Looking for home inspector

[CanChn]

几年前，我的year end inspection就是请宋强做的，觉得挺好！

 

[sunny_cctv]

up

 

[balladmonger]

感觉宋强说的非常有道理，学习了。

 

[cvictor]

验房再加点‘风水‘的故事，就有意思了。

 

[dean]

哦，我就是宋强。借这个线头，就验房这个行当说几句罢。

首先，对卖主，不是不敢说，是不该多说。

购房前的验房，是验房师和买方之间的契约行为。验房师的责任，是为买主提供一些关于房子质量方面的意见，供买主参考。

验房师和卖主之间没有契约关系，除了某些关乎安全的问题（比如火灾隐患等）必须告诉房主之外，验房师没必要、也不应该把验房的结果对契约以外的人讲得太详细。礼貌性地和卖主随便扯几句，算是人之常情。可是从契约的意义上讲，验房师的责任只是把房子的状况清晰地提供给客户，而不是进一步地介入交易。验房中得到的信息应该由买方掌握，如何根据验房报告和卖主商量，谈什么不谈什么，该由买方作主。对卖方说些有利买方杀价的话，也许能算个bonus，但那不是验房师的服务内容，更不一定就对买主有利。这类故事，我手头有一个现成的，只是不方便讲。简单说，卖方通常不像买方想象的那么傻。

说点个人的体会罢。验房这买卖，做过两三年就会发现，最难做的活儿是表达，就是能把验房师自己对这个房子的感觉准确地传达给客户，既让人家知道潜在的问题，又不能让人家丢掉一个不该丢的deal。记得刚入行的时候，某次Wnter Workshop, inspector们在谈论一个技术问题，Phil随口说了句玩笑话，给我的印象极深。他说，如果买主们听到咱们在这里说的话，就没人买房子了。

我的印象，好的inspector，比如Phil、还有前几年去世的Ron，除了经验以外，还都是很会表达的人。我曾随Ron学做inspection（偶尔兼给他做做翻译），同样的一个defect，他说出来的和我说出来的，效果就是不一样，他非常会把握分寸。当然，这里面除了表达技巧之外，自信也是个因素。

最后说句题外话：很怀念Ron。除了曾给咱们同胞做过很多inspection之外，他做了好几年OAHI Ottawa Meeting Group的Chair，还教过很多人，都是无偿的。他去世后，加拿大验房师协会(CAPHI)曾给他发过一个奖，表彰他对这个行当的贡献。

请教宋强，inspector 给买方验房时，卖方（现房主）是否必须回避？

 

[cabbage]

We used John and Phil before, both are good.

We recently tried Neil Card from Barrhavenhomeinspectors. He is a great communicator and very knowledgeable in foundation and roofing. We definitely recommend him. If you are interested, you can check out his website at http://www.barrhavenhomeinspectors.com

 

[ilovemyhome]

We used John and Phil before, both are good.

We recently tried Neil Card from Barrhavenhomeinspectors. He is a great communicator and very knowledgeable in foundation and roofing. We definitely recommend him. If you are interested, you can check out his website at http://www.barrhavenhomeinspectors.com

这正是我想要推荐的。什么波兰老头绝对都是浮云。而且价钱更公道。还把文件给你填好！

 

[ryanzh]

We used John and Phil before, both are good.



We recently tried Neil Card from Barrhavenhomeinspectors. He is a great communicator and very knowledgeable in foundation and roofing. We definitely recommend him. If you are interested, you can check out his website at http://www.barrhavenhomeinspectors.com

准备试试。 谢谢分享

 

[找nanny]

宋强，您好：

我现在就有一个让我非常闹心的事情。看了你的这些话觉得好多了。不知你介意不介意给您打个电话咨询个问题？先谢谢了。

 

[元宵2008]

做人处事一直都是一门学问，这个在各行各业都一样。很多时候退一步海阔天空，多给其他人一点信任，事情很好解决的。
毕竟加拿大的房子不跟国内的房子，这里的房子你完全可以rip off一部分，然后重新上新材料，就跟新的一样了。所谓的remodel.

新房有可能因为workmanship导致一些Cosmetics的问题，这些都是小毛病，都好修。有一些时候因为很多contractor同时工作，有些东西缺了漏了，只要你在warranty以内，他给你修好了，其实就没啥大毛病。我自己现在这个房子就有些问题，担惊受怕的，我也有，但是我还是会给builder一个机会和时间去修补的，当然了，我同时也要给他们一点压力的。

旧房子方面主要还是看原有的检查，房主的维护，后期的老损，房主对房子的"关照"程度(自己diy一些项目啦一类的"关照"程度)，有好也有坏。
homles on homes这个节目说他极端点必然有，说它是给mike homles自己公司做广告也肯定有，但是它至少在一定程度上把好的跟坏的都给观众展示出来了。我很喜欢这类的节目。My RONA Home这类的节目也挺喜欢看得。
房子是大事，有压力，这个很容易理解，但是要学会让自己释怀，最好能教育自己一些基本的房屋维护和保养的知识，这样自己才能够理解背后的一些故事。

homles on homes, My RONA home, 这些节目在那个频道？

 

[uglyducking]

HGTV
Home and garden channel

 

[Songspec]

宋强，您好：

我现在就有一个让我非常闹心的事情。看了你的这些话觉得好多了。不知你介意不介意给您打个电话咨询个问题？先谢谢了。

613-612-7664。如果我不能接电话，请留个言，通常我会在晚上打回去。

 

[Songspec]

请教宋强，inspector 给买方验房时，卖方（现房主）是否必须回避？

这是交易程序，地产经纪比我更清楚

通常，买方经纪在场。如果没有经纪，卖方要在场。不过验房是买方的事，无论是经纪还是卖方都不该对验房造成干扰。从某个conditional offer里面抄一段：
"This offer is conditional upon the inspection of the subject property by a home inspector at the Buyer's own expense and the obtaining of a report satisfactory to the Buyer in the Buyer's sole and absolute discretion.
...
The Seller agrees to cooperate in providing access to the property for the purpose of this inspection. This condition is included for the benefit of the Buyer and may be waived at the Buyer's sole option by notice in writing to the Seller within the time period stated herein."

 

[Songspec]

说起新房一年到期前的检查了，那是个抠条文的活儿。CMHC、TARION、还有CAHPI一起搞了个New Construction Inspection Protocol，算是新房检查的一个guideline。他们同时还搞了一个认证（New construction inspection certificate），眼下不是强制的。在CAHPI的网页上可以找到持有这个认证的inspectors (http://www.cahpi.ca/en/new-construction-inspection-nci/homebuyers/find-nci.html）。

这个protocol的核心，就是要求new construction inspection遵循几个文件，主要是TARION的Construction Performance Guideline。一个issue是不是在保修范围之内，得看条文是怎么说的。所以，验房师出的报告，每个条目的背后都应该有相应的条文做依据。真遇到纠纷的时候，按规矩做出来的报告更有份量。要是报告里面有那么几条随心所欲的东西，Builder甚至TARION对整份报告的重视程度就要差多了。这不是猜测，是和TARION打交道的经验。

还有就是Year end form。我的意见，这个form最好是房主自己填写。因为它是房主对TARION的报告，如果别人代填，严格说是要经过适当授权的。验房师做的报告，按说只是个咨询意见，报告一下验房当中发现这个房子有哪些地方不符合条文。而year-end form报告的，则是房主要求开发商修理那些东西——并不只是条文上规定的，还可以包括一些条文上没有、但开发商事先答应修理的项目等等。

另外，极端的情况，比如上法庭打官司，通常打的不是道理而是程序。任何程序上的瑕疵，比如“表格是inspector填的，我只是签了个名”等等，都可能让房主一方十分被动。所以这些事，死板一些没坏处。当然这只是一部分偏保守的inspector（包括我本人）的意见，还有一些人认为这个表格由谁填无所谓。

我的建议，拿到报告之后，在TARION网站上填year-end form，几分钟的事，既方便又可靠，还可以把电子版的验房报告作为attachment送给TARION。

 

[Songspec]

总有人问我远红外热成像的事，顺便扯几句。我没那玩意儿的时候，虽然知道它的局限，可是不好说它的坏话。现在我也用它，但说无妨。

远红外摄相机，是个好东西，能看见一些裸眼不容易看出来的缺陷。可它同时也是个坏东西，因为它作为一种手段有时太过间接，而它的图像却十分逼真，让人很容易上当。近一年的时间里，它帮我找到过几次隐蔽的漏水，还帮我否定过别人的猜测；可它骗我的次数更多，好在我从没过分相信过那东西。比如，它经常会显示出来有低温区域，像是漏水，可是进一步的检查（湿度计或其他手段）没有发现湿度异常，怎么解释？这事，有时候既费体力又费脑力。还有个例子，我怀疑一个地方漏水，用红外线扫描毫无异常，可是进一步的检查发现我的第一感觉是对的，只是漏水的地方藏在保温层和vapour barrier里面，不会造成表面温度变化——而远红外摄像机能够看到的，只是一个表面的温度分布。

传说中的远红外热成像能看到墙里面的东西，能找出暗藏的漏水甚至霉菌。但在实际应用中，它不能。它能告诉你的，只是一个表面温度分布，怎么解释这个分布，要靠理论，靠分析，经常还要靠其他技术手段——所以，这机器不是谁都能用的。另外，对通常的home inspection，它只是一个辅助工具，作用有限。别对它有太多指望。

最后，为远红外热成像说句公道话。它虽然对home inspection不是个magic tool，可它对有这方面兴趣的人却是个挺好的玩具。如果有足够的理论知识，能用它发现一些有趣的东西。什么时候高兴了，说不定会发几个照片上来。