注册结构工程师提供专业验房

本帖由 Homeinspector2018-04-10 发布。版面名称:买房卖房

  1. Homeinspector

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  2. 注册建筑结构工程师 (Professional Engineer),有丰富的住宅和商业建筑的验房和评估经验。详细情况请查看网页:
    https://1049854.site123.me/
     
  3. Homeinspector

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    什么样的人更可能是个好的验房师?
    简单点的答案就是一个有执照的专业工程师应该是最好的验房师。专业工程师有资格评估建筑结构并就其状况提出专业意见的人。安省的注册工程师受安大略省专业工程师协会(PEO)监管,任何没有注册而自称工程师或者通过暗示让人误认为是工程师的行为,都是违法的。工程师受职业道德,建筑法规和专业知识和工作经验等多方面培训和监督,他们的责任心和专业性得到有效保证。工程师在专业技能范围内,拥有最高的权限,他们有权批准,修改或否定注册验房师的检查结论。
    总之,具有多方面专业知识的建筑结构工程师是最适合的验房师,毕竟结构安全是建筑的核心要求,同时也是房主们最关心的问题。
     
  4. Homeinspector

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    请工程师验房有哪些好处?
    首先,工程师在建筑技术方面拥有最高的权限,这使得他们出具的技术报告更有权威性。新房的房主经常会遇到和开发商的纠纷,开发商派出的检查员经常得出有偏向性意见,使得房主感觉有冤无处诉。如果房主手中有一份工程师签字并盖章的报告,口舌之争将再无用武之地。

    其次,处理建筑的疑难杂症是工程师的工作内容,他们有足够的知识和技能来发现和解决技术问题。现实中,不存在完美无缺的房子。尤其是比较老旧的房屋,有很多的安全隐患。在我的实际工作中就曾经见到了好多正在使用的危险房屋。因为不到房屋买卖的时候很少有房主请人来检查房屋,很多问题没有得到及时的发现和改正。有些房主甚至还有一种惯性思维,房子不是一直住的挺好吗,没事!对于这种老旧的房屋,一定要请工程师来做检查,那些让人胆战心惊的复杂的安全状况不是一个普通验房师所能解决的。而我们会在第一时间就给一个状况评估以及一个或多个解决方案。

    第三,专业的工作,使得工程师对同行的设计了解的更加深入。他们了解房屋设计的各个方面和全过程,对设计中可能的疏忽非常了解。这使得工程师在验房过程中经常会深入到设计阶段相关的程度。设计问题会在我们的检查中一并发现。

    第四,工程师所进行的验房会更加全面。普通的验房更多的是集中在现有的材料缺陷和质量问题,工程师的验房不仅包括材料缺陷(material deficiencies)还有施工措施 (construction)和结构问题(performance deficiencies).

    第五,工程师在检查工程中所应用的规范和标准很多,远远超过Tarion Warranty所能包含的内容。大概包括建筑规范(Ontario Building Code), 木结构规范(Wood Design Manual), 电气规范(Canadian Electrical Code), 混凝土设计规范(Concrete Design Code), 混凝土材料和施工规范 (Concrete Material & Test Methods), 结构检查规范(Ontario Structure Inspection Manual) 等等。
     
  5. Homeinspector

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    你的验房包括哪些内容?
    大概有以下内容,但不是罗列全部项目,因为不同的房子有不同的配置,侧重点也有所不同。而且不同的检查,有不同的要求。

    庭院:
    整体坡度,车道坡度,沥青面层缺陷比如cracking, raveling, settlement, debonding 等,树木影响,台阶栏杆,扶手的设计要求,材料状况,回填土是否满足要求,室外排水的设置,地下室窗井,undermining etc.

    地下室,建筑的基础:
    地下室墙面和地面的裂缝,渗水的评估,发生原因分析,混凝土的沉降,平整度,施工缝的处理和布置,以及各种缺陷例如scaling, spalling, delamination, erosion, efflorescence, cold joint, honeycombs, disintegration etc. (不知道准确的中文叫法,暂用英文代替)

    外墙:
    石头或砖面层的节点处理,排水口(weep holes))的布置,砖缝厚度及强度要求,支撑的连接 (ties,in case of visible) 石材缺陷,切割尺寸,安装是否平直,其它面材的安装缺及材料缺陷,基础墙摸面裂缝,脱落,高度要求

    屋顶,阁楼:
    包括桁架破损,保温厚度,霉变,通风口的设置是否满足要求,动力通风的工作状态,冷凝状况,室外屋面瓦的破损,残余服务寿命评估,局部节点防水,室外通风口,通气口的处理,屋檐排水沟及下水口等,烟囱外层(exterior surface)及内层(liner))

    结构构件:
    梁,柱,过梁,墙体,桁架等的损坏,防腐防锈处理,变形,不符合要求的连接,检查施工和设计是否正确,墙体倾斜程度,木结构含水率,钢结构的防锈,焊接,栓接,稳定性

    保温:
    用红外成像设备检查热量散失,检查潮湿度,内层冷凝水,发霉,保温层的做法是否正确

    车库:
    检查地面裂缝,沉降是否超标,是否有积水,渗水,坡度是否适合,车库门缺陷,汽车充电桩,空间及平面尺寸设计,防火和防尾气渗入要求,室内门密闭要求

    配电系统:
    检查线路的布置,电线绝缘层,穿墙口,穿梁口的位置,保护层厚度,距离热源的距离,配电盘的线路连接,是否接地,厨房回路数量,大型电器的专用回路,过载,电源插座的位置,数量,GFCI 接地保护插座,AFCI 电弧保护插座,室外防水插座的的配置及测试,各种开关和设备的工作,配电间的空间等,服务容量要求

    水暖系统:
    是否漏水,冷热水连接,坐便器上下水工作情况,热水器的保温,是否符合节能规范(Energy Efficiency)要求,煤气连接是否正确,进气口设置,房间面积,排气口的设置,是否满足抗震要求 等

    中央空调和暖气系统
    管线漏气破损,过滤器,空调室外机安装的位置及空间要求,冷凝水管连接,卫生间排风扇,管线的挂件及安装,噪音,室内风口的平衡

    门窗:
    玻璃裂缝,漏气,漏雨,垂直度,开闭工作正常,表面破损,不正常干缩

    室内:
    地板,地毯,地砖,卫生间墙面砖,渗漏水点,霉变,drywall,面漆,各种零星杂项 等等

    结论:不存在没有毛病的房子,只是多少轻重而已
     
  6. Homeinspector

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    不同的房屋检查都是相同的吗?

    答案是否定的,不同的房屋有不同的侧重点,不同的检查目的也有不同的策略。

    对于从开发商处购买的新房,房屋检查主要是规范条文检查和使用功能检查。在检查中发现的设计失误或者施工失误很多是无法修改的,因为需要工作量太庞大了。在房主同意的情况下开发商可能会选择赔偿一些钱了事,而不做改正。比如曾经遇到过门廊的支柱没有安装在支座的中心的情况。这是由于基础和上部被支撑部分没有对齐造成的。如果要改正,或者重新建基础或者修改上部结构,哪个解决办法都花费巨大。在确定不存在结构安全问题的条件下,房主会得到一笔赔偿而同意不做维修改造。还有外墙的石头面设计错误,这个也是很难改正的错误,把整个石头面拆除重建是一笔巨大的费用。“”庭外和解“是通常的做法,房主拿到补偿而不要求改正。

    对于购买二手房的情况,房屋检查就不是对照规范条文的情况了,因为老房子是按照旧规范建造的,不满足现行建造规范要求的地方太多了。这时对整个房屋的检查就显得尤其重要了,比如发霉造成的承重结构承载力下降,房屋的空气质量,不符合规范的材料使用等都会对房主造成安全和健康伤害。老房子有些墙和保温使用石棉,这在现行规范里是严格禁止的。因为石棉纤维在空气中的扩散会被吸入肺内,造成严重疾病。老房子结构有的采用木梁,经常出现主梁侧向扭曲的现象。老房子的问题很多是可以修改的,关键是一定要找出问题。

    对于Tarion Warranty检查,就要紧密结合warranty的要求,把不符合要求的保修内容找出来。对于PDI 检查,就要重点看没有warranty的项目,因为这些是只有PDI才包含的,不填在PDI form里,以后就没有机会了。

    对于frame walk,就重点看结构构件,看混凝土。很多drywall 工人在安装石膏板前,都喜欢把弯曲的stud切断,然后再接起来保证墙面平直。而他们现场做的连接几乎都不满足结构要求。重点检查地下室的墙体缺陷,cold joint 等。有一家“T”开头的开发商的地下室,普遍存在相同的问题。
     
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    请工程师验房要比一般的验房师费用高吗?

    也不一定。
    在渥太华地区目前的物价水平下,一般的验房费用在$500 -$700之间,根据专业水平和服务内容以及房屋的大小而不同。我们的验房费用也在这个合理范围内,具体的价格请参照网页:https://1049854.site123.me/
     
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    买新房验房应该在什么时候做?

    有人说是PDI 时做,尽早发现问题;有人说一年时做,各种保修马上到期;还有人觉得frame walk时做最好,结构构件都暴露在外。其实验房应该在开始施工之前就介入,一直到7年时发现沉降超标为止。因为有些混凝土问题是有时效的,要在施工后8到24小时内做。不在施工前介入,事后根本无法补救。最近提前介入Mattamy Homes 的房子,要求他们为某个房子的地下室地板做收缩缝,结果他们竟然让我提供相关的设计规范,问我是建筑规范第九章的那个条文说到这个要求?他们从来没做过收缩缝!我要求他们做的几个注意事项他们竟然都没听说过。幸好我以工程师的身份和他们沟通,才没有被断然否定。这样的情况绝非偶然,在Minto, Richcraft, Uniform,Tamarack 等等开发商的房屋从设计到施工,都存在不同程度的错误。沉降也是一个漫长的过程,达到超标的沉降也不是一两个月就能出现的。通过观察,发现施工最规范的开发商竟然是一家以前从来没听说过的开发商。开发商名字就不在这提了,有误导嫌疑。
     
  9. Homeinspector

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    wp6dea1914_05_06.jpg Concrete_Control_Joint065-DFs.jpg
    地下室地面应该注意哪些?

    地下室混凝土地面是属于slab on ground 类型,这类混凝土板应该在混凝土浇筑后的8到24小时内,用锯在地面上锯出大于25mm深的缝,缝是沿着地下室纵横两个方向通长的,通常网格间距小于2.5米。这个缝的作用是防止混弄土地面因为干缩而开裂的,叫做收缩缝 (contraction joints)。 多数人包括工程师,City 的 inspector 等都不知道有这个规定,普通验房师就更不用提了。你只要去自己家地下室去看一眼就知道,你的验房师把这个给漏掉了。如果没有这个收缩缝,会造成地面的龟裂,有更多的漏水可能。
    而且在渥太华多数开发商都没有锯收缩缝,他们不是想偷懒,而是真的不知道。最近,我就一直在和一家开发商雇佣的工程师在对抗,开发商雇佣的工程师说对于houses and small buildings 可以不做收缩缝,而事实上是他对规范的误解,最后的结果应该通过TARION WARRANTY 和 工程师协会(PEO)来做裁决了。
     
  10. Homeinspector

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    上图的尺寸是错误的,为了省事,从google上直接下了一张图片,作为示意图。
     

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