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怎样正确申报租金收入(一)

本帖由 ottawa20162018-04-16 发布。版面名称:租房中心

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  1. ottawa2016

    ottawa2016 封禁用户 ID:163388

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  2. 作者: Jason Wang MBA PMP FRM

    https://ottawaincometax.wordpress.com/
    Schulich商学院MBA, 长期在加拿大主要银行从事金融财务工作
    渥太华第一税务事务所主要合伙人,加拿大税务局注册报税师
    全渥太华报税最低价+ 最优质服务
    Email: firstottawatax@gmail.com
    phone: 613 663 6959

    我们中国来的移民大多喜欢投资房地产,所以房东很多。怎样正确申报租金收入就成为了我经常被问到的问题之一。

    大家应该都知道,对于出租物业,税务局对净的租金收入征税。 净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单,关键是有哪些费用可以抵?怎么个抵法?

    当你遇到吃不准某个费用可不可以抵税的时候,请参考这句话“可以抵扣收入的费用是为了挣得租金收入所发生的费用”。很显然,不管你的房屋是否出租,很多费用都是必须发生的,比如说,你到超市买食品的费用是肯定不能抵税的。

    如果房屋买在个人名下,净租金加到当年的个人收入里报税;如果出现亏损,可以抵减其他的收入;而且,房主是谁,就算是谁的收入。

    根据性质的不同,出租房屋发生的费用可以分为当年就可以抵税的费用,和需要在今后分年折旧的费用。一般来说,如果这笔费用是每年都重复发生,且只会带来短期的好处,就属于应该可以当年就抵税的费用;反之,如果这笔费用不会经常发生,且提升了房屋的价值,而且数额较大,就应该属于“资本费用”, 需要按税务局的规定分年按比例折旧。

    需要分年折旧的费用

    1. 房屋 – 年折旧率4%。我们绝大部分中国移民买的投资房,都落到了这个年折旧率4%的类别里。值得指出的是,可以折旧的部分只是房屋本身,土地是不能折旧的。那么怎么去确定房屋和土地的比例呢?这要根据房屋的新旧,地点,结构等因素全面衡量,只要是合理的,税务局一般都不会刁难你。而且,土地转让税和买房时发生的律师费用,也应该按比例分摊到房屋和土地的价值中去。

    2. 家具,电器等 – 年折旧率20%。你给租客使用的家具,电器等因为使用年限会比较长,都是应该分年折旧的。

    3. 电脑设备,软件等 – 年折旧率55%。如果你是最近一两年买入的,用于管理你的出租物业,适用折旧率是55%。

    4. 租客投入的装修 – 租期。有的租客为了更适合自己的用途或者转租,投入资金提高房屋的功能或是状况,这个费用可以根据具体情况在租期内折旧。 此外,关于折旧,还有另外几个规定。一个是在资产取得的那一年,只有购买价格的一半可以用于折旧。二是,房东可以选择折旧或是不折旧,只要当年的折旧率不高于以上的规定比率。三是,折旧不能创造或是增加亏损。如果该房东名下所有的房屋在提取折旧前就是亏损的,那么就不能提取折旧;如果在提取折旧前只有少许盈余,折旧只能提到将净租金收入降低为零为止。
     

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