ZT 保守党地产新政,我们可以期待什么?

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【多伦多信息港】2月6日,保守党领袖斯蒂芬・哈珀在总督米凯尔・让的监督下宣誓就职,成为加拿大第22位总理,加拿大开始了保守党少数政府的时代。保守党政府一切准备就绪后,将着手落实选前承诺,包括即将施行六岁以下儿童人均获得1200元的托儿补助,GST减税计划,RRSP供款计划等。本文将着重探讨其中可能会对住房交易产生一定影响的改革措施。

一、GST减税计划

保守党选前承诺,如果上台,将立即将GST (Goods and Services Tax)降低一个百分点,而且在未来五年内将再降一个百分点。据加拿大住宅建筑商协会(Canadian Home Builders' Association)首席执行官John Kenward说,这一举措将使购买房产的众多加拿大人受益。

多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)认为,保守党建议减GST将降低新屋购买的花费,同时也会降低房地产交易中的服务费用。此外,GST的降低也意味着消费者可以在搬进新家购买家具电器及装修时节约开支。地产局还举例说,如果一个人购买了一间价值0,000的新房,保守党建议的第一阶段减税计划将给业主省掉,000的支出。如果将新税率与新房退税综合考虑,将GST降至5%将使联邦销售税的有效税率恢复到1991年引入GST时的水平。多伦多地产局主席John Meehan说,「这将帮助保持房屋的可支付能力(Affordability)。」

从上面所述情况来看,GST减税应该会使房屋买卖双方受益不少,让我们分别来看:

购房与GST

在加拿大,只有在购买新屋时,才需要缴纳GST,如上文多伦多地产局所举的例子,一个价值30万的房子,如果GST降低1%,应该是可以省下3千元的GST开支的。不过,据在新房买卖方面颇有经验的二十一世纪富诚地产公司地产经纪汤苏苏介绍,目前的大部分新房在出售时,已将GST包含在房价款内。买房人并不需要分别支付房价与GST两部分钱,GST的退税也会直接退给开发商。如一间新Condo售价为30万,买房人只需支付30万即可,不需要额外再交GST。因此,购房人很难体会到GST的变化。但是,从宏观上来说,GST的降低可能降低新房成本,从而造成售价的降低,买房者还是会间接从中受益的。只是在购房个案中,买家很难确定是否已经享受了GST减税的优惠。

售房与GST

重售房交易中,买家不需缴纳GST。卖家在交易完成后,要付给卖方经纪佣金,同时要为这笔佣金缴纳GST。一间价值30万元的房屋交易中,如果佣金为5%,按7%的GST比例,卖家需要缴1,050元GST,而如果GST降至6%,卖家则只需缴纳900元。在这一案例中,GST降低1个百分点,卖家可以少支出税款150元。可见,GST税率的降低,可以让重售房卖主受益。

装修装饰与GST

买房之后,很多家庭都会花不小的一笔钱添置家具电器或进行装修。这时候GST减税就可以为买家省下一些开支。比如,如果花两万元买电器、家具,或装修装饰的话,GST减1%,就可以省下200元,够给全家一人买一件礼物了。

其他

事实上,GST减税给加拿大人带来的远不止上述对房屋买卖的直接影响。恒生地产经纪杨洪说,从宏观上说,GST的减省直接造成了加拿大人的腰包变鼓。虽然变鼓的幅度不大,但却鼓励了加拿大人的消费信心。而消费者的信心对市场的整体发展至关重要。杨洪举例说,1989年房地产泡沫破裂,以后连年下滑,直至1996年降至谷底,虽然很大程度上跟房价虚高、利率高启、房地产投机火热等因素有关,但保守党政府1991年引入GST造成的消费者心理紧张,也起到了重要的推波助澜作用。当时,保守党政府为了鼓励出口,将货物税从企业中剥离出来,交由消费者负担。虽然出发点是好的,但是由于直接把消费者口袋里的100块钱变成了93块,因此造成了消费者的心理紧张,推动了房地产市场的下滑。

二、投资收益(Capital Gains)减税计划

保守党在投资收益税收方面也提出了改革方案。目前,拥有金融资产(如股票、基金等)和拥有超过一处主要住宅的加拿大人,如果因售出金融资产或物业获得利润,投资收益50%计入个人年收入缴税。举例说,如果一个人以20万元的价格构买了一套Condo作投资物业,以30万元的价格售出,10万元差价的一半5万元将计入此人当年的个人收入,须缴纳个人所得税。保守党提出的投资收益税收改革方案则称,投资利润如果在六个月内进行再投资就可免税。这项计划将使出售股票与基金及诸如小别墅、家庭生意等物业的人从中受益。。

加拿大房地产协会下属国家商业委员会(NCC,National Commercial Council)提供的资料显示,在卖掉小型资产购买相对较大的资产时交税,往往会导致小规模投资者的房地产投资生意成长困难。

多伦多地产局主席Meehan先生说,「对于小型投资者来说,资本收益的转滚法(Rollover)规定,将给小型住宅出租投资带来更大的灵活性,这是地产从业人员们多年以来一直希望的。如果减税计划能够获得有效贯彻,将极大鼓励更多的加拿大人寻找房地产投资机会,尤其是获得小型或中型收入的投资机会。」

恒生地产的地产经纪杨洪也做地产投资。他说,对于投资者来说,投资的收益一般都不会存在银行里,而是会进行再投资。保守党的这项措施如果实行,将极大地促进投资者的积极性。

三、Property rights财产权

保守党改革还建议修改宪法中关于产权(Property Rights)的规定,并承诺立法来确保完整、公正和及时的赔偿所有因联邦政府政策、程序、规定及立法而导致私人财产被剥夺的人。

2005年,加拿大房地产协会曾就产权问题对加拿大人进行了调查。这次由Pollara Research进行的调查结果显示,大部分加拿大人(88%)认为,如果土地被限制使用,赔偿业主是重要的或非常重要的;超过90%的受访者认为,当物业被征用时,赔偿业主是重要的或非常重要的。人们希望,物业权能够获得和其他私有财产权一样的平等地位。

据业内人士介绍,加拿大宪法与美国宪法一样,也是明文规定保护个人的私有财产。但在征地问题上,加拿大与美国有着明显不同。在美国,如果政府征用私人土地,与被征用者发生分歧,其法律倾向于保护土地所有者利益;而在加拿大发生类似情况则倾向于保护政府(它声称代表民众)的利益。

因此,保守党政府如果能够获准修改宪法,加拿大业主的利益将被极大加强,政府征用或限制土地使用功能的权限将被降低。

新政实施尚需等待

上述保守党的改革措施曾经在选战中获得了大批选民的支持。目前,多伦多地产局已经做好准备,和新政府一起制定各项措施的详细计划。但加拿大是个民主国家,虽然保守党目前是执政党,他提出的各项议案也必须在国会获得通过才能成为国家意志。由于保守党是少数政府,他必须得到至少一个在野党的支持,才能实行自己的计划。因此,上述所提各项保守党施政纲领是否能够实施尚不确定,即使政策最终可能获得通过,也可能会需要较长的一段时间。
 
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