自己卖过房的朋友请进， 跟Agent谈价格是个怎样的流程？
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文学城这文章从买房角度讲的，你可以参考一下。以前卖方市场时，常有人写明不接待Agent，现在不太好卖，多数人不愿意排除这些带有Agent的买主。
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/688484.html
关于买房竞价的技巧
来源: 万枫 于 2013-09-11 10:51:59 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：2246次
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关于买房竞价的技巧这个问题,是文文MM提出来的，讨论得很激烈。虽然这个话题，最有发言权的是房产经纪人，因为他们买卖过很多房子，竞价过程见得多了，所以有许多技巧可谈。这里经纪人不少，你们有空多谈！
但我作为投资者，买卖过自己的房子，是最终的买卖交易决策者，也有自己的观察角度，写出来，供大家讨论。
首先，你看中的房子，别人也会看中，multiple offer是十分常见的情形，在这种情况下卖方大都会给买家们发个通知，让再出一个“best offer”，这就是文文说的第二轮厮杀。我认为，卖方让大家提“best offer”的主要原因，不是因为他们在第一轮无法做决定，而是想哄抬价格。这多半是卖家的标价策略，就是标一个比市场价低价格，吸引多个买家竞价，然后通过竞价提高价格。买家不太多时，一般是通知所有买方做“best offer”，买家多时，也有作筛选后，只通知卖方认为有竞争力买家们做“best offer”。在这种情况下，除了你Agent的沟通能力之外，竞价的技巧似乎变得重要起来。
比如在你想offer的价格上加一个零头尾数，这样就比那些喜欢offer整数价格的人有一点点价格优势。或者更聪明的，加个Escalator clause，既在设定的范围内，给一个低价，但同时设置一个比最高的offer价格再高一个尾数的动态价格，由于并设定了一个cap，可以防止失控。还有，选在最后一刻递offer以防止卖家以你offer为基点抬高价格，等等。
但是，实践经验表明，这类竞价的技巧都属于花拳秀腿，听起来似有道理，虽不是完全没有用处，但实际上确实用处不大，有时甚至有害。因为人家卖房不是买小菜，卖方最关注的不是价格上的几百甚至几千块钱差别。
卖家最最关注的是以下几个方面：
第一是买方是否能够有能力购买（现金还是贷款，经济实力如何），贷款公司的pre-qualification letter是不够的，要主动提供你的经济实力证明，如银行报告——表示有头款。还有收入证明——表明有贷款实力。因为一旦签约，房子就被你绑住了，如果贷不了款，买卖不成，损失不是几百甚至几千块可弥补的。所以，卖方不在乎你那个零头，这就是为何现金offer总是有很强的竞争力，可以低价买到房的原因。
第二是卖家要看合同条件是否容易满足。contingency 越多，就越不容易满足。其中，inspection contingency 是让卖方最害怕的一桩。因为，购买价格可能由于inspection的后的维修而大打折扣。所以，有的卖家宁愿把房子卖给出价低但取消了inspection contingency的买家。我自己买房，常选no inspection contingency，对不放心的物业，做inspection 为自己留底，不要求对方修理。
第三是心理层面的，卖家要看买家是否容易打交道，是否有诚意，是否过于机巧。卖方最怕碰上纠结于鸡毛小事的买家，优柔寡断，患得患失，合同签了，房子退出市场，折腾许多时日，提出许多要求，可到最后一刻找个末须有的理由退出合同，然后纠缠于定金归还之类，这会让卖方生不如死。所以，有经验的卖家在看到买方在过分使用竞价技巧时，会对你有戒心。从而无视你给那个零头尾数的诱饵。
总之，买房，出个你认为合适的初始价格，然后在谈判中加到你的底线，别被竞价态势冲昏了头脑，要把住自己的底线，买不到拉倒。对你真正喜欢的房子，尤其是自住房，多出几万也值得。别寄希望于玩价格技巧，拿不到房子不是技巧不够，而是其他方面的原因。
——万枫
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关于买房竞价的技巧
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关于买房竞价的技巧这个问题,是文文MM提出来的，讨论得很激烈。虽然这个话题，最有发言权的是房产经纪人，因为他们买卖过很多房子，竞价过程见得多了，所以有许多技巧可谈。这里经纪人不少，你们有空多谈！
但我作为投资者，买卖过自己的房子，是最终的买卖交易决策者，也有自己的观察角度，写出来，供大家讨论。
首先，你看中的房子，别人也会看中，multiple offer是十分常见的情形，在这种情况下卖方大都会给买家们发个通知，让再出一个“best offer”，这就是文文说的第二轮厮杀。我认为，卖方让大家提“best offer”的主要原因，不是因为他们在第一轮无法做决定，而是想哄抬价格。这多半是卖家的标价策略，就是标一个比市场价低价格，吸引多个买家竞价，然后通过竞价提高价格。买家不太多时，一般是通知所有买方做“best offer”，买家多时，也有作筛选后，只通知卖方认为有竞争力买家们做“best offer”。在这种情况下，除了你Agent的沟通能力之外，竞价的技巧似乎变得重要起来。
比如在你想offer的价格上加一个零头尾数，这样就比那些喜欢offer整数价格的人有一点点价格优势。或者更聪明的，加个Escalator clause，既在设定的范围内，给一个低价，但同时设置一个比最高的offer价格再高一个尾数的动态价格，由于并设定了一个cap，可以防止失控。还有，选在最后一刻递offer以防止卖家以你offer为基点抬高价格，等等。
但是，实践经验表明，这类竞价的技巧都属于花拳秀腿，听起来似有道理，虽不是完全没有用处，但实际上确实用处不大，有时甚至有害。因为人家卖房不是买小菜，卖方最关注的不是价格上的几百甚至几千块钱差别。
卖家最最关注的是以下几个方面：
第一是买方是否能够有能力购买（现金还是贷款，经济实力如何），贷款公司的pre-qualification letter是不够的，要主动提供你的经济实力证明，如银行报告——表示有头款。还有收入证明——表明有贷款实力。因为一旦签约，房子就被你绑住了，如果贷不了款，买卖不成，损失不是几百甚至几千块可弥补的。所以，卖方不在乎你那个零头，这就是为何现金offer总是有很强的竞争力，可以低价买到房的原因。
第二是卖家要看合同条件是否容易满足。contingency 越多，就越不容易满足。其中，inspection contingency 是让卖方最害怕的一桩。因为，购买价格可能由于inspection的后的维修而大打折扣。所以，有的卖家宁愿把房子卖给出价低但取消了inspection contingency的买家。我自己买房，常选no inspection contingency，对不放心的物业，做inspection 为自己留底，不要求对方修理。
第三是心理层面的，卖家要看买家是否容易打交道，是否有诚意，是否过于机巧。卖方最怕碰上纠结于鸡毛小事的买家，优柔寡断，患得患失，合同签了，房子退出市场，折腾许多时日，提出许多要求，可到最后一刻找个末须有的理由退出合同，然后纠缠于定金归还之类，这会让卖方生不如死。所以，有经验的卖家在看到买方在过分使用竞价技巧时，会对你有戒心。从而无视你给那个零头尾数的诱饵。
总之，买房，出个你认为合适的初始价格，然后在谈判中加到你的底线，别被竞价态势冲昏了头脑，要把住自己的底线，买不到拉倒。对你真正喜欢的房子，尤其是自住房，多出几万也值得。别寄希望于玩价格技巧，拿不到房子不是技巧不够，而是其他方面的原因。
——万枫
