【于军地产团队】于军，孙维说房（持续更新，敬请关注）– ---------渥太华地产经纪 -----------------于军（先生）：613-850-8888 ；孙维（女士）613-859-8888

[于军]

渥太华改建自家后院，也不能“随便动土”，做到这点房屋升值，反之强制拆除+巨额罚款！



在渥太华新移民最大的成功感，莫过是购物业了。为自己购置一个带庭院的的房子，这些在中国只有富豪会想的事情，而在加拿大，平常打工族努力一把就能梦想成真。异国他乡，有一套带前后花园的房子，同胞们多半会自力更生、撸起袖子干装修，殊不知，你的后院不一定就是你作主。于军、孙维团队提醒大家，就算这幢房子以及房前屋后的地方都写着房主的名字，也并不代表房主可以在上面“随便动土”，要想砍棵树、修个门、搭个露台都要得到政府大人的批准。在加拿大有很多法律法规都是为了保证居民的居住安全和环境健康。不论老居民还是新移民都有必要对政府的政策有深入了解。

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不知申请许可？


据调查统计，近八成的人不知道要改造自家房子（主要是独立屋）还需要去审批，有一些装修项目还需要到政府那里拿许可证。

有些人是为了自住方便，在原来基础上加建一间房子，或者是把平房多加一层，这种情况多发生于比较旧的房屋；

有些人为了院落美观实用，加建一个大露台，或者加建一个工具房；

有人把院子里的大树砍掉铺上水泥；

有人为了出租方便，在地下室随便开个门，可以实现分门出入；

然后把地下室隔成多间，增加卫生间、下水道，增加空调设备；

…………

各种各样的需求五花八门，但是他们忘记最重要的一点，就是这些动作都是要经过政府建筑部门批准的。也有不少人出于侥幸，明明知道政府有此规定却“绕道而行”。有些人知道他的工程只是个小活儿，认为有没有批文也没人知道，不愿意花钱去政府申请批文，工程没有多大却要花不少钱去申请批文不值得。然而可以侥幸一时不可侥幸一世。当对原有房屋进行改建而影响到周围邻居的居住环境时，就会有人向有关部门反映并要求实地调查。市政督查人员也会随时不定期地对负责区域进行检查。一旦发现疑似不符合建筑规范的建筑物，都会对这些“私搭乱建”的建筑物进行详细调查，如果真是属于违法建筑便会勒令拆除，严重者会处以罚款。没有经过审批的私建项目很多都存在着安全隐患。有些非法出租房业主为了节约成本，在增加了隔断的地下室里自行安装天然气炉，但却没有设废气排气孔。长此以往，会造成一氧化碳中毒。有些没有经过审批的水管改道，因为有些个人以为自己可以操作便自行安装，有了上水下水却没有排气孔，造成室内空气污染；也有些因电路改造没有经过审批，不符合安全规范标准，因此造成电线短路，发生火灾。

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申请许可虽然“麻烦”绝对必要


在市政府的网站上清楚地写着哪些建筑项目需要申请政府许可，哪些项目不必申请就可以动工修建。加拿大在建筑方面从居民安全考虑，往往有比较严格的规定，从独立屋到高层共管公寓，建筑的每一环节都有特定的规范需要遵守，就连玻璃的安装选材都有法规，而且在根据实际情况不断更新完善。房屋卖出后，它的使用过程难免会根据个人居住需要会有一些改动，但是无论怎样的改动，还是要遵循安全的原则。现在这个审批制度就是为了保证所有建筑都符合安省建筑标准，以免造成事故隐患。这个审批制度一方面是保护屋主的利益，同样也是为了保护大众的利益的。政府部门的审批主要看两个部分：一个是区域规划（Zoning Bylaw），是否与周围环境原来的规划相协调和相符合，包括新建、改建部分的大小、高矮、范围；其次，是否符合建筑规范（Building Code），建筑的结构是怎样的，是否符合防火、逃生的标准等等。

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根据市政府网站上公布的内容，有些增建改建的内容是一定要经过审批许可的，比如：改变房屋用途、新建房屋、拆毁房屋、装修、修理或加建现有房屋、挖土建造地基、安装、改建或移去分隔墙及承重墙、加建新门窗或更改目前门窗的大小、建造车库、增建烟囱、壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等，都需要申请建筑许可。而有些工程是可以不经过报批就可以施工的，比如：换门窗（在原来大小尺寸基础上）、更换屋顶（不动原结构）、屋檐、地板、天花板、栅栏、换管道、换热水炉、修建厨房或洗手间橱柜（在不涉及管道的情况下）、装空调等；维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平方米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等，也不需要报批。有些人不太清楚报批的程序还担心语言沟通有障碍。于军、孙维团队建议这种情况下，可以请设计师或承建商替您去申请。比如报批的第一关就是要画图，提交你需要改建的内容设计图。设计师比您自己画得更专业，他们更熟悉设计要求、建筑要求以及申请的程序，往往能够更快地拿到许可证。

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审批过程有章可循


据相关部门专业人士的建议，整个申请程序需要经过以下几个步骤才可以完成：

首先，房主要到有关部门填写建筑许可证申请表；

之后业主或其授权代理人要在申请表上签字；

将所有有关附件联通申请表一起交给相关管理部门；

申请表需要附上两份设计图及施工规格。

申请人确认已经完成了上述所有的程序就可以准备需要缴付的费用了。渥太华的市政府房屋改建相关链接如下：

Building and renovating | City of Ottawa

ottawa.ca

于军、孙维团队友情提醒：

一定不要小看这个许可证或有侥幸心理，其实政府是为了更好地保证我们的居住安全才增设这样的规定，这些建筑规范对建筑结构和防火都有严格的要求，所以申请许可也是为了让政府专业人员帮助检验我们的居住环境；其次这也是我们社区环境符合安居的保证，试想如果你的邻居是非法出租房屋业主，你的居住环境势必会受影响。

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

战时买黄金，和时买房子！如何在渥太华买投资房，才能赚得更多？



何为投资房，投资房就是在拥有第一套的基础上再进行投资的第二套住房，而根据加拿大政府对除了第一套住房的其他住房进行报税，投资房在卖出时需要进行报税，所以在卖出投资房之前最好先咨询一下报税师税务问题。免得卖掉之后又要付给政府较多的收入税。


如何避免这个问题，如果家里人口多的话，倒是可以分开来买，这样的话每一个人都算自己的第一套住房则不存在第二套投资房的问题。关于选择投资房于军、孙维团队提醒大家应注意以下几点：

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注意自己的资金搭配
看看自己的资金搭配和资金续航能力，首付状况是否适当，每月还贷是否轻松，还有房产将来是否增值，这些都是需要考虑的，自身条件不一样的话，选择50万的投资房有时候比选择100万的投资房要安全和有效益。而价格低的投资房因为需求大，所以更加容易出售。

同时，为防止房子没有顺利出租，产生几个月的空置，那这几个月的银行贷款，也要提前规划好一笔备用金，防止给自己的日常生活带来额外的压力。尤其是如果还有其他房贷或者贷款，那在出手买房前算清房子的前期投入成本就更为重要。

当然也要考虑另外一个问题就是，地点和价格结合的问题，需要注意的是通常选择房产是选择一个社区里中低价位的房产，而不是一味的去追求社区里高价位的房产。

选择合适的投资市场

房产收益包含租金收入和潜在升值收入两部分。租金收入好理解，就是投资房最主要的收益来源，会直接影响房子的现金流。好的现金流不仅能让我们的日常资金管理更有保障，而且抗压能力也更强。另一部分的收益就是升值价值。也就是说购买后房子价值上升了，在未来卖出时，带来潜在的收益。而一个成功的投资，通常是两者兼具。

所以选择一个合适的潜在升值市场是房产投资的第一步。选择地点是最重要的一个环节，选择地点就是选择社区，社区的好坏直接会影响到将来投资房的收益问题，是否方便，周边是否有中大型超市、便利设施、学校是否近、社区人种怎么样，这些都是需要考虑的问题，当然最重要需要考虑的问题就是租金怎么样，平均能用多久能租的出去。

一个负担得起且处在经济增长趋势的地区是最佳选择。经济实力对房地产市场的影响显著。人口，就业，经济和工业以及抵押贷款的增加，都会带动当地的房地产市场一起蓬勃发展。人口增长是房地产市场强劲的重要指标。更多人搬入就意味着更多的房客和就业增加，这自然带动住房需求的增加。


方便转换定义

投资房投资的社区和房屋类型都必须灵活，问问自己是否愿意住到自己投资的那一套投资房之中去，如果觉得可以，那就应该选择这套投资房，投资房是可以适当时候转换成自己住的房的，尤其是在一些好的社区选择的投资房类型，所以选择投资房还是要以自己将来能否住在这里为另一个观点来选择，而不是盲目的决定。

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选择什么样的物业类型很重要

是选择50万投资房呢还是100万的投资房呢?是选择独立屋还是Condo还是半独立呢?这些都是需要事先了解好的，首先确定自己的价位，其次确定自己喜欢的房屋类型，在自己能够购买的价位之中能否选择到自己喜欢的房屋类型，而该种房屋类型在自己想要的社区里是否仍然存在。

与其选择非常破旧的地点偏远的独立屋还不如选择地点较近的新一点的半独立或者Townhouse，至少将来有需求。而购买较远的地区则完全是在计算提前量，房产增值和社区增值的提前量何时来到，自己买的那个社区又何时能够被大众接受，需要等多少年才能够有越来越多的买家关注这个新社区，这些都是问题，若是提前量计算不好，一等就是10多年，那和投资房的目的就有点相悖。

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于军、孙维团队友情提醒：

“战争时期买黄金，和平时期买房子。”这是中国富人古有的箴言。在中国，房子大到安家置业、谈婚论嫁，被当作最大的财富。没钱的人想着挣钱买房，刚好有一点钱买房的人贷款买房，有钱买房的人变着法买房。在过去几十年，不少人就是通过在渥太华不断地买房卖房，积累了巨额财富，实现了阶级的跃迁。未来，房地产投资又将改变多少人的命运？我们拭目以待。想要了解更多关于投资屋的购买问题，欢迎随时联系我们！

 

[于军]

房源历史新低！加拿大房屋均价明年突破70万，专家预测新的联邦政府依然束手无策！

2021年即将过完，今年加拿大全国各地的房价涨势迅猛。据地产协会预测，2022年加拿大的房价仍然会保持这种强劲上涨的态势。接下来跟着于军、孙维团队看看具体的分析吧。

房源历史新低，房屋均价明年突破70万

加拿大地产协会（CREA）日前更新了对2021年至2022年度的楼市预测报告。据报告预测，在2021年至2022年期间，全国的房产均价会持续增涨，而这主要是因为房源数量出现了“历史新低”。



据预测，在2021年，全国平均一套房产的售价将比去年同一时期增涨19.9%，达到68万。地产协会称，这种历史性的大幅增涨反映出了供需之间的巨大失衡。目前加拿大房产的需求量远远超过了供给。



报告还指出，就算是到了2022年，这种趋势仍然不会改变，加拿大的房价仍然不会跌落。在房源数量继续保持历史低水平的情况下，全国各地平均一套房产的价格预计将年度环比增涨5.6%，并在明年达到71万8000元左右。

从房屋销量方面来看，地产协会预测2022年时全国的房产交易量会下降12.1%，成交量为57万7000套。这种趋势会在全国各地区显现，买家将面临房价进一步升高，且房源仍然很少的情况。与此同时，明年全国的房租水平也不会下降。



据Zumper近期所作的租房报告显示，加拿大许多城市的房租将每月上涨，这意味着租房市场正在强劲复苏。报告显示，多伦多是安省房租最贵的城市，一室一厅的单元房租平均每个月1770元。相比之下，渥太华的一室一厅的单元房租平均每个月1500元。

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专家料自由党束手无策

自由党再次执政，不过对于竞选中的一个重要议题住房危机，专家指要恢复民众住房负担能力，要停止房价上涨，令收入能够跟上，估计新一届的政府或许也束手无策。



为加拿大年轻人发声的倡议组织“受挤压一代”（Generation Squeeze）创始人克萧（Paul Kershaw）指出，我们目前正处于房价快速上涨的上升通道。自由党没有公开表示，要恢复国民住房负担能力，要停止房价上涨，以便收入能够跟上房价步伐。



这次大选非常仓促，所有的提案都很粗糙。不是没有好的住房危机解决方案，但宣传和解释工作严重不足。通过大选，很难解决住房危机，房价和租金还得继续涨。“加拿大房价接下来会降吗？”很显然不会。



卑诗地产协会政府关系部副主席哈格里夫斯（Trevor Hargreaves）说联邦移民部每年有多达40万人的移民目标，而联邦政府方面没有拿出一个全面的计划来安置所有这些人。

这些人将让加拿大房产市场截然不同

· 大力引入移民



到 2023 年，加拿大政府计划引入新移民120万人。2021年，加拿大的移民目标是需要引入 401,000 名新永久居民。由于新冠疫情仍在继续，加拿大边境对大多数新移民的登陆有所限制。因此在短期内，但今年引入新移民的目标日期是否继续延迟，目标尚不清楚。但随着社会人口老龄化问题日益加重，短期内的经济复苏，以及长期的经济繁荣，使加拿大政府大力引入各类型移民就变得更加重要。



· 国际学生回归

除了新移民，加拿大的国际学生人数也在反弹。根据政府数据，加拿大的国际学生人数比疫情前急剧上升。2019年国际学生人数增至402,500人，比2018年增加了15%。同时，在加拿大持有临时工作许可的人数也在增加。2019年，有将近70,000人获得了工作许可，有63,020人获得了临时工作许可。所有这些新人，无论他们是作为购房者，还是租房者，都将对加拿大的住房市场带来前所未有的压力。新人需要房住 当前，加拿大由于住房供应不足，加上抵押贷款利率较低，以及购房者需求不断上升，使加拿大房地产市场异常火爆。

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于军、孙维团队友情提示：

新移民政策持续加强，以及在不断增长的学生、外来人口的加入背景下，加拿大的住房需求只会不断增长。然而，值得关注的是加拿大住宅建设，已经好几年跟不上需求了。为避免房价持续而快速上涨，专家认为移民目标应与有助于满足需求的住房政策保持一致。然而，联邦政府决定提高移民目标，但却没有做出增加供应所需的住房政策变化。这无疑将使加拿大的房价不断上涨。

所有新来的人，学生、家人、亲人团聚者都需要住所。而且加拿大的住房供应紧张。还有一些房产专家诙谐地举例说：“现在，如果你一直认为房子太贵！好，那就等着吧！数据将告诉我们，价格还将上涨！因为有越来越多的人来到这里，加拿大没有建造足够的新房产。”

如果您有任何购房需求，或者寻求更多的政策分析，请随时联系我们，我们帮您在渥太华快速了解详情并安家置业！

 

[于军]

我们在房屋购买合同中都会看到的Tarion，这究竟是什么？你真的足够了解它吗？



不少的移民朋友来到渥太华购房安家，都会优先选择全新的房子，但是购买新房子和二手房并不一样，房子内部的潜在问题，无法在短期之内发现，难免会造成买家心中的不安。因此，为了保障购房者的权益，加拿大房监局要求每个建筑商要为所建筑的新房，购买由安省新房保险公司Tarion Warranty Corporation提供的新房保险。今天于军、孙维团队就为大家介绍一下。

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什么是Tarion

安省新屋保险公司（Tarion Warranty Corporation）成立于1976年，是为了规范建筑商行为及保护购房者权益而设立的非牟利性机构。除了负责建筑商的注册登记外，所有的新房也需要在这家公司进行保险注册；如遇到投诉事件，Tarion也会第一时间介入调查，并处理购房者与建筑商之间的纠纷。
适用于Tarion新房保险计划的房屋

于军、孙维团队提醒，新屋保险计划所保障的新房必须是为单个家庭居住而建造的，包括独立屋、半独立屋、镇屋、共管公寓、模块房、移动房屋、样板房、小木屋及公寓公共区域等，但不可以是临时性或季节性的住房。
不适用于Tarion新房保险计划的房屋

• 由旧建筑改建的共管公寓

• 土地拥有者/非建筑商，通过承包商建造的房屋

• 承包商建造了房子的外围，内部由土地拥有者自己完成的房屋。• 在原有房屋的地基上翻建的房屋

• 临时的房屋或不适合全年居住的季节性房屋

保险范围

新房保险计划对新房的保险分为三个阶段，根据阶段的变化，受保范围也有所不同。

· 交房后一年内

在交房后的一年内，购房者若发现建筑材料有缺陷或施工有问题，或新房因缺陷无法入住等，皆可上报Tarion申请索赔。

· 交房后两年内

Tarion新房保障计划保障购房者在交房日起两年内，由施工不妥或由材料导致的房屋缺陷，如地下室和房屋地基漏水、电路问题等会对人身安全造成威胁的缺陷等，都可以提出索赔。

· 交房后七年内

在交房日起7年之内，如果房屋有重大结构缺陷，也可向Tarion申请索赔。房屋重大结构缺陷通常也是因施工不妥或使用劣质材料所导致的房屋结构性问题，通常为房屋承重失效，地下室墙壁有严重裂痕或坍塌，房屋连接位置和屋顶严重变形等。

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新屋保险计划所不包括的范围

虽然新屋保障计划能够为购房者提供很多保障，但并不是在所有情况下都适用。如正常使用造成的损耗（如地板磨损，墙壁划痕）；第三方造成的损坏（如市政建设，自然灾害）；热胀冷缩等造成的损失。同时，也不保障因屋主自身原因而造成的房屋损毁，如果在交房后，屋主对房屋进行改造和加建，或在改建时因采用的材料或施工行为不当所引起的房屋问题，及人身财产伤害，Tarion也不受理。


保险额度

对于不同的房屋缺陷，Tarion给予购房者不同上限的赔偿额度：

•新房（独立屋或公寓）每栋：$300,000；

•环境污染材料：$15,000

•化粪池：$25,000

•共管公寓的公用区域和设施：$50,000/每户。

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延迟交房

对于共管公寓交房日期的延误，通常都会让购房者非常恼火。因此为了保障购房者的权益，Tarion的新房保障计划对交房期延误有相关的规定。

Tarion规定，建筑商可对交房日期做最多两次的延期，每次均不可超过120天。每一次延期，必须在原定交房日期前90天，以书面形式通知买家。

如果建筑商无法按更改的日期交房或延期合共超过240天，买家有权终止购买合约并按照相关程序申请索赔。除非延误有不可避免的延误因素，如罢工、火灾、天灾、疫病爆发等导致工期延误。否则按Tarion规定，买家可获得最高共$7,500或$150/天的赔偿金额。

定金保障

购买新房时，建筑商都会向买家收取一定金额的定金。如果发生以下情况，安省新屋保险计划会对买家的定金做适当的补偿：

•建筑商破产

•建筑商毁约

•在交房之前买家合法终止合约

于军、孙维团队提醒大家，在终止合约前，最好咨询律师，确保买家能通过保险计划拿回定金。



保险申请

安省新房保障赔偿通常是由建筑商承担的，除非建筑商无法履行义务，譬如建筑商倒闭，那么保险公司会承担赔偿，所以即使上交了申报表格，买家还是要和建筑商协商解决问题。如果不能获得满意的结果，可以通过以下步骤通过安省新屋保险公司调解纠纷。



步骤1：填写保险申请表格

在交房的第一年，买家有两次机会申请索赔：

1.填写30日表格（30-DayForm），列出交房前检查所发现但还未能解决的问题，以及交房后新出现的问题。并在交房后30天内递交。

2.填写年终表格(AYear-EndForm)，列出任何至今仍未解决的问题清单和新出现的问题清单，于交房第一年的最后30天内提出申请。

3.填写第二年年终表格（Second-YearForm），列出任何交房后前两年保险所涵盖的缺陷以及重大结构缺陷。这份表格可在交房后两年内任何时间提交。

于军、孙维团队提醒大家，过了交房后的前两年，只有重大的房屋结构缺陷才会被Tarion接受，买家可以在新房保障计划结束日期前的任何时间提交索赔申请。

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步骤2：按时提交索赔申请

通过MyHome(myhome.tarion.com)提交保险表格是最方便快捷的方法，不仅可以在线管理索赔申请，同时MyHome设有闹铃通知，提醒买家索赔到期日期。

步骤3：与建筑商协商

在提交30日表格，第一年年终表格或第二年年终表格后，建筑商需要120天对缺陷进行维修。在这个阶段，买家应该与建筑商协商解决问题。于军、孙维团队提醒大家，如果建筑商已经破产，无法履行相关义务，Tarion会直接和买家协商，找出解决问题的方法。

步骤4：申请调解

如果在120天之内，建筑商无法完成修葺，买家可以在30天内联系Tarion申请调停检查。随后，建筑商会有30多天的时间去完成剩下的修葺工作。于军、孙维团队提醒大家，如果在这30天内买家不提出调停检查申请，Tarion会认为所有的房屋问题已经解决。

步骤5：准备调停

在预约了调停检查后，买家应该将购买合同，各种附件以及包括照片在内的辅助证明材料提交给保险公司。

步骤6：Tarion进行检查

Tarion 会在检查前联系买家。如果修复工作还没完成，Tarion将会和买家以及建筑商代表一同进行检查。并在检查结束后出具报告，详细说明哪些缺陷是保险范围内的，建筑商需要及时修复的缺陷，以及修复后是否符合行业标准等。

步骤7：索赔决议

Tarion 在出具报告后的30天会联系买家，确认是否所有受保范围内的房屋缺陷已经被修葺好。否则，Tarion会直接与买家协商解决。

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于军、孙维团队最后友情提示：

特别注意的是，新屋保险计划不会由于房屋的转手而失效。所以，二手房的买家经纪应向卖家索取新屋保险计划的相关文件。值得注意的是，一般会在新房的配电盘上找到保险的有效期和凭证。这里篇幅有限，只能给各位读者简单介绍一下新屋保险计划。如果要了解更多的信息，可以浏览Tarion Warranty的网站http://www.tarion.com。如果有任何关于在渥太华买卖新房的问题，请随时联系我们！

 

[于军]

在渥太华房子上市多久才能卖掉？如何短时间快速出售房屋？



在渥太华卖房需要多长时间？这是很多客户询问于军、孙维团队的问题。其实有许多因素需要考虑，价格、地理位置和市场等，有时出售房屋所需的时间没有合理的范围。所谓“正确的地点，正确的时间”，这可能是纯粹的运气。您的房子很有可能会在特定买家希望购买此类房屋的同一天上市。但更多的可能因素是取决于以下几个，且听于军、孙维团队慢慢道来。

价格

价格是影响房屋销售速度的最大因素之一。例如，价格高于市场价格的房屋可能会阻止买家提出OFFER，但价格略低于市场价值的房屋可以吸引多个OFFER并增加竞争。竞争滋生欲望和热情，坚定的买家倾向于迅速采取行动。您最好的选择是与您的房地产经纪讨论您家的最佳定价策略。您的房屋所处的价格范围也将决定它在市场上的持续时间。较低价格范围内的房子可能会有更多感兴趣的买家，因为更多的人可以负担得起。

位置

您的位置是否抢手？你在好学校附近吗？你是否靠近通勤的高速公路？还有一种例外，靠近高速公路的房屋的卖家可能已经适应了周围的噪音。然而新买家能清楚地看到它，并且很有可能不考虑临近噪声源的物业。如果您的房屋位于理想社区内的中心区域，则可能会很快出售。

状况

它看起来有光泽和新颖吗？是否需要进行任何维修或升级？它是否杂乱，需要深层清洁？看起来干净且准备就绪的房屋可能比需要维修的房屋卖得快得多。买家需要能够设想自己生活在干净整洁的家里的场景。

市场

当市场火爆时，它被称为卖方市场。在卖方市场，房屋往往卖得快。这是一个简单的供需情况，供应量减少意味着需求增加。市场可以极大地影响您出售房屋所需的时间。一个房屋在一个星期内在卖方市场上快速出售并不罕见。

季节

总的来说，夏天的销售得更快，尤其天气好的时候，很多家庭急于在学校开学前安顿下来。在冬季，销售可能会略微缓慢。

以下是加拿大各地房屋的平均待售天数：

如何短时间内快速出售房屋？

整理房间

通过移除大约50％的物品来扩展你的空间。保持地板和台面没有杂乱的东西，并将任何超大的家具存放起来。如果有必要清洁一两次，需要清理每个角落、橱柜、壁橱和台面。干净的窗户和地板，一尘不染的洗手间，没有宠物气味的迹象，这么简单就能吸引大部分买家。当房屋待售时间长了，房主往往开始倦怠，疏于保持房间最佳状态。即使已经接待了 100 个看房者，也要在潜在购房者到来之前，铺好床、清扫浴室，让房子整洁有序。因为那第 101 个看房者很可能就对你的房子一见倾心，所以一定要时刻整理房间！

正确安排家具

合理安排家具，以展示每个空间的潜力。例如，卧室应该有床和梳妆台，起居室应该有一个休息区，露台应该有桌椅，在洗手间添加毛绒长袍和拖鞋，厨房里放置鲜花，以及装扮个浪漫的餐桌等。

维修

确保所有的灯泡工作或升级到更高的瓦数以获得额外的室内光线。客户都喜欢打开和关闭水龙头看看，所以必须修复滴水或漏水水龙头。修补浴缸或水槽周围的任何缝隙，并换上新鲜的硅胶。能做一个细心的勤杂工绝对是值得的。

去个性化

潜在买家希望在您的空间中设想自己的家庭；保持装饰通用性，取下个人物品，并去除任何显示你要搬家的迹象。这意味着您的车道上不应该有一个大垃圾箱，也不应该在大厅里有一堆箱子。一定要将自己的家庭照片、文凭、奖项和纪念品放在盒子里。

外观

第一印象非常重要，一定要确保您房屋的外观温馨迷人。人们在看到它的最初几分钟内决定他们是否喜欢这个房子。一个漂亮的外观和入口可以帮助创造一个好的第一印象。比如：清洁门廊、隐藏垃圾箱、自行车、婴儿车，前院除草，给前门涂上一层新的油漆等，表现出一些业主对房子的爱和骄傲。一定要整理后院的露台，如果可以的话，只需添加一张桌子和几把椅子，甚至是户外躺椅，可以让客户犹如看到了你开过的最好的派对。这是任何买家对你家的第一印象，不要让它成为他们对你的最后一个印象！

回避

卖家要稍作回避，大多数看房者在参观时最不想见到的就是现任房主。对潜在购房者给予过分关注，往往会适得其反。可以让房产中介去做这件事，他们是专业人士。

于军、孙维团队最后友情提醒：

所有的能快速售出且高价的房子，都是赢在细节！在整理清扫房屋后，好好闻一闻。房间空气够不够清新？因为即使房子布局很棒，如果散发着难闻的气味，也能随时把人赶走。所以你需要去除房屋中宠物的体味，另外再加点叫人喜欢的味道，比如做点烘焙，点上香烛，或者直接摆一盆新鲜的花。这些销售技巧都是我们在渥太华多年的销售经验，如果您有其他方面买房、卖房的问题，欢迎随时联系我们！

 

[于军]

 

[于军]

安省公布今年地产税排行榜，你可知道地税到底怎么回事？交钱也要交个明白


都说加拿大是“万税之国”，购物要交税，吃饭要交税，买房子这么大的一笔投资，自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是，加拿大的税收制度是相当健全的，在收税的同时，政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。基本上，加拿大移民最初交房产税会心存疑虑，时间久了，了解多了便会觉得这税缴得心甘情愿。

那么，关于加拿大买卖房屋的税收名目，你都知道多少呢?地税到底又是怎么回事呢? 于军、孙维团队今天就简单介绍一下。

国家如何制定房产税?

每年初，地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算，再以此减去房地产税以外的其他收入，其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例，来测算出当年房地产税率。例如，安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况，分7种类别按年确定房地产税率，并规定居民房地产税适用低税率，而经营性房地产适用高税率。一般来说，商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。
房产税是怎么计算出来的呢?

在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时，地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告，并向社会公开，接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法，深得民心，有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。对一个住宅评估时，政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。

以下5大要素通常占了物业价值的85%：房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。

其他影响房产价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。

另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数，但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明：某市的房产估价总值为$10,000,000，明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元，那么您明年的房产税为$150,000x0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的：市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的，而教育部分是由省政府制定的。

房屋估值谁来定?

在安省，MPAC会来评估这些价值，MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation。MPAC是由安省多个市政府自助的非营利性公司，通过其15名董事会向省，市政府和物业纳税人负责。MPAC负责对安省的房产进行分类和评估。目前，MPAC采用三种方法对房产进行估值：比较法，收入法和成本法。关于这三种估值方法的详细异同之处，大家可以点击MPAC的官方说明查看：Welcome to MPAC | MPAC

如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的价值，您还可以向法院申诉。另外，房屋的估值可以参考同小区邻居的房屋价值和同小区内房屋的实际销售价格来对比。


2021年安省城市的房产税率排行榜

安大略省是加拿大房地产交易最为活跃的省份。陆地面积广阔 91万平方公里，相当于55个北京市的面积。 人口总计1400+万，相当于北京市人口的2/3，在加拿大是人口最多的省。在安省买房，房子大多是永久产权，因此，除了看房价，每年政府征收的土地税也是房子持有成本的一大部分。同样房价的房子，在安省不同城市的地税却大不相同。

随着安省房价越来越高，安省出现房屋短缺，房屋需求过大的现象，很多城市更是一房难求。由于居住在安省不同地区的房产价格各不相同，因此每年房主所需支付的房产税税率，也存在着明显的差异。近日，安省房产机构 Zoocasa最新发布的一份研究报告，分析了2021年安省 35个城市中的房产税率。

安省地税最低城市

通过分析评出安省房产税最低和最高的5个城市。2021年，安省房产税最低的5个城市都位于大多伦多地区。例如，在多伦多拥有房屋的人将为价值为100 万加元的房屋，缴纳6,110.13 加元的房产税。



·第一名为多伦多，2021年的房产税率最低，为0.61%

·第二名为万锦市，房产税率为0.63%

·第三名为烈治文山市，房产税率为0.65%

·第四名为旺市，房产税率为0.66%

·第五名为米尔顿（Milton），房产税率为0.68%



安省地税最高城市

·第一名为温莎，2021年的房产税率最高，为1.81%

·第二名为苏圣-玛丽（Sault Ste.Marie ）房产税率为1.58%

·第三名为桑德贝（ThunderBay），房产税率为1.59%

·第四名为北湾（NorthBay），房产税率为1.56%

·第五名为萨德伯里（Sudbury），房产税率为1.54%

于军、孙维团队友情提示：

在安省，地税的收益主要是用于政府每年对社区提供供水、供电、道路建设管理、绿化建设管理、以及教育师资等等一切的社区配套服务所需。我们支付的地税一般分为三部分用途：物业所在区域的城市建设费、安省城市建设费、以及教育费。而税率的计算则是根据政府社区建设和服务开销的预算和房产评估价值的改变而对应变化的。因此，在人口基数较大、住宅物业数量较多、房产总值较高的地区，相应的税率会较低；而相对城市规模较小、人口基数小、物业均价较低的地区，税率则通常较高。

正如上述的研究，拥有高价值房地产和更多人口的城市，通常有保持低房产税税率的空间，因为房地产价格更高。知道了地税是怎么回事，大家交税也交得心中有数。虽然生活在万税之国会被各种大大小小的税收名目弄得眼花缭乱，但只要合理合法，保障生活的安居乐业，也并不是让人无法接受的。地税作为房产投资中不可避免的硬性开销，和房价之间紧密奥妙的关系，你读懂了吗？想要了解渥太华的更多房市行情，于军、孙维团队愿意助你一臂之力，为你的房产投资保价护航。

 

[于军]

为啥加国全民爱买房？ 2022年房市究竟会如何发展？渥太华房市预测上涨这个数!


尽管加拿大央行、金融监管部门以及很多经济学家和房地产业内人士都在苦口婆心劝大家理智购房，避免未来过度沉重的债务和一旦房市下跌可能带来的金融风险，然而，加拿大人的买房热情似乎仍然十分高涨。很明显其中很大一部分原因是由于房产所带来的资产稳步升值增值，让很多加拿大人感觉到了财富的增长。

接下来于军、孙维团队就根据统计局最新的数据，用具象的数字跟大家聊聊这个话题。

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为啥加拿大人全民爱买房？

2020 年加拿大人的房产评估价值已经达到 6.1 万亿加元，已经是加拿大全国国民生产总值 GDP 的 3 倍还要多！房产的升值，也让加拿大人更便于通过房产净值抵押贷款消费，这些消费中不仅有通过房屋净值贷款再投资继续买房，也有很多人家依靠房屋净值的价值来借钱消费。

统计局的另一项数字显示，仅 9 月一个月，加拿大的房屋净值 HELOC 债务就增长了 17 亿加元，从房屋的价值来看，加拿大2020年的房屋价值 6.1 万亿，相比一年前同期水平已经上涨了 2.5%（约合 1460亿加元），这也是过去几年来加拿大房屋价值的持续稳定增长。

2017年该数值为 5.28 万亿；2018年为 5.81 万亿；2019 年为 5.93 万亿。2020年这一数字达到 6.08 万亿，是加拿大国民生产总值GDP的 300% 还多。相比隔壁美国的房屋价值来看，美国的房价也在疫情期大幅增长，然而美国的房屋价值相比 GDP 只有 170%，对比之下足以看出加拿大经济对于房屋的依赖。



数据告诉你安省的房价已经多疯狂

在全国总值6.08万亿加元的房产中，有近一半是在安省。考虑到安省近年来飞涨的房价，这个比例可能也不会太令人吃惊。统计局数据显示，去年，安省的房屋总价值达到 2.8 万亿加元，占全国房价的46.6%，而安省的人口进展全国人口的38.26%。

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安省在房屋价值方面，“成功”地把主要竞争对手卑诗省甩在了身后。卑诗省的房屋总值只占全国的23.5%，达到1.4万亿加元，不过卑诗省的人口只占全国总人口的13%。安省和卑诗省的房屋总值已经占了全国房屋总值的70%，可以想象其他省份的房价所占的比重。

另外，加拿大房屋的总价值增长了 2.5%，即使在面临疫情和经济不景气的情况下也增加了1460亿加元。由于住房供应仍然非常紧张，加拿大房地产协会预测明年全国价格将继续上涨。



房价明年将上涨9.2%

加拿大其中一个地产经纪公司发布2022年房市预测报告，称人们对加拿大房地产市场的信心仍在继续，预计2022年加拿大房地产市场价格将稳步增长，跨省移民将继续成为许多地区住房活动的关键驱动力。

目前的住房供应短缺很可能会持续下去，给房价带来上涨压力。由于这些因素，估计全国平均住宅销售价格将上涨9.2%。预计较小市场的平均售价会上涨，如North Bay(4%)、Sudbury(5%)、Thunder Bay(10%)、Collingwood/Georgian Bay(10%)以及Muskoka(20%)，那里的搬迁趋势依然强劲。

与此同时，在安省较大的市场，更多的新移民可能会对供应水平和价格造成压力，包括渥太华(5%)、Durham(7%)、Brampton(8%)、多伦多(10%)、密西沙加(14%)。在华人聚居的约克区，2022年房价将上涨10%。约克区的平均房价将从2021年的$1,276,152上涨到$1,403,767元。

报告提到，2022年跨省搬迁的趋势可能会保持强劲。53%的经纪人(38人中有20人)表示，各省之间的移民预计将在2022年继续，可能会影响加拿大各地的房地产状况。49%的加拿大人认为，2022年房地产市场将保持稳定，并将房地产视为明年的最佳投资选择之一。

于军、孙维团队友情提示：

世界上没有稳赚不赔的事，但是凡事都有特例，而且这样的特例看似是机遇，其实往往是精心计算过的。当然市场是变幻莫测的，有时候单凭个人很难推算市场的前进方向，这里面的变量实在是太多了。作为投资人到底凭什么赚钱？主要靠两条：地产稳定增值和市场情绪波动。你就是再精明，也是需要时间让你的房产增值的。在你长期坚守的过程中一定会遇到地场市场萎缩的时间段。当市场再次回暖的时候，往往就是你获利的最佳时机。这需要你的等待，而且时间往往以年计算。

如果您对渥太华的房地产市场投资有任何问题，可以随时联系我们，我们团队帮您一起分析！

 

[于军]

渥太华房屋内湿气严重，怎么做才能降低室内湿度，创造健康的室内环境？



随着渥太华秋天天气的变化，你是否发现家里潮湿的地方又变多了？它可以在任何家庭中出现，无论是小公寓还是大豪宅。这通常是由于无法跟上房屋维护而引起的，确实令人头疼。房屋内的湿度也是很容易被华人忽视和低估的环境测量参数！
很多渥太华的新移民，对房屋的维护保养都不甚了解，也有很多人忙于工作，也会忽视了房子的维护。一直到了卖房的时候，才意识到平时维护房子的疏忽，对房子卖价产生了的“损害”。多一点房屋维护的知识和投入，不仅对您的房子售出价格有帮助，而且对您的健康也是有益的。今天于军、孙维团队就给大家介绍一下房屋湿气的问题。

房间湿气过重，到底有哪些危害呢？

1、人如果长期居住在潮湿的环境中的话，机体内环境平衡会失调，分泌炎性细胞因子增多，引起炎性反应，从而诱发风湿类关节炎。

2、房间长期处于一个潮湿的环境下，很容易产生霉变的气味，人体经常呼吸这种气味的话容易引起呼吸道和肺部的一些病变。

3、房间太潮湿的话，尘螨数量是会增加的，孩子在潮湿的房间内更容易对尘螨产生过敏反应，湿度过高是引发儿童各种过敏性疾病的根本原因。

流感的多发与空气湿度较低有密切关系。当室内空气湿度低于40％的时候，灰尘、细菌等容易附着在黏膜上，刺激喉部，引发咳嗽，同时容易诱发支气管炎、哮喘等呼吸系统疾病。不过，湿度太大也不利于健康，人们可能会感到恶心、食欲不振、烦躁、疲倦、头晕等。住在潮湿发霉的房间中，还会增加孩子患哮喘和湿疹等过敏性疾病的风险。在高湿度环境中，霉菌等也更容易滋生。

根据加拿大卫生部门的数据，房屋的相对湿度保持在30%-55%是比较理想的。由于不同的生活习惯，很多华人的房子都容易有湿气过重的问题。检查湿气可以用湿度器测量，更直接的方法是自己带上一支手电在房子上下里外走一圈。检查的地方包括房顶阁楼、天花板、浴室的墙壁、衣橱、玻璃窗及窗台下方、房间的角落位置，主要看看这些地方是否有黑色的霉点、水迹或潮湿，玻璃上是否经常有雾气。最佳的检查时间是在冬天，因为室内外温差大，问题比较容易暴露。
另外，还要查看外墙的油漆部位是否有脱落，地库角落位置是否潮湿。一旦发现情况，您可以从以下几个方面着手解决这个湿气问题。记住，处理湿气的问题同时也帮助您节省能源。

一、 减少屋内湿气源

避免在房间内晾湿衣服，把干衣机排气口直排到室外；

地下室裸露的缝隙、地面用水泥填抹上；

室外墙脚处的草地作成外倾的斜坡，以便雨水外流，不囤积在墙脚；

不要使用加湿器，除非湿度低于30%；

洗澡时、后，一定要开排气扇；

冬天不宜洗地毯。

二、在冰冷表面增加保温层
在一些绝热较差或容易疏忽的位置，如外墙拐角、地基墙，可以增加额外的保温层。这种方法适合在装修时同期进行。

三、 减少空气泄漏
在房屋顶层，空气的泄漏会把湿气带上顶层阁楼和内墙空隙，造成长期的损坏。在房屋的低层，空气的泄漏会让窗框、门框结霜造成损坏。经过土壤渗透的空气也能成为湿气的来源。
控制空气泄漏是最好的策略。把房顶阁楼上各连接的缝隙堵上，阁楼的顶盖盖牢。把窗户、门框、插座、地脚线的缝隙用玻璃胶封上。

四、 安装有效的通风系统
假如以上堵湿气的方法都尝试了，湿度水平依然偏高，可以考虑提高空气的流通。增加足够的通风设备。增加空气流通同时对室内的空气质量有帮助。很多老式的排气扇噪音很大但排气量却不大，应该更换新式的排气设备，用它排出浴室、厨房的湿气。谨记，是排出室外，而不是排到顶层阁楼。最好是选用 HRV（Heat Recovery Ventilator）补偿因排气散失的热量，让清新的空气预热而又不浪费能源。

五、 清洁保养房内的各种家居设备
缺乏保养的加湿器、除湿器、空调、过滤系统等家居设备有机会成为滋生霉菌的源头，定期的清洁保养是很必要的，而且也会增加这些设备的使用效率。

常用的除湿技巧：

木炭除湿

这是一种十分有效的除湿方法，现在有很多售卖的除湿盒，大多都是碳的，这是一种非常好的除湿方法，但是这种除湿方法只是用于小空间，比如衣橱和储物柜等地方，这种除湿盒能够十分有效的去吸除湿气，并且还能够十分有效的去除异味。

空调吸湿

有空调的家庭可以巧妙的利用空调来去除湿气，空调是我们日常用来调节室内温度的，在较为潮湿的季节里，我们也可以将它当做烘干机来进行使用，能够十分有效保证室内的空气湿度不会太大。

石灰除湿

石灰会具有着很强的吸湿效果。如果室内潮湿的面积比较大，可以买包石灰将其洒在比较潮湿的地方，过些时间再将其扫除，就能够很有效的去除潮湿地方的湿气了，再将剩余的石灰用小袋子给装好，置于角落也能够去除房间的湿气。



于军、孙维团队友情提示：

在渥太华，防潮的最重要时段是每天的早晨和晚上，这两个时间段的空气湿度较午间会更高，若不及时的关上门窗，水汽将会严重的渗透至家居的每个角落。另外，如果觉得门窗紧闭会令室内的空气无法流通的话，那么建议大家在中午时短时间的开窗通风。你们还有其他能有效除湿的好方法吗？可以留言和大家互相分享一下！

 

[于军]

如何打理好你家后院，准备迎接渥太华漫长的冬天呢？这些细节才是关键！



加拿大的秋天太短了！还没品味完秋日的美丽，寒冷的冬季即将到来。那么，在换季之际，如何打理好你家后院，准备迎接漫长的冬天呢？于军、孙维团队给大家整理了下面几招：

清理杂草

将杂草拔除，将大大减少明年你花在除草上的时间。一些枯萎的植物、杂草会成为细菌滋生的温床，并为害虫产卵提供场所。

在霜冻前种树

天气转凉，已经不再适合在后院里种花种菜啦，但现在却是种树的好时候。最好在霜冻之前种树，留出几周时间让新栽的树和灌木的根系能正常的生长。

剪掉太高的植物

长得太高的草以及长到见顶的多年生植物会成为一些小啮齿动物筑巢的地点。为了消除隐患，冬季来临前剪掉所有长得太高的草，尤其是树干周围。另外，清除掉枯萎的植物、剪去开过花的植物的叶子。

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储藏蔬菜或者种些冬季蔬菜

除非你有特别暖和或者是有棚的菜园，否则是时候挖出所有的蔬菜，清理干净掉落园子里的水果了。挖出的蔬菜可以保存在干燥寒冷的车库里。记住，为了来年春天种植得更好，把后院的菜地彻底犁一遍，再铺上一些肥料为土地提供养料。明年，你的菜会长得更茁壮。



种好花球，清理瓶瓶罐罐

在明媚的夏天欣赏过大丽花、剑兰这些漂亮的夏季块茎花后，是时候照顾它们娇嫩的块茎了。挖出这些地下块茎，把每个花球都包在湿润的材料里，然后将它们放进凉爽、黑暗的空间储存。

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同样，10月也是栽种来年春季花球的时间，比如郁金香和水仙花等。秋季对它们进行培植，冬季它们会在土内生长。此外，后院里的各种花盆、罐子，也要在冬季到来前清理好。把它们清空、擦干净并储存好，这样明年天气转暖时，就可以直接用它们重新种植。



清理鸟舍和喂鸟器

冬天到了，小鸟们开始向南飞，喂鸟器的使用机会越来越少。记得给鸟舍和喂鸟器做一个大清理，把里面残留的种子和坚果都清理干净，防止调皮的松鼠或者其他害虫跑进去。

保养割草机

冬季来临前，是时候保养你的园艺工具了。清除掉工具上的尘土、残屑，给工具涂上一层薄薄的油，保证它们在寒冷的冬季不生锈。给割草机做好润滑，清洁刀片、切割板和油喷。

为后院和花圃做一次全面堆肥

好啦，当草坪最后一次修剪完毕、花球已经种好、树木残枝也清理干净后，是时候给后院做一个全面的堆肥养护啦。为草坪施肥，给花园的培植床堆肥，会令你的土壤在来年的春天先声夺人。

养护露台

记得用压力清洗机去除露台表面的霉变和污渍，在你的露台洁净又干燥时，将其保护起来以防止寒冬湿气侵袭，再用专业的防雨露台油漆，给露台加个保护膜

游泳池每年都要请专家维护

夏天开启游泳池，秋天收起游泳池。每次来2个人，大概花2-3个小时，花费从750-1200加币不等，主要看游泳池大小，具体服务包括：

用水池真空软管清洗泳池底部；

用网兜去除浮在水面的枯枝败叶；

均衡池水的化学成分；

为泳池做一次冲洗并加入除藻剂；

水位降低至排污口以下4 – 6英寸的位置并关闭阀门；

排净管道中的水并塞上防冻塞，为并在排污口处加上一个保护盖，以防止代价不菲的结冰状况发生；

用一个冬用封套把你的泳池保护起来。



提前找一个好的铲雪公司

渥太华大概一个冬天有10场以上的雪，找扫雪公司真是太重要了，一个冬天花费大概是大概300-400加币，否则自己扫雪真是一个重体力劳动！因为雪刚下来时还是松软的，隔了一天就冻成了冰坨，拿锤子凿都下不来。可如果不铲雪，有路人在你门口摔倒了，那保险费赔起来可是很大一笔钱。

于军、孙维团队给大家的建议是，不要光看价格，重要是要问清扫扫雪公司，是只用扫雪车把门口停车位的雪用铲雪机扫掉？还是负责清扫门口台阶一直到家门口的雪？而且要问清是否当天上午就给扫雪，有的扫雪公司不负责任的话，第二天都不一定给扫，而负责任的扫雪公司，在你早上出门上班前就把雪扫好了。

同时提醒大家，家里也要备好能抗零下30度的低温玻璃水、扫车玻璃窗上的冰碴子的冰铲，并提前买好撒在家门口路上的盐，下雪时务必把盐洒在家门口的人行道上，否则真等下雪了，在加油站临时买的，比超市贵5倍都有可能。不洒盐，万一有人摔在你家门口，你就有的赔了！



户外照明灯具

万圣节、圣诞节、新年……这么多节日都需要在院子里拉上彩灯。您到各大超市都可以买到漂亮的彩灯，在整个冬季，把白雪皑皑的院子装扮的像童话故事里一样美丽。花点时间检查一下家里的户外灯具，以确保它们正在正常工作，并替换掉那些已经坏掉的灯具。于军、孙维团队提醒您，尽量选用LED节能灯或者太阳能灯，用它们来点缀庭院、人行道、露台、车道和花圃既省电又环保。

于军、孙维团队友情提示：

秋天是加拿大最美的季节，在观赏美丽秋景的同时，别忘记照顾打理一下自家的前院后院，为花园明年夏天的美丽芳香提前做好准备！清爽的空气，温暖的阳光，一想到明年将会收获一个更加美丽芬芳的花园，是不是非常开心！

做完这些，环顾四周，你的院子一定已经达到准备过冬的最佳状态了，如果有兴致的话，开动你的创意，再在院子里点缀装饰一些南瓜、观赏草、玉米秸秆、干草……，你将收获更多的乐趣。更多房屋的维护资讯，敬请关注我们的公众账号！

 

[于军]

房屋开放日-Open House，可不是去打酱油的，没问这些问题，下offer时会吃亏！



在渥太华买过房屋的华人朋友都知道，置业是一个相当耗费精力的工作。有些人花了几个月去看房，看了数百套房子才挑到心仪的，但最后下offer的时候却发现房子还有很多问题自己没搞清楚。因此，买方下offer前做好调查非常重要。房屋开放日(Open House)，就是买方做调查的最好时机，
所谓房屋开放日(Open House) 通常是在周六或周日下午举办。事前卖方经纪人会通过插牌子，在当地报纸及 MLS 系统中作广告等方式进行宣传。界时卖方经纪人则会在卖主家中展示房屋。对房子感兴趣的人们，无论有无经纪人陪伴，均可扣门而入, 参观房子，并向卖方经纪人提出各种问题。对买主来说，如能与其经纪人切搓，则可对当地房屋市场有进一步了解。如果问题问得好，可以挖掘到很多看不到的信息，尤其是共管类型的物业。对卖主来说，看房人越多，房子售出的可能性越大。

那么房屋开放日时买方应该问哪些问题呢？于军、孙维团队就跟大家分享一下多年的经验。

1、屋顶、热水锅炉、水管系统、电线系统最后一次维护保养是什么时候？

这个问题非常重要，这些信息告诉你房屋的基本状态如何。你就可以估算一下如果买下这个房，是否需要在近期更换这些设施，需要多少预算？如果房屋开放日的时候，在场的卖方代表不能具体回答这些问题，在下offer之前也一定要搞清楚这些信息。通常验屋师出具的验房报告、房产折旧报告（Depreciation Report）或者房屋状态声明书中会有这些信息。

2、如果你看的房子是公寓，要问是不是可以看最新的房屋折旧报告？

房屋的折旧报告事关房屋贷款的申请，如果没有的话，通常银行不会批准贷款。而且，由第三方出具的折旧报告还能提供房屋状态的详细信息，物业的应急基金（contingency reserve fund ，CRF)）是否能够满足物业的维修和翻新需要。折旧报告会说明应急基金的征收方式，而且会估计合适需要特别征收以及每位业主需要出多少钱。

3. 如果是共管物业，近期是不是有特别费用的征收？

通常共管物业在进行大项翻修时，比如屋顶，会向业主收取费用。这些费用都不是小数额，通常几千元到几万元不等。如果你刚买完房子就会告知要出一大笔钱翻修房屋，心里肯定很窝火。所以看房子的时候，就要问清楚是不是有大笔的物业维修费用已经通过物业委员会的批准、需要近期支付？如果有的话，你就可以在下offer时与卖方协商，希望由卖方来出这笔费用。

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4．卖方是不是已经在别处买了房子？

这是一个很有分量的问题，但很多买方看房子时都不会想到问这个问题。这个问题首先可以测试出卖方是真的要卖房子还是只是探探市场。如果卖方是真心要卖房子，了解卖方目前在他们自己的买卖过程中处于什么进度，对买方下offer就非常有帮助，可以针对卖方的需求下出最有吸引力的offer，利于自己成交。


5. 卖家卖房的时间计划是怎样的？

有的时候，卖家接受买家的报价仅仅是因为时机的原因。比如，卖家急着要把房子出售，或者推迟出售以便于孩子完成学业。知己知彼，百战不殆。找准时机，制定一个完美的报价来帮助你获得心仪的房源吧！

6. 这套房源有什么问题吗？

卖方有必要告诉潜在买方关于房子的一些已知的问题和毛病。你应该向卖方要求一份关于房子问题的书面版的公开信息。如果你足够幸运，健谈的卖方经纪人是乐意告诉你更多信息的。让卖方经纪人带你看房子里所有有问题的地方，并且拍下照片，因为这些地方都是未来你做房屋检查需要重点看的地方。



7. 水电费、电暖费的开支是多少？

在你提出报价之前，请务必了解一下房子的水电费和电暖费是多少？如果你正打算从一套公寓搬进一套别墅，对比下账单和你的预算，你可能会大吃一惊。



8. 这套房源所处的社区怎么样？问卖方经纪人关于这个社区的一些具体信息，安不安全？生活便利吗？当然你也可以走访下周边的小饭馆或者咖啡厅，他们对社区的信息也许比经纪人更深呢！

9. 这套房源周边的邻居怎么样？

邻居们对小孩子是否友好？社区里面的退休人员多不多？周末的时候附近有没有可以喝酒的地方？当然，有很多人都是抱着“自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的态度，对于邻居没有什么要求。但是有更多的人乐意知道他们和谁生活在同一个地区。记得找卖方经纪人问这个问题，他们可以帮助你了解这些信息。



10.这个房子是不是已经接了offer？

这个信息对买方的出价策略比较重要。问这个问题，在现场的卖方经纪通常会给出四种答案：

A. 已经接了一个offer，正在等待条件解除；

B. 我们会在哪一天统一接offer；

C. 我们已经收到offer，但拒绝了；

D. 还没有收到offer。

如果是A，卖方已经接了offer但仍旧举办房屋开放日，说明他们想接个后备的offer，以防前一个offer最后没成交。

如果是B，说明这个房子是新上市的，卖方经纪通常想在某一天统一接受offer，以期望接到多份offer。

如果是C，要进一步询问是什么原因卖方拒绝了offer。

如果是D，说明竞争的买方可能不多。

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于军、孙维团队友情提示：

新上市的房屋，可能会面临多个买方竞争的情况。如果是房子已经上市一段时间了，你有机会和卖方讨价还价。不过，有一种情况要特别小心，如果当前楼市是强烈的卖方市场，但这个房子挂了很久都没卖掉，那就要问为什么了。房子是不是有什么坏名声？还是要价过高？总之要小心行事，各方面打听这个房子的情况。
别忘了：尽管“房屋开放日”是一个提问和倾听的绝佳场所，但也请小心不要透露太多你自己的隐私信息。请大胆地向卖方经纪人提问吧，别忘了抓住时机，制定一个完美的报价！更多关于渥太华买房、卖房的相关信息，您可以随时咨询我们!

 

[于军]

在渥太华买房，首付该如何筹措？你知道如何利用RRSP买房吗？



众所周知，许多加拿大人没有存钱的习惯。根据最近进行的一项研究显示，只有33％的加拿大人在注册退休储蓄计划（RRSP）存过钱。加拿大人没有利用退休储蓄计划的原因有很多，也许是把余钱用于金融投资，也许纯粹是忘了存。


不得不说，在我们的客户里，的确有一部分朋友被卡在首付不够的困境之中，眼睁睁地看着心仪的房子被别人买走。还有的从亲戚手里借完首付以后，才了解到RRSP借款事宜。今天于军、孙维团队就介绍一下RRSP相关的知识。

RRSP全称Registered Retirement Savings Plan（简称RRSP），有时候也叫Retirement Saving Plan（简称RSP），顾名思义，目的是为退休后的生活存钱。那是怎么个存法呢？用最简单的话来说，就是分以下四步走：

你去银行、保险或信托公司开一个RRSP账户，在这个账户内投资或储蓄。

报税的时候，当年投入RRSP账户的金额可以从应税额度中扣除。比如年收入4万，在RRSP账户里投了5000，那么这一年就按年收入35000交税。

只要钱还在RRSP账户中，不管产生了多少收益，暂时都不需要交税。

退休后，从RRSP账户中取钱，需要打税。比如退休后年收入1万，从RRSP中取了1万，那就按照年收入2万交税。

想必大家已经看出来了，RRSP存在的意义就是带着本金和收益一起延迟交税。对于高收入群体来说，每年把一定额度投入RRSP，可以降低自己的税阶。等到退休后从RRSP中取钱时，因为总收入低，税阶也低，等于终身都可以以比较低的税阶纳税。

于军、孙维团队需要提醒的是，RRSP是降低所得税和增加退税的好方法，这笔存款将在未来很多年内免税，并为你的退休提供支持。在一些情况下，你并非必须今年使用RRSP存款来减免税收。比如，如果明年你的收入会更高（税率更高），您可能希望明年再用今年的额度，因为额度是可以累积和顺延的。

加拿大人另外一种存储RRSP的方式，是给配偶或同居伴侣的账户存入，也就是配偶RRSP， 提供给大家一种夫妻间合法分摊收入来降低税负的方法，尤其是针对夫妻其中一方收入高，另一方收入低的情况，但是它仍会占用您个人的RRSP限额。

若认购额在配偶RRSP存放了三年以上的话，当提取该款项时将在接受一方（收入低者）名下计税，这意味着只需要交纳相对低的税款。此外，如配偶RRSP 一直存放到退休后，因RRSP额度已事先平摊，夫妻双方合计交税额将因此而降低。退休时，那些没有公司养老金或其他储蓄的人，可以通过RRSP获得更舒适的退休金。

加拿大人还有两种方法可以使用RRSP资金

（1）RRSP购房者计划RRSP Homebuyers’ Plan
“RRSP购房者计划”是一个非常受欢迎的方式，它允许个人从RRSPs中提取35,000加元购买或建造自己的第一套房屋而无需缴纳退税。这些钱必须在未来15年内还给您的RRSP，或者每年缴纳最低支付金并被纳入您的收入中，您将为此付税，但是能用这笔钱购买第一套房子，何乐而不为呢？

（2）终身学习计划The Lifelong Learning Plan
终身学习计划允许加拿大人从他们的退休金计划中提取高达20,000加元的资金。 提款在任何一年内最高可达1万加元，也可以四年内提取。 这笔钱也必须在10年内偿还。



联邦政府2019年其中很重要的政策是：鼓励购买首套房！将原先HBP（HOME Buyer‘s Plan）（买房计划）中用RRSP购房的限额从2.5万提升到3.5万加币。夫妻二人首次买房的，总计能取用7万元的RRSP存款用于首付，而不用担心缴税。要知道，除终生学习计划（Lifelong Learning Plan) 能动用RRSP外，多数情况下在退休前取用RRSP存款，都得缴纳不菲的税款。

RRSP买房

首次买房取用RRSP存款有一个条件，即提取金额必须在今后15年内全额存回RRSP中。如选择不存回，每年均摊存回金额计入当事人每年个人收入中，按最高税率纳税。不用说，这么做相当不划算。当然，前提条件是两人在取用RRSP用于买房时，首先得符合RRSP买房计划，其中首要条件是两人都得是首次买房，且目前住所不是要买的房屋，除非两人分手。



RRSP该买多少？

对应RRSP账户中取出就需要交个税，但加拿大税局（CRA）出台了买房计划（HBP），允许买首套房的加拿大公民或永久居民（PR）从自己的RRSP中取出一定数目支付房款首付，只要你在未来15年内将这笔钱还入自己的RRSP账户中，就可以免交对应产生的个税。



怎么定义“首次购房者”？

在最近四年没有住过自己房子的人，四年的算法是按照四年前的1月1日算起。举个例子，如果王先生2019年想用RRSP买房，必须要求王先生和王太太自2015年1月1日以来一直没有住过自己的房子！注意：王先生和王太太都算在内，即使最后房子是房子王先生或王太太名下。如果王先生和太太在2007年买过自住房，但2014年就卖掉了，依旧可以算作首次购房者。

怎么把这笔钱取出来？

填写T1036表格，将表格交给RRSP的开户银行。注意：这笔钱可以用来做首付（大部分的做法），也可以用来支付买房的其它费用（律师费等），但注意：你需要告知银行这个钱是怎么花的，因为银行需要为你递交T1036表格。



怎么把这笔钱还回去？

这笔钱必须要在未来的15年内还回RRSP账户中。每年最少还1/15。在买房后的第二年3月1日之前必须还第一笔款。例如，2019年买房，从RRSP账户中取出了2.4万，2022年3月1日之前一定要1600元。此后每年至少要还1600元。如果忘记还款了，CRA就会把这1600元当做你的当年收入计税。当然，如果想提前还款，CRA是非常欢迎的。

于军、孙维团队友情提示：

RRSP购房需要注意的是不能今天存，明天取！RRSP账户中钱要在账户中至少待90天！如果把钱取出来了，但没买成房子，可以在12月31日之前还回去。如果没有还回去，就会按照收入计税了。房子一定是自住房（Principal Residence），不可以是收入房（用来出租）。RRSP取款账户和RRSP还款账户不一定需要是相同的。

如果夫妻两个都是首次买房，每人都可以取出3.5万。这样加起来有7万，几乎是一个公寓房的15%。算得上是不小的一笔费用了。

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