浅谈构成豪宅的几个因素 zt

reine02 · 2013-05-25

张欣然（Ryan Zhang) 2013-05-16 房地产周刊

其实豪宅仅仅是一个称谓，到底什么是构成豪宅的要素呢？

很多年前遇到一位有名的风水师，我向他讨教一个好风水的物业所需具备的因素。他说，最最简单的四层关系16个字是：

聚齐藏风；人丁兴旺；富贵荣显；千秋基业

我倒觉得老祖宗的归纳正好可以做豪宅特点的一个概论。

首先聚气藏风。无论是半山豪宅还是平地庄园，都要选择在一个好的地点。做地产的同行无一不说，地段地段地段（location），是保值增值的无二法宝。为什么温哥华岛的托菲诺(Tofino) 只是一个景点而不是成功人士的长期居住地？因为它面对太平洋凛冽的海风和巨浪。选择一个避风港般的环境，是豪宅的一大要素。

有了好的地点，仍需要一户好的人家来居住和保养。豪宅不见得必须要是全新的房子。很多承载着故事的物业正因为她的过往而辉煌。比如位于西温曾经船王的房子，是船王为了视查过往的货轮而建。西温和温西有很多医生和律师的物业，他们大多都有和谐美满的家庭和温馨的家庭装饰。本人的一位客人在房屋成交时，很恳切地询问屋主能否留下一份小小的全家福，卖家是一对有儿有女的夫妇。客人说他们在中国由于政策原因不能要两个孩子，非常羡慕这样的家庭，在得知了原因之后，卖家很高兴的将照片赠送给了他们。

富贵荣显，这里特别指的是装修材料方面，豪宅的内部装修都非常奢华。一个普通物业的装饰是在平凡的装饰中找亮点，即一个物业中有几个点睛之笔就可以了，其余选材可以一概使用普通装修；而豪宅的选材则一点都不能马虎，凡是能看在眼内的装修都要考虑到外观和质量，比如欧洲电器、水晶灯、卫浴洁具的品牌等等。随着整个社会对环保认识的增强，很多新型设备和建材逐步出现在了豪宅的设计中。比如LED灯泡，尤其是设计在楼梯上的夜间长明灯和挑空的屋顶上，极大延长了照明设备的使用寿命，不必经常请工人来换自己无法换的灯泡；而热泵和三层玻璃窗，可以极大降低房屋的采暖成本、增加舒适性。

千秋基业，特指整个房屋的外墙和房屋结构。地震一直是温哥华一个挥之不去的话题，虽然外面有偌大的温哥华岛挡住海啸带来的巨浪，可是大家仍然是心有余悸。豪宅的地基和承重都是必须超出正常标准的。很多客人都要求增加水泥的使用量，尤其是山上的房子。甚至听说一位买家买断了山上正在修建的一栋木结构物业，重新修建以水泥为主要结构的新物业。遗憾的是现在很多建材的寿命已经没有那么长了，本人曾拜访过一所百年大屋，这间物业的所有主要大梁都是由整棵的树木建成，经历百年风雨，仍岿然不动，门厅的吊灯也算是一件小小的珍品——是百年前的戏院里的一盏吊灯。

另外，设计师的设计可以说是一个豪宅的点睛之笔，比如桑纳斯的房子、西温山上的房子几乎都是由城里有名的设计师量身定做的。这些高尚社区对设计的要求非常之高：既要在外观搭配邻里的房屋又要考虑到采光和景致，在室内设计上要充分的人性化，根据屋主的要求和生活习惯做出配合与调整

笨妈笨爸 · 2013-05-25

进来沾点豪气。

reine02 · 2013-05-25

加拿大豪宅调查报告

2013-05-16 房地产周刊

日前，加拿大苏富比国际地产公司第一次对加拿大豪宅市场进行了调查，搜集了相关市场数据和一些抢手社区的销售趋势。该调查横跨了加拿大十几个豪宅市场，从房屋风格和价格、买家收入和家庭结构进行分析对比。本期房地产周刊的特别策划对加拿大豪宅，尤其是卑诗省豪宅市场情况进行最详尽的报道。

豪宅 | 主要城市

根据调查，目前加拿大主要城市豪宅的入门价格不尽相同，多伦多和卡尔加里起始于200万加元，温哥华则是280万加元，蒙特利尔起始价最高，要350万加元起。从豪宅面积来说，温哥华、卡尔加里、多伦多市中心豪宅最小的是3500平方英尺，蒙特利尔是5000平方英尺，多伦多北部是8000平方英尺。

地产业有句老话 “location, location,location,”，意思就是地理位置是房产物业最重要的考量。每一个市场的排名靠前的豪宅都有共同的特点，就是地理位置好。这包括，轻松可以访问城市中心区域，有着排名靠前的校区、临近有完善的社区设施，这些都被认为是顶级豪宅必不可少的位置因素。

整个加拿大地区的豪宅买家基本上都是在金融、投资英航、医疗和法律领域工作，也有企业家和大企业主，这些买家大多用现金支付并依照投资策略进行一部分按揭贷款。豪宅买家都会在加拿大或者其他国家购买了多个物业。这些买家大多数来自加拿大本地，不过在温哥华、蒙特利尔和多伦多的豪宅市场还是有很大比例国外买家，其中中国买家最多、其余主要是来自俄罗斯、英国和美国。

豪宅 | 温哥华

在温哥华，豪宅的入门价格也有相当大的差异。根据调查，豪宅独立屋的平均起价在280万加币左右；但结果也显示，地段差异，价格也能从200万到400万不等。

其中，温哥华西区的豪宅门槛最高，顶级独立屋起价400万加币。西区最受欢迎的社区包括Shaughnessey，Point Grey，Kitsilano， Dunbar，Southlands和Kerrisdale。

北温在调查中的排名也相当高。这一地区对买家的吸引力在于，社区设施齐全，建设良好，优质校区等等。但北温的豪宅价格也较能为购买者接受，起价在200万左右。

在西温，约250万左右就能买到较低等级的豪宅。这个城市中，购买者趋之若鹜的社区包括Caulfield，West Bay，Dundarave，Altamont，Ambleside和British Properties。

就整个温哥华来说，人们最欢迎的建筑风格基本保持不变。北美工匠风、西海岸现代风、都铎风还有翻新的历史建筑等等都是购买者追求的风格。调查显示，这些豪宅市场的买家主要想要购买3500平方英尺以上的房屋、有开放式的客厅和厨房空间、精装修、有套房的主卧，并且还要有酒窖、电影厅等屋内设施。

调查中发现，温哥华豪宅市场购房者大都具有这样的特点：年龄大多在40-45岁之间，平均有两三个孩子，80%的买家年收入在20万到50万之间，另外20%的买家年收入则超过百万，主要从事的职业包括金融、投资、银行、资源、医疗等。调查同时显示，温哥华大多豪宅业主仍贷款买房，且拥有多处物业。

同时，温哥华的房产市场深受外国买家的影响，这里的独立屋豪宅市场中有40%由外国买家占领。正如过去几年所见，中国人已经成为温哥华豪宅的主力买家，他们大都将这里的房屋作为自己的第二个住房，或是投资物业。最近，还涌入了大量来自美国和伊朗的买家。

对温哥华2013年房产市场的总体估计是正面的，专家们预期今年房产销售量会增加5.6个百分点。

近期，有高端住宅买卖降温的传说，UBC学区房的地产经纪黄思源（Sam Huang)表示，有些地区降温属于正常现象，不是温哥华的全部地区，象UBC、Dunbar、Point Grey区域的房子只要价格合理，很快就能售出。黄思源认为，目前温哥华豪宅降温主要是因为移民数量的减少，状况会到年底起色。

豪宅 | 多伦多

要描述多伦多的豪宅市场，必须要分清楚该地两个独特的区域：多伦多北、多伦多市中心。这两个区域豪宅入门价都是200万美元，但买家和豪宅未知情况不一。多伦多市中心豪宅面积相对较小，最小面积从3500平方英尺起，靠近商业区、娱乐休闲区以及社区设施，包括餐厅、私立学校、健身运动场馆，这些豪宅主要位于Yorkville、The Annex、Rosedale、Summerhill和Forest Hill。而在多伦多北部，200万加元就能买到最小8000平方英尺的豪宅独立屋，那里的Lawrence Park、Bridle Path、Hogg’s Hollow以及Bayview和York Mills都是最理想的社区选择。

这些豪宅买家都追求房屋精良的设计和施工、一流的内部设施包括泳池和影院、靠近好校区，例如在多伦多北部French schools或者靠近市中心好的公立和私立学校都是重要因素。主要追求的建筑风格是当代风、现代主义风、大维多利亚风和经典乔治亚风。多伦多市中心豪宅买家家庭规模较小，有1到2个孩子或者是两人世界，多伦多北部买家则平均有2到3个孩子的大家庭。这些购房者年收入都超过10万加元，主要从事金融行业、投资银行、制造业、大型企业主以及医疗、法律等专业领域的佼佼者。该区域25%来自外国麦基，主要是美国、中国、俄罗斯、中东和印度。专家预测多伦多区域豪宅价格将会有上升趋势。

豪宅 | 卡尔加里

卡尔加里是加拿大最强劲的豪宅市场之一，200万加元的入门价格和最少3500平方英尺的面积，和多伦多基本一致，然而在功能和设施上有着鲜明的加拿大西部的生活方式。主要追求的建筑风格是北美工匠风、英式工艺美术风、西海岸现代风格、都铎风。这里的买家的豪宅购买必备条件是距离学校和购物很近，有市中心、公园、河流或者山脉的景观，最受欢迎的社区是Mt. Royal, Brittania、Bel-Aire、Aspen、Springbank Hill、Elbow Park/Elbow Valley以及Inner City Southwest和Westside。

卡尔加里豪宅购买者主要动力来自35到40岁的年轻买家，偏向内城和腰线区生活。这些买家中80%年收入超过50万加元，主要受雇于金融机构和投资银行（采矿、石油、天然气）或者医疗部分，也有不少企业家。

卡尔加里豪宅市场主要买家是加拿大人，达到85%。由于就业率强劲、按揭利率低以及当地鼓励居民迁往内城，2013年卡尔加里独立屋豪宅的需求还将持续升温。

豪宅 | 蒙特利尔

蒙特利尔凭借着强大的国际影响力和众多回头客买家，在加拿大豪宅市场中脱颖而出。入门价格是350万加元，面积在5000平方英尺以上，这些豪宅主要位于Westmount、Ville-Marie、Mont Royal和Outremont社区。而这些社区相吻合，豪宅的建筑风格多是乔治亚风、石块建筑风、法式建筑风、现代主义风。

这些豪宅买家追求超大主卧室、室内水疗中心、步入式衣柜、一应俱全的厨房和可停多辆车的车库。买家们年龄在40到50岁之间，80%年收入在50万以上，受雇于金融、技术、科学或法律部门，也有企业家。而和其他加拿大地区不同的是，这里很少一部分买家（25%）在购买时采用按揭贷款，另外国外买家和加拿大本地买家几乎平分豪宅市场，主要来自中国、叙利亚、墨西哥、俄罗斯、美国。专家认为，蒙特利尔豪宅市场2012年增长4%,在2013年有望继续稳定增长。

豪宅 | 低人口水岸社区

维多利亚、盐泉岛、Oakville和Niagara-on-the-Lake都是人口低于36万5000人却备受推崇的社区，在那里居住的人追求的是一种生活方式。这些离城市中心不太远的社区，要购买2500到3800平方英尺的豪宅独立屋入门价格从100万到200万不等。

这些社区就是整个加拿大海边或湖边高档住宅的主要聚集地，尽管每个市场都呈现自己的独特之处，但对豪宅的喜好却惊人的相似。买家对水岸豪宅的要求就是：风光无阻挡、土地面积要大。建筑风格主要集中在传统风、乔治亚风、复古风、西岸现代风、现代风、现代沙滩别墅风等等。

这类豪宅买家年龄在40多岁到60岁之间，有孩子，年平均收入在10万以上。和大多数加拿大主要城市豪宅市场的买家不同，维多利亚、盐泉岛和Niagara-on-the-Lake的购房者更有可能使用现金购买住宅，大多数购物者都拥有超过一处的物业，包括主要居所和度假屋等。

根据城市的地理、人口和经济特点的不同，在Oakville购买豪宅的人更有可能将其用作主要住宅；而Niagara-on-the-Lake的购屋者则将其作为每年住半年的第二居所或是度假屋。维多利亚将所购房屋作为主要居所或是第二居所的屋主的比例是一半一半，而盐泉岛则是六四开。

据调查，这些社区虽然也有来自国外的投资者买家，来自中国大陆，美国，和英国，但总体比例不像主要大城市这么有吸引力。随着附近城市温哥华和多伦多的房屋价格持续上涨，不难想象，很多家庭将会在其它市场寻找新的选择。上述市场的豪宅价格远低于全国平均价格，对这些社区的房屋需求也持续保持强劲。

豪宅 | 度假滑雪山区

加拿大是一个户外运动非常盛行的国家，各个年龄层、各个季节都能享受各种各样的户外运动。也正是因为如此，加拿大顶级的休闲和滑雪地区，比如威斯勒和卑诗内陆Sun Peaks就是户外运动爱好者投资的热门之选。据调查结果，这两个四季皆宜的户外运动圣地，豪宅独立屋的门槛价格从100万到200万不等，其中以威斯勒最高，200万起价。

这些豪宅最低面积约在3000到4000平方英尺。大多买家都要求有风景的地段，无论是水景还是山景，其次必须具备娱乐设施、设备齐全的厨房、大型开放式的客厅、按摩热水浴缸和酒窖等等。买家喜欢的建筑风格包括梁柱结构风、传统圆木风和现代风等等。

这个市场的主要买家大都已经结婚生子，年龄在40-50岁之间，其中大多数人年薪超过10万加币，大多数选择贷款购房，也有人全部使用现金。这类豪宅独立屋购买者大都是加拿大人，大多数来自附近城市。他们将其用为自己的第二居所，随时随地能够前往。外国买家只占这类市场买家的20%左右，主要将其用于投资或度假屋。威斯勒主要国外购房者来自亚洲、英国、德国和俄罗斯，在Sun Peaks主要的外国买家来自澳大利亚、英国和美国。