聊聊經濟與金融(七十八)——加拿大的房價將向何處去?

山蛟龙

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2011-08-08
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多伦多
去年五月一日,我寫了一篇文章《疫情過後,房價將何去何從? 》。因為當時的形勢實在是太不樂觀了(後來的統計顯示加拿大去年第二季度GDP暴跌了9.6%),在那篇文章裡,我從四個方面論證了我個人對未來的房價保持謹慎樂觀的觀點。四個支持房價上漲的因素是:供需矛盾、低利率、海量貨幣、政府的政策。

隨著時間的推移,我發現我的預測居然太保守了,我當時認為會有一段時間來穩定疫情對房價的衝擊,然後保持溫和上升,結果大出我意料之外。疫情過後,受壓抑的購買力直接爆發。

去年七月份,我的郵箱收到一個開發商的郵件(是我2020年收到的第一個開發商賣房的郵件廣告),我看了一下,地段條件很不錯,在Yonge & Bloomington交界處附近,開發商所開出的價格與購買條件也非常的好,價格低於二手房價格(這種情況已經在相當長時間裡沒有見過了),而且還贈送6萬元升級禮包(這6萬元可以用於升級地板、廚房檯面、廚櫃、樓梯等。若沒有開發商贈送,要升級就得自掏腰包,實際上是增加了購房價格)。買過許多新房的我知道這是一個非常好的deal,但由於手上沒有閒錢,不得不忍痛割愛。那個時候,天氣是夏天但市場還處於春天來臨正在回溫的狀態,這個開發商這一期開出來的三十多個房居然賣了一個多月才賣完。到了九月初,第二期放出來了,我一看,價格直接往上漲十萬,而且把6萬元的禮包取消了,相當於直接漲價16萬元。出於對市場情況的好奇,我還跟這家開發商的銷售人員通過電話與郵件溝通了一下,感覺開發商一點都不愁賣。由於漲價太多,我也就失去了對這個樓盤的興趣。

到了十月份,東貴林北邊Queensville & Leslie 附近有一個樓盤開盤。週六上午11點開盤,出於好奇(也是想了解一下市場狀況)我在下午3點開車過去看一個情況,居然發現售樓處外面還有許多人在排隊(當然不得不解釋一下,這種排隊與2016/17年時候的排隊搶房不同。因為疫情,開發商只讓少量人進入售樓處,所以現在的排隊跟以前的那種人山人海的排隊搶房是不一樣的)。既然來了,不進去看一下似乎也說不過去,所以就站到隊伍後面去排隊。等到我進入售樓處拿了資料出來一看,眼鏡都跌破了,價格雖然比Aroura的那個樓盤低一些、面積與Lot也更大一點,但綜合Aroura樓盤與這個樓盤的地理位置以及其他情況,我感覺從九月到十月價格起碼又漲了十萬。這個時候的我,心理狀態已經調整到適應市場上漲的這個步調上來了,所以認為這個價格還是可以接受的,只是手上沒有足夠的錢無法下手而已。到了十一月,這個樓盤開第二期,價格也是直接加上十萬,更令人難受的是第一期的地勢與Lot位置都要比第二期更好。此時我認為這個樓盤沒有投資潛力了。

時間走到了十二月份,另一個開發商開盤,樓盤位於Anckorwood, location比queensville & Leslie的那個盤好一點點(更靠近Yonge St. 商業區一點),但價格比queensville &Leslie 的那個盤的第二期高出不止十萬,差不多有十五萬左右。我周六去看了一下,對這個盤的一個四車庫5000多尺的一個大房子很動心(這個大Lot的房算是稀缺的房型,總共只有十個左右)。看了之後,心裡正在盤算著是不是要下手。週一再去看,結果發現已經賣掉三四個了而且價格上漲了五萬(才兩天時間),真的是太可惡太瘋狂了。應該是開發商發現太好賣了所以坐地起價。

到了這個時候,我知道房價已經無可挽回地進入了上升的快車道了。我太了解房地產市場了,開發商新房的價格是一個風向標。新房價格上升,一定帶動周邊的二手房價格上漲。果不其然,在MLS上查看一下,正在售賣的房子listing 價格也全上去了。

從去年到今年,有朋友想換房想買房的,我都是催著TA們趕緊行動。當然,有人行動了,有人沒行動。行動了的人會發現行動對了,沒行動的人估計會很後悔。

我有句名言:房價上漲對有房的人來說並不覺得自己真的發財了,但房價上漲對沒房的人來說就是災難,因為與有房者之間的財富差距在不斷地拉大,並且將永遠追不上。

沒房的人在不斷地盼望著房價下跌,下跌了還要再多跌一點多跌一點,但不管跌到多低, 這些人都不會進場,因為TA們還在盼望著下跌,然後房價就上漲了。這些人因為在低位沒有進場,心理非常不甘願以更高的價格進場,再然後就一再地錯過進場的機會了。這是普通投資者或購房者的普遍心理狀態。

許多人說,這房市也太瘋狂了吧,有點像是2017年初的那種狀態,一個房子出來就好多個offer搶,這樣的情況不可能持續。

我不得不說,此一時彼一時呀,朋友們,情況完全發生變化了,我們不能抱著固有的思維考慮問題,不能一朝被蛇咬十年怕井繩。現在的情況跟2017年的時候完全不一樣。 2017年初的時候在二手房市場上加價要比現在瘋狂得多,現在搶房加價還屬理性,加價也基本上加到合理的價位就停下來了,而2017年初的加價完全是失去理性的,是不考慮合理價位,只考慮搶不搶得到;2017年初的時候開發商賣新樓盤需要給銷售人員額外支付進場費,現在不但不需要,連排隊都不需要,基本上想買都能夠買得到(而且由於疫情,許多開發商還提供1%的佣金給地產經紀,希望經紀能夠帶客人來買),開發商的新盤開出來都得賣幾天甚至更長的時間才能賣完,不象2017年初的時候開發商新盤出來幾乎秒光的情況。 2017年初的時候,沒有人擔心買房有風險,那時候人們的口號是“買到即是賺到”,現在人們還在擔心著房價是不是太高是不是有點太瘋狂,我不得不說,空頭不死多頭不滅,當你擔心現在進場有風險,那就說明你是理性的,那房價就還沒有到頭。

我個人認為目前這種情況僅僅是未來十年房價上漲的開始而已,是2017年調整之後剛剛從谷底開始反彈而已,未來有更長的上漲之路還沒到來,用一句現在流行的話來說,那就是:the best is yet to come.

我這麼說,許多朋友即使不當面罵我,心里肯定暗暗罵我,怎麼罵我不知道,我能夠猜到的是大家都會認為我太過於樂觀了,像我這樣的人今後怎麼死都不知道,這麼瘋狂的房價居然說是剛剛開始上漲,都不看現在的通漲正在不斷地推高著十年期國債的利率,也就是說通漲逼迫央行升息是沒有疑問的,還整天研究經濟金融哩,連基本的道理都不懂,誰聽他誰死。

假如朋友們能夠有這樣的認識,有這樣的知識與覺悟,那我真是太開心了。不過,朋友們的這些問題或是疑慮,我不是沒有看到,我不但看到了,而且很認真地思考過了,我認為這些東西根本不值得擔心。

首先,大家說通漲,確實,央行量化寬鬆往市場投放了太多的資金,再加上疫情對生產的打擊造成供應緊張,形成了連環的多因素的推動的通漲情況,包括成本推動形、需求拉動形、危機引發形甚至結構失衡型的通漲。這波通漲確實也是來勢洶洶,我一點都不否認。我只想提醒大家一點,既然世界上萬物齊漲,房價能不漲嗎?房價不漲,人工成本、材料成本等全在上漲,那開發商如何消化這些成本呢?更何況,需求還非常的旺盛,房地產價格的上漲也是綜合因素所推升的,而非單一因素。用最簡單的話來說就是,消費品物價漲,資產價格也肯定漲。

其次,大家都害怕利率上漲。我不得不告訴大家,不要擔心利率上漲。現在央行利率未漲,各商業銀行就在提高五年期固定利率了,我也看到這些情況了。問題是,央行現在的主要目標是經濟恢復與增長,控制通漲在疫情之後已經不是央行的首要目標了。我認為央行真的非常可能執行其所宣稱的在2023年之前不升息的政策承諾。假如2023年之後升息,你需要擔心嗎?現在的利率是歷史最低的,就算要升也不可能一步登天升到天上去,也是慢慢地升。既然慢慢地升,有什麼好擔心的,利息支出根本就差不到哪裡去。房價在這一階段的上升一定會把任何利率上升的成本成倍成十倍成百倍地賺回來。更何況,政府因為應對疫情,借了那麼多債,利率上升首先是政府自己難受,政府手上有的是工具,需要利用利率來壓制房價嗎?如果你真的對利率那麼敏感,那為何使用固定利率呢?現在浮動的按揭利率那麼便宜你為何不用?反正央行不升息,浮動利率是不會升的,到央行即將升息之前一定會有一些信息或跡象放出來,到那個時候再考慮鎖定利率還來得及。而且,一般情況下,在利率即將上升之前,房地產市場又會爆發出更大的購買推動力,因為想買房的人都會爭著搶著在利率上升之前進場鎖定便宜的利率。

所以,任何對通漲導致利率上升的憂慮都可以放下了,還是好好地考慮一下市場的供需,特別是疫情過後大量新移民的登陸,以及現在市場上充裕的資金和歷史最低的利率形勢,儘早買房或換房。

我在2010的時候做講座,有談到2010年多倫多平均房價是50萬,1980年時候是5萬,30年漲了10倍。假如從2010年往後30年也是十倍的話,即到2040年,多倫多的平均房價將到500萬元。我曾經說,假如你認為30年十倍不可能太過於樂觀了,那打個折5倍,也就是說到2040年多倫多的平均房價到250萬是一定會實現的,而且應該是很容易實現的。時間過去了10年,現在多倫多平均房價100萬,我認為未來十年再漲一倍的可能性是存在的,即到2030年,多倫多的平均房價達到200萬是比較容易的(按現在這種趨勢說不定到2025年多倫多的平均房價就到200萬了),那麼從2030到2040再漲一倍的話,即均價達到400萬。這個價格水平在250-500萬之間,我認為是合理的。如果是這樣的話,你們還認為房子現在太貴了不能買不能投嗎?

我認為,大家看待房價的思維一定要打開,要往前看30年再往後看30年,至少往前往後各看10年。地產投資或者說購買房子跟炒股不是一個概念,你買進來是持有而不是進行買賣交易,所以不需要擔心。買進來,起碼改善了生活品質,至於漲了還是跌了,根本無需太在意。你即使是在2017年的高點買進來的,又有何妨呢(除非你借高利貸炒房或炒樓花)?現在不是價格又回到當初的高點了嗎?你可能會說,要是我等一等到2018年的低點買那就好多了,我不得不說,沒有人能夠知道什麼時候是低點什麼時候是高點,你在高點時去買難道不是擔心未來買在更高嗎?要是有本事預測,那不需要投資房產呀,十年前投資比特幣不是漲得更多嗎?問題是,你明白嗎?你敢嗎?所以,你不能控制的事就不要糾結了,誰都不是神仙,誰都沒有水晶球可以預知未來。但房價這個事,你可以參考經濟規律以及房市的歷史去分析判斷未來的方向與趨勢。

早期移民都有記憶,20年前大多地區的房價只有20萬左右,那時許多人每小時工資收入15塊就算挺不錯的,年薪能夠達到6萬以上的就算是高薪了。當時有這樣收入的人都可以買房,而且是獨立屋。現在的年輕人,大學一畢業年薪就七八萬甚至十萬以上,然而,這些年輕人要買房還是不容易。就算十萬年薪,扣掉稅以及生活開支之後一年能剩下多少,要多少年能夠攢夠首付?到TA們攢夠首付,房價又飚到哪裡去了?要靠TA們自己存錢攢首付,猴年馬月能夠實現買房夢?

說這個什麼意思呢?我的意思是,假如父母現在沒有房,那你的下一代可能也很難有自己的房,因為TA們的積蓄可能永遠都追不上房價。而假如父母一代是有房一族,未來小孩沒錢付首付,起碼父母可以利用自己的房產抵押一筆錢出來借給小孩做個首付,讓TA們先登上奔馳中的房價列車,不要讓孩子掉隊,至於父母的借款,可以用TA們的每年積蓄慢慢再還給父母。也就是說一代有房,代代有房,代代安居樂業。一代無房,代代無房戶,追趕在房價的列車後面,徘徊在租房市場前面。

有房的朋友,你們每個人都估摸一下你自己的淨資產,到底是你自己每年賺的工資省下的錢多哩還是你的物業增值給你所帶來的財富更多?這個問題其實都不需要大家回答,我只是不知道物業增值所帶給你的資產增值是你靠勞動所賺的並且努力省下來的積蓄的幾倍。用十年時間作為周期,你工作十年,你每年有剩下五萬的積蓄嗎?你能存款50萬嗎?你買房十年,你的房產應該每年平均至少給你帶來5萬以上的淨資產吧?

我是個理財顧問,賣保險等理財產品我才有錢賺,但我不說保險而說房產,這是在替你們著想呀朋友們。房產話題是個非常重要的理財話題,一定要把置業規劃列為家庭財務規劃中的重要一環。

此文題目雖涉及經濟與金融,但非為理財話題,切不可作為投資理財方向的參考與指引,僅僅是閒聊話題。本人雖為理財顧問,但對本文所產生的有關投資理財的後果不承擔任何責任。若您有投資理財方面的問題和困擾,請與我聯繫面談,我將為你診斷你的家庭財務規劃的合理性與問題的所在,並為你規劃解決方案。

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2010-05-22
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经济学家警告投机者扭曲加拿大住房繁荣
雪莉·哈根(Shelly Hagan)和埃里克·赫兹伯格(Erik Hertzberg)
2021年3月5日,美国东部标准时间上午7:00
更新于2021年3月5日,美国东部标准时间上午8:45
可能需要更严格的法规来控制价格飞涨
但是阻碍关键部门复苏将带来风险
多伦多的平均房价在2月份首次突破了100万加元大关。
多伦多的平均房价在2月份首次突破了100万加元大关。 摄影师:Annie Sakkab /彭博社
加拿大最大银行的经济学家警告称,加拿大的房地产市场可能进入投机阶段,有可能触发监管机构的新措施。

数月以来,历史上较低的抵押贷款利率加上对更大居住空间的需求增加,以及缺乏供应将价格推高至新高。 最近,开始出现投机者推动某些需求的迹象,还有其他买家担心他们会错过经济繁荣。 这引发了人们的担忧,即价格可能会上涨得太多,太快。

 
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