PEI老郑
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在经历了选房看房，下OFFER，讨价还价，接受OFFER后，买房过程看起来已经结束，是不是下面就等着交房入住了呢？在国内，是的，交税过户，交接完毕；而在加拿大，西天取经路，你才走完一半，下面我们来看看，当房屋买卖合同⽣效后，我们还需要做些什么？
1. Deposit 缴纳定金：按照买卖协议里的定金条款办理。通常情况下，在买卖双方最后签收确认OFFER后的24小时内，去银行办理 CERTIFIED CHEQUE， BANK DRAFT或者电子汇款。如办理汇票或保兑支票，交给你的经纪就可以了，经纪会送到卖方经纪公司，如办理电子汇款，汇款后请经纪通知对方。
押金的金额在下OFFER的时候就定好，在卖方市场里，提高押金金额，对卖家是一种示好，表达购房的诚意的一种方式。如果OFFER是有条件的(CONDITION)，比如验屋结果不满意或是贷款失败，押金会全部返还。
2. Home Inspection 验房：验房是买卖协议非常重要的一个条件，和国内不同，加拿大的房子主要都是木质结构，木头做的房子娇气，怕水怕火，还怕压。房子的外观，装饰，咱们都可以通过肉眼看，但是内部的结构，屋顶，地基等，还是需要请有资质的专业验房师来做，有条件的最好跟着验房师一起验房，过程中有问题的，可以随时请教验房师。
验房结果一般当天就能出，一份英文文件，验房师把验房结果发到买家邮箱，买家英语不好的，最好能请英语好的朋友帮着仔细看一下。验房师只对买家负责，除买家外，任何第三方都看不到验房结果。对验房结果的处理有以下三种：1，买家对结果不满意，可以作废买卖合同，收回定金；2，买家对结果满意，去除验房条件；3，买家对结果满意，但是要求卖家对有问题的地方做出修理或者经济补偿。验房通常在5个工作日内完成，实际操作中，一般买卖协议达成后的2-3个工作日就完成。
验房费用一般是几百刀，提醒一下，几十万的房款都出了，这几百刀就别省了，不怕一万，就怕万一。你买入时房子有问题，今后卖房也会是个问题，别报侥幸心理。渥太华有几个华人验房师，沟通上会更容易些，他们都在CFC上打广告，想找的可以去那找联系方式。
3. Mortgage 申请贷款：成功申请贷款通常是买卖协议的条件之一。有的客户，能确保贷款成功，下OFFER时没有这个条件，对卖家而言，即使比别的OFFER报价低一点，也可能成功，毕竟贷款失败的话，房子还得重新挂牌重新回到市场，很多卖家不想折腾。
贷款没什么可说的，大家一般都是比较利率，哪个银行给的利率低，选哪个，不同的银行对申请贷款的条件和要求不一样，有的要看收入，有的只要首付存够时间就可以，这个可以多方比较一下。如果在看房前，就咨询过银行，并且拿到Pre-Approval Letter预批函，是最好的。
之前听过一些客户抱怨，说没有预批函，有的经纪不带看房，这个有点过。但是，换位思考一下，经纪忙活半天，带着看了很多套房，下OFFER，协议签了，最后贷款下不来，大家都白忙活，心里肯定有气，所以，如果能先去银行咨询，能拿到Pre-Approval Letter，大家都踏实。没有Pre-Approval Letter不带看房，在多了很多华人经纪后，情况会改观的。
和我合作比较多的是RBC银行的Jenny，小姑娘打从PEI开始就认识，做事认真踏实，有好的银行产品也会第一时间通知，大家可以找她（微信号是Jezandjenny）。还有Mortgage Broker万航同学，因为有几家银行的贷款可以运作，方式比较灵活，时常能给客户解决疑难杂症，据说有些银行出的幺蛾子，也找万航帮忙。
4. Lawyer 律师：加拿大的买卖房屋是流程化的，内核是，专业的人做专业的事。国内一般都是中介领着买家卖家，到房管局过户交易中心，办理过户等交接手续。而在加拿大，通常情况下，买卖双方不见面，前期签协议，由地产经纪分别代表买方卖方进行沟通，而在过户这个环节，买卖双方的律师办理对接工作。
律师一般的收费是1200-1500元左右，包含律师费和产权(TITLE)登记费，和产权保险（TITLE INSURANCE）等。买房人需要把律师的信息通知给经纪和批贷银行，律师也需要知道贷款银行的联系方式（如果你之前拿到过几个银行的APPROVAL LETTER，把你选定的银行告诉律师）。
卖家把相应的卖房资料提供给自己的律师，买家通常会在CLOSING DATE交房日之前的一到两天见自己的律师，律师会把费用（包括扣除押金的首付Balance，律师费，土地转让税和其它结算的费用）算好，买家去开汇票或者本票给律师。与我相识的律师，有Jacky Zhang律师，他活好话不多，推荐。张律师不想我公开他的微信，大家需要找律师的话，先联系我吧。
结算好的费用：以交房日为限，交房日之前的费用，是卖家的，卖家多交的费用会加到买家应付，少交的费用，会被扣除。交房当日起，所有的费用，是买家的。
土地转让税：安省的土地转让税除多伦多（多伦多除了省税，还有市税）以外，都是一样的。计算方式如下：
5. HOME INSURANCE 房屋保险：之前说过，加拿大的房子木质结构，既怕火又怕水，所以，买一份房屋保险，是非常重要的。你可以在下Offer之前就咨询，也可以在交房前办理，除了一些房产是必须要求办保险之外，房屋保险是非必须的。
在此给大家的建议是，多询价，每个保险公司给出的报价，不一样，甚至差价很大。如果把自己的汽车和房屋保险在一个公司投保，会给两个保险都有折扣。渥太华的朋友，可以大统华楼里找FIFI姐（微信号Fifi_huang），房屋保险价格还是比较有竞争力的。
6. Closing 交房。下OFFER时，建议留一个条款，在交房前两三天做一次WALK THROUGH，也就是交房前的检查，它不是验房，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，开关和灯泡有无损坏，有没有卖家拆除一些挂画留下的墙洞等，如果问题严重，需要让卖家处理完再交房。
一般拿钥匙的时间，是在交房日的下午，买家去自己的律师那取。但交款一般提前2～3天较好，并且买方一定要到律师楼当面签署所有文件，OFFER上的所有买家都需要在律师楼当面签字。
7. 水电气网。之前提过，交房日当天，房屋产权已经转移，所有房屋的费用都归买家承担。为了避免住进去后没有水电气网，建议买家提前开户，预约在交房日开通。好的经纪，会给客户提供准确的信息以及指导，帮客户顺利的办下这些手续，尤其是网络，没有WIFI，已经成为世界十大灾难之首。水电气网在开通后，建议登陆提供商的网站，开通自动扣款，要不，每个月都还得想着交这个那个账单，省心许多。
其它还有什么呢？还有搬家和暖房，搬家是辛苦的，尤其是跨省搬家，我们从PEI搬来渥太华的时候老大5岁，老二半岁，收拾打包，联系搬家公司，入住拆箱归置，把我和领导都累成了马。但是，看着家具一件件摆到属于它的位置，你知道，你在这个城市有根了，“一定要努力，把家变得更好”心里给自己打气。
搬完了家，找个好日子，请上亲朋好友来暖房，不管是吃炒菜，火锅，包饺子还是吃烤串，心里就是美，再放几首欢快的曲子，喝上两盅，正式开启新生活。如果在这个聚会上，见到了经纪的身影，说明客户对经纪的服务还是满意的，而经纪参加这样的聚会，肯定也不会掉链子，给新房主添置点家当，算是给客户的答谢，谢谢！
经过漫长的选房，看房，买房，你见了地产经纪，贷款经理，验房师，律师等相关环节中的人，一切似乎已经安排就绪，只等交房日搬进新家，开启渥太华的新生活。
当你兴匆匆的从律师那拿到房门钥匙，进门后按了下灯的开关，“唉，老公，怎么没电呢？”“连上WIFI，跟我妈视频一下，让她看看新房，唉，老公，网怎么连？”“老公，我饿了，饿了别找妈，要找。。。。。。。。。加拿大没有美团外卖，没有饿了吗，得自己点火做饭，唉，老公，怎么没气啊！”。
要是老公没有把水电气网在入住前办好，气，很快就撒到你头上，所以，让老郑老给你说一下，怎么在入住前办好这些办了没功劳，不办是死罪的老婆必杀技。
--------------------开电----------------
据我所知，渥太华的电主要由两家电力公司供应，分别是 Hydro Ottawa和Hydro One。最开始的时候我觉得电不应该是Electricity吗？咋还叫个Hydro。不过，管它叫啥，能带来光，带来热，就行。
Hydro Ottawa：渥太华市属公司，大部分城镇家庭用的，都是Hydro Ottawa的服务。新房的电力，可以电话预约开通，告诉人家你希望开通的日期，一般是CLOSING DATE；也可以上网注册填表开通。注册登录后会看到MOVING的按钮，按照步骤一步步来就可以完成开账户的流程。并且可以设定自动扣款，省得每个月都想着要付账单。在渥太华，普通家庭用电费用在100加币/月上下。
Hydro Ottawa的地盘
Hydro One，加拿大最大的电力传输和供应商，但据我观察，Hydro One更多的为郊区以及更偏远的地区提供电力，价格上Hydro One比Hydro Ottawa要贵不少，但是你也没得选，再贵你也得用。
电费补贴：低收入家庭，可以申请电力补贴，通过下面的网址，填写申请表格 https://ontarioelectricitysupport.ca/
----------------开水&地税--------------
为什么要把水和地税房一块？因为它们都归市里管，你开通账户，缴纳费用，都可以通过www.ottawa.ca进行。渥太华的水费两个月一收，按米表走字算钱，包括水费，污水处理费和FIRE SUPPLY费用，账单每次大概100多加币。第一次账单里还会有一笔44加币的新开通费，每年6-8月的水费最高，因为要给草地和树浇水，每次看着水哗哗流，就像看着钱哗哗流走一样，心痛的无法呼吸。
地税，也在www.ottawa.ca交，你也可以去各区域的政府办公室交，地税可以设置按月交，也可以一季度一交，半年一交或者一年一交，根据你自己的流动资金进行选择。
小贴士：最好都开通自动缴费，省去很多烦恼。
--------------------开气----------------
和PEI不同，渥太华的取暖，主要靠天然气。天然气在家庭中还有别的用途，比如燃气灶，比如壁炉。和水电一样，天然气也可以网上预约开通，网址是 https://www.enbridge.com/ ，也可以开通按月自动缴费。
小贴士：低收入家庭，也可以申请能源补贴。方法是登陆CRA网站，进入Benefits and Credits栏目，选择Ontario trillium benefit，再一步步完成申请。
--------------------开网----------------
人们常说Happy Wife, Happy Life。有人反对，应该是 Happy Wi-Fi, Happy Life。如果你连WIFI都没有，哪来的快乐！在渥太华使用网络，选择有不少，不同的网络提供商会有不同的报价和优惠，可以和一些销售咨询，看看哪个套餐合适。
小贴士：尽量找华人销售问，不仅语言沟通更方便，还能有很多意外的惊喜。推荐大家找麦子（微信ID：ld1281028174），还有尼古拉斯·狗剩兄弟（微信ID：ydmouse）。
开通了水电气网，一个家庭入住时的基本需求，算是完成了，做几个小的提醒：
1. Deposit 缴纳定金：按照买卖协议里的定金条款办理。通常情况下，在买卖双方最后签收确认OFFER后的24小时内，去银行办理 CERTIFIED CHEQUE， BANK DRAFT或者电子汇款。如办理汇票或保兑支票，交给你的经纪就可以了，经纪会送到卖方经纪公司，如办理电子汇款，汇款后请经纪通知对方。
押金的金额在下OFFER的时候就定好，在卖方市场里，提高押金金额，对卖家是一种示好，表达购房的诚意的一种方式。如果OFFER是有条件的(CONDITION)，比如验屋结果不满意或是贷款失败，押金会全部返还。
2. Home Inspection 验房：验房是买卖协议非常重要的一个条件，和国内不同，加拿大的房子主要都是木质结构，木头做的房子娇气，怕水怕火，还怕压。房子的外观，装饰，咱们都可以通过肉眼看，但是内部的结构，屋顶，地基等，还是需要请有资质的专业验房师来做，有条件的最好跟着验房师一起验房，过程中有问题的，可以随时请教验房师。
验房结果一般当天就能出，一份英文文件，验房师把验房结果发到买家邮箱，买家英语不好的，最好能请英语好的朋友帮着仔细看一下。验房师只对买家负责，除买家外，任何第三方都看不到验房结果。对验房结果的处理有以下三种：1，买家对结果不满意，可以作废买卖合同，收回定金；2，买家对结果满意，去除验房条件；3，买家对结果满意，但是要求卖家对有问题的地方做出修理或者经济补偿。验房通常在5个工作日内完成，实际操作中，一般买卖协议达成后的2-3个工作日就完成。
验房费用一般是几百刀，提醒一下，几十万的房款都出了，这几百刀就别省了，不怕一万，就怕万一。你买入时房子有问题，今后卖房也会是个问题，别报侥幸心理。渥太华有几个华人验房师，沟通上会更容易些，他们都在CFC上打广告，想找的可以去那找联系方式。
3. Mortgage 申请贷款：成功申请贷款通常是买卖协议的条件之一。有的客户，能确保贷款成功，下OFFER时没有这个条件，对卖家而言，即使比别的OFFER报价低一点，也可能成功，毕竟贷款失败的话，房子还得重新挂牌重新回到市场，很多卖家不想折腾。
贷款没什么可说的，大家一般都是比较利率，哪个银行给的利率低，选哪个，不同的银行对申请贷款的条件和要求不一样，有的要看收入，有的只要首付存够时间就可以，这个可以多方比较一下。如果在看房前，就咨询过银行，并且拿到Pre-Approval Letter预批函，是最好的。
之前听过一些客户抱怨，说没有预批函，有的经纪不带看房，这个有点过。但是，换位思考一下，经纪忙活半天，带着看了很多套房，下OFFER，协议签了，最后贷款下不来，大家都白忙活，心里肯定有气，所以，如果能先去银行咨询，能拿到Pre-Approval Letter，大家都踏实。没有Pre-Approval Letter不带看房，在多了很多华人经纪后，情况会改观的。
和我合作比较多的是RBC银行的Jenny，小姑娘打从PEI开始就认识，做事认真踏实，有好的银行产品也会第一时间通知，大家可以找她（微信号是Jezandjenny）。还有Mortgage Broker万航同学，因为有几家银行的贷款可以运作，方式比较灵活，时常能给客户解决疑难杂症，据说有些银行出的幺蛾子，也找万航帮忙。
4. Lawyer 律师：加拿大的买卖房屋是流程化的，内核是，专业的人做专业的事。国内一般都是中介领着买家卖家，到房管局过户交易中心，办理过户等交接手续。而在加拿大，通常情况下，买卖双方不见面，前期签协议，由地产经纪分别代表买方卖方进行沟通，而在过户这个环节，买卖双方的律师办理对接工作。
律师一般的收费是1200-1500元左右，包含律师费和产权(TITLE)登记费，和产权保险（TITLE INSURANCE）等。买房人需要把律师的信息通知给经纪和批贷银行，律师也需要知道贷款银行的联系方式（如果你之前拿到过几个银行的APPROVAL LETTER，把你选定的银行告诉律师）。
卖家把相应的卖房资料提供给自己的律师，买家通常会在CLOSING DATE交房日之前的一到两天见自己的律师，律师会把费用（包括扣除押金的首付Balance，律师费，土地转让税和其它结算的费用）算好，买家去开汇票或者本票给律师。与我相识的律师，有Jacky Zhang律师，他活好话不多，推荐。张律师不想我公开他的微信，大家需要找律师的话，先联系我吧。
结算好的费用：以交房日为限，交房日之前的费用，是卖家的，卖家多交的费用会加到买家应付，少交的费用，会被扣除。交房当日起，所有的费用，是买家的。
土地转让税：安省的土地转让税除多伦多（多伦多除了省税，还有市税）以外，都是一样的。计算方式如下：
- 5.5万元以下部分包括5.5万，税率0.5%
- 5.5万—25万元之间的部分 ，税率1%
- 25万—40万元之间部分 ，税率1.5%
- 40万元以上部分，税率2%
5. HOME INSURANCE 房屋保险：之前说过，加拿大的房子木质结构，既怕火又怕水，所以，买一份房屋保险，是非常重要的。你可以在下Offer之前就咨询，也可以在交房前办理，除了一些房产是必须要求办保险之外，房屋保险是非必须的。
在此给大家的建议是，多询价，每个保险公司给出的报价，不一样，甚至差价很大。如果把自己的汽车和房屋保险在一个公司投保，会给两个保险都有折扣。渥太华的朋友，可以大统华楼里找FIFI姐（微信号Fifi_huang），房屋保险价格还是比较有竞争力的。
6. Closing 交房。下OFFER时，建议留一个条款，在交房前两三天做一次WALK THROUGH，也就是交房前的检查，它不是验房，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，开关和灯泡有无损坏，有没有卖家拆除一些挂画留下的墙洞等，如果问题严重，需要让卖家处理完再交房。
一般拿钥匙的时间，是在交房日的下午，买家去自己的律师那取。但交款一般提前2～3天较好，并且买方一定要到律师楼当面签署所有文件，OFFER上的所有买家都需要在律师楼当面签字。
7. 水电气网。之前提过，交房日当天，房屋产权已经转移，所有房屋的费用都归买家承担。为了避免住进去后没有水电气网，建议买家提前开户，预约在交房日开通。好的经纪，会给客户提供准确的信息以及指导，帮客户顺利的办下这些手续，尤其是网络，没有WIFI，已经成为世界十大灾难之首。水电气网在开通后，建议登陆提供商的网站，开通自动扣款，要不，每个月都还得想着交这个那个账单，省心许多。
其它还有什么呢？还有搬家和暖房，搬家是辛苦的，尤其是跨省搬家，我们从PEI搬来渥太华的时候老大5岁，老二半岁，收拾打包，联系搬家公司，入住拆箱归置，把我和领导都累成了马。但是，看着家具一件件摆到属于它的位置，你知道，你在这个城市有根了，“一定要努力，把家变得更好”心里给自己打气。
搬完了家，找个好日子，请上亲朋好友来暖房，不管是吃炒菜，火锅，包饺子还是吃烤串，心里就是美，再放几首欢快的曲子，喝上两盅，正式开启新生活。如果在这个聚会上，见到了经纪的身影，说明客户对经纪的服务还是满意的，而经纪参加这样的聚会，肯定也不会掉链子，给新房主添置点家当，算是给客户的答谢，谢谢！
经过漫长的选房，看房，买房，你见了地产经纪，贷款经理，验房师，律师等相关环节中的人，一切似乎已经安排就绪，只等交房日搬进新家，开启渥太华的新生活。
当你兴匆匆的从律师那拿到房门钥匙，进门后按了下灯的开关，“唉，老公，怎么没电呢？”“连上WIFI，跟我妈视频一下，让她看看新房，唉，老公，网怎么连？”“老公，我饿了，饿了别找妈，要找。。。。。。。。。加拿大没有美团外卖，没有饿了吗，得自己点火做饭，唉，老公，怎么没气啊！”。
要是老公没有把水电气网在入住前办好，气，很快就撒到你头上，所以，让老郑老给你说一下，怎么在入住前办好这些办了没功劳，不办是死罪的老婆必杀技。
--------------------开电----------------
据我所知，渥太华的电主要由两家电力公司供应，分别是 Hydro Ottawa和Hydro One。最开始的时候我觉得电不应该是Electricity吗？咋还叫个Hydro。不过，管它叫啥，能带来光，带来热，就行。
Hydro Ottawa：渥太华市属公司，大部分城镇家庭用的，都是Hydro Ottawa的服务。新房的电力，可以电话预约开通，告诉人家你希望开通的日期，一般是CLOSING DATE；也可以上网注册填表开通。注册登录后会看到MOVING的按钮，按照步骤一步步来就可以完成开账户的流程。并且可以设定自动扣款，省得每个月都想着要付账单。在渥太华，普通家庭用电费用在100加币/月上下。
Hydro Ottawa的地盘
Hydro One，加拿大最大的电力传输和供应商，但据我观察，Hydro One更多的为郊区以及更偏远的地区提供电力，价格上Hydro One比Hydro Ottawa要贵不少，但是你也没得选，再贵你也得用。
电费补贴：低收入家庭，可以申请电力补贴，通过下面的网址，填写申请表格 https://ontarioelectricitysupport.ca/
----------------开水&地税--------------
为什么要把水和地税房一块？因为它们都归市里管，你开通账户，缴纳费用，都可以通过www.ottawa.ca进行。渥太华的水费两个月一收，按米表走字算钱，包括水费，污水处理费和FIRE SUPPLY费用，账单每次大概100多加币。第一次账单里还会有一笔44加币的新开通费，每年6-8月的水费最高，因为要给草地和树浇水，每次看着水哗哗流，就像看着钱哗哗流走一样，心痛的无法呼吸。
地税，也在www.ottawa.ca交，你也可以去各区域的政府办公室交，地税可以设置按月交，也可以一季度一交，半年一交或者一年一交，根据你自己的流动资金进行选择。
小贴士：最好都开通自动缴费，省去很多烦恼。
--------------------开气----------------
和PEI不同，渥太华的取暖，主要靠天然气。天然气在家庭中还有别的用途，比如燃气灶，比如壁炉。和水电一样，天然气也可以网上预约开通，网址是 https://www.enbridge.com/ ，也可以开通按月自动缴费。
小贴士：低收入家庭，也可以申请能源补贴。方法是登陆CRA网站，进入Benefits and Credits栏目，选择Ontario trillium benefit，再一步步完成申请。
--------------------开网----------------
人们常说Happy Wife, Happy Life。有人反对，应该是 Happy Wi-Fi, Happy Life。如果你连WIFI都没有，哪来的快乐！在渥太华使用网络，选择有不少，不同的网络提供商会有不同的报价和优惠，可以和一些销售咨询，看看哪个套餐合适。
小贴士：尽量找华人销售问，不仅语言沟通更方便，还能有很多意外的惊喜。推荐大家找麦子（微信ID：ld1281028174），还有尼古拉斯·狗剩兄弟（微信ID：ydmouse）。
开通了水电气网，一个家庭入住时的基本需求，算是完成了，做几个小的提醒：
- 不少加拿大人很粗心，会在给你开账户时开错账户名，记错地址或者忘记开通日期，所有提前预约开通的账户，最好在入住前几日，再去DOUBLE CHECK一下。
- 粗心的加拿大人，对做错事，非常宽容，会很快去纠正，但是，别放松警惕，他仍然可能会再次弄错，一定要确认到完全无误，才放心。
- 前几期的账单，尽量仔细核对，还是那句话，粗心的加拿大人，很容易做错。
- 水电气没得选，网络可以货比三家
- 低收入家庭，还可以申请HAND IN HAND PROGRAM，这是对低收入家庭参与Recreation的一项补助。详情可查： https://ottawa.ca/en/residents/recreation-and-parks/recreation-programs
- www.ottawa.ca, 除了交水费和地税，还可以报孩子的兴趣班
