《聊聊經濟與金融（八十六）---理性看待目前房地產市場上的不利消息》
作者：陳勇
作者：陳勇
3月29日，安省政府宣布“打房”，把海外買家稅稅率從15%提升到20%，把適用區域從金馬蹄區域擴展到全省，對退稅的適用人群進行了縮減（純留學生與持工簽者從適用人群中刪除），而且幾乎立即執行(29日宣布，30日生效）。
消息宣布當天，微信朋友圈刷屏，微信群裡一片哀嚎，驚惶失措。此時，個別所謂的地產界專業人士就出來危言聳聽了，說什麼真正的危險不是海外買家稅的amendment，更大的危機在後頭，必然造成房價下調超過20%。
我看了一下TA的理據，什麼亂七八糟，觀點這麼極端？這種東西騙騙沒有多少房產與金融知識的初級投資客也許還行，稍微理性點的人都不太可能被那種專做listing的地產JJ所嚇唬所蒙蔽。
下面我就針對TA的一些觀點談一談個人的理解與看法，歡迎大家拍磚。
1、關於國債利率倒掛問題。
沒錯，現在短期國債利率與長期國債的利率存在倒掛現象，這個問題前幾天在我自己的投資理財微信群裡就已經聊過了。
過去60年，國債長短期利率倒掛現像出現過7次，每一次出現，第二年都發生經濟危機，包括1969年、1974年、1980年、1989年、2000年、2006年、2019年，更早以前的我就不談了，我談一談2000年之後的三場經濟危機。 2000年對應2001年.com泡沫破裂，2006年對應2007年10月份開啟的美國次貨危機並進一步演變為百年一遇的全球性經濟金融危機，2019年對應2020年的武漢肺炎全球大流行危機。
應該重點聊一下2019年所出現的國債利率倒掛現象。實際上，假如2020年沒有出現疫情，經濟危機也是很可能要發生的，因為美國股市自2009年3月9日觸底回升之後，已經上升超過10年時間了，美國經濟好得不能再好了，失業率不斷地創出歷史新低，股市不斷地創出歷史新高，經濟達到了繁榮的頂點，任何時候都有可能轉折往下。所以，當疫情來臨的時候，跌得特別的兇猛，除了被突如其來的疫情所驚嚇之外，更重要的是股市內在調整的因素促使其下跌，只是人們並沒有深究下跌的內在原因而把下跌的責任全歸咎於疫情。
各國政府擔心全球封國封城對經濟造成的致命衝擊，均出台了猛藥------巨量的量化寬鬆與快速的大幅度的降息，也就是說使用興奮濟強心針對瀕死的經濟給予電擊等非常規手段，然後用輸液的辦法把經濟死人放到ICU裡養著。這造成了經濟大幅下行但股市快速復蘇，實際上股市的上升並非企業的利潤支撐起來的，而是QE的錢支撐起來的。這種情況是不可持續的，所以隨著疫情的緩解，各國的逐步解封， QE的撤出，股市一定要回歸正常。
實際上，我不得不說，可能出現的2023年的經濟危機實際上是2019年國債利率倒掛本應伴隨的經濟危機，只是2020年的疫情延緩了它的發生，導致整體經濟與股市表現得有些混亂沒有規律可循。實際上，深入了解，還是能夠發現國債利率倒掛對經濟的循環規律一直都有效。
我對明年經濟可能出現經濟危機是這麼解讀的：明年經濟recession，太好了。現在市場不是最怕升息嗎？不是說一年升七次或者某個月份一次升兩碼嗎？經濟recession，還怎麼升息？升得上去嗎？不降息都奇怪了，還升息？假如不升息了，你還需要擔心利息負擔嗎？
第二重解讀：明年recession，那政府是不是又得量化寬鬆了？有了量化寬鬆這個工具（也就是經濟的強心針、麻醉劑），政府都用上癮了，政府寧願經濟過熱而不會選擇讓經濟冷卻下跌。所以，假如經濟recession，在很大概率上政府又會QE，那麼市場上的錢又多了。錢會去哪裡呢？當然是房產呀！
第三重解讀：過去二十年的三次recession對加拿大房市的影響如何呢？是不是沒啥影響？無非DOM時間長了點。房產在沒有人為打壓的情況下，什麼時候不好過？
所以，我個人認為不要過渡解讀recession對房市的影響。
2、外國買家稅2.0版。
15%的稅率跟20%的稅率其實沒多大差別，稅率因素影響買房決定幾乎微乎其微。
對退稅適用人群進行了縮減，我認為影響也很小。因為：一方面現在中國的錢很難出來；二方面會留在這裡申請移民的不怕稅退不回來，想買都會買的，不會留下來申請移民的學生或工簽人士有15%的稅擋著就不會買了。
對適用區域的擴大，我認為這一點會有影響，特別是2017年金馬蹄區域被限制，渥太華、溫沙、倫敦、大瀑布等地方，房價連漲了五六年，確實有一定的泡沫，會出現一定幅度的調整。
3、升息問題。
因為俄烏戰爭對油價、糧食價格、原物料價格帶來推升，對CPI數據非常不利，所以戰爭未結束之前，升息有可能會快一些。但是，戰爭一旦結束，油價等將崩跌，CPI上漲的壓力將得到緩解，升息的步伐有機會緩下來。我個人認為一年升七次息的情況絕對不可能出現。我還是保持今年有可能升息四碼的既定判斷，個別月份一次升兩碼的可能性是存在的，但總的升息幅度不會非常離譜。
要知道一點升息是解決不了戰爭所帶來的通脹，所以用升息來處理戰爭引起的通脹有點可笑，三月份升一次息，但CPI越來越高。戰爭若持續， 利率升再高CPI也不太可能降下來。
有人擔心利率會升到上世紀八十年代的水平。我不得不說，這種擔心完全多餘。世界在發展進步，管理經濟的手段也在發展與進步。現代社會不會用到上世紀八十年代那麼古老的辦法來管理與引導經濟的運行。量化寬鬆與量化收縮是個好工具，央行會善加利用的，利息升到上世紀八十年代那麼高的水平將永遠不會再出現了，別杞人憂天了。想一想，要是利率升到上世界八十年代的水平，最先死掉的不是房奴，而是政府。有沒看到前幾天，Magna創始人說，加拿大政府的債務達到希臘發生債務危機的水平，就是債務餘額是GDP的109%。誰更怕升息？不是一目了然嗎？
4、供應鏈危機。
疫情對全球供應鏈造成的影響推升CPI上漲。不過，不管是Omicron還是BA2變種，現在全球幾乎沒有人再擔心所謂的第六波甚至不知是否存在的第七波第八波第九波了，因為現在的病毒毒性越來越小，病毒致死率已經低於流感了。世衛組織秘書長譚德塞說會在今年的某個時候宣布疫情全球大流行結束，也就是說，病毒依然存在，但生活重回正軌。
至於像中國那樣的變態防疫，只能淪為世界笑柄。自栩的世界防疫模範生，實際上是全世界最蠢的防疫loser，勞民傷財瞎折騰，只講政治不講科學的垃圾防疫模式。
隨著全球的解封，供應鏈危機必然獲得解決，這將緩解CPI上漲的壓力，所以今年下半年的升息速度會趨緩。
至於央行所謂的一年升七次個別月份一次0.5%等消息，這是央行的一個窗口功能，叫做道義勸導。說通俗了，就是忽悠、就是宣傳、就是欺騙、就是嚇唬，以獲得不使用央行工具而達到使用央行工具的目標或部分目標（現在人們被這種一年升息七次的信息所嚇唬就正中央行的下懷）。
我不得不說，升息解決不了供應鏈危機，用升息對抗供應鏈危機是急病亂投醫，是頭痛醫腳的胡搞。供應鏈危機的正確解決之道就是控制疫情，供應鏈危機的最終解決辦法是世衛宣布大流行結束。
5、加幣升值對房價的影響。
由於最近戰爭推動油價與原材料價格上升，提升了加拿大資源類產品出口的收益，導致加幣升值。
加幣升值對加拿大經濟總體來說是好的。因為加幣升值會吸引國際資金流入，對加拿大經濟是有好處的。當然貨幣升值在一定程度上會影響製造業出口產品的競爭力，問題是加幣升值會促進國內的消費，對企業生產與內貿是有利的。所以，總體來看，加幣升值有利於加拿大整體經濟，同時也有利於房市。
不利因素講完了，我只講一點有利因素，那就是：供需矛盾。
加拿大每年新移民40多萬（留學生更多，每年有45萬以上），再加上國內自然增長的人口對住房的需求，至少15萬人沒房住而不得不跟父母等人擠在一起，也就是說每年加拿大住房缺口至少5萬個。這種缺口是長期存在的，而且缺口會越來越大，供需矛盾不可調和、不可解決，任何政府都解決不了這個問題。福特政府為了選舉所推動的住房法案，10年蓋160萬個住宅單位，先不說有沒有可能，即使蓋得出來，還是不夠。
所以，從中長線來看，加拿大特別是多倫多及周邊的房價是“萬里長城永不倒”。不用擔心，大膽買，只要管控好現金流就行了。
此文題目雖涉及經濟與金融，但非為理財話題，切不可作為投資理財方向的參考與指引，僅僅是閒聊話題。本人雖為理財顧問，但對本文所產生的有關投資理財的後果不承擔任何責任。若您有投資理財方面的問題和困擾，請與我聯繫面談，我將為你診斷你的家庭財務規劃的合理性與問題的所在，並為你規劃解決方案。
最后编辑:
