价格。因此小心起草,加入一些合理的,独立的附加条款就显得非常有必要了。



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    【地产资讯】2017年6月多伦多房市报告


    2017年7月6日,多伦多地产局主席Tim Syrianos宣布了多伦多6月的房市报告。

    2017年6月通过MLS共7974比物业成交,比2017年6月下降了37.3%,2017年6月在MLS上上市的物业数量为19614套,同2016年比增长了15.9%。比2017年5月的增长率有一定的下降。

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    2017年6月多伦多所有物业的平均成交价为$793,915,同比2016年6月上涨了6.3%。数据显示多伦多地区的平均房价在过去的6个月增长了20.9%,达到了$870,016。

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    在过去的两个月MLS®HPI年度增长率略有所放缓,但仍然保持强劲。2017年6月的MLS®HPI综合基准价格同比上涨25.3%。然而,比较不同的物业种类的MLS®HPI,独立房屋(-1.3%),附属房屋(-1.4%)和联排别墅(-0.04%),相比之下,公寓的基准价格每月继续攀升(+1.0%)。

    在最新的Ipsos春季消费者调查结果表明,大多伦多地区的购房活动将保持强劲。

    虽然低层住宅市场目前上涨放缓,但是公寓楼花市场仍然需求强劲。嘉德置业长期代理多伦多众多优质楼盘,欢迎感兴趣的朋友联系嘉德经纪咨询!


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    【地产资讯】多伦多租房市场异常火爆!


    今年第二季度,多伦多租房市场异常火爆,租房需求已经达历史新高点。数据统计表明,公寓租赁空房率几乎为零,多伦多平均租金增加到$2073,超过了原本的$2000均价。

    多伦多市中心办公室空置率更是创下历史新低,根据加拿大商业地产公司CBRE的数据,目前多市中心的办公室空置率低于4%,使得多伦多成为整个北美办公楼宇最紧张的城市。

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    造成多伦多办公楼宇供求如此紧张的一股生力军,就是大型科技公司,根据CBRE的估计,目前市场需求中有20%来自这些科技公司。国际大型科技公司,大举进军多伦多,使得这个城市正在成为世界级的AI人工智能人才中心。

    美国大型国际科技公司突然偏爱多伦多,主要是对于吸引国外人才的H1B签证前景不明,因此,在北美AI人才储备相对充足的多伦多成为备胎。

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    【房市分析】多伦多租房市场火爆,一房难求!


    进入今年第二个季度,多伦多租房市场异常火爆,Condo公寓备受广大租客青睐,尽管租金价格大涨,但市中心及其他地理位置偏好的公寓租房市场仍然告急,简直是一房难求!

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    近3个多星期,Yonge & Bloor的一房公寓单位月租价格最高已到2200元以上,而且一上市马上第二天就消化。两房也是同样情况,租赁市场无比渴求。此外,很多租客还被要求资金实力雄厚,甚至要一次性支付半年或一年的房租才能有机会租到公寓。

    好多租不到公寓的客人不得不转向购买公寓的想法。然而Condo公寓价格相比去年也有相当大的涨幅。


    因为安省地产新政的实施,也就是对海外买家多增收15%的土地转让税,让当前多伦多的房市销量有所下跌,但不同类型的房屋价格同比去年依然上涨,特别是Condo公寓。据多伦多地产局公布的6月份数据,Condo公寓虽然销量同比去年下跌23.4%,但平均价格同比去年6月份却是居高不下,大涨23.3%,俨然成为了了多伦多房地产市场上的最佳抗跌产品。
    另据有关部门统计,第二季度多伦多地区的公寓每平尺价格也是继续上涨。多伦多地区第二季度的公寓存量减少了52%。很多低价的公寓单元在第一季度销售一空,这使得可购买的公寓每平尺价格中值上升。与此同时,高端公寓的价格并没有下跌。第二季度共有约90000套公寓上市,价格从每平尺 $625上涨到$750。

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    更让人诧异的是,多伦多市区核心区域楼花价格已达$1300-1800/平尺,而温哥华同类价格据说已达$2000/平尺。看来,加拿大最热门的两个楼市,多伦多和温哥华的公寓市场依然是价格坚挺,持续攀高,继续上演你追我赶的楼市热门大戏。
    近日,据Urbanation公布的统计数据,2017年第二季度,多伦多公寓租赁交易创新高,租赁数量呈两位数增长,空房率几乎为零,同时公寓租金也是大幅增长。
    今年第二季度,多伦多共有8328套公寓通过MLS出租。这个数字比2015年出租数量最多的一次(8202所)还上升了12%。
    以上种种数据表明,在当今多伦多Condo公寓市场上,租房市场一房难求的惨烈现象依然会在未来的一段时间内持续下去。

    多伦多楼花也变成了现在多伦多各种物业中投资回报率最高的产品。嘉德置业了解大多伦多地区众多优质楼花,感兴趣的朋友欢迎联系嘉德经纪咨询。


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