🇨🇦加拿大央行降息50个基点，然后呢？🤑

[Aaron Xu]

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加拿大央行在10月23号的时候宣布降息50个基点，这是今年连续第4次降息。许多朋友都在期望降息以后房地产市场能够大变天，可事实有如大家所愿吗？

过去两年渥太华的房价走势​

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先从过去两年的市场谈起，从上图可以看出， 渥太华房市在过去两年内的销售价格波动较大。从2023年初开始，房价呈现出显著的上升趋势，一度接近$650K，但随后在年中有所回落，跌至接近$600K左右。进入2024年后，市场经历了几次起伏，年初房价回升，再次突破$640K后又下降。然而，2024年下半年，房价出现了明显的回升趋势，并在最近的数据中显示出强劲增长，达到了接近两年的高点。这表明渥太华的房市在经历了一段波动期后，当前的市场需求依然较强，也基本完成了筑底。

政府削减临时居民和移民数量​

加拿大政府在今年宣布了削减国际学生签证和减少永久居民（PR）的目标：
减少国际学生签证： 政府计划在2024年削减35%的本科国际学生签证，主要目的是缓解住房压力，并减少移民系统的滥用。这意味着未来会有更少的国际学生来到加拿大，这可能导致渥太华等城市的租赁市场需求下降。随着租房需求减少，投资者可能会面临租金收益减少的问题，尤其是依赖国际学生租客的出租房东减少加拿大永居PR：加拿大政府宣布了一项大幅度减少永久居民配额的计划。从2025年开始，加拿大每年接受的永久居民数量将从原计划的50万人减少到39.5万人，减幅超过20%，到2027年进一步减少至36.5万人。这意味着在未来三年内，永久居民的总数量将减少约12万。
这些政策的调整在短期内会对租赁市场产生直接影响，预计租金压力将有所缓解。随着国际学生和新移民数量减少，对租房的需求也将随之下降，从而可能导致租金的增长速度放缓。长期来看，这一系列措施将从需求端削弱市场，对房价的增长也会形成抑制作用。随着永久居民配额的削减，整体买房需求下降，可能进一步平衡房地产市场的供需关系。

现在还适合投资房地产吗？​

我们先来看一下过去60多年渥太华房价的平均变化。根据历史数据，可以看到渥太华的房地产市场大致经历过几次大的上涨，每次大涨之后，市场通常会经历3-5年的调整期，自行消化和稳定。整体来看，渥太华房屋的历史年均增速约为6%。如果我们保守地按5%的年增速计算，加上贷款带来的5倍杠杆效应（基于20%的首付），年均回报率约为25%。当然，贷款有成本，所以实际回报会低于25%。
通常情况下，当贷款利率在3.25%-3.5%之间时，房东的租金收入扣除贷款、地税和保险等支出后基本可以持平。这种情况下，现金流相对稳定，投资压力较小。但如果利率超过这个范围，现金流可能会变成负数。这也是过去两年里，由于利率上升，导致公寓市场表现较差的原因之一。
房地产是一种不错的投资方式，但并非唯一选择。每个人都有自己擅长的投资领域，如果你在其他领域的投资能够稳定地带来15%以上的年回报率，那么房地产可能不是最佳选择。但如果你没有那么强的投资技能，房地产则可能是一个不错的、相对稳健的选择。

从这张图表中可以看到，渥太华的房价从1956年到2023年经历了持续的上涨趋势。虽然在个别年份有些许波动，但总体来看，房价呈现出稳定的增长。特别是在2000年之后，增长速度明显加快，反映出过去20多年里房地产市场需求的迅速上升。根据历史数据，可以推测渥太华的房地产市场相对稳健，长期来看，投资房产依然是一个具备增值潜力的选择。然而，在房价快速上涨的阶段之后，市场通常会有调整期，这也是投资者需要考虑的因素。

总结​

尽管最近加拿大央行宣布降息，渥太华的房价并未出现预期中的迅速上升。这种现象主要归因于几个关键因素：

首先，虽然降息的政策出台，但市场上的实际贷款利率依然高于3.5%以上。这意味着即便基准利率有所下调，借款人实际支付的利息成本仍然较高，特别是对于那些准备购房的人来说，融资成本没有显著下降。因此，购房者的购买力并未得到有效提升，这使得房市需求增长有限，房价也未随之大幅回升。

其次，加拿大政府近期宣布削减新移民的配额，这进一步增加了房地产市场的变数。移民政策的调整将直接影响到新移民的数量，而新移民一直是推动房屋需求的重要因素之一。新移民的减少，尤其是在渥太华这样的城市，将可能导致未来对房产的需求进一步放缓。这种政策的不确定性让许多投资者在购房决策上变得更加谨慎，从而抑制了市场的活跃度。

综上所述，尽管降息本应对房地产市场有促进作用，但由于贷款实际利率仍然偏高，加上移民政策的变化带来了需求端的不确定性，使得渥太华房价短期内难以迅速上涨。但长期来看，投资房产依然是一个具备增值潜力的选择。


我是 Aaron，你们的渥太华专业地产经纪。如果你对当前市场动向、房屋买卖有任何疑问，或者想了解更多渥太华房地产的信息，随时联系我。让我们一起找到最适合你的家园！

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