在加拿大寻求房屋贷款时应该考虑的问题

本帖由 chengda2018-05-31 发布。版面名称:买房卖房

  1. chengda

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  2. 成小洲 贷款经纪 微信:chengeco
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    在考虑寻求贷款买房时,人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款,能拿到什么样的利率。除此之外,在加拿大购房贷款,你还知道多少呢?若要获得比较满意的房屋贷款,至少要对下列十个问题有明确的答案。

    1、直接找大银行的贷款专员还是找贷款经纪公司寻求房屋贷款?为什么?你了解贷款经纪公司吗?
    目前,在加拿大提供房屋贷款的大银行有:加拿大道明银行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家银行(RBC Bank)、帝国商业银行 (CIBC)、丰业银行(Scotial Bank)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)、以及国家银行(National Bank)。此外,还有好多专门做房屋贷款的银行。这些专门做房屋贷款的银行,不少人都不了解。就房屋贷款业务来说,这些专门做房屋贷款银行的规模也要比这些大银行的房屋贷款业务规模大,贷款产品的类别也丰富。可是,这些专门做房屋贷款银行的产品并不直接对客户销售,而是通过房屋贷款经纪公司销售。所以,在寻求房屋贷款时,不要仅仅把注意力集中在这些大银行,也要考虑贷款经纪公司所代理的房屋贷款银行。

    2、你对目前加拿大的房屋贷款市场的了解如何?除了著名的六大银行外,你还知道哪些金融机构都提供房屋贷款?他们的房屋贷款产品有哪些区别?同时找几家银行商谈比较合适?
    在加拿大除了这六大银行外,还有数十家专门提供房屋贷款的银行。例如,Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照贷款等级来区分,提供房屋贷款的银行可以分为一级贷款银行,二级贷款银行,和Private lender(但并不是我们中文所理解的私人贷款)。加拿大的贷款经纪公司除了联系个别著名大银行外,还联系这些所有专门从事房屋贷款业务的银行。也就是说,房屋贷款经纪公司(Mortgage Broker)把客户和银行联系在一起。人们在寻求房屋贷款时,大多数人都愿意货比三家,然后选择谁能够提供最低利率的贷款产品。而房屋贷款经纪(Mortgage Broker)正是在货比多家的基础上为客户获得最佳的贷款产品。

    3、在商谈房屋贷款时,你是在找最低贷款利率?还是在找最佳贷款方案?在哪里可以找到你的目标?
    贷款利率是每个人寻求房屋贷款时最关心的问题;而且尽管各个银行在其网站都公布了其各类产品的贷款利率,但是,寻求房屋贷款时,不要被所谓的低利率所迷惑。因为寻求房屋贷款是为了解决目前购房的融资问题,能否解决问题,或者能否有效地解决问题,其结果就是贷款方案的问题。利率只是贷款方案中的一种因素。贷款经纪公司因所联系银行的面比较宽,可选择的银行数目也多,客户获得最佳贷款方案的机会增加。在加拿大,贷款经纪都是经过严格训练并通过资格考试以后才可以获得执业牌照。

    4、在房屋贷款产品中,除了贷款利率和贷款金额外,你知道还有哪些贷款条件吗?你完全理解其意思吗?
    房屋贷款,并不仅仅是贷款利率和贷款金额;它还包括了其他一系列贷款条件。例如,贷款利率的条件选择,固定还是浮动;贷款合同的期限选择,2年还是5年,或者7年;贷款合同的类型,开放还是封闭,或者处于二者之间;偿还贷款的时间频度,是按月付款,还是按周付款;是否能够尽快偿还贷款;如何计算违约罚金;缴纳地产税的方式;等等很多条件。当你通过贷款经纪寻求房屋贷款时,贷款经纪会详细给你解答有关问题。一般地,贷款经纪是免费为客户寻求房屋贷款服务,也是代表客户就贷款问题与银行进行商谈。

    5、贷款合同期限(Term)和贷款分摊年限(Amortization)有什么区别呢?
    在加拿大,贷款合同一般是从最短的6个月到最长的10年。贷款合同到期以后,客户可以与现有的银行续签贷款合同,也可以将现有的房屋贷款转到其他银行。贷款分摊年限指该项房屋贷款在多少年内全部还清。贷款分摊年限的长短决定了借款人每月偿还贷款的金额多少;贷款分摊年限越长,借款人每月所支付的房屋贷款数量就越少;这意味着借款人的实际经济负担就轻一些。在加拿大,目前政府规定所有的大银行所提供的房屋贷款的分摊年限最长为25年;但是,贷款经纪公司所联系的一些银行所提供的房屋贷款分摊年限可以达到30年。

    6、你知道每个银行是如何计算贷款合同违约罚金吗?各个银行在计算罚金的方法上都一样吗?
    在贷款合同到期之前,借款人因卖房或想把贷款转到其他银行时就会导致终止现有房屋贷款合同。这就是对现有贷款合同的违约。这时银行要求借款人缴纳违约金。在计算违约金的方法选择上,各个银行都有区别。一般是按照三个月的利息计算罚金,或者用贷款合同的利率同当前市场利率的差所计算的利息,并从二者中选择最高利息作为罚金。可是,在用利差进行计算罚金时,很有说头。关键在于如何选择合同利率。所选择的利率不同,计算得出的罚金差别惊人。如果通过贷款经纪寻求房屋贷款时,贷款经纪会给客户详细解释大银行计算违约金的方法与其他银行的具体区别,并给客户提供最佳建议。

    7、如果申请房屋贷款都被大银行拒绝了,应该怎么办?放弃申请还是找经纪公司?
    在加拿大,因为各个申请人(家庭)的财务状况差别很大,在申请房屋贷款时,被加拿大的大银行所拒绝并不是什么新鲜事情。这时,不要气馁,应该尽快寻找贷款经纪公司。贷款经纪公司可以帮客户解决房屋贷款问题。如果购房者已经签订了购房合同,而且购房合同中所设置的贷款条件(Finance Condition)已经被取消。这时,如果购房者放弃购买该房屋,那么,这意味着购房者对现有购房合同的违约。这时,购房者可能面临着出现违约的罚金。为了解决这个问题,尽快获得房屋贷款才是最佳的解决方案。这时,房屋贷款经纪公司是购房者的最好帮手。

    8、房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)是什么意思?房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)又是什么意思?你需要购买吗?
    加拿大政府规定,加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申请购房贷款时,如果首付资金低于20%,就必须购买房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。 如果购房者的首付资金仅为房价的5%,购买贷款违约保险的保费为4%;而且保费是一次付清。要知道,当借款人购买了贷款违约保险以后,借款人所获得的贷款利率一般要比没有购买该保险的利率低一些。房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)是一种人寿保险。当借款人因各种意外导致伤亡而无法继续支付房屋贷款时,该项保险就开始发挥作用。

    9、贷款买房对你现在的生活方式影响有多大?你对贷款的经济承受能力又有多大?如何筹集你的购房首付资金(Down Payment)?
    在加拿大购买房屋是一种投资选择,也是对自己生活方式的一种选择。购买什么样的房屋,从地点位置和房屋类型来看,购房者需要房产经纪的服务;但是,从经济能力和投资收益方面来看,就需要接受房屋贷款经纪的服务。房屋贷款经纪可以根据目前加拿大的房屋贷款政策,各个银行所提供的房屋贷款产品,以及购房者现有的财务状况和未来的财务发展目标,寻求一种适合购房者的最佳房屋贷款产品。例如,购房者的首付资金应该放多少,购房者的最大贷款金额应该是多少,购房者的每月偿还贷款的金额承受能力是多少等等;房屋贷款经纪可以根据购房者的现有财务状况进行计算,为购房者提供最佳的贷款方案。

    就如何筹集购房首付资金,以及首付资金的来源,房屋贷款经纪能够按照加拿大目前的贷款政策和各个银行的具体贷款要求为借款人提供详细的建议。

    10、哪些贷款条件是你自己可以选择的呢?哪些贷款条件又是你无法选择的?按双周付款和按月付款的区别大吗?为什么?
    在加拿大,当银行批准了借款人的购房贷款以后,贷款产品所包含的不仅仅是贷款利率和贷款金额,还包括其他贷款条件。例如,贷款合同的年限,贷款合同是开放的还是封闭的,贷款利率是固定的还是浮动的,偿还贷款时间是按月还是按周,或者按双周;是否能够尽快偿还房屋贷款,如何加快偿还房屋贷款等等;很多条件。其中有些条件借款人是可以选择的,有些是不能选择的。房屋贷款经纪会根据借款人的财务状况和生活方式,给借款人提供最佳的建议。当然,房屋贷款经纪会就每个贷款条件给借款人进行详细的解释。一般地,与按月付款相比,按双周付款能够给借款人节约一些成本。具体能够节约多少成本费用,房屋贷款经纪可以根据借款人的状况给出准确的答案。
    (本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据)

    成小洲,房屋贷款经纪 #M17000687, Tel: 613-697-0528, 微信 chengeco

    Mortgage Outlet Inc. Lic #12628, Top 75 mortgage brokerage in 2017 in Canada

    The Banks which I am dealing with are TD, Scotiabank, iA Financial, Merix /Lenderwise, Equitable Bank, First National, Manulife Bank, XMC, Street Capital, Home Equity Bank, Mcap, RMG, ICICI
     

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