【原创】如何抢占购房先机

本帖由 阿瓦2018-11-09 ,00:25 发布。版面名称:买房卖房

  1. 阿瓦

    阿瓦 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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  2. 近两年房产市场可谓炙手可热,常常听到朋友讲明明看好一个房子,但是就是没抢到OFFER,为了开学前置办好学区的家,为了结婚前有一个温馨的家,为了接父母团聚希望一个宽敞的家,为了提高生活质量需要一个更优雅的家,每个人购房者心理都有一个需求点,一个时间点,没人希望无休止的去跟别人拼抢,然后看着心仪的房子被人抢走,然而每每在我们看到眼前一亮的房子的时候,却把握不住时机,不免捶胸顿足,事后感叹我要能如何如何就好了,那样我一定可以抢到。
    经过我多年的总结研究,发现抢房子是可以在以下几个方面做准备,只要准备充分就有很大把握抢到心仪的房子。并且经过实践和身边投资人尝试,屡屡成功。
    在我们探讨抢OFFER之前,先明确几个要点,买房子都涉及到哪些操作要点,可能一提起买房子,大家耳熟能详的是买房三要素:位置,位置,位置。没错位置对买房很关键,但是我认为在一个房型众多,法制健全的移民国家买房我们至少要从四大方面了解购房操作要素,这四个方面不论是在卖方市场还是买方市场同样重要。当然抢OFFER的情况更是高度集中体现这几方面的组合操作能力。房屋购买过程瞬息万变,可能只有几分钟的考虑时间,各种关键交易条件就必须作出快速决断。
    一:房屋状况
    所谓买房,不管您是投资,自住还是其他目的,买到的都必须是物有所值的一个产品,那么在第一眼就准确判断房屋大致状况,房屋主体构造,房屋主要、次要问题,房屋维护维修成本就是一个至为重要的关键操作。这里不妨用一个多年前的案例跟大家做一个分享。若干年前也是在一个房产爆火的月份一位投资人偶然发现一个位于黄金地段的房子以低廉的价格挂到市场上,房屋面积很大,地的面积也很大,当时是租客在里面居住,看房当天街道两侧停满了闻风而动的各路人士,大家都被这样一个“物美价廉”的房屋所吸引,竞相来看个究竟。
    因为看房的时候人流拥挤,并且室内很多地方租客堆满了物品,还有的房间灯也点不亮。虽然感觉地下室有点味道,也发现一点墙角的白色绒毛状物质,买家也没有太在意。所以只匆匆看了10几分钟就出来了。根据卖方经纪提供的要求,所有买家的OFFER将于一天后提交,这样从看房到提交OFFER的空隙想约到验房师再看已经没有机会,于是买家凭着自己以往的经验认为不不需要验房。为了能抢到OFFER也没有放贷款条件,这样一个无条件OFFER,并且加了几万块的价格很快就吸引了卖家的目光,不出所料,买家拿到了房子。
    可当房子所有物品搬空以后,在进行升级的过程中买家发现了不少问题,原来地下室的味道是受潮发霉的味道,墙角白色绒毛就是典型的地下水渗入地基的一个特征,还有灯没点亮的区域也发现一些地面开裂的问题。还有一些其他大大小小的状况,导致买家花了大量时间和精力去处理。
    这样的状况在时间紧迫的情况下并不少见,很多国人买家由于不熟悉加拿大房屋构造,建造年代的技术缺陷,不同年代所用的主流建材特征。不同现象之下的可能隐患,以及这类问题的潜在维修成本风险。在缺乏充分论证前如果贸然入手必然会造成投资风险。因为诸多房屋状况参数不但涉及到人身安全,也涉及到保险成本,甚至能否顺利从贷款机构拿到贷款,以及以后是否能顺利转售一系列问题。诸位读者看到这一定笑了,不是有验房师嘛,请验房师不久成了,没错!一个好的验房师可以发现房屋存在的隐患。但是诸位请不要忘了,正常情况下都是先跟卖家提交OFFER,卖家接受买家的OFFER之后才能请验房师验房。很多情况下买家面临的是看了多处房子,每个房子都有不同的问题,在权衡比较的情况下,在作出最终决定之前,尤其是在决定OFFER下给A还是下给B的时候是需要一个清晰的房屋状况,以及维修成本综合比较才能作出决定的时候是不太可能每个房子都让验房师都去检验的。况且即使验房师验过房子也不一定能指出问题的维修方案和维修成本。种种状况决定了谁跟您一起看房子,能否在时间有限,时机转瞬即逝的情况下给出房屋状况正确判断,评估出所有问题的维修成本和风险就决定了您的投资是否成功。
    二:财务预算
    很多时候当我们想象理想中的房屋的时候,都希望是宽敞明亮,交通便利,安全舒适,物美价廉。当我们在操作实践的时候一定是按照消费能力来做决定。例如,您的每月房屋总支出不能超过贷款机构设定的收入比例,例如40%(仅做举例),过多的房屋支出会下降生活水平,并且贷款机构也认为这是不可行的方案,不会顺利拿到贷款。或者您刚刚卖掉一套国内的房产,想最大化手中现金的投资收益,准备购买某一个价格范围的房子。所以在预算的时候需要贷款的买家最好在开始找房子以前去贷款机构做贷款审批,拿到贷款机构的书面回复,证明您的最大贷款数额,这样您不论在正常购房还是抢OFFER的时候都可以做到心中有数,而且关键时刻有底气使出杀手锏,提供卖家一个无贷款条件的OFFER。(这里需要敲黑板,注意啦,不是做过贷款审批,你看中的任何一个房子都可以万无一失的拿到贷款,在下无条件OFFER前最好跟贷款机构确认具体房屋,再做决定)。 不需要贷款的买家也最好及早将购房款稳妥的存入加拿大金融机构,在这里您万不可提着一捆现金进行购房交易,这样不仅会吓到花花草草,而且会立即触发加拿大的反洗钱金融报警机制。给您的购房之旅带来不必要的麻烦。所以不论您是哪种财务状况,及早规划贷款准备,确定您能负担的房屋价格是您购房的重要而且是必要的保证。
    三:市场分析
    房屋从来不是一个孤立存在的个体,房产一定是社会综合因素下的产物,例如相似的地理位置,可能一街之隔就天壤之别。即使同一个社区不同的建造标准也会成就不同价值的房产,更不要提可能影响房屋价值的人文,社区,教育,治安,环境,历史,传言等等能决定房屋价值的综合因素。简而言之,当您看到一个房子,应该知道按照您的需求值不值得买,什么价格买。一个专业人士的经验可以帮您在尽可能短的时间内作出科学分析和理性的判断,这是您在一个相对陌生的国家或者社区里面进行房产投资的必要保障。
    四:法律法规
    加拿大的房产市场是法规相当完备的一个市场,不论对卖家,对从业经纪人、律师、评估师、贷款、验房环节,还是对买家都有方方面面的完备规定。有些时候我们一个想当然的做法可能并不一定符合某个条款的规定,这时候如果没有专业认识做咨询都会带来不必要的风险。可能大家想法律方面找律师不就可以高枕无忧了嘛,但是在您看房选房,在您交易谈判,在您保障权利,在您申请赔偿的诸多情况发生的时候您不一定知道自己做的是对是错,而一个加拿大执业律师不能时时刻刻伴您左右,所以在您购房全过程中一个经过专业房产交易法训练的人士全程陪同,是您购房的有力保障。
    这里跟大家分享一个故事。就在前不久,一个很久没联系的朋友跟我说,要是早知道买房这么大风险,我就就找你了,听着有故事,我就跟他聊了一会,这一聊不要紧,都是一把辛酸泪啊。这位朋友我们简称A先生吧,A先生经营传统生意风生水起,拥有房产也不止一处,在经历几次房产交易之后,他觉得对大致流程也有个不错的了解了,上一次买房就单枪匹马上阵,心想一个小小的买房交易,不找经纪人不仅可以省掉一半经纪费还可以使自己在卖方面前砍价更有优势,于是自己就在房产网站上开始筛选房源,经过一段时间的比较还真就找到一个不错的房子,不论从房型还是还是位置都是不错,电话打过去一问,还是卖家私售的房子,卖家也很爽快答应领他看房子,他进入房子,发现室内一些地毯,橱柜被拆除了,而且房子里面也没有供电,卖家说是长时间没人居住申请切断供电了。之所以地毯被拆除是因为马桶漏水把地毯泡了,索性就拆了。听着也合情合理,他里里外外走了几圈,发现房屋也没什么大问题,就以一个相对低廉的价格买下了。当他进行装修申请供电的时候恰巧邻居经过,就跟邻居聊起来,这一聊不要紧吓出一身冷汗,原来房主的母亲前几年住在这房子里,老人不喜欢去养老院,又不愿意跟儿女同住,就一直坚持独居。由于年龄原因身体每况愈下,在前年的冬天一次下楼过程中摔断腿,不能动弹,在地上趴了两天,在邻居发现异样的时候通知她的儿子来查看,老人家已经伤势很严重,尽管当时就送医院抢救,还是不久于人世。那之后房屋便空置起来,由于无人打理,二楼马桶的水箱被冻裂,自来水持续的留了几周才被人发现,那时候,整个地下室已经一片汪洋,而且由于长时间泡水,墙体表面和内部结构已经发霉,作为房屋的继承人,老人的子女已经不想再往房屋里面投入更多精力了,就拆掉泡水的部分,低价处理掉了房子。尽管卖家已经告知买家一些关于漏水蛛丝马迹的信息。但是买家并不清楚事情的危害和严重程度,当买家从市政获悉winterize的房屋很可能有发霉的问题,再进行彻底检查的时候彻底崩溃了,原来大部分结构都已经泡水发霉,需要拆掉几乎全部墙体石膏板对框架进行除酶处理,而且这项工作必须由专业公司进行,除酶之后还要进行空气质量检测才能重新住人(拿到市政的occupancy permit),并且在拿到市政最终入住许可前,没有保险公司愿意给这样的房屋承保。最重要的是这样的历史要被永久留在房屋记录里面。尽管他已经投入了7万多块进行维修,维修后的价格已经超过相同状况房屋的平均价格。他在以后卖房的时候还是会受到这次不良记录的影响。听到这个故事我真是感慨万千啊。假如我当时陪他一起看房,一定会问漏水的季节,持续时间,保险评估结果等等,而且当场评估损坏程度和潜在修复成本,以及对将来转售的影响。我想有了这些信息,我的朋友未必会买那个房子,或者未必会以他认为不错的价格买那个房子。读到这您一定会想,他怎么没找律师看交易合同嘛,当时卖房交易合同上写的是as is condition,no warranty.这样的字样。而且验房师也不能拆开墙体石膏板去验墙内的结构是否发霉。
    在这个交易里面卖家似乎也披露了一些信息,律师也尽到职责解释了合同字面含义,验房师也在可视范围内检验了房屋,但是买家依然要承担最后的一切。
    所以买房您需要的不仅仅是各工序打卡,您更需要的是具有全面深入了解加拿大本地房屋历史,房屋构造,用料工艺,潜在风险,以及各项默认行业法律法规。并且能综合各方面信息利弊,第一时间能为您决策作出建议的专业人士全程陪同。购房从来不是一个简单的交易问题,谈判问题,市场问题,法律问题,房产交易涉及的是一个全面综合的跨多学科的系统知识体系。

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  3. 阿瓦

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    有了以上四个购房要素做储备,接下来我们就可以分析如何在竞争中科学合理的达成交易。

















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  4. 阿瓦

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    明确了以上四点,我们不难发现在炙手可热的竞标当中,能够胜出的重要因素就是以上述四点为前提,有机组合,并且科学的组织自己提交的OFFER中各种条件,做到以最小的代价赢得最满意的房子。

    任何一个竞标的开始一定是市场上出现了一个明显“物美价廉”的房子,这个时候买家们一定会非常兴奋,因为自己期待多时的房产终于出现,这时先不要激动,明智的买家最好第一时间请专业经纪人查看卖房经纪人是否对该房产有一些注释信息,通常这些信息买家不会从房产信息列表上直接看到,例如卖家有什么特殊要求,房屋可能有哪些潜在问题或者说明。

    当查看过卖方标注,确认所列房屋符合您的期待之后,一定要进行一下房屋价值对比分析(业内统称CMA),这项工作通俗讲就是分析房屋价值和价格的关系,以及房屋潜在投资回报关系。这样的对比分析通常需要调用很多专业数据库资源才能完成,同时关于房屋的本身的详情报告(Property Report)也最好第一时间请专业人员调取出来作为决策分析的依据。当然有房产勘测报告最好,如果没有也可以向卖家经纪询问是否有Survey report这些背景信息是为了精确您即将参与竞标的目标房产,尽管意外情况不多,但是您一定不希望竞标结束后再发现一些“惊喜”。这些“惊喜”可能伴随您日后多年。

    做完基本的分析调查之后,您发现确实还是非常感兴趣,您不妨实地考察一番,这个看房过程可能是一个单独预订您一个人的SHOWING,也可能是参与OPEN HOUSE,跟很多人一起进进出出的过程,不管在哪种情况下,您需要的都是在尽可能短的时间内完成以下工作:明确房屋状况,清楚潜在问题,确定后续维修方案,以及可能的维修或升级成本。一般这个过程不会超过1小时。这个过程的效率和准确程度将决定您的OFFER如何下,以及是不是能准确出OFFER的关键,尽管您不可能每次都带着经纪人,验房师,专业CONTRACTOR,但是事实上您每次看房都多多少少会需要这几个专业角度的分析和反馈。试想一下,您不知道要买入的房子潜在问题的严重程度,不了解任何一个问题的解决成本就好像盲人骑瞎马,夜半临深池一样。这样没有底气的竞标通常会带来不确定的风险。即使您参与的是较新的房子,您也许对房屋的布局和某些细节不是十分满意,也存在修修改改的想法。或者您可能会说,我不买旧的,只买新房,或者准新房这样总归没问题了吧,这当然可以在很大程度上降低风险,但是事实是当您选定了目标区域,其余的信息就未必能一切如您所愿了。例如市中心名校学区,或者交通便利,便于租售的热点区域,因为越是成熟和火爆的区域越是需要多年的综合社区环境建设,在实际操作中抢OFFER的房子还是在有一定年头的地点居多,全新的区域不是没有,但是数量和机会有限。

    在您完成以上步骤之后,如果还是很满意那么接下来就要出OFFER了,这个OFFER的书写是您是否能成功赢取竞标的重中之重。一个竞标OFFER里面有以下几个方面主要信息要明确向卖方明确下来 1:价格 2:条件(贷款,验房)3:交房日期。当然除了这三方面还有不可撤销时限,买方对房屋的评价和喜爱程度,买家自身的状况等等一些软条件。在一个竞标当中买方很难精确揣摩卖方的价值观取舍和权重。不排除某些卖家不看重竞标价格,就是想把房子交给一个热爱房屋本身,对社区环境高度认同的买家。

    那么我们看看竞标中的前三个可控条件如何组织 1:价格,说起竞标价格几乎接近玄学,你永远不知道参与竞标的其他买家心理状况,购买实力,购买动机等因素,可能有的买家就是为了住在父母的隔壁和同一条街上,这样的动机可以说是志在必得。还有的买家刚刚卖掉多伦多,温哥华的房子,搬到渥太华子女附近养老。也有一些是为了子女能够进入附近的名校。这些动机不一而足,很难做预估,当然这些动机之下有的人可能会出一个很难理解的价格,这些非理性因素在任何竞标里面都无法预测和预防。我们来看看相对理性的情况下竞标的状况,一般的抢OFFER房子通常价格会低于周边行情几个百分点,这个时候明智的经纪人会给买家调取周边类似竞标房屋的成交价,采样数据越多,越接近目标房屋,可参照的针对性越强。如果您发现近期内可参照房屋的竞标大致的加价百分比例,那么只要跟随或者略高於这个比例就比较有希望按理性数据分析抢到OFFER。但是这种方案是假设参与竞标的所有买家都是理性和克制的。市场上就曾经在KANATA, DOWNTOWN等地发生过加价20%多的情况,所以如果有实力强劲,志在必得的买家进场,那么再多的理性分析都形同虚设,因为竞标本身就存在某种程度的非理性现象。

    除了价格另外最重要两的条件是贷款和验房条件,就像我们在前述提到的竞争之下,附加条件越少的OFFER越有机会胜出,如果您事先做好了贷款审批,并且跟贷款机构沟通过您准备下OFFER的目标房子,这时候在您的OFFER里面附上一张贷款机构审批通过的书面文档,将极大增加卖方对于购买诚意和实力的信任。当然出于保险起见,您也可以附加贷款条件。至于验房,最佳的选择当然是出OFFER以前验过房,并且在首次看房的当场就的出对房屋状况的准确评估,所以这里放不放验房条件完全取决于您个人的对房屋的信心和了解。还是那句话,条件越少,胜出机会越大。

    至于交房日期是可以出OFFER前商议确定的,这一点任何负责的经纪人都可以替您作出科学的安排。

    行文至此您应该对如果抢到心仪的房子有个整体概念了。但是纸上得来终觉浅,绝知此时需躬身,具体在操作上各种变化因素,和不可预测外部影响还是存在的,建议您谨慎操作并咨询专家意见。

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    对建筑规范,修整方案,造价评估有深入研究。
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