我是如何打造一个月增值三万的房产的--连载

本帖由 阿瓦2019-09-29 发布。版面名称:我爱我家

  1. 孟旺

    孟旺 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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  2. 看到这个标题您一定以为这是标题党,至于是不是,您往下看就知道了。
    接到这个售房委托是在三个月以前,房屋是半新不旧一套二手房,说旧吧
    房屋的主体部分,从屋顶,门窗,地板,厨卫,油漆,以及上下水基础设施都
    更新升级过了。这不能算是缺乏维护的一个老房,但是说新吧厨卫确实没有
    做到那么精致和完美,还总让人觉得什么没有做彻底。更不用提外墙还缺两块
    没有装好外墙板,户外露台由于缺乏日常维护也发黑变形,前门的门廊也阴暗
    老旧。从图一里面我们看到的似乎有一种素面朝天的感觉。然鹅,毕竟是40多
    年的一把岁数了,已经远远过了“不施粉黛无颜色,便叫男儿忘寝食” 青葱岁月。
    我时常跟卖家讲,房屋上市就好比演员试镜,任你功力再深厚,内心再美好
    没有一个过硬的化妆师和恰当着装打扮,素面朝天,甚至蓬头垢面的去亮相也
    很难有机会获得青睐的。
    但是谁都有个忙起来顾此失彼的时候,彼时,恰逢房主工作上异常忙碌,
    除了工作还有家庭和孩子需要照顾,已经买了新房刚刚搬出,是在没有精力再铺
    在老房这边了。左右权衡之下,一咬牙,就这么卖了,as-is,爱咋咋地吧。
    OK,既然房主痛下决心我们呢就快刀斩乱麻吧,我立即联系了摄影师和清洁团队
    对房屋进行了必要的整理清洁,并且三天之内完成了拍照任务。就这样几乎一碗
    清汤挂面就上桌了。尽管忙碌,房主还是时不时的关注售房动态:“今天有人看房嘛?”
    ” 没有!“ 那这周呢,这周才两个访问。“诶.....” 一声叹息,经过了几乎一个月的亮相
    除了寥寥无几的看房预约,传说中的OFFER,就是犹抱琵琶半遮面,千呼万唤不出来
    这下房主似乎有点急了,问我有什么办法嘛?是不是得降价啊?我说价格不是主要
    矛盾啊,这房子室内2300多尺,整块地皮是普通地块三倍大。我们标的价格已经很接地气了。
    房主问:“那看房的人都砸评价房子的你有吗?” 这个还真有,不过之前的评价太过现实
    我是在不忍一次次刺激卖家的神经,既然这次是在躲不过了那就不能遮遮掩掩了---未完待续
     
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  3. 孟旺

    孟旺 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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    诶虽然没有一个房主愿意承认自家的房子问题多多,但是买家是丝毫不会客气的。
    在诸多回复当中有几个非常刺眼的回复深深刻进了我的心理,曾经,我非常引以为豪
    的从业经历,至少我们从没有因为工作被所有人一边倒的否定。而如今残酷的现实就是
    赤裸裸的摆在面前,就像一个不修边幅的试镜演员刚一上台就被一众评委红牌罚下。
    残酷也好,委屈也好,作为房主,作为代理他们房子的销售,我们只能承认现实。
    但是内心里一个潜在声音一直在回响,这不是游戏的结局,这一切才刚刚开始。
    在一个静谧的傍晚,我再一次仔细端详了它的前前后后,里里外外,一个全新的方案
    让我豁然开朗--未完待续

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  4. 孟旺

    孟旺 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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    究竟是什么让我豁然开朗呢?当我站在房屋前方,平淡的外墙,几十年的岁月痕迹和崭新的门窗以及深棕色的窗框形成的强烈对比引起了我的注意,凑近一看,不觉一惊,这好贵的门窗啊,为了验证我的判断,我赶紧问了房主一些细节,果然不出所料,所有门窗当时都是选择高档产品和配置,通常来说白色外表的门窗会稍微便宜,但是如果神色外观,褐色,深棕,或者深灰色的门窗价格会比白色的款式价格高很多。拿到房主给我的门窗更换发票一看,果然近2万刀的价格,对这个房子绝对是顶配的升级了。稍微走远几步,细看整个屋顶也是崭新状态,同样也是今年更换的。对于一个几十年的老屋这些都是大笔主要的维护成本啊,加上锅炉,空调,水处理系统以及所有的上下水,电路的更新,其实很多扎实费力又费钱的工作已经都做的妥妥的了。但是为什么就是这样一个位置闹中取静,基础升级换代已经完成差不多的房子却给所有看房的买家留下一面倒的负面印象呢?
     
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  5. PipiMom

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    sofa..
     
  6. 大金刚

    大金刚 知名会员 ID:91662

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    :jiayou:期待下文
     
  7. 不明觉厉

    不明觉厉 新手上路 ID:129005

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    楼主 下文
     
  8. 耶书仑

    耶书仑 世事洞明皆学问 ID:83242 管理成员

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    Interesting unfinished story ......
     
  9. 孟旺

    孟旺 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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    好的既然热心读者关注我们的题目,我还是应当继续更新,当然故事有点长,也有些反复曲折,其中也不乏一些专业投资人或者经纪人觉得无聊甚至误导,但是没有关系,我觉得这个案例非常具有代表性,他代表着绝大多数华人房主卖房的心路历程。所以我觉得还是应该继续,同时也请各位同行给予支持,故事按时间顺序展开,请保留房主的应有隐私不要报料影响房主的信息,先谢谢各位。
     
  10. 孟旺

    孟旺 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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    接下来我们进入正题,接着更新。。。。 通过跟房主深入交谈得知,华人对房屋的维护和打理正如我们呢华人的做事风格一样
    很多在职场的华人做了很多实实在在的工作,但是并不会表达,不会说自己的工作成绩,其实放到房子上也一样,华人会扎扎实实
    的把房子关键的部分花很多钱去维修保养更换,但是对于美观化的维护,对于最显而易见的表面问题,可能容易视而不见,就像
    我们每天生活的家庭布置状态达不到开发商的样板房一样。虽然我们在出售资产这一刻不必向样板房那样精致完美,无可挑剔,但是
    跟我们生活化的状态还是截然不同的,而且大多数卖家意识不到,买家说到底大多数买的是一个家的感觉,如果他从他人你房子那一刻体会不到家的感觉到,家的品位,家的秩序和整洁,那么他们会大失所望并且留下一个很差的印象。当然市场上从来不缺乏专业级买家,他们不看装饰,不看卫生,不看你打理的程度,他们只关心结构,面积,户型,位置等硬性指标,对于所有在交房那一刻不会留下的物品一律视而不见,像长了一双透视眼一样洞穿整个房子。更有甚者像我们专业投资人和工程,检验人士,会透过房屋的现有结构和地形一眼看出如何最大化价值的改建甚至翻新一座房屋,对于这类买家和访客任何形式的布置装饰,抑或是杂乱无章都没有关系,他们在意的是房屋本身,但是不论什么样的买家一个干净整洁,维护得当的房子都会收到青睐的。
     
  11. 孟旺

    孟旺 皇家地产全职经纪人 ID:74293

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    那么我们目前谈到的这所房子正式我们华人常常有的状态,屋顶,门窗,空调,取暖,水泵,地面,厨卫都已经更换一新。但是因为生活了几年后,对于每天繁忙的生活还是疏漏了一些必要的维护,例如前门达200多尺的DECK长的到处是青苔,和雨水流过的痕迹,后院的DECK上由于常年不使用所有家具已经锈迹斑斑甚至破损,家里孩子啊在墙上,大落地窗上随手的涂鸦留下了大量痕迹,最重要的是在一间游戏室内,放飞镖盘的一面墙上布满了密密麻麻的小孔。更不要说卫生间墙面,玻璃,地面,水池上留下的斑驳水渍和没有彻底清洁过的卫浴设施。如果对号入座的话,大家会发现我们很多家可能多多少少日常里也是这个模样,但是作为一个上市销售的房源这些面目留给看客就过于随意了。仔细研究了房屋现有布局和状况,以及根据买家一段时间的看房评价来看,我给卖家提出了几点意见:1: 必须彻底做室内外清洁打理,所谓彻底就是还原房屋附属设施应有的最佳状态。2:补齐部分缺失或者尚未完成的部分工作。 3: 也是最重要的一步就是为房屋量身定做一个形象提升计划,这也是这次房屋维护的重中之重。为什么第三点是最重要的呢。这还真是源自于我与房屋投资人,买家10几年的交道得出的经验。所有的买家包括我自己无一例外都会喜欢超出自己能力范围的房屋甚至商品,这是源于大家审美的标准很容易提高,也很容易分辨好坏的设计或者房屋。但是收入往往不会很容易像审美那么简单的提高。这是铁律。还有所有买家都会期待购买物美价廉的商品,没有人拒绝一个精致的商品标注一个低于市场行情的价格。
    简单而言,没有人会拒绝一个最新款的设计出现在一个位置优越房龄稍旧,价格适中的房子上,那么我们能否把高端房屋,先贷款设计,和最时尚的流行元素注入这个40年旧的房子呢。答案是:完全没问题,不论在设计还是实施上我们团队完全有能力打造这样一个效果。除了成本一切不是问题。但是成本是一个有限的尺度,一定会控制在房屋价格可负担,买家可承受的范围内,否则过犹不及。
     

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