“安居在渥京”地产网---渥太华华人自己的地产网:原创文章---2019-2020年渥太华房地产市场浅析与展望(新文推荐)

本帖由 丁剑2018-08-06 发布。版面名称:买房卖房

  1. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    加拿大最全房型介绍,你看中了哪一款?
    转自房大师 安居在渥京 2月2日



    中国的房屋主要是以商品房为主类似于加拿大的Condo高级公寓,而中国的房屋产权为有限的几十年,在加拿大则为永久产权,另外需要注明加拿大的房屋每年都要交property tax(房地产税)比例大概在0.9-1%左右。在价格上,以多伦多市中心为例,Condo的价格在30万左右起,大小从400余尺单身公寓到百万左右的豪华顶层公寓都会用于满足不同消费者的要求。很多房屋类型单价平均比很多中国的城市要低。是选择有管理费的Condo还是没有管理费的房屋,应该按照消费者的不同需求选择,总之,国情不一样,选择房子要谨慎,小编善意提醒冲动购买不可取。
    根据层数、结构不同,加拿大的房型一般分为:Bungalow(平房) 、Detached House(独立房)、Backsplit House(边复式别墅)、Link House(连屋)、Semi-Detached House(半独立房)、Townhouse(镇屋)、Stacked Townhouse(叠式镇屋)、Condo/Appartment(共管公寓)几种。
    根据有无管理费也分为: 有管理费的房屋(Condo,townhouse),和无管理费freehold的房屋(townhouse,detached, Semi detached, bungalow等)。
    Bungalow(平房)

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    直译过来就是:平房。通常地面上只有一层,少数也有局部错层的二楼。主要房间如卧室、家庭厅、厨房等均在一层,地下室部分往往设计成分门出入。
    Bungalow曾于五、六十年代在美国、加拿大流行,因为它造价经济、设计简约、施工方便,符合那个时代的需求。“但是Bungalow并非廉价房屋的代表。”“Bungalow的标准实际上更高,因为这种房型占地面积大,土地的容积率是最低的。”很多度假别墅(Cottage)采用的就是Bungalow的房型。由于多伦多几十年的老房子如果维护不好面临推到重建的命运,一般开发商都会钟情于好地段的这类房子来进行就是因为土地面积大,可塑造性强,小编善意提醒,如果你没有相 关的房地产知识和经验,谨慎行之,选择区域,成本核算,当地建设安全规范都非常关键。
    Detached House(独立房)
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    Detached House就是平常所说的独立屋。一般是指独门、独户、独院的住宅,没有与邻居的建筑物有任何连接。其标准配置一般是四间卧室、三个卫生间、双车房,面积从1800至1万尺左右的独立房。
    一般归在House的房型里面。分成后复式五层、侧复式4层。也见于一些Cottage。其实是Bungalow往Detached House演化的一种类型,介于Bungalow往Detached House之间。通过错半层的功能设计,使得一栋建筑物里面呈现四层或是五层的格局,所以空间上一般感觉很大,房间很多。
    Link House(连屋)
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    Link House又叫连屋,一般情况下,从外部看,和普通的Detached House没有太大的区别,除了建筑物之间的间距比较小一些。从内部结构上来看,Link House之间的地基、地下室连成一个整体结构。但是,使用上和Detached House没有差别,只有在涉及到改建重建的时候,才会体现出不同。
    Semi-Detached House(半独立房)
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    House指的是半独立房,在中国一般称为:双拼别墅。每个单位至少有一面墙与邻居相连共用。这类房以三至四间卧室,面积1500-2000多尺左右为多。
    Townhouse(镇屋)
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    又叫镇屋或者连排别墅。一列Townhouse至少有三个以上的单位。传统Townhouse大多是两层高,也有三层高。也有些 Townhouse的车库和Walk Out Basement设计在地面上,所以看起来可能达到四层。
    Stacked Townhouse(叠式镇屋)
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    Townhouse又称叠式镇屋。在一排Townhouse里面,一个单位是位于另一个单位之上的,一般三层或四层高,常见于人口密聚区,因地皮紧张而产生的一种镇屋形式。这类镇屋通常没有自己的院子,在同一层上可能有两个单位并存,这种情况对于设计难度要求就比较高了。Stacked Townhouse在多伦多一般出现在由于地块宽度有限,出自于对投资回报的考虑,设计成Stacked Townhouse,以产出更多数量的单位。
    Condo/Apartment(共管公寓)
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    大家最为熟悉,和Apartment一起被称为:共管公寓。和国内的精装修商品房的类型相近。二者的区别,Condo一般设计成高层住宅大厦(也有多层建筑),常集中在市区或交通方便的十字路口。这类住宅一般面积有限,适于小型家庭。优点是健康娱乐设施丰富、无需打理屋前门外的卫生、花草。垃圾只需放置于指定的地点,无需像独立屋那样每周都要汇总收拾、推出门外等待垃圾车运走。Condo的停车都是集中管理,大部分还设计有Locker(储物间)。过去的两年是CONDO市场最活跃的年费,新建CONDO此起彼伏,租房市场非常活跃,也带来的一些隐藏的问题,小编善意提醒:买Condo要以投资自住为主,投机不可取,以加国楼市和自己的经济情况量力而定。

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  2. 老多伦多人

    老多伦多人 新手上路 ID:172779

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  3. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    投资地产:现房?期房?哪个更好?
    犀牛 安居在渥京 2月1日
    一、什么是现房,什么是期房?

    什么是现房,什么是期房,定义起来比较简单:即买即住的就是现房,购买以后要再等几年才能住的就是期房。那么,如果手头有一笔钱想投资多伦多的房地产,我们是应该买现房还是期房呢?


    一说到投资,就要说到投资策略。每个人对风险的喜好不一样,每个人对投资方式的偏好程度不一样,每个人当下的投资组合中缺少的产品特性也不一样,所以对不同的人来说,适合的产品是不一样的;即使对同一个人来说,在不同时期,适合的产品也是不一样的。


    买现房还是期房,没有对错,只有合适与否。



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    二、现房和期房各适合哪种投资人?

    上面说了,现房的特点就是即买即住。好处是能马上产生现金流,而相应的坏处就是,马上就要开始还贷款了。和其他的投资产品不同,房子是真实存在的东西,它有可能出各种问题,屋里屋外,房顶、地库、电器、地板、屋里的电器、墙里的线路都可能出问题。另外,出租房屋还要经常和租客打交道,要马上解决各种临时出现的问题。所以,如果你和这个房子不在同一个城市,那么投资期房,最好投资公寓,而不要投那种没有任何管理费的低层物业。如果因为某些原因,一定要投低层物业,那么找一个靠谱的物业托管公司是非常必要的。


    期房的特点是几年后才能过户、入住。而在中间等待的漫长时间内并不需要贷款,也没有任何的费用支出。你需要做的只是静待升值。而且,期房可以自由的选择房屋样式和颜色,可以买到自己最心仪的房子。另外,新房普遍有安省的Tarion保险,对房屋质量有保障,相比之下,现房这方面则比较欠缺。

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    三、现房、期房各有什么风险?

    现房的好处是可以马上产生现金流,但是也有缺点。比如可能房子本身会有一下子看不出来的毛病;比如物业价值增长的速度受整体房地产市场的限制,增幅低于期房;比如优质租客不好找,空置的话则怕遭遇窃贼。


    期房的风险则主要体现在下面几个方面:


    1)如果对未来市场的发展趋势判断不准确,那么很可能期房交割的时候,购买者要付的价格会超过当时的市价。这样,当时购买的楼花就不太值了;


    2)楼花还有项目终止和延期的风险。


    期房和现房相比,期房的风险要高于现房,同时,期房的潜在收益也超过现房。


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    四、现房、期房在贷款和付款方式上有什么不同?

    现房一般要马上过户和还贷。现房买卖的交割日期通常不会超过3个月。需要在短时间内准备好20%或者35%的现金,首付压力比较大。


    期房对付款方式的要求比较低,基本上一年、甚至两年之内凑足15%或者30%即可,首付的压力小。也就是说,即使手头资金不够,仍然能够投资房地产,享受房市增长的红利。

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    五、现房和期房的投资回报哪个更高?

    现房的回报由两部分构成,每个月的租金收入和房产价值的增长。租金被政府控制,房东不能随意增加。房产的增值则与房地产市场的整体状况保持一致。


    期房的回报主要表现在购入之时到入住之间的房地产增幅,如果能在交房前转出的话,获利更加丰厚,能达到100%-300%。投资收益很高。即使按照约定交割,楼花的投资杠杆也高于现房。


    下面给大家看一个投资杠杆的例子:


    继续前面的假设,我们买个40万的楼花,付了15%的定金6万,数年后交房,如果房市上涨,52万立即卖出去,我们赚了12万。我们40万买入,52万卖出,看上去是赚了30%。但是事实上因为只有6万的投入,盈利12万的情况下,投资回报率是200%,这就是杠杆效应。


    对比楼花和现房两种投资方式,如果只是比较投资收益率,那么楼花要高于现房,同时楼花的风险也比现房高。

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    六、买现房和期房都需要注意什么?

    买现房需要注意:1)房子本身的质量如何;2)能不能顺利拿到贷款;3)入手后市场变化是否和预期相符;4)能不能找个好租客。


    买期房需要注意:1)开发商实力如何;2)楼花周边未来的发展状况;3)楼花只能看到效果图,没有实物,可能和期待有差别;4)有可能会遇到延期交房甚至项目终止的情况。

    转自RhinoZ.info

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  4. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    居民和非居民在加拿大买房有哪些不同
    转载自安居多伦多 安居在渥京 1月21日



    受自然环境和教育资源等条件所吸引,近年来到加拿大置业的人事越来越多。对于不了解加拿大的人来说,想要在加拿大投资地产有着不少困惑,下面为大家详细介绍一下加拿大居民VS非居民在买房过程中的相关规定以及注意事项。

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    持有加拿大公民身份或永久居民身份的人,在买房卖房的意义上来讲是居民,其它的都是非居民。有的朋友可能听说过税务居民和非税务居民,我也在这里简单阐述一下:税务居民不一定是居民,年满18周岁的非居民在加拿大居住超过183天就可以申请临时税号成为税务居民。这点对留留学生很重要,不仅在留学期间可以退税,也便于将来留下来有个沿袭的税务记录。

    在加拿大买房能移民吗?


    不能移民。虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。


    买卖房屋是否一定要本人到加拿大?


    如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款, 则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。

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    中国人在加拿大买房有限制吗?


    外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了加拿大各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。


    2017年4月20日以后,在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税(简称NRST)这是个什么情况?

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    金马蹄:围绕安大略湖前沿的区域,形状有如马蹄,是重要的经济区。


    1,哪些人要交15%NRST?
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    个人不是加拿大国籍,也不是加拿大永久居民,外国公司在安省的金马蹄地区购置民用住宅,需要交纳15%海外投机税。具体就是:外国人(不是加拿大公民或加拿大居民)或外国公司;以及 taxable trustee牵扯到外国人的信托注册,无论外国人是注册在产权上受信托人,还是外国人是信托受益人都要交NRST。例如4个买家,各占25%产权,其中一个人是外国人占25%的产权,但是税则需要按100%交税。


    2,哪些人可以豁免?
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    外国人已经取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、难民可以豁免。外国人的配偶是加拿大公民,永久居民,或安省移民提名的NOMINEE,或难民,并用于作他们的主要自住场所,则此外国人豁免。任何以上这些人士与不具备以上条件的人士(外国人)联名购买,不管外国人占多少股分,都要交100%的NRST。


    3,哪些人可以退税?
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    • 从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者;
    • 全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生;
    • 合法的全职工作一年或以上的工签人士。
    • 政府会将将您的税退还并付利息,但要求所购房屋必须是主要居所,并且是他/她及配偶独自拥有。强调:留学生购房不能与父母一起ON TITLE,否则没得退税。

    4、外国人买哪些物业不用交NRST?
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    民用出租屋7个单位及以上、农场、商业及工业用地都可以免除NRST。 如果是民用和商业或农场混合型的,则只缴纳民用的部分。但购买这类物业,贷款通常是比较难拿到的。

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    居民VS非居民的自住房


    先说一下居民与非居民在主要自住房上的区别:居民的主要自住房不用交增值税,而非居民要交增值税。居民的投资房与非居民的投资房相同,要么交资本增值税,要么交收入税。什么情况是资本增值税,什么情况下是收入税?以投资为目的的动机应交增值税,以运作生意为目的的就交收入税。



    居民的主要自住房

    居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住,但只能定义其中一套为主要自住房。举个例子来说:张三有ABCD四套房,张三一家常年大部分时间住在A房(超过6个月零一天),其它房均作为度假自用。因此A房是张三的主要自住房,这个房将来卖出时的增值部分不用交税。

    主要自住房(PrincipalResidence)有以下四个要求:

    1)必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元);

    2)房子必须用于自住,并且居住时间超过6个月零一天。

    3)必须是加拿大人(含加拿大公民和永久居民)拥有;

    4)面积有限制;一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。

    1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则这个住宅将不能作为自住房来处理。



    非居民的主要自住房

    非居民如果买了房子来自住,在2017年4月20日以前还相对简单,只要有增值,就要交资本增值税。计算方法将与居民的投资房的资本增值税一起叙述。

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    购买楼花

    居民与非居民购买楼花除了前面叙述的差别,就是都要交HST(GST 和PST 的合并税)。“HST”概念:在安省买新屋时需要缴付13%的HST。中国的消费者没有HST的概念,所以如果在物业交割时得知需要多掏出一笔税款(哪怕是暂时的)会很不舒服。


    通常发展商或者经纪会告诉买家,HST已经包含在房价中,这只说了事实的一半,其实只有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同中写明,HST包含在房价中是有条件的(conditionalon),即:符合HST 折扣(Rebate)的标准,并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。


    而HST Rebate的标准之一,是买家必须是第一手业主,房屋用于个人目的,自住或近亲使用;第二,若买房是为了出租,且确实已经租出去,拿到了一年以上的租约,也可以申请HSTRebate。


    开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含HST,在第二种情况下,买家需要先自己支付HST,然后在拿到租约后再向政府申请HSTRebate。而外国投资者很多是委托经纪买房、出租、打理,有些甚至都没有来加拿大看过,也就不符合第一种条件,所以非居民要有在交割时多支付13%房款的心理准备。


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    我们这里说的HST并不是房价的13%,而是按以下方法计算的:楼花总价在$45万以下的,可以申请HST联邦退税,$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的,以总价$35万的楼花为例,$35×5%×36%=$6300。关于安省楼花退税问题,对于楼花总价小于$40万,退税标准为房价×8%×75%,楼花总价大于$40万,直接返$24000。所以如果买了40万左右的房子,有可能会拿到27000-28000的退税啊。

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  5. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    搞定首付和贷款,是买房的第一步骤!
    转自房大师 安居在渥京 2018-10-03
    作为初次购房者,以下五个关于贷款方面的问题一定要在买房前考虑清楚:

    1. 我该如何得知自己是否已具备买房的能力了?


    有意向的购房者需要清楚自己已经积攒了多少首付,以及是否有稳定和持续的收入来源来承担后续的还款及日常开销。


    2. 哪些因素决定了您是否可以贷到款以及贷款的数额?


    如果您没有稳定的工作和收入来源,那即使手头上较大数额的现金去支付首付,银行也有可能拒绝为您放款。在申请贷款时,您最好已为同一家公司至少工作了一年或者已通过公司试用期。


    您的信用记录分数也是银行考虑为您放款的另一个重要因素:一般来讲,信用记录分高于600大型银行才可批准您的贷款;否则您只能考虑利率更高的B-Lender1去申请贷款了。


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    3. 您需要付多少的首付?


    一般来说,最低首付比例可至5%~20%,主要取决于您所购买的房屋的位置以及总价。然而,当您所支付的首付比例低于20%时,借款人一般会需要您购买贷款保险以确保当您失去贷款偿还能力时他们的损失可以得到赔偿。


    4. 什么是贷款预批准(Pre-approval)以及您应该申请预批准吗?

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    在您开始看房流程之前,强烈建议您提前向银行申请贷款预批准,以了解到自己购房可以承担的最高预算。为了获得贷款预批准,您需要向银行或者其他借款机构提交申请并提交相关材料以证明您的财务状况。若您符合贷款的标准,则银行会为您出局一个具体的贷款数额,利率以及贷款周期供您参考。


    5. 房屋贷款中Amortization和Term有什么区别


    对于房屋贷款而言,Amortization指的是贷款的总长度,比如20年或是25年,而在Amortization内又会分出数个Term也就是从6个月到5年的还款期。当一个Term结束的时候,你可以选择一次性付清贷款(Pay off)或者是重新申请Mortgage。 一般来说,还款周期越长,则您需要支付的利息总额也就越多。[​IMG]
     
  6. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    关于丁剑及其“安居在渥京”地产团队
    原创: 安居在渥京 安居在渥京 2018-10-02
    在中国,他曾是管理三百多人的营销团队、每年销售业绩以亿元计的跨国公司的区域营销经理。

    在加拿大,他是从零起步,在众多同行中脱颖而出的优秀地产经纪。

    他就是丁剑先生,无论是在中国还是加拿大,他都以专业、勤奋和真诚对待人生和事业,力争再创辉煌!

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    在中国,丁剑先生曾在外资药厂工作12年,先后在辉瑞(中国)制药有限公司、先灵葆雅(中国)制药有限公司、孟山都集团(中国)和法玛西亚-普强(中国)制药有限公司担任各级营销管理职位,最终因公司之间的合并回到辉瑞,担任公司的北中国区经理及全国培训经理。

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    移民来到加拿大,丁剑先生以乐观、向上的精神面貌勇敢面对新的机遇和挑战,转行成为一名专业地产经纪。虽然进入的是一个全新的行业,但营销的精髓是不变的——“专业、勤奋和真诚”依然是丁剑先生奋勇前行的座右铭。丁剑先生入职历年来,一直以优异的销售业绩保持着公司top 5的钻石级经纪的称号,连年获得公司颁发的最佳业绩大奖。

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    “安居在渥京”地产团队------

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    “安居在渥京”地产团队每天都在尽心尽力为客户提供全方位的专业服务的同时,也在悉心为客户提供简洁、方便的交流和信息互通平台:

    “安居在渥京”地产群------已成为渥太华乃至整个东岸小有名气的专业地产群,目前已有“安居在渥京”一号群、二号群、三号群三个微信群,群友来自加拿大各省份,还有大量中国国内的新移民朋友、留学生父母以及大量的地产投资客,“安居在渥京”地产群正逐渐成为世界各地华人朋友与渥太华之间的一座桥梁。

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  7. 丁剑

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    说说Condo的管理费
    From 多伦多地产犀牛 地产多伦多 2018-08-28

    今天来一篇科普文章,和大家聊聊Condo的管理费。


    不管是买楼花还是买公寓现房,我们经常会问的一个问题就是:管理费多少钱?但是这个管理费到底是什么费用,不熟悉加拿大情况的朋友,就有点两眼一抹黑了。今天利用《犀牛手札》文章的机会,我就给各位新手朋友解释解释管理费。


    管理费包含哪些费用


    A)Condo的日常运营费用(Operating Fund),具体又分为以下几项:

    1)Condo的各种Utilities: 水、电、气、照明、电梯、空调、水泵、排气等

    2)各种服务人员的工资:保安、清洁工、垃圾清理、洗玻璃、电梯日常维护、电话、空调等等设施的日常维护

    3)有些偏远一些的Condo,比如滑铁卢的不少项目都有到市区的班车,这些杂费也是要计算在内的


    B)Condo的储备金(Reserve Fund),一般用来支付Condo的各种资本支出(Capital Spending):

    1)电梯修理、地毯地板更换、门锁更换、各种标示的更换、各种设施的设备更换维修

    2)Reserve Fund调拨的钱,是直接来源于Operating Fund的,具体调拨多少,要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定


    管理费如何计算


    所有的管理费肯定由业主来付的。现在很多Condo,Parking和Locker要单独收管理费,也是由业主付的。管理费计算的基本原则是:住户的实际使用面积(不算阳台)x(乘以)分摊到每尺的费用$/sq.ft.。业主最终要付的管理费就是:Condo面积x单位面积管理费+车位+Locker。


    影响管理费高低的因素


    1)房龄

    楼越新,需要花钱的地方就少。每过3年,Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。当Condo过了5年之后,很多潜在的更换项目会被仔细考量,为了应对未来的资本支出(7-8年),可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund, 保证需要钱的时候,钱是足够支取的。10年+的楼,需要换的东西可能更。多所以买楼的话,3-5年新的房相对比较保险,新房虽然管理费地点,但是售价肯定更高,这个看买家最后的取舍。


    2)楼里的设施

    多一个游泳池,多一个保安,多一个娱乐设施,多一个客房,管理费都会上升。


    3)建筑本身的建筑质量

    房子本身建的好,后期的支出就少。有些楼由于质量不佳,入住后一两年就开始需要维修,管理费就会很快增加。因此在购房时选择口碑好的开发商十分重要。所有大厦的管理费都会涨,但是涨得快还是慢,主要还是在于建筑质量的控制。


    4)管理公司的水平

    现在我们都知道,在一栋大楼里面,需要管理的事情特别多。如何最大优化能够控制的资源,就成了一项很考核管理人员本领的事情。管理公司水平的高低,对管理费的高低影响非常大。


    5)住户的密度

    一栋高楼和一栋中层的楼在总体费用上,会有一些差别,但是肯定不会出现量级上的差别。一栋高楼和一栋中层的楼花用户可是能差上一倍甚至更多,被这么用户一分,没有量级差别的成本,就可能会出现量级上的差别了。


    管理费高好还是低好


    关于管理费的高低,好多人下意识的可能就会说:管理费当然越低越好了。但其实并不是这样的。


    首先,为什么会出现Condo这个物种?为什么有人喜欢Condo,不喜欢House?究其原因,Condo这种东西,可以让你在享受优秀的地段、高端的住宅、方便的起居、触手可及的设施的时候,仅仅需要花费很少的一部分钱就可以。如果把它看成是一种共享经济的样板,可能就好理解了。也就是说,你花的钱越多,获得东西也就越多,Condo是一种正向的杠杆。


    如果从管理形式上来看,管理费会有一部分放入储备金,在需要的时候不需要另外付钱,相当于一种保险。如果一栋大楼的管理费低,可能是管理公司维护的好,也有可能是很多需要修补的工作拖着不做导致。这时候,业主可能会被迫临时交上一大笔钱。


    [​IMG]


    Condo VS House


    最后来和大家分析一下该选择Condo(公寓)还是House(别墅)。一看这个问题,可能又会有人下意识的说了:当然选别墅了,买不了别墅才选公寓。


    先别急着下结论,听我来比较一下:


    Condo的特点:

    地段好,近大学、地铁、商业中心,任你选;

    需要交管理费,但是不需要自己头疼修理房子

    有公共设施,可以随便、随时使用

    没太多隐私,一出门就是公共空间,好处是很容易和其他人交流

    适合城市动物


    House的特点:

    想怎么折腾就怎么折腾,自由度高;

    没有管理费,但是屋顶、地库、草坪、墙壁有任何问题都有自己处理;

    地段一般不如Condo方便

    一切其他设施都有自己花钱筹备

    隐私比较多,但是因为离人群比较远,安全也需要自己掌握

    适合家庭生活


    虽然上面的一些比较并不太完善,但是也基本可以看出:Condo和House代表了两种完全不同的生活,并没有谁好谁坏。


    关于Condo和House的生活,你有什么不一样的看法呢?欢迎留言说说你的看法。


    本文完成于2018年8月26日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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  8. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    渥太华自住房选购概览
    2019-07-18 丁剑. 安居在渥京

    2019年的春天已经来了,气温在慢慢回升,渥太华的房市也在持续增温中。近期工作中接待计划从其他省份或国家移居渥太华的客人也在逐渐增多,客人们的问题基本都是这些“我不了解渥太华,哪些社区好呢?离downtown近的哪个社区好呢?哪些社区学校好呢?哪些社区值得推荐呢?新区和老区哪里更好呢?..........”每每听到这些问题,我都会先了解客人的家庭情况以及各家的具体需求,然后一遍又一遍地为他们介绍每一个社区的概况,并根据他们的实际需要,推荐最适合的社区给他们,并详细说明推荐理由。久而久之,一套相对完整的渥太华自住房选购图在我头脑中慢慢形成了,为了以后更方便为客人讲解,现整理成文字,以供大家参阅:

    [​IMG]




    首先强调一下--这次只讨论以自住为目的的房产,有关投资房的问题请参阅去年贴出的“渥太华房地产投资三部曲”(homeinottawa.com).



    说到自住房,每个买家和其经纪都会更加小心谨慎,毕竟买房的目的是买家自己居住,会比购买投资房需要考虑更多的细节:个人的喜好、社区的环境、上下班通勤的方便快捷程度、学区的选择.......等等,这里我们就以渥太华 downtown 为中心和起点,像剥洋葱一样,看看渥太华有几层,每层都有哪些适合自住的社区和房产:

    [​IMG]

    一,先说渥太华的核心----渥太华downtown,我们这里是指图中被蓝色线条圈定的一小块市中心区域,是渥太华的中心行政商务区,集中着众多的高层或低层写字楼和公寓,其间也有一些或新或旧的住宅房。总体上讲,这个区域的自住房以公寓为主---适合在downtown工作的上班族,其中,近十年内新建的公寓、靠近丽都运河、丽都河以及靠近渥太华河的公寓价值偏高(一室一厅均价在35万左右,二室一厅均价在50万左右),但每月的管理费会相对较低($200-$500/月);而建筑年代在上个世纪的公寓价格会便宜很多(一室一厅均价在18万左右,二室一厅均价在28万左右),但每月的管理费会较高($500-$1000)。至于这里的独立屋和镇屋,我个人认为只有紧邻三条河的房子因环境优越而值得考虑,同时,买家要能接受房子老旧或价格昂贵的现况哟。这个区域其他位置的独立屋和镇屋,都因房子老旧、环境拥挤、价格偏贵,而不推荐以自住房为目的的购买。(投资则另当别论)。




    [​IMG]

    二,接下来让我们看一下渥太华的第二层(如图中用红色线条圈定的区域)-----这个区域基本上就是渥太华100年前主要的城区图啦。以刚刚说到的downtown为基准点,downtown 以东,沿着渥太华河边有四个非常优秀的社区:Rockcliffe park,Manor park, Wateriage village 和Beacon Hill 。其中,Rockcliffepark,Manor park是老牌的高尚社区,总统府、总理府以及各国的使领馆都在这里,还有两家不错的私立学校,上百年来都是渥太华房价最贵的社区之一,Wateriagevillage 是近几年刚刚由以前的军用机场改变用途而来的一片新区,因其无以伦比的位置和环境,从一期工程开始都得到众多买家的追捧和喜爱,随着二期、三期工程的开工和推进,这个新社区不断丰满和完善,必定成为downtown附近最亮眼的新型高尚社区。而最东边的Beacon hill 以前曾是卫星城市--Gloucester 的政府机构所在地,还有渥太华排名第一的高中---ColonelBy secondary school,更是为这个社区增色很多。总而言之,这四个区域都紧邻渥太华河,又离downtown很近,故一直都是房价昂贵的代表,适合财力雄厚的买家在这里购置自住房,较好一点的独立屋均价都在100万以上,好一些的镇屋也要7、8十万左右。当然五十万左右的房产也有,但要么很小,要么很旧,我本人不建议买入这样低价位的旧房,居住起来也欠舒适。(投资则另当别论)。



    从Rockcliffepark向南,有四个位置非常优越的老社区:Vanier,Overbrook、 riverview 和 Alta Vista, 这四个社区以其优越的地理位置,优美的社区环境一直都是当地白人喜爱的社区,其中不乏价值百万以上的优质地产。但近些年,由于这个区域的政府安置房较多、流动人口增多、优质学校不多以及社会治安等因素,使大多数新移民家庭不愿选择这四个区域,但不可否认,这四个社区一直属于渥太华downtown附近优秀社区之列。


    下面就轮到说一说渥太华downtown西侧的老社区了:以417 为主轴,从东到西依次有Glebe、Dow'slake、Civic Hospital、Island Park、 Westboro、Carlingwood、Britannia和Bayshore 等众多优秀社区,其中又以靠近优质学校、大型公园和渥太华河的社区最受推崇,得到众多新老移民家庭的喜爱。这些社区,位置优越不必多说,社区安静、成熟,到处可见以较高收入和较高受教育水平为主要家庭的优质社区---这里是喜欢老城区生活和环境买家的不二选择,但这些社区由于建成的年代比较久远,这里的房子多是50年到100年不等的老房子,室内居住的舒适度会不如近些年新建的房子,而且价格较高。如果考虑在这些区域住一二十年之内的新房,需要接受至少100万以上的价格,哈哈,而且上不封顶哟。


    [​IMG]

    三,剥完第二层,让我们看看渥太华的第三层:主要是指从baseline,Heron road 以及Walkley (这三段路其实可以看做从西到东的一条路)开始,一直向南到huntClub Road 两侧的大片区域,这里的房龄主要在30年-60年之间(当然也有价值百万的新建房)。让我们从东边开始:第一个值得注意的社区就是Bell Corners----随着国防部的迁入以及西边kanata的不断发展,Bell Corners再次成为大家视野中的新星;继续向东,就是Baseline 和West Hunt Club 之间的社区群,其中以centrepointe、central park、meadowlands、fisher Heights 和carleton Square 比较知名,这里以位置优越(新旧城市的中间位置)、社区成熟、生活工作便利著称,而且距离阿岗昆学院和卡尔顿大学都不远,是众多想在每日通勤时间上有所节省的家庭的首选。Baseline Road 跨过Rideau River 以后改名为Heron,Heron 和walkley向南,一直到 hunt club road 两侧,也是建造于30年-60年之间的社区,其中,Riversidepark、HeronPark、Hunt Club 、Southkey、Greenboro 和Hunt Club Park等社区的知名度较高,这些社区同样具有位置优越(新旧城市的中间位置)、社区成熟、生活工作方便等优点,但这片社区缺少优质学校是其最突出的弱点。




    [​IMG]

    四,好了,剥到这里,渥太华老市区和中市区都说完了,第四层(黄色线条圈定的区域)就是大家最喜欢的三大新区---西边的Kanata 、南边的Barhaven 和东边的Orleans,让我们一一道来:


    1,西边的kanata,是加拿大最知名的高新技术开发区,是全渥太华居民受教育水平最高、家庭收入水平最高的城区,是从事IT行业人士的首选居所之地!Kanata以从中穿过的417高速为中轴,分为南、北两部分,由于大多数的高新技术公司都在kanata 北部,从而使kanata北部略显得更受欢迎,尤其是以kanata lake 为中心的相近区域,一直是kanata居民最喜爱的社区。但随着Kanata南部的不断开发建设,Kanata南部也已成为新的热点。Kanata的优点很多:社区完善、居民素质高、学区优良等等,它的缺点有哪些呐:kanata中心区域房价较同期建造的其他社区略高一点,kanata距离渥太华老城区稍微远一点(30公里左右),且连接市区的道路较少,故进出市区的通勤时间会稍微长一些。故kanata----是IT从业人士的首选,但如果您不是IT行业从业人员,我建议您可以适当考虑别的社区---比如:Barhaven 和Orleans.

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    2,渥太华南边有三个最知名的社区:Barhaven、Riverside South 和Findlay creek,其中以Barhaven发展的最完善:社区功能齐备、环境优美、优秀学校林立、购房选择空间大、多数居民以政府公职人员为主,且进出市区的道路众多、路程较近(20公里左右),这些都促使barhaven 成为目前渥太华房市最火爆的社区之一。

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    而与Barhaven一河之隔的Riverside South,自从2017年横跨Rideau River的大铁桥建成通车,Barhaven 和Riverside South两个社区已经基本合二为一了。而且今年2月份渥太华市政府也正式批准5年后轻轨将从Findlay creek 向西一直延伸到Riverside South,同时Riverside South 对应的高中---Merivale High School 也从18年开始招收IB项目的优秀学生,这些都极大的推动了Riverside South房价的快速上涨。




    再有就是Albion 街南段的Findlay Creek,随着渥太华市政府轻轨2期的立项和推进,这一片区域及其附近必将成为未来十至二十年房地产开发的重点区域,但目前由于附近配套市政设施还尚不完善,使这片区域还尚未完全火爆起来。



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    3,渥太华的第四层还包括东边的Orleans,它和西边的Kanata、南边的Barhaven一起,形成围绕渥太华老城的新城区,Orleans的环境和各项市政设施和其他新区一样优美和方便,只是这个区居民以讲法语和西班牙语的族裔较多,我们华裔所占比例较低。多为在Orleans工作的华人朋友才会将这里作为首选居所之地。



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    五,渥太华还有第五圈吗:当然有:西边的Dunrobin、Carp、Stittsville,以及南边的Manotick、Greely,还有东边的Cumberland,都是豪宅林立的优秀社区,如果您喜欢宽阔的大院子、古堡式的大房子,以及优美安静的田园风光,而且不用每天为通勤时间的长短而费心,这些社区一定会有让您一见倾心的好家园。

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  9. hc613

    hc613 mandyzhao.com ID:111093

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  10. 丁剑

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  11. 丁剑

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  12. 丁剑

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    新老移民必读!加拿大安省新租房合同解析,5月起强制执行!
    转载自 多伦多地产置业,作者:Evan

    作为加拿大经济的龙头省份,安大略省拥有最多最广泛的就业和创业机会,是大多新移民的首选登陆地。2018年4月30日起,加拿大安大略省已强制使用了有史以来第一个正式全省统一的租房合同(Ontario Standard Form of Lease)。新租房合同更大程度上保护了租客的利益,把之前的灰色地带一笔勾销。

    这套合同适用于任何形式的住宅,包括独立屋,半独立式屋,公寓,以及独立屋地下室…安省房屋厅长Peter Milczyn表示,希望这份标准租约能帮助平衡房东与房客利益,减少双方在楼房租约上的争拗。标准租约合同包含中文在内的23种语言,迎合安省多元文化族裔之需要。

    [​IMG]

    (图片来源于网络)

    不论是初来乍到的新移民还是有房出租的老移民,都需要好好学习一下新的租房合同。今天,我们请来了老朋友Evan,为我们解读一下新合同和以前有什么变化,需要注意什么。下面有请Evan~

    Evan:大家好!去年,安大略省发布了Ontario’s Fair Housing Plan之后,房市受到了很大的震动。其中Rent Control(房租租金管控)这项新规,更让很多老铁瞬间有了种“当房东还不如当孙子”的扎心!

    谁知,近日安省又拿“租房”说事……

    安省近期公布:在2018年4月30日后,所有私人出租房(除老人院、政府救济房、商业用房以外)已强制使用有史以来第一个正式全省统一的租房合同(Ontario Standard Form of Lease)。

    安省甚至不惜花钱在Google Ad上打广告,大肆宣传和推广这个“新版”租房合同。

    不过,大家要明确一点:这个强制租房合同,并没有添加新的法令。它却把之前在租房过程中的灰色地带都用白纸黑字和最简单的语言叙述了出来,落实到了合同条款上。

    [​IMG]

    (图片来源于网络)

    但是,新版租房合同和旧版租房合同相比,变化依然是爆炸性的!

    其中一部分条款可能很多房东们连听都没听说过,或者看了之后觉得完全难以理解,一脸懵逼……

    为此,Evan特地找来了第一手资料,跟各位房东和租客们分享。

    在介绍具体的更新之前,大家需要掌握以下两个重要信息:

    - 首先,Evan要提醒大家,严格意义上来说,租房合同上新增的几个条款,并不是彻头彻尾的“空降兵”。

    因为,与它们相关的法律法规本来就存在,只不过,之前民间用的租房合同是“八仙过海各显神通”:有用中文写的;有用英文写的;有按照自己主观上的认知和意愿“原创”条款却不合法的……

    而这次,安省发布的新版合同,充满了强制性(mandatory)。

    如果说之前民间用的租房合约比较“有商有量”,那么现在新版的租约则更加“白纸黑字”、“一锤定音”。

    - 其次,大家需要注意,Evan在下面要跟大家说的这些新增条款,都是pre-type(预先写好,无法修改)在合同上面的。

    也就是说,它们是不能在后期被人为地去划掉或者更改的,也是房东和租客双方都能一眼就看到的。

    总结起来,安省在租房合同上有以下几个爆炸性内容需要房东们格外留意:

    [​IMG]



    (图片来源于网络)

    第一,新租房合同上明文规定,房东不能硬性要求租客用post-dated cheques(远期支票)或者automatic payments(自动付款)的方式交租,除非租客自己愿意。

    之前,房东会强制要求租客必须在正式入住之前,上交一年的post-dated cheques。

    (注* post-dated cheques 远期支票:付款方会在每张支票上写上可以存储的时间,以方便收款方日后按支票上的生效日期存储或者兑现支票。)

    第二,新租房合同上明文规定, 如果租客付租金的支票是无效支票,跳票了,房东管租客收取的行政费用(administration charge)是$20以下。

    之前,如果出现跳票的情况,房东会管租客收取$50-$100的费用。

    第三,新的租房合同上明文规定, 在收取房租押金时,房东只能对租客收取尾月的房租作为押金,而且租约到期,房东需要付给租客利息。

    之前,出租房子时,房东一般是向有稳定工作和收入的租客收取“首一尾一”(首月+尾月,共2个月的押金),或者跟学生收取“首一尾三”(首月+结尾3个月,共4个月的押金)。

    4月30号以后,“房东最多只能收取结尾1个月的押金,并付租客利息”这项内容,被白纸黑字地写在合同里面了。这就等于说,之前房东靠多收几个月房租来保障自己的利益的行为,在新的租房合同中,被禁止了。

    第四,新租房合同上明文规定, 租客有权去分租或者转租(sublet)房子。房东不允许主观地、故意地,或不合理地拒绝租客分租或转租的要求。

    而之前旧版的租房合同里,都会出现租客不允许租客二次出租房子的字眼。

    第五,新租房合同上明文规定, 房东不能硬性禁止租客养宠物,带访客、室友或者带其他人进来住。

    并且,房东不能向房客收取保险押金security deposit,或者损耗押金damage deposit。

    文件还规定,房东只能收房门钥匙押金key deposit, 其金额不能多于key本身的价钱。

    upload_2019-9-10_22-13-45.png

    (图片来源于网络)

    但是,房东们也不要看到这里就绝望了。

    在新版租房合同末尾,有让大家加入自己编写条例。这样一来,房东就可以咨询律师和地产经纪的意见之后添加条款,以便周全地保护自己的权利。

    然而,安省的新版租房合同还存在很多疑惑。

    1. 比如说,如果4月30号后,如果沿用旧版租约,它还是否具有法律效力?

    2. 通过地产公司出租的房子,是沿用地产租房合同,还是要改用安省新版租房合同?(新版合同里没有涉及到信托账户、合同有效期、租房代理人等信息。)

    很遗憾,Evan的团队打了N个电话给安省各个部门询问,没有任何一个部门给出一个明确的"Yes or No”的回答。

    [​IMG]

    (图片来源于网络)

    现在,多伦多租房市场非常严峻,在不到1%的空置率的情势下,造就了绝对的“房东市场”。租客争抢房子,不惜通过牺牲自己权利,或者涨租金的方式来达成租约。

    现在安省出了新版租房合同,自由党本意是为了弥补自己去年4月20号做出的错误决策——Rent Control,导致了多伦多2017年租金涨幅上升了15.4%(根据PadMapper数据)。安省意在通过新版合同平衡一下租客与房东之间的话语权。

    但是,Evan预测,今年4月30号后,多伦多租金会再次大幅度上涨。这后面的逻辑很简单:房东如果被安省“逼迫”签下如此的“不平等条约”,那肯定会提高审核租客的标尺,以及租金。

    另外,这段时间里,Evan也在想各种办法对新版合同的一些疑问刨根问底。或许在大家看到这篇文章时,Evan已经掌握了一些最新消息,欢迎大家随时在公众号留言,或者私信Evan咨询。

    好啦,租房合同的改版Evan就先说到这里。新版合同和旧版合同相比,清晰明了了很多,也严格了很多,所以还望朋友们奔走相告。

    点击阅读原文可直接联系本文作者。
     
  13. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    申请贷款时,收入证明需要提供哪些文件?
    2019-09-10

    转载自 渥太华微生活

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    去银行申请贷款,被问到的第一个问题往往就是收入有多少。

    有人觉得挣多少钱就是有多少收入,但当被要求提供收入证明时才发现原来能证明的收入并不是自己以为的那个数字。

    那么收入证明都需要提供什么文件呢?

    下面我们按收入类别来加以介绍。

    [​IMG]

    1、雇佣收入

    工薪一族:

    雇主信;

    或雇主的直线电话;

    或最近一年T4(年初2月之内可使用上年末最后一张工资单);

    或最近一年的税单Notice of Assessment (NOA)和T1 General;

    或90天以内开出的雇佣函(Job Offer)

    两张最近的工资单或转帐记录,以及以下文件之一:

    如果希望用上加班和/或奖金收入,则需提供过去两年的T4 或NOA 和T1 General,使用两年平均收入或最近一年的收入之中较低者。

    佣金收入和合同用工:

    工资单/工资入账通知,以及以下文件之一:

    最近两年的NOA和T1 General;

    或过去两年的T4

    产假或育婴假:

    开始休假前的工资单/工资入账通知,或休假前一年的T4,以及以下文件之一:

    雇主信;

    或与雇主的直接电话联系

    注:雇主信或与雇主电话联系时除了确认收入外,还要确认预计返回工作岗位的日期。如果返岗日期在交房日之后60日以内,或者雇主在休假期间给与工资补偿的话,收入可以按100%计算。否则,收入只能用60% 。

    结合失业保险的季节性工作:

    雇主信,和以下文件之一:

    • 最近两年保税NOA和 T1 General; 或

    • CRA账户里最近两年的“Assessment”;或

    • 最近两年的T4 和T4E
    注:

    --- 必须是永久雇佣,季节性的失业可享有失业保险。

    --- 雇主信上确认该员工已经在相同季节工岗位上连续工作了两年以上时,可以将失业保险金包括在收入中来计算偿债率。

    --- 使用两年平均收入(季节性工资收入加上失业金)或最近一年的收入之中较低者。

    自雇人士:

    自雇证明(至少两年以上):生意/公司注册文件,以及最近两年的NOA和T1 General。

    注:一次性的收入,例如从RRSP取出的或资本增值,是不可以包含在收入中的。 如果自雇的联合贷款人的收入不需要用到的话,则不必提供自雇证明,但需要提供NOA,并确认不欠税款。

    [​IMG]

    2、租金收入

    租金收入可以接受以下文件之一:

    --- 评估师的Schedule A;

    --- 或租房合同;

    --- 或T1 General中包含的最近一年的租金收入;

    --- 或会计师出具的财务报表中包含的租金收入

    3、其他可计入的收入

    赡养费和/或子女抚养费,可由以下文件之一来证明:

    最近一年的NOA和T1 General中Line 156;

    或分居/离婚协议,法院指令或由律师起草(魁北克省用公证);

    或律师信确认协议条件

    年金:由付款机构出具的一封信确定年金的付款金额和终身年金或最少10年的定期年金。

    雇佣利益分配:最近一年的T4PS中显示的应税收入金额

    海外收入:在CRA有申报的海外收入可以计入收入。在T1 General为Line 104, 海外退休金收入为Line 115,海外利息、分红和投资收入为Line 121。需要用最近两年的平均收入或最近一年的收入较低者。

    看护收入:最近两次银行转帐记录,可以直接入账或支票存入客户账户,以及以下文件之一:

    提供看护的政府机构出信确认最少两年的历史;

    或客户与政府机构签订的原始合同副本,确认看护拨备至少开始于两年之前

    投资收入:

    最近两年的T3 或T5;

    或最近两年的NOA和T1 General的Line121

    注:如果投资金额有部分或全部要用来作为购买贷款物业的首付款,则投资收入不能计入收入。

    非报税收入——如保留地的原住民的收入,或残疾人的退休金等:需提供最近两次银行入账记录,或工资单/入账通知单;如果计算贷款金额需要使用税前毛收入,则需要发放方提供该收入免税的证明来还原税前收入(=非报税收入*1.15)

    退休金或残疾人收入:

    如果使用净收入,需要看银行最近的转帐记录;

    如果使用毛收入, 需提供最近一年的T4A,T5007(Workplace Safety Insurance Benefit)或付款人证实毛收入金额的声明;

    或NOA和T1 General中的Line115

    RIF(Registered Income Fund):最近一年的T4RIF或基金提供者的声明确认客户要从此渠道收到的收入金额,和账户余额报表。余额/收入金额应大于或等于10,即余额至少足够发放收入10年或以上。

    总之,做到对自己可以证明的收入心中有数,并将所需文件准备充分,可以帮助您合理计算可贷款金额,并使贷款顺利获批。
     
  14. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    中国资金最全合法出境途径与政策红线!(超级整理!必须收藏!)
    2019-09-10

    转载自:整点金融 5/31

    随着移民海外和留学生人数的增多,很多人都在想尽办法把资金转移到国外投资买房,甚至使用了非法渠道。 但事实上,国家对合理的资金诉求还是给了很多合法出入途径的,充分利用合法途径,安全运转资金才是上上策。


    据悉,今年一季度,中国外汇储备累计减少14.29亿美元;2016年全年外储则减少3,198.45亿美元,降幅达9.6%,为连续两年下降,但较2015年5,126.56亿美元的减少额收窄。

    伴随外汇储备的大量蒸发,国家亦收紧外汇政策口子,国家外汇管理部门秉持“扩流入、控流出、降逆差”的监管态度,改为窗口指导,对于大额外汇出境都需要先去外汇局沟通,强化外汇管控。

    严格管控之下,市场仍旧对资金出境十分饥渴。各种资金出境的方法也层出不穷。

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    现在我们就看一下在现有政策框架下,有哪些合法渠道可以向海外转移资金。


    总结了当下15种主流仍属于合规范围内的资金出境方式以及政策红线,供大家参考。重点强调,资金跨国流动涉及法规文件众多,合规与不合格的行为判定仅一线之差,本文难以完全覆盖。


    本文仅作知识扩展之用,具体资金操作请严格遵照国家有关法律法规行事。


    一、“个人额度”

    二、朋友间互转

    三、利用境内外双身份证

    四、利用消费转移资金

    五、保险融资

    六、现金对倒

    七、融资租赁/跨国公司资金池调拨

    八、境外放款

    九、内保外贷

    十、内存外贷、内存离岸贷

    十一、境外证券投资通道—QDII、QDII2、RQDII、香港公募基金境内发售

    十二、跨境私募基金通道—QDLP、QDIE、跨境人民币投贷基金

    十三、离岸基金模式

    十四、经常性项目项下资金出境

    十五、衍生品模式


    一、“个人额度”


    目前,中国允许个人每年兑换等额5万美元的外汇,用作旅游、购物或者教育。


    但若是需要海外购置房产,则需要将更大额的资金转移出境,5万美元的限额显然不能满足要求。对此,购房人往往会通过其亲友,先将人民币换成外汇,然后让购房人亲友分别购买不超过5万美元的外汇,将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商的境外银行账户或购房人的境外账户,以交付购房款。


    但这种方式涉及到分拆结售汇问题,“对于部分个人通过分拆方式,利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动。对涉及此种违规行为的个人,外汇局会将其列入‘关注名单’,取消其之后两年内的便利化购汇额度,情节严重的还将移交外汇检查部门进行立案处罚”。


    根据外管局规定:


    1、5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;

    2、个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;

    3、同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。


    以上行为将被界定为个人分拆结售汇行为,此等行为一律进入黑名单,违规者将被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。


    因此,作为变通,目前资金出境需求方作出如下图操作:

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    需要向海外转移资金的需求方请三位亲友分别在境外开设银行账户,三位亲友再分别邀请四位朋友(避免法规中不得超过5人的监管要求)各购汇5万美元以下,总金额不超过20万美元,汇到三位亲友的境外银行账户,这样一来,三位亲友每人境外银行账户中都可以累计近20万美元,合60万美元。再将三个境外银行账户中的60万美元转移到需求方海外账户,便可用于海外投资之用。


    *注:此种方法实质上属于变相分拆结售汇,请小伙伴严格避免触及政策红线。


    二、朋友间互转


    需要在海外购置房产的需求方在国外有亲友,国外亲友在国内也有在经营的生意,在此情况下,这位亲友可以向需求方支付外币,需求方在国内通过多个账户或拆分金额多次支付的方式,在国内向此亲友转款。


    *注:但此种方式会被认定为大额交易或可疑交易而被纳入“关注名单”。


    三、利用境内外双身份证


    对于存在中国大陆、中国香港两套身份证和护照的购房人而言,其可通过大陆身份购房,并通过香港账户支付购房款。


    *注:此种方式可行性和合法性存疑。


    四、利用消费转移资金


    首先,可以用信用卡直接刷卡消费。由于信用卡的可用金额是当前卡内存入金额以及本身额度的总和,所以如果购房人预先在多张信用卡中存入一定量的金额,并直接在境外刷卡就可达到向境外转移资金的目的。


    其次,可以采取“先买后退”的策略。也就是说,先用银联信用卡或借记卡在海外商店以高于原价的价格“购买”商品,比如奢侈品等,购买后当即折价转让给该商店以换取现金。这种“回购”通常需要付出5%-10%的服务费。


    *注:去年11月份,中国银监会下文明确,信用卡支付不适用与保险产品。


    五、保险融资


    个人到境外购买保险,可向保险机构申请贷款或以该保单办理质押贷款获得资金。


    但在目前CRS政策及香港修订《2016税务修订第3号条例》的背景下,未来历史上已经购买的保单都要披露给中国大陆税务部门,所以这种融资方式亦存在合规性问题。


    *注:境外个人保单可退可抵是正常商业服务,不存在合规性问题。但没法解决购买境外保险的原始资金出境问题。


    六、现金对倒


    中国内地客户可在中国香港开设银行账户,并在换汇店进行交易,换汇店为内地客户提供在大陆的账户进行国内转账,境内资金到账后,香港钱庄将等额资金转至该客户的香港账户。由于此等交易的手续费非常高,通常只适合大额交易。


    另外,客户可将需转移的人民币交给境内钱庄,钱庄在境内向换汇人签发来自香港银行的支票,换汇人夹带出境,到港兑换。


    *注:香港钱庄合法,类似许氏兄弟。境内钱庄不合规,如通过境内钱庄,此方法不合规,涉及洗钱。


    七、融资租赁/跨国公司资金池调拨


    利用融资租赁公司的境内外控股架构资金往来便利实现资金出境,或借助跨国公司资金池调拨便利实现资金出境。


    但如果采取这种方式,非真实交易或非真实项目投资容易引起合规风险,另外目前跨境人民币双向资金池亦受到严格监管。


    由于人民币双向资金池业务没有明确的额度限制,对于企业集团来说,是唯一一个相对自由的人民币跨境流动渠道。其基本原理是跨国公司在境内境外都有股权关联公司或者子公司,跨国公司可以选择其中一家在境内银行开设一个用于人民币资金集中的人民币专用账户,所有从关联公司或子公司的流向这个“专用账户”的资金称为“上存”,所有该资金池拨出的借款称为“下划”。由此便可实现境外人民币合法合规的流入境内,反向亦然。


    但前提条件是境外子公司资金来源必须是其经营现金流,不能是从境外银行借入的人民币。但事实上,在实践中境内银行很难取证境外资金来源。


    跨境人民币双向资金池结构大致有如下两种:


    1、不开设境外资金池总归集账户,境外成员企业的资金直接归集到境内资金池主账户中。2、境内外均有一个资金池,然后进行跨境的资金划拨。* 注:上海广东、福建等地的自贸区使用规则有所不同,政策红线众多,存在合规风险乃至法律风险,需要在专业人士指导下严格遵循国家有关政策法律操作。


    八、境外放款


    境外放款系指境内企业(金融机构除外)在核准额度内,以合同约定的金额、利率和期限,并以自有外汇资金、人民币购汇资金或经外汇局核准的外币资金池资金,通过结算银行,将人民币资金或经企业集团财务公司以委托贷款的方式通过结算银行,将人民币资金借贷给其在境外合法设立的全资附属企业或参股企业;


    根据《国家外汇管理局关于境内企业境外放款外汇管理有关问题的通知》(外汇局[2009]24号)规定,境内企业可在上一年度经审计的所有者权益30%额度内向境外全资附属企业或者参股企业放款,放款额度两年内有效,一般大部分企业的所有者权益额度不大,因此境外放款的额度也受到限制,并且需占用企业外债额度。
     
  15. 丁剑

    丁剑 渥太华专业地产经纪 ID:173755

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    2019-2020年渥太华房地产市场浅析与展望
    2019-09-12

    原创: 丁剑 安居在渥京 安居在渥京 今天

    时光荏苒,光阴如梭,转眼间已经进入2019 的秋天,伴随着枫叶的色彩斑斓,气温已经明显的转凉,但渥太华的房地产市场却依然一副“盛夏”的光景:

    卖家一方:清一色挂牌一周后,统一时间接受offer---足足一副待价而沽的架势;

    买家一方:在众多房源中查看、比较,卯足了劲抢购自己心仪的房子......

    渥太华的房地产市场为啥就这么火吗?明年的趋势是怎样哪?让我为大家拨开迷雾,去伪存真,用市场留给我们的数字给大家一个答案:

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    渥太华近几年房市的火爆以及房价的不断攀升(每年的平均涨幅在5%左右),主要得益于如下几个因素:

    • 多伦多房价的居高不下,使大批以安省为首选居住地的购房者涌入渥太华。

    • 其他省份各类家庭和人员的涌入

    • 房源供应量的递减

    • 人工成本和材料成本的上涨。

    • …………


    任何行业,供应减少、需求增大都会导致价格的上涨,渥太华的房市也不例外,下面图1就是近五年渥太华房源上市量的曲线图,从图中可以明显的看到: 近五年间,渥太华的房源上市量逐年递减,2019年的房源上市量只有2015年的一半左右:

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    图1




    而在房源供应量减少的同时,需求量的增大,更是拉动房价上涨的切实动力,图2可以明显的看到过去五年间成交量是在逐年放大(今天是2019年9月12日,9月只过去三分之一,故2019年线暂时在图中为下落):

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    图2



    看过房市的供应和需求的图例,让我们看一下在这样的供需关系中房屋价格的走势(图3)---在过去的五年里,渥太华的房屋均价已经从五年前的30万以下上涨到35万以上:

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    图3


    考虑到大家都喜欢较新一些的房源,故我这里特意为大家汇总了的townhouse 、独立屋和公寓房的价格走势图,以方便大家对这三类最受大家关注的房源的价格有一个更准确的了解:

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    图4

    图4 是2000年以后建成的townhouse过去五年的价格走势图---渥太华20年内建成的townhouse的均价已经从五年前的30万,每年增长2万左右,成功迈上40万的大关。



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    图5

    图5 是2000年以后建成的独立屋过去五年的价格走势图---渥太华20年内建成的独立屋的均价已经从五年前的40万,每年增长2.5万左右,成功达到55万的水平。



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    图6

    图6是渥太华公寓房过去五年的价格走势图---渥太华的公寓房的均价已经从五年前的25万,每年增长1.5万左右,成功达到33万的水平。


    从上面这些图表可以看出:渥太华的各类房产都在价格上升的通道健康上扬!


    看过价格走势,大家关心的第二个问题:就是我们在看好一个房子后,面对挂牌价格,我需要如何确定我们自己的出价,以确保以最经济的价格买到心仪的房产?让我们看下面这个图7:

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    图7

    图7 是过去五年成交价与挂牌价比值的走势图----自2017年以来,渥太华的房市已步入卖方市场,到2019年成交价均值已非常靠近挂牌价均值,作为买家,讨价还价的空间只有0.5%左右。而这只是总体评估,如果具体到最热门的几个房型,买家讨价的机会几乎为零,请看下面几张图:


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    图8

    图8 是2000年以后建成的townhouse过去五年成交价与挂牌价比值的走势图---进入18年以后,这类房产的成交价均值一直等于挂牌价均值,不少买家不但没有机会压价,而且需要加价才能买到心仪的房子。


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    图9

    图9 是2000年以后建成的独立屋过去五年成交价与挂牌价比值的走势图---进入18年以后,这类房产的成交价均值一直向挂牌价均值靠拢。平均的讨价空间也是在1%之内。不少买家也是没有机会压价,需要加价才能买到心仪的房子。

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    图10

    图10 是渥太华公寓房过去五年成交价与挂牌价比值的走势图---进入18年以后,这类房产的成交价均值与挂牌价均值的比值也是一路上扬。平均的讨价空间也是在1%之内。不少买家也是没有机会压价,需要加价才能买到心仪的房子。


    以上图例提示各位买家:渥太华目前是绝对的卖方市场,看到好房子,千万不要纠结于1%左右的压价,成功买入才是胜利!

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    说完这些最受市场追捧的房型,最后我们简单讨论一类大家都喜欢的一类特殊房型----渥太华的百万豪宅,这里只上两张图让大家略做了解:

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    图11,

    从图11 可以看出:渥太华的百万豪宅市场过去五年一直很平稳,均价一直在120万左右徘徊,没有明显的涨落。


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    最后这张图12表明:在渥太华买百万豪宅,可以讨价还价的空间还是挺大的,可以向压价8--10% 的方向努力。


    好了,看完这些图标,我相信您一定对渥太华现阶段的房市有了更深刻、全面的了解----

    1,需求量的增大带动房价健康上涨;

    2,完全的卖房市场导致买家对各类房产都几乎没有讨价还价的空间;

    3,想在渥太华买百万豪宅,价格平实,而且可以认认真真地讨讨价哟。



    您需要买卖哪一类房产哪,拿起电话,打给丁剑,让我用我的专业、真诚和勤奋为您的地产买卖保驾护航。加油!!

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