加拿大置业大全·多伦多【房地产知识、房屋保养修葺心得】

本帖由 多伦多嘉德置业2016-12-21 发布。版面名称:我爱我家

  1. 多伦多嘉德置业

    多伦多嘉德置业 新手上路 ID:165913

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    【地产知识】在多伦多如何快速卖房?


    在多伦多,很多卖家经常提出这样的问题:如何才能让我的房子在更短的时间内以较合理的价格卖出呢?今天嘉德小编就来跟大家聊一聊在多伦多如何快速买房。

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    合理定价

    合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家, 会更容易在短时间成交。相反,如果房价高于市场价,会吓走真正的买家。房价和市场价的差别越大,在合理的时间内卖出房子的可能性越小。如果两个房子的地点,房龄,面积,房子的状况等大致相同,一个房子的定价合理,另一个房子的定价过高,买家一般会以定价高的房子做参考去而去购买定价较低的房子。定价过高的卖家无意中可能帮别人卖了房子,自己却错过了真正的买家。

    定价最好的方式是参考周围近六个月成交的与你的房子在房型、居住面积、房龄、格局和土地面积及形状相似的房子,包括市场上待售房的销售价格。如果你确实想尽快卖出房子,请不要高出你邻居的价格。


    选好卖房的时机

    一般来说,每年的二月到六月是卖房的好时机,比起其他时间更容易在短期内卖个好价格。而12月中旬到一月末因为冬季原因不是卖房的好时机,应尽量避免在这个时期卖房。在这段时间里,天气寒冷,下雪比较多,上市的房子相对较少,又赶上过节,很多买家不喜欢在这个时候看房。

    对房屋做适当的维修和美化

    卖房前,要对房子做一下装修和美化。粉刷墙壁,清洁地毯,打磨油漆木质地板,修补破损,彻底清洁房间,去除异味,做好“表面功夫”。建议请专业的Home Stager布置美化房屋,重新摆放家具,更好的表现各个房间的功能。Staging做得好的话可以让房子焕然一新,视觉效果大为改观。最后请专业的摄影师拍照,并对照片进行一定的美化。一般地产经纪和买家都是看过房子的图片和基本信息后才考虑要不要来看房的,如果照片太Low难免会影响买家来看房的心情。

    “视觉”和“感觉”对买家购买房子的欲望有很大的影响,不要因为懒得做“表面功夫”而给买家留下不好的印象。


    实事求是,不刻意隐瞒和欺骗

    如果刻意隐瞒房屋存在的问题或欺骗买家,一旦被发现无疑会影响房屋的销售,而且会留下不好的声誉。就算手法高明,一旦成交后买家发现重大问题,甚至可以起诉卖方经纪和前业主。


    推广和宣传

    专业负责的地产经纪会采用各种手段帮助推广和宣传出售的房子,看到出售房子信息的人越多,以好价格快速卖出房子的几率越大。推广的方式主要有以下几种:

    1.Open House

    周六和周日可以做 Open House,在多伦多地产局官网上公布Open House信息,在房子附近的主要路口插牌(Open House Sign),曾加房子的曝光率,可吸引更多的潜在买家来看房。

    2.For Sale Sign

    在出售的房子前插For Sale Sign,路过此地的人会知道这个房子在出售,潜在的买家也可能会自己找上门来。邻居也可能会因为看到For Sale Sign转告正在找房的朋友或亲友。

    3.网络营销

    地产经纪首先在MLS挂牌出售,所有的地产经纪都可以在MLS系统查到这个房源的全面信息,喜欢自己查房源的买家在Realtor.ca公众平台上看到这个房源。地产经纪还可以在自己的网站上,Facebook上,微信上,在人们普遍关注的热点网站上做相应的推广,扩大物业的曝光度。


    谈判技巧

    如果有多个客户下offer, 谈判的主动权完全掌控在卖家手中,因为多个客户喜欢你的房子,可能会出现互相竞价的可能,卖家很容易以高于要价卖出房子。如果只有一个买家,谈判的过程会相对困难,如果想卖个好价钱,卖家和卖方经纪都需要有很好的谈判技巧。

    在这一方面小编建议卖家要相信自己的代理经纪,毕竟一个专业地产经纪做过很多次地产交易,在这方面要有更多的经验。专业的地产经纪能从买家或买方经纪的言语和表情里捕捉到买家的心理,对房子的喜爱程度,能够承受的心理价位,从而在谈判中更好的掌控局面,以更好的价位帮卖家卖出房子。


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  2. 多伦多嘉德置业

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    【地产知识】加拿大租房有哪些注意事项?可能出现哪些问题?


    现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多,大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房,经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德小编就来跟大家简单聊一聊:加拿大租房有哪些注意事项?可能出现哪些问题?

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    租房一定要签租约吗?

    房客搬进房东的房子,一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的,但它不一定非要用书面的形式固定下来,法律上没有硬性规定,因此口头的协议也是有效的,只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

    不过,一旦在租房居住期间出现纠纷,口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦,租房还是最好要有正式的租房合同,并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。

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    书面租约应包括什么内容?

    正式的书面租约必须包括:双方法律认定的姓名和房东地址,租客入住的日期,租金,租金支付日期,房东所提供的设施和服务项目,租客需要遵守的一些条款,除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目等。


    如果租客带宠物怎么办?

    房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客,也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后,在某一个时期开始饲养宠物,房东无权驱逐宠物或租客,而只能向房东及租客管理局提出申请,要求该官方出面驱逐租客。


    房东有权收集房客的个人信息吗?

    房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。


    房东可以随时涨租金吗?

    租客租房时,第一个租期的租金是双方协商谈妥的,按租客保护法的规定,房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后,然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南,大多数情况下,租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

    如果房东决定加租,必须在加租开始之日前90天通知租客,而且必须是书面通知,上面要写明新的租金是多少,从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。


    房东要给租金的收据吗?

    如果租客提出要收据,房东不得拒绝,而且不能收取开收据的费用。除此之外,租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据,如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据,就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客,只要搬出期限没有超过一年,仍然可以向前房东索取相关付费的收据,房东不能拒绝。

    收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。


    房屋的维护应由谁责任?

    房屋的保养和维护是房东的责任,即便租客在入住之前就发现房间有问题,或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋,从法律上讲,责任还是在房东身上。但是,租客有义务保持所租住空间的整洁,如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏,租客则要支付相应的修理费用。


    租客不在家,房东能否进入其房间?

    如果租客不在家,而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件,必须在预定进入房间的24小时前,用书面形式通知租客,通知的内容必须包括:进入房间的理由,进入房间的日期及时间段。


    租客可不可以转租房屋?

    租客如果想转租房屋必须有房东的同意,否则不可转租。

    如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋,并将租屋转租给新的住入者,房东可以向安省房东及租客局提出申请,驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请,即表明认同新的租客入住,入住者便成为合法租客。


    如果租客消失了怎么办?

    租客在没有通知房东,并在房东毫不知情的情况下离开租屋,被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候,应该先想办法与租客取得联系。

    如果房东已经确认租客弃屋,可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的,但一旦房东把房租给了另外的人,而原租客又没有真正离开,原租客便可以依法律程序起诉房东。


    什么情况下房东可以申请房客驱逐令?

    通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租,或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施,或让非租客进入租屋造成损失等。

    如果租客饲养了宠物,而宠物发出很大噪音,骚扰了他人,或者损坏了租屋内设施,或引起他人过敏,或经确定宠物带有致病菌,或对他人有攻击性,造成安全危害,房东也可申请驱逐令。

    但如果是租客有了室友,房东不能将租客驱逐,除非该室友行为不当,如制造噪音、损坏出租设施。另外,如果室内同住人过多,房东也可申请驱逐令,驱逐多出的室友。

    如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回,房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。


    房东驱逐房客的程序是什么?

    在大多数情况下,在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前,必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination),告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后,房东要等待一段时间,看租客会不会采取改善措施,这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应,也没有搬离租屋,房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。

    房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室,或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请,并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份,交给租客,令其对申请一事知情。

    关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题,嘉德小编今天就简单跟大家分享这么多。


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  3. jackboure

    jackboure 新手上路 ID:170827

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    好多房客都不知道自己有这些权利。。
     
  4. 多伦多嘉德置业

    多伦多嘉德置业 新手上路 ID:165913

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    【经纪须知】OREA地产经纪课程费要涨价了!报名要抓紧哦!


    近期,注册成为地产经纪的费用有相应调整,小编刚刚联系了安省地产组织(OREA),安省地产局(RECO)和多伦多地产局(TREB)确认了最新的收费标准跟各位分享,希望对即将成为地产经纪的朋友有略微帮助。

    首先,想要成为地产经纪要先完成Ontario Real Estate College(OREC)设立的相应课程,2016年4月以后,要求新注册的学员必须要完成5门课程,5门课程的费用如下:

    Real Estate as a Professional Career 课程费用 $525

    Land, Structures and Real Estate Trading 课程费用 $545

    The Real Estate Transaction-General + The Residential Real Estate Transaction课程费用 $425+$425=$850

    The Commercial Real Estate Transaction 课程费用$425

    Real Property Law 课程费用$505

    OREC课程总费用:$2,850

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    近日,从安省房地产协会(OREA)官网获悉地产经纪课程将于2018年1月1日期全面涨价。

    2018年1月1日起,安省地产协会推出的一系列房地产职业课程将上调费用,如果你打算报名OREA的房地产课程,计划进军房产行业,那么记得在此日期前报名!据悉,在2018年1月1日之前报名并签约缴费的学生不受费用调整的影响。

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    关于如何成为一名地产经纪可以参考下面的链接:

    http://jdlrealty.ca/join-us-pro/3267-多伦多地产经纪公司是怎么回事,怎样才能做地产经纪?.html

    所有考试通过后,大家还需要申请RECO安省地产经纪牌照,以及当地地产局的会员(例如多伦多地产局TREB)。

    RECO地产经纪牌照申请费自2017年1月1日上调至$590,申请通过后需要缴纳第一年的年度保险$440才会激活地产经纪牌照。

    TREB多伦多地产局会员申请费约$2000(其中包含基础申请费,第一年年费以及$100块的强制保险)。

    公布了这些费用信息,相信大家对新经纪注册花销有了一定的了解,如果大家还有任何相关疑问,欢迎来电嘉德置业咨询。


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  5. 多伦多嘉德置业

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    【地产知识】在多伦多投资,买地好还是买楼花好?


    随着加拿大多伦多经济和人口的发展,近年来房价增长速度很快,越来越多的地产投资客将目光聚焦在多伦多。很多人因为考虑到是投资,不喜欢费力在房屋的维护、管理等事情上,所以不愿意考虑现房。近期就有准备在多伦多投资的朋友问了这样的问题:想在多伦多投资房产,听说多伦多的公寓楼花一直挺火,很多朋友也推荐买地皮,据说也会有很好的回报。那么到底是买地好还是买楼花好呢?

    今天嘉德小编就来简单跟大家聊一聊在多伦多投资,买地好还是买楼花好。

    买楼花和买地有一些相似之处,比如说投资周期都较长,买楼花通常要3-5年才能交房。最简单的购买单块成熟住宅用地也得3年以上才能取得较好效益。

    但严格说来买楼花和买地是两种不同的地产投资活动。购买楼花属住宅类地产投资,买地属商业类地产投资。这两者之间的难易程度和投资规模通常说来差异很大。



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    购买楼花可以前期投入资金很少,对买家的财务状况要求没有那么大,通常签合同只需$5000定金,剩下的首付部分在收房前的数年内分几次付清,对买家来说财务压力没有那么大。收房前还可以申请购房贷款,本地买家一般只需支付总房价20%的首付,海外买家一般需要支付总房价35%的首付。

    购买楼花对买家地产方面知识的要求也不多。就算没有地产投资经验,只要能选到地点好,楼层、大小、价格适宜的楼花就可以了,对投资者在房地产方面的知识要求没有特别之处。可以说是对大部分投资者都适宜的一种投资项目。收房前可考虑楼花转让直接套现,或在收房后出租。鉴于多伦多目前的公寓租金,一般租金可帮业主cover贷款和管理费的支出,业主不需要过于担心收房后每月支付额外的费用。



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    买地这种投资就对买家有相当多的地产知识方面的要求。比如政府对土地的开发规划,要买地块的Zoning方面的要求(根据加拿大政府的规定,不同Zoning的地块有不同的用途规定),所购买的地块是否允许建住宅,是否允许建高层公寓等都要在买地前考察好。另外地块是否有过污染,是否在洪泛区,适合建造什么样的物业等等也要提前考察好。买地对资金的要求相对较高,并且贷款难度要大许多,大部分只能按商业贷款,利率也比居住房屋贷款高不少。

    买地囤积等待土地升值需要较长的时间,占用及周转资金较大较长。如果买地之后马上开发建房,则需要投入专业人士管理项目,投入资金建设项目。这些对资金及房地产经验有限的个人来说,是有一些难度的。

    多伦多的房地产市场,对海外投资者来说,投资购买楼花是最省心的一种投资方式。如果海外投资者实力雄厚,有相关经验,买地,开发房产则能取得更可观的效益。

    关于在多伦多投资,买地好还是买楼花好,嘉德小编今天就跟大家分享这么多。


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    【地产知识】投资公寓楼花需要考虑学区吗?


    费莎每年都会发布安省所有中小学排名的报告,对多伦多地区的中小学情况综合评价打分,得出学区排名情况。很多的买房者和地产经纪都喜欢用这些学校的排名来衡量在校区内投资二手房的价值。那么很多朋友又会问了,我如果是买楼花需要参考校区和中小学学校排名吗?

    今天嘉德小编就来跟大家聊聊:投资公寓楼花需要考虑学区吗

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    多伦多大多数排名靠前的中小学主要聚集在16th街和Eglinton周边。排名最好的三所小学在多伦多东端,但是周围公寓楼的价格并不是很高,只能算中档价位。而公寓楼价格最高的区域在多伦多大学附近,每平尺均价超过$1,000。

    所以,中小学的排名对周边公寓的价格并没有直接的影响。但是,好的大学倒是会让周边的公寓升值不少。

    之所以有这样的情况,主要原因是:公寓楼花是对未来的一种投资,一般从买房到交房入住有大约3-4年的时间,未来的不确定性使公寓楼花只能受到周边大学学校排名的影响,而极少被中小学的排名影响。

    如果你是已自住的目的购买公寓楼花,交房的时候本来在上小学的孩子可能都要上中学了,或者本来在上中学的孩子已经要上大学了,这在这个地址反而没有那么方便。

    如果购买公寓楼花的目的是投资,那么周边中小学的好坏也不重要,唯独有好的大学周边的公寓租赁市场火爆,自然而然附近的公寓价格也水涨船高。

    总之,购买公寓楼花,附近中小学的排名并不重要,唯一需要考虑的就是附近是否有好的大学。


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    在外省拿到罚单会怎么样?


    转公司期间

    如果你正在从旧的地产公司转到新的地产公司,那么请注意在转公司期间你不能以经纪的身份参与地产交易。因为你跟之前地产公司的雇佣关系已经解除,但是还没有立刻跟新的地产公司建立雇佣关系,需要等待安省地产局(RECO)的转经纪程序。

    如果你想要更快的完成转公司程序,从而省去不必要的申请时间,请确定你的申请文件齐全,信息无误,并且转公司的申请费用已经交给RECO。

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    Termination Notice(解约文件)
    • 旧地产公司签名的解约合同
    如果旧地产公司要与你解约,需要旧地产公司提供给你一份Broker of Record签名的解约文件,文件中需要提及解约的日期。旧地产公司有义务在解约日期后的5天内向RECO提供一份该文件的Copy。

    • 本人签字的Termination
    如果你要跟旧地产公司解约,你需要向旧公司提供一份你签名的解约文件,文件中需要包含解约日期。另外你需要向新的公司提供此文件的Copy,而且必须在解除关系日期后的5天内向RECO提供一份该文件的Copy。

    Notice of Employee Change Form

    你的新公司必须在你跟旧公司解约后的60天之内向RECO提交一份Notice of Employee Change Form,并同时将你同旧公司的解约文件发给RECO。

    转公司的时间限定

    在与旧公司解约后,你有60天的时间转到新的公司。如果没有在规定日期内完成转公司流程,必须向RECO提交申请application for reinstatement,并交纳续约费用,另外还要满足继续教育的要求。

    注:转公司申请也可以通过新公司的Broker of Record通过网上申请来完成,节省时间,即刻生效。省去了转经纪期间不能参与地产交易的麻烦。另外Termination Notice Letter也可以在网上直接上传,避免邮寄或Fax给RECO以后对方没有收到的情况发生。


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    【地产资讯】2017多伦多地产小结,2018将影响房价的两个因素


    多伦多大学Downtown校区周边公寓是2017年最耀眼的明星。即使在政策压力下、在每个月都有近千套楼花上市的群殴下,还是获得了21%的涨幅。而且64.7万的平均成交价,也妥妥地超过5月的64万成为全年最高。不论你买到的是多大周边的公寓现房又或是楼花都已赚到。

    但是对比公寓现房和楼花,大多地区的低层住宅尤其是独立屋市场在过去的2017年却没有很好的表现。展望2018,我们对多伦多的房价还需谨慎乐观。

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    2017年影响多伦多房价的是政府出台的海外买家税,那么2018年将影响多伦多房价因素有哪些呢?

    虽然加拿大的婴儿潮一代多数已经退休,但他们的后代——千禧一代多数已经长大成人,也到了成家立业的年龄,这批人将成为加拿大买房的主力军。

    联邦统计局的数据显示,到2018年,加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200,这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见,他们当中的不少人将成为首次购房族。

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    另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间,加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间,自由党政府在近三年将增加移民数量,总数达百万:其中2016年为296,000;2017年300,000;2018则是310,000。

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    移民无疑会增加房屋需求并推高房价,特别是几个最能吸引人的大都市区,包括多伦多,温哥华以及蒙特利尔。

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    【地产知识】加拿大房屋保险是怎么回事?有什么不同?


    在加拿大买了房子后,为了房子的顺利交接,买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗?加拿大的房屋保险都有哪些类型?哪些受保、哪些不受保?今天,嘉德小编就来跟大家简单聊一聊:加拿大房屋保险是怎么回事。

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    加拿大房屋保险的类型

    在加拿大,房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险:

    自住房保险(Homeowner’s Insurance)

    作为自住房的房主,不论是否需要申请房屋贷款,都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险,但是在买家办理贷款和办理房屋交接时,都需要买家提供房屋保险证明。

    租客保险(Tenant Insurance)

    租客的私人财物和屋内的空间,需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时,保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外,租客以后若想在加拿大买房,如果在首次买房前就有良好的租客保险记录,有助于日后节省费用。

    房东保险(Landlord Insurance)

    房东切勿忘记购买房东保险,如果出租物业发生意外,警方及保险公司有关部门会查清原因,分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外,租客便要承担责任;如果是房东的疏忽,房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件,也不是所有保险公司都做。

    Condo共管公寓保险

    Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处,其中已包含有火险,所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等,因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。



    加拿大的房屋保险分为普通房屋保险 – 基本险,和全面性房屋保险 – 全险。因为大家一般都只买基本险,今天嘉德小编就只简单跟大家聊聊基本险的情况。

    基本险都保什么?

    1. 火灾及雷电(Fire and Lightning):火焰或被雷电击中酿成的火灾。

    2. 爆炸(Explosion):由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。

    3. 浓烟(Smoke):火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私,焦黑的烟渍不但难以清洗,且清洗费用也不菲。

    4. 暴风雨或冰雹(Windstorm and Hail):有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口,或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。

    5. 盗窃(Theft):保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员,保险公司不会做出赔偿。

    6. 骚动及内乱(Riot and Civil Commotion):在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。

    7. 空中坠物(Falling Objet):被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋,可向保险公司申报赔偿。

    8. 蓄意破坏(Vandalism and Malicious Acts):房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上,一切后果由屋主承担。

    9. 房屋被车辆撞击(Damage by a Vehicle):若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋,保险公司也会做出赔偿。

    10. 突然漏水或淹水(Accidental Discharge or Overflow Water):突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。

    11. 私人财物在搬家运输途中造成的损坏(Transportation):私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等,都收到保障。

    12. 玻璃被砸(Glass Breakage):除在建房屋或空置房屋外,家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。

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    房屋保险中,最重要的组成部分是住宅建筑(Dwelling Building),也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮,这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种:承保重置成本(Replacement Cost)和额外现金价值(Extra Cash Value)。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用,而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有,房屋主体本身、相连的结构(如车库)、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料,但一般不包括土地市值。

    房屋内财物属于Coverage B,这是指房子里面,与房子没有固定联系的东西,衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主,不做额外现金价值。也就是说比如电视没了,保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

    除此之外,房屋保险中还包括临时家居费用险(Additional Living Expenses),即房屋发生意外不能在其中居住时,您租房或住宾馆产生的额外费用。

    最后,房屋保险中还有责任险(Liability)。责任保险是指因房子的所有权产生的责任,即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外,造成邻居、第三人伤亡或财产损失,责任需有您承担的话,不过也可以向保险公司申请索赔,有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重,建议可以在这里保100万比较适宜。

    关于加拿大房屋保险是怎么回事,嘉德小编今天就跟大家分享这么多。


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    【地产知识】加拿大的房产增值税是怎么回事?怎么算?


    华人喜欢买房,不论走到哪儿,兜里揣着钱不买套属于自己的房就浑身不舒服。世界每个角落,都有华人买房置业的身影。

    今天嘉德小编就来简单跟大家聊聊加拿大的房产增值税是怎么回事?怎么算?什么情况需要交?什么情况不需要交?

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    由于华人对加拿大环境、福利的偏爱,越来越多的华人移民到加拿大来居住,也就有越来越多的华人来加拿大买房置业。但是买房置业一般来说都是一个家庭较大笔的投资,加拿大房屋所得税、GST/HST涉及到税务方面的规则名目繁多,了解这些“游戏规则”有利于纳税人避免一些没必要的税务麻烦。

    在加拿大卖房时可能会被政府要求缴纳资产增值税,但是增值税也可能会被免除,是否可以免除房产增值税取决于业主是否满足一些条件。最重要的一条就是该物业是否在一定的时间内一直作为业主的主要住所。

    主要住所的概念是以家庭作为单位,从1983年开始,每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可共同拥有一个主要住所免增值税的税务优惠。也就是说即使双方结婚前,各拥有一套物业,婚后也只能选择其中的一套作为主要住所,而另一套则不可同时享受免增值税的优惠。

    主要住所可以包括房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的前提一定是拥有该物业的所有权,其次是该物业为主要住所。



    自住房、主要居所需要满足什么条件?

    首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型,地皮等还未建好的房屋不算。业主是加拿大税务居民即可,不一定非要是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权,楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中,主要住所的概念是以家庭作为单位来算的,即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会,即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所,包括海外房产。

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    免税是全免吗?增值税的免税额怎么算?

    房产增值总额 = 售价 -(成本 + 出售时产生的费用)

    免税额 = 房产增值总额 ×(指定物业居住年费 + 1)/(拥有该物业的总年限)

    按照这一公式,有些家庭考虑换房,如果先买第二套物业,然后售出第一套物业,则会有一段时间同时拥有两套物业,但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年,就不会产生增值税的问题。



    今天关于加拿大房产增值税相关的问题,嘉德小编就简单跟大家分享这么多。

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    【地产知识】新房交房前验房(PDI)是什么?都要验什么?


    近期嘉德收房的客户注意:在多伦多买新公寓房子,房子内部装修好了,就要通知你验房,全名叫做Pre-Delivery Inspection,简称 PDI(交房前验房)。

    做交房前验房时,开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查,并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题,和你一起验房的开发商代表会一一标出来,并给你一个清单,承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书,上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修,没修,拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记,把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商,开发商又会去检查,原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。

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    但是新房交房前验房(PDI)都要验什么呢?今天嘉德小编就来简单跟大家聊一下。

    加拿大的新房交房前验房(PDI)主要检查4个部分。首先是:厨房、卫生间、洗衣烘干设备;其次是:地板、墙面与其他内部装潢;第三是:外部结构;最后是:控制系统。

    厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括:
    • 照明
    • 墙面上的电流漏电保护器
    • 地板、地砖
    • 厨房台面、挡水、中央岛
    • 橱柜、抽屉
    • 水池、洗碗机、上下水系统
    • 冰箱、油烟机、灶台等设备
    • 卫生间排风系统
    • 马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
    • 洗衣机、烘干机

    地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括:
    • 地板、地毯、地砖检查(例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等)
    • 墙面,地脚线、门框、窗框等
    • 门窗、楼梯、储物间等
    • 外部结构检查主要包括:外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔(Weep Holes);检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等
    注:如因天气原因无法检查房屋外部,请在PDI表格中注明


    控制系统检查主要包括:
    • 供暖系统,包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
    • 空调系统检查
    • 机械通风系统检查
    注:请确保在交房前,开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册,并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。

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    如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办?

    有些项目本身就有质保,即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而,如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装,则一定要在PDI表上注明。

    任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求,而在保修期内所涵盖的项目出了问题,开发商必须在在特定的时间范围内解决。

    关于新房交房前验房(PDI)是什么,都要验什么,嘉德小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。


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    买家市场中的卖家必读


    某些地区房屋出售趋缓,在这种市场条件下出售房屋,更要小心谨慎。最近接到不少业主的咨询, 询问有关出售物业的相关规定和细节。这里归总一下,详细说明出售物业的步骤与注意事项,以解答那些想出售物业的业主的疑问。

    与地产经纪签订合同
    Listing Agreement,是一份卖家与地产经纪共同签订的合同。与经纪签订合同是业主在售房过程中的第一环,也是非常重要的一环。此份合同要明确所售物业,合同双方,以及相关条款。卖家和经纪会各保留一份,以此来保障各自的权益。
    总体来说,合同内会明确地产经纪的公司给予其经纪为物业寻找买家的权利,合同的时效,以及卖家应付的报酬。一般来说,只有在成交后,卖家才会被要求支付报酬给经纪公司。例外还有一份物业信息表,包括了物业售价,物业详细信息,例如物业大小和设计,使用面积,各房屋的面积和简单描述,物业冷/暖系统等等。
    业主有权决定屋内家居及设施的去留。一般来说,除非说明,固定不能动的家居及设施,往往会随物业一同出售,可移动的家具和设施往往不随物也一同出售。合同中“包含”以及“不包含”项中会明确指出家具及设施的去留问题。
    有时合同里也有财政和贷款的条款。一般包括剩余贷款金额,期限,物业年税,抵押权等等。


    Listing的种类
    基本上说Listing有三种,Open Listing, Exclusive Listing,以及 MLS® Listing。Open Listing,即给予一个或一个以上地产经纪出售物业的权利。业主也可以自己出售物业,优点在于私售除去了雇用经纪服务的费用,在物业价格上会有一定优势。Exclusive Listing, 即业主雇用一个公司来作为经纪来出售物业。在有效期内,这个公司往往拥有唯一的,不能改变的权利出售物业。MLS® Listing,其实也是Exclusive Listing的一种, 但是允许地产经纪们,在当地MLS系统的帮助下合作买卖物业。通过这种方式得到的佣金,卖方和买方的经纪会按比例分享。
    MLS系统是如何帮助业主出售物业的呢? MLS系统相当于一个公告牌,给予物业最大的曝光。在48小时之内,物业的信息将会发送给大多地区所有地产经纪。委托地产经纪售房,相对于私售的最大优点就在于此。通过MLS,地产经纪们可以发布物业信息,全加拿大甚至全世界的地产经纪都可以查到此物业。

    定价
    尽管业主可能知晓物业的价值,但是,找一位专业人士帮助估价也是很重要的。不能将价格定得太高,因为这样买家可能会望而却步;当然价格也不能定得太低,不然投资没有回报。

    物业的市场推销
    以下介绍几种物业市场推销的手段,合格的经纪往往会将这几种方法混合使用,以便最大程度的曝光所售物业。

    Open Houses
    基本来说,Open Houses的方式大概有两种。第一种是邀请地产经纪来参观,由地产经纪来了解物业的特点和细节,因为地产经纪可能会为业主带来买家。另一种是全公开的Open Houses,指定时间内,任何人都可以进入物业参观。由于在一定时间内,就可以给所有潜在买家展示此物业,相对更有效率, 因此这种方法被普遍运用。在这种Open Houses中,经纪们要主持并回答参观者的各种问题。
    业主和经纪要协商确定Open Houses的时间。业主需要给经纪一定的权利,可以进出物业。业主可以将钥匙留给经纪或其办公室。一般来说,在Open Houses的时候,业主一般选择离开物业,但是之前要记得将贵重物品收起来。如果业主决定参与Open Houses, 那么请确定将解释权留给经纪,不要为物业的缺陷找借口,另外,将电视和收音机关掉,以便让经纪和客人可以方便的谈话。如果业主有狗或其他宠物。请将宠物关起来或放在外面。干净整洁对于Open Houses来讲至关重要。总体来说,只要物业显得宽敞明亮, 保养得宜,吸引的买家就会更多。

    其他销售手段
    除了Open Houses,地产经纪往往会提供给业主其他的销售途径。在物业的前院,经纪往往会树立“For Sale” 牌子。这个牌子相当于一个“不会说话的销售员”,不停的告诉大家此物业正在出售。很多买家是通过这种销售方式,来寻找他们心中的房子的。
    在当地报纸中的地产专栏里为物业打广告,是另外一种销售手段。尽管可能不会在每一期的报纸上,但是经纪往往会把物业介绍给寻找类似物业的买家。在互联网上宣传物业也是现在经纪们常用的一种销售手段。

    重签Listing
    由于一些原因, 有时物业可能不会被立即出售.记得要耐心,不要一时冲动从市场上取消物业。总的来说,物业没有想像中那么快售出的原因有三个: 地理位置,物业条件和价格。物业的地理位置是不可能被改变的,但是物业自身的条件和价格,却是业主可以改善的。在出售的过程中,业主要不断比对物业和周边地区类似物业的市场价格,适时的调整价格。
    业主有责任时常询问经纪出售情况。多少人看过物业? 有什么回复和问题? 物业在市场有没有竞争力? Offer在Offer中主要有以下几项需要注意:买家出价是多少,什么时候交房,合同中有什么条件,以及Offer什么时候会过期。
    和Offer一起,买家往往也会提供定金以示诚意。 Offer 中,买家往往会试探业主的底价, 并且注明条件。业主不一定要接受此Offer,但是可以相应回签一份合同,在互相的磋商中,一份合同就谈成了。在双方都签署了合同之后,合同就成立了。因此签字之前,业主要确认合同内的每一个条款,也可以让律师帮助审查。

    交房日期
    如果需要,合同中往往会规定一些条件。业主可能会被要求提供一些相关材料。例如说明物业所有权的地界图,验房证书等等,但是验房的支出可以要求买家承担。

    最终成交
    交房日当天,业主和买家的律师会代表业主和买家建立一个帐户以便双方偿还贷款。业主也需要提供物业的转接文件和钥匙给律师。律师还会确保地税,电费和天然气费等等帐单过户顺利。

    最终,业主要记住出售自住房屋所得的盈余,不用缴纳所得税。业主也要记得支付经纪合同所指的报酬。业主的律师会安排好这一切出售过程中的支出。

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