投资房报税问题。

[wyandywja]

请问，在对投资房报税的时候，需不需要做 Capital Cost Allowance for the Rental Property? 怎样做？有什么好处？

谢谢。

 

[uglyducking]

I guess that depends on how much your net rental income is and what's your current tax margin rate.
I believe generally speaking, do CCA is better than not since rental income is taxed at your margin rate and when you sell your house you recap the CCA as capital gain, the rate could be lower. And it is also about current money and future money. You pay the tax with future inflated money

 

[挺傻]

尽量不要做。虽然眼前可能多叫一些（如果你账做的好，基本也不用交什么的），将来卖的时候交的比较多。

楼上的，＂recap the CCA as capital gain＂是按照100％上税的，不是CAPITAL GAIN可以按50％的那种。

 

[OCAC]

尽量不要take CCA on building 除非你那一年的income 非常高，比如拿了个big bonus之类的。
如果take 了CCA, 在卖房子那一年，所有曾经take的CCA将会100% add back to your income, 然后还要加上capital gain (50%), 这样会直接导致你卖房那一年的income会非常高。

在set up capital的时候可以考虑把appliances之类的分开class, 这样可以take appliance的CCA.

 

[小村故事]

再补充一下。即使从字面理解，CCA是你折掉的一部分，用房子显然不是最合适。这种情况最后卖房还得recap还得有个capital gain. 不防选择里面真正可以折掉的，比如楼上说的appliance。

 

[wyandywja]

谢谢大家。不是说第一个房子卖掉不缴税吗？

 

[过客09]

在这个问题上，我还是坚持我一贯的主张：每个不同的案例要具体问题具体分析，这就是为什么北美会计师收入还不错的原因，虽然很多所谓会计也做不到，可它决不象很多同胞理解的那样只是为了加一点儿credit， 或者多报一点儿expense。

 

[uglyducking]

thanks for everyone. Good good study, day day up. My philosophy is the less tax you pay now the better
You may want to keep your building forever and will never need to recap those CCA at all

 

[uglyducking]

But normally try to use all reasonable eligible expense to offset your rental income first to reduce your net rental income to be near zero.

 

[wyandywja]

But normally try to use all reasonable eligible expense to offset your rental income first to reduce your net rental income to be near zero.

谢谢。好像除了物业费，保险，按揭利息，维护费，房产税之外，还有其他费用吗？

 

[hellobb]

尽量不要做。虽然眼前可能多叫一些（如果你账做的好，基本也不用交什么的），将来卖的时候交的比较多。

楼上的，＂recap the CCA as capital gain＂是按照100％上税的，不是CAPITAL GAIN可以按50％的那种。

那是不是现在交，以后交， CCA RECAP 总额一样， 那我怎么觉得还不如现在抵，以后再交呢？ 毕竟几十年以后的钱10000比现在的10000要不值钱吧？

 

[evone]

谢谢。好像除了物业费，保险，按揭利息，维护费，房产税之外，还有其他费用吗？

Transportation, car, travel, home office (Internet, electricity etc 6-15% of the total), resturant.

 

[闲得慌]

用一个实例可能更好说明问题。假设你买个投资房，40万， 门窗屋顶很烂。现在你投资10万，换全新的门窗和屋顶。请问，现在报CCA10万和不报CCA的区别到底是什么？

 

[GoldMonkey]

Transportation, car, travel, home office (Internet, electricity etc 6-15% of the total), resturant.

这些要小心。。。CRA 。。。

 

[闲得慌]

用一个实例可能更好说明问题。假设你买个投资房，40万， 门窗屋顶很烂。现在你投资10万，换全新的门窗和屋顶。请问，现在报CCA10万和不报CCA的区别到底是什么？

没人回，我自己回了。

假设房租收入2万1年， 减去各种开销1万， 即10k是房租纯收入。 再假设你的边际税率是30%, 所以如果不报CCA, 这部分缴税3k。

现在说报CCA的情况。因为你只需要冲销那10k的收入， 肯定用不了那10万。估计用2万（也就是说，10万可以报CCA 5年）。

报CCA, 每年省税3k， 5年共省税1.5万。

再假设10年以后卖房，房价50万（因为是10年新的门窗屋顶）。Capital gain 10万。边际税率还是30%， 如果之前没报CCA, 缴税10/2*30%=1.5万; 如果报了CCA， 缴税1.5+1.5=3万。


结论，还是报CCA划算。