疫情之下已经买房,在等待交房,可以毁约吗?

NICOLE-Realtor

新手上路
注册
2020-03-10
消息
20
荣誉分数
3
声望点数
3
所在地
Ottawa, ON
  • Adjustments.JPG



    很多人最近在问:“我是买家,已经买了房子,正在等待交房。现在渥太华的新冠疫情下,我是该继续履行合约交房吗?还是最好毁约?”

    问这个问题的买家总结起来有两类吧,第一类是受疫情影响失业或者收入大减的;另一类则是害怕市场下行,认为将来房价会大跌的。这问题应该从两个方面回答,我大概总结如下。



    首先从合同法角度来说吧。为此问题,我特地咨询了渥太华律师聂军,聂律师表示买家下了Offer,给了定金,Waive了所有的条件,那已经是一个实打实的合同了。而根据合同法,如果买家这时候毁约的话,结果有以下:

    1)失去自己已经给出的定金Deposit;
    2)卖家可以再挂牌出售,如果这次次出售的价格低于首次卖出,对于差额超出定金部分,卖家可以向买家追讨。

    这两条中的任何一条都让人闹心,更别提兼而有之了!

    当然,改变主意的买家有的是自己不看好市场而不愿意交房的,另一部分则是确实有困难无法交房的,比如受到了疫情的直接影响:自己或者家人被感染/隔离,又或者失业等。如果您真的无法交房,建议尽早咨询您的律师,协商解决之道。(如果您还没有指定律师,聂军律师的微信二维码在文末)如果您对市场走向存有疑虑,希望下面的分析可以给您些许帮助。



    更多的人从市场走向角度来考虑的,是不是该交房?是不是该现在继续买?贷款还能批吗等问题不一而足。这个问题现在没有人知道,因为没有人知道新冠病毒会什么时候结束。我分两种假设分析一下吧。


    假设新冠病毒不会持续太久,比如2-3个月以内,那么最可能发生的情况是:绝大多数人在这一段时间都被隔离起来,生活停摆,与之相关的就是房地产市场停摆,没有交易量或者交易量极低。对于卖家来说,一是不会有太多的机会收到offer卖掉房子,二是不愿意接受自己房子比之前成交房子价格低太多的offer。所以,最大的可能性将会是,多数有能力继续持有房子的卖家选择不在这段时间上市。他们会等到疫情过后再上市,而那时候潜在买家也会开始寻找房子。供求关系不会改变,市场价格未必会有太大波动,甚至可能会再进一步。


    而如果疫情需要3个月甚至更久,那么会怎么样?目前看来,这极有可能发生,而舆论导向也在强调,北美可能要步入下一个经济萧条期。果真如此的话,渥太华的房地产市场会怎么样?这是大家共同关心的问题。

    要回答这个问题,还是要归根溯源考虑渥太华市本身的特点,我从以下几个方面大概分析一下:


    1. 渥太华市人口及经济组成

    CTV News 在今年2月13日的一篇文章中指出,渥太华已经成为继Waterloo-Kitchener之后发展最快的城市[1]。截至2019年7月1日,渥太华人口为$1,095,134,另外Gatineau地区也有35万左右的人口。而根据世界人口统计预测,到2030年,渥太华地区的人口总量将会达到153万[2]。


    而根据适龄工作人群中,各级政府工作人员就占到渥太华工作人口的20%。[3]另外还有13%的人受雇于医疗卫生系统,9%的人在教育系统[4],而我们华人最多也是最关注的高科技IT人数则占到了11.2%。[5] 而这些行业里的大多数也是对经济波动有极强抗风险能力的行业。


    所以,渥太华不断快速增长的人口以及抗经济波动的工作类别使得城市的发展一直稳步前进,而房地产市场在历史上的表现一直也都很稳健。


    2. 渥太华房地产市场的历史表现

    根据渥太华地产局的统计,从1957年到2019年,渥太华平均房价增长率为每年5.9%(包括独立屋、半独立、镇屋和公寓)。这是个什么概念呢,可能百分比不够直观,我以大家熟悉的Barrhaven区一个最近成交的房子举个例吧。房主在2010年以35万的价格买入,而最近刚刚以54万的价格卖出。十年之间,这个房子增长了接近20万,而这只算是平均数据。

    而其中特别值得一提的是,在2008年市场危机前后渥太华房地产市场的表现。即使在经济危机那么严重的时刻,渥太华房地产市场在经历了短暂的波动之后也快速恢复了正增长。
    Adjustments.JPG



    3. 其他影响因素

    昨天跟贷款经纪沟通,被告知现在五年固定利率最低可以做到2.34%。而且根据预测,低利率应该会持续很久。实体经济和股市不被看好的情况下,大量资金也往往会涌向房地产市场。

    而现在出租市场的火爆更是支持了地产投资,渥太华目前的房价水平下,仍有很多可以获得正现金流的投资房可选。


    综上,个人对于渥太华房地产市场的前景依然看好。是的,疫情会对房地产市场产生的冲击不可避免,比如以往每天都有150+新房子上市,而今天却只有42个,这也说明更多的卖家也开始观望市场了。而作为买家的您,如果已经买了房子,还是应该权衡利弊再考虑是否值得毁约。


    此文只代表个人看法,其中不足请多包涵,也欢迎有不同意见的朋友沟通探讨。本人微信号NICOLEYUE_RealEstate, 电话 613-276-2126。

    IMG_1659.JPG


    image0.jpeg


    此文为NICOLE YUE原创,转载请注明出处。谢谢!



    [1]Population boom: Ottawa the second fastest growing city in Canada
    [2]Ottawa Population 2020 (Demographics, Maps, Graphs)
    [3]Government
    [4]http://labourmarketottawa.ca/wp-content/uploads/2018/04/OttawathisQuarter-Q1-2018-FINAL.pdf
    [5] Where Ottawa's tech industry stacks up in North America: Not quite as robust as advertised
     
    最后编辑:

    khyl

    流缓
    注册
    2019-04-05
    消息
    81
    荣誉分数
    2
    声望点数
    8
    所在地
    安省
    准备买投资房,现在这个市场,会不会没有好房源出来?5月初,如果疫情大为缓和,会不会压抑的需求会大增,导致竞价多?
     

    NICOLE-Realtor

    新手上路
    注册
    2020-03-10
    消息
    20
    荣誉分数
    3
    声望点数
    3
    所在地
    Ottawa, ON
    您说的也有可能。具体要看您的投资计划和风险承受能力再做分析。你可以加我微信详谈NICOLEYUE_RealEstate, 或者电话613-276-2126。


    准备买投资房,现在这个市场,会不会没有好房源出来?5月初,如果疫情大为缓和,会不会压抑的需求会大增,导致竞价多?
     
    顶部