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Lurker_Margarya
黄河一号
I want to buy a house in Vancouver, and also don't want to use agency anymore. they might not be on behalf of my benefit.
annyInRain
资深人士
- 注册
- 2002-10-09
- 消息
- 996
- 荣誉分数
- 291
- 声望点数
- 223
转载的
在这里，例举新移民买房关心的4个典型问题和错误，以便广大新移民在日后买房过程中擦亮眼睛，避免犯类似错误：
1、新移民买房一定要用买方经纪吗？
如果你拿这个问题去问一个普通的经纪，那标准答案是“一定要用”，因为买房不用自己出任何经纪费用，所以不用白不用。今天肖郎说一句老实话是“不一 定要用”，或者说“能不用可以不用”。因为买房经纪误导买家的现象不在少数。经纪一定是成交后才能拿到佣金的，所以在竞争压力下在生存需要下，经纪一般会 加快买家买房成交的速度，有些时候他们会经意不经意地误导买家。所以，使用经纪买房比自己亲自操作有时候反而需要更多的专业知识，前者可能有人误导，后者 没有误导，区别还是很大的。没人误导，一次花几十万上百万，买家会非常小心，不容易犯错误。如果有人误导，而且是自己信任的经纪，不容易提防和觉察，这样 的经纪说话可能九真一假，误导的隐蔽性很强，很容易草率成交。
警惕经纪行业的“杀熟”现象是很有必要的。什么是“杀熟”，就是主要靠“杀熟人”“吃熟人”来生存，谁熟杀谁，谁熟吃谁（当然不熟也没这个机会）。 在经纪行业里，亲戚、老乡、校友、同事、熟人，往往是部分不良经纪猎杀的对象，就象传销一样。所以，在某个聚会上，高谈阔论“买房致富”论或者“保险理财 发家”论者一定是需要警惕的对象，此君必是“杀熟”经纪中一等一的高手。
现在网络和媒体这么发达，目前在卖的房子一般买家在公众网上和报刊杂志都可以看到（专业网站上也就快24小时而已，99%的房子不可能在1天内卖 掉，所以基本上信息是差不多的）。也完全可以就房论房，多找几个经纪比较一下，或者自己D.I.Y.(DO IT YOURSELF).缺点是买房速度可能会慢点，但绝对不会吃大亏而后悔。
2、移民公司指定的地接经纪能委托买房吗？
能，但并非最佳选项。一般来说，凡指定的东东都没有自由选择的东东那么好，都是有猫腻的，否则为什么要指定呢？移民公司指定的经纪一定不是最好的选 择，即便这个经纪再专业。移民公司指定地接服务用行话说叫做“靶向输送”，其本质是要榨取投资移民身上最后一个利润点。他们一般会向指定经纪索取高额“指 定转介绍费用”，而这些最终会影响到新移民的买房过程，也最终还是由新移民来买单。
数月前我接到一个来自大陆的一个知名移民公司负责人的电话，想委托肖郎及其团队作为其在多伦多的指定地接经纪。有客户和生意找上门，我当然高兴和重 视，数十分钟沟通下来，我承诺免费地接服务，对方还问：“买房佣金阁下打算如何分配？”（天！这么专业和直接。一看就是沙场老将。不过我真没这个心理准 备。）“这个。。。”对方不耐烦了“这样吧，本来呢我们一般都是至少要拿走总佣金的50%的，既然你是有高知名度的经纪，费用也少不了，你按45%总买房 佣金打到我指定账户就得了”。还真是纠结，他们一年能提供的投资移民数量尚可，虽然利润很薄总体算仍不错；做吧这么多的费用支出后，怎么能保证能心平气和 地对待每一个买家和保证他们的利益？我说“我考虑三天然后答复您行吗？”对方挂了电话。第二天，这哥们电话又来了，说“你不用考虑了，我们找到更合适的人 了。人家答应给我们60%，你真不会做生意啊。”
可以想见，这个地界经纪在返还60%的佣金后，还要承担免费地接服务，不采取点非常措施恐怕是不行的。2011年10月份，我就真碰上了这样一位经 纪。我正在卖的一个学区房抢OFFER，一经纪在数个OFFER中给了最高的价钱和最好的条件拿到了这个房子，我告知他这一消息时他非常激动和高兴，然后 说“你能不能让卖家私下再多给我1%的佣金，我可以把这个价钱再上来3%。因为我的佣金返给移民公司和用在客户身上后，已经所剩无几了”。当然，最终我们 没有同意他的要求，同时也替他感到遗憾。生意做到这个份上，纵是赢家也意义不大，也不那么光明磊落。
3、买房不验房好吗？
除非你买了新的独立屋房（2年内新）或者共管CONDO、TOWNHOUSE(其实严格来说TOWNHOUSE也须在2年内新），否则你无论如何应该验房。
一般来说，新移民买房贷款往往问题不大（除非首付不够30%或者是买了价值超过200万以上的房子），所以验房条件会显得更加重要，因为这也是买家 最后把关的机会。一个有经验的专业经纪可以提前帮你发现许多问题并提出解决方案，但一个有经验的验房师则能帮你系统地把握这个房子的状况，即便是抢 OFFER，也不要轻易放弃验房条件。实在不行，可以提前验房，才能做到心中有数。在多伦多由于地质结构的多样化，往往会造成沉降的不均匀，极有可能导致 房屋地基的扭曲和结构的问题，而这样的问题，无一例外都是花费巨大的问题，万不可忽视。往往越豪宅越尊贵的地区，越需要验房这一必不可少的服务和把关，由 于土质结构的复杂化和多样化，许多问题是肉眼无法分辨和看到的，必须专业验房师的系统检查才行。
另外一定要自己聘请专业验房师，而不是让经纪推荐，否则这个验房师可能碍于面子，以促成交易为主，并不告诉你房子的缺陷，等你入住之后才发现房子有很多缺点，但为时已晚。尽量避免使用地产经纪推荐的验房师和贷款经纪，这三者之间如有互相推荐的，应该尽量避免使用。
4、买房如何避免货不对板或者经纪的误导？
一般来说，经纪不会故意去欺骗你，这样做事容易受到投诉甚至是吃官司。通常来说，经纪也不会刻意把你的买价弄高而想去多赚点经纪费用，毕竟这个比例太少。经纪大部分时间还是会为自己的买家着想的，除非以下两点：
A、能力达不到，无法帮客户用合适的预算谈下来合适的房子，只能推荐有硬伤的房子（因为这样的房子好谈价钱）；
B、当经纪的目标和买家的目标是背离的时候，比如买家追求房子的性价比，而经纪追求的是每小时的劳动报酬，这时候经纪能快就快，找一些貌似性价比好的房子让客户接受就是了，但其实房子存在货不对板，性价比极差。。。。。。
所以要么不找经纪，否则应该尽量找能力一流的经纪，找大牌的顶级的经纪，至少可以避免A状况的发生；而为了尽量避免B状况的发生，你应该尽量找一些 有较高知名度的经纪，这样的经纪，知名度就是他们的无形资产，就是他们漂亮的羽毛，他们一定会爱惜自己辛苦建立起来的声誉，珍惜自己的无形资产，从而不至 于做出自损声誉的事情。。。。。。
我在2011年帮助过许多新移民把自己刚买的房子卖掉，各种原因五花八门，这里例举几个案例，给大家分享以下，以免再走弯路和错路：
J女士两年钱买了一个大CONDO的楼花，据说是面向公园的，结果她收房一看竟然面对一个大的墓地，问买房经纪，说“对啊，是公园啊，是MEMORY PARK,纪念公园”J女士差点没气背过去，纪念死人的公园啊。。。。。。
L先生是个投资移民，一下飞机不到一周就被移民公司指定的经纪，据说还是个小老乡PUSH在某学区房抢OFFER买了一个独立屋，据说是8个人抢 OFFER，加了一些钱最终拿下。。。。。。过了两年发现自己的房子还是这个街上最贵的房子，又找个经纪一查，原来他买的这个房子竟然是卖了100多天都 没卖掉的，却被他的地接经纪加了数万以高于叫价买进。。。。。。百思不得其解。。。。。。打电话问以前的经纪，已经改行做IT去了，倒是实话实说“那个夏 天总共做了两单，没有经验，被对方西人经纪吓的想赶紧买成，多出了不少钱。。。。。。”苦笑不得，经纪也没做了，投诉也没用啊，只好自己吃进。。。。。。
Z太太在某豪宅区被买房经纪劝说买了一个学区房，放弃了所有条件，没有验房，住进去发现地库一直漏水，到了春天地库就象沼泽地非常湿滑，问买房经纪 说老房子都这样，不可能没毛病，修修也没多少钱的；找个专业公司一问，整个地基要全部挖开重新修补和做防水，至少6万。。。。。。花了大价钱弄好后心情奇 差无比，不能再呆在这个房子多一天了，必须赶紧卖掉。。。。。。
K先生要买一个3000多尺大屋，在某地接经纪的帮助下，买到一个房子价钱还可以。K先生一直对朋友说自己的房子有3700多尺，一些朋友看过后说 你的房子最多2500尺，他说不可能啊，我的买房经纪告诉我说是3700多尺啊，一问，经纪说“对啊，你是3700多尺居住面积，包括 BASEMENT”，朋友告诉他，那就是2500尺的地面面积最多了，一查这个区域，2500尺的房子最贵的价钱也比他自己的房子便宜了8万，回头再找律 师仔细看所签过的文件，竟然这个房子的业主是地接经纪的亲戚，而且他的亲戚就是卖房经纪本人。电话找经纪理论，“对啊，是我亲戚的房子，我告诉过你的啊， 你签字知晓了的”，“每个房子都不一样，你愿意用这个价钱买的啊，没有人逼你的哦”。
L女士迷信学区房，又不想花太多钱，一天买房经纪告诉他终于找到一个合适的房子带他去看，感觉还不错，但很靠401，就问经纪会不会太吵，经纪说白 天有点吵，晚上车少就不吵了。搬进去发现晚上车更多更快更吵，甚至无法入睡，问经纪，说“晚上我也没在那里住过，不知道它吵；不过你刚住在这里是不习惯 的，久了你就不觉得吵了，习惯了”
T先生的买房经纪推荐了个独立屋，价钱还不错，房子也行，就有一点不舒服：门口正对着高压线。问自己的经纪，这个高压线对健康有影响吗？经纪说应该 没，因为还没有迹象表明这里有人死于高压辐射，而且听说以后这个高压线政府有意向埋地下去呢，这样肯定会有大幅度升值的可能性。问多久啊，说5年之内。T 先生半推半就买了，一直也不太舒服，就让买房经纪去相关电力部门去问说真的能埋到地下吗？能就继续持有，不能就选择卖出。经纪问下来说暂时没有计划埋到地 下。。。。问经纪当初你说什么啊，经纪说可能当初他听错了。。。。。。
所以说，新移民买房要切记：买房须理性，验房要保留；经纪别选错，知名度要高；小事不计较，大事别糊涂；便宜不要占，大亏不会吃；抢房别昏头，没房不气馁；指定别相信，保持自由身；功课要常做，不负有心人。
在这里，例举新移民买房关心的4个典型问题和错误，以便广大新移民在日后买房过程中擦亮眼睛，避免犯类似错误：
1、新移民买房一定要用买方经纪吗？
如果你拿这个问题去问一个普通的经纪，那标准答案是“一定要用”，因为买房不用自己出任何经纪费用，所以不用白不用。今天肖郎说一句老实话是“不一 定要用”，或者说“能不用可以不用”。因为买房经纪误导买家的现象不在少数。经纪一定是成交后才能拿到佣金的，所以在竞争压力下在生存需要下，经纪一般会 加快买家买房成交的速度，有些时候他们会经意不经意地误导买家。所以，使用经纪买房比自己亲自操作有时候反而需要更多的专业知识，前者可能有人误导，后者 没有误导，区别还是很大的。没人误导，一次花几十万上百万，买家会非常小心，不容易犯错误。如果有人误导，而且是自己信任的经纪，不容易提防和觉察，这样 的经纪说话可能九真一假，误导的隐蔽性很强，很容易草率成交。
警惕经纪行业的“杀熟”现象是很有必要的。什么是“杀熟”，就是主要靠“杀熟人”“吃熟人”来生存，谁熟杀谁，谁熟吃谁（当然不熟也没这个机会）。 在经纪行业里，亲戚、老乡、校友、同事、熟人，往往是部分不良经纪猎杀的对象，就象传销一样。所以，在某个聚会上，高谈阔论“买房致富”论或者“保险理财 发家”论者一定是需要警惕的对象，此君必是“杀熟”经纪中一等一的高手。
现在网络和媒体这么发达，目前在卖的房子一般买家在公众网上和报刊杂志都可以看到（专业网站上也就快24小时而已，99%的房子不可能在1天内卖 掉，所以基本上信息是差不多的）。也完全可以就房论房，多找几个经纪比较一下，或者自己D.I.Y.(DO IT YOURSELF).缺点是买房速度可能会慢点，但绝对不会吃大亏而后悔。
2、移民公司指定的地接经纪能委托买房吗？
能，但并非最佳选项。一般来说，凡指定的东东都没有自由选择的东东那么好，都是有猫腻的，否则为什么要指定呢？移民公司指定的经纪一定不是最好的选 择，即便这个经纪再专业。移民公司指定地接服务用行话说叫做“靶向输送”，其本质是要榨取投资移民身上最后一个利润点。他们一般会向指定经纪索取高额“指 定转介绍费用”，而这些最终会影响到新移民的买房过程，也最终还是由新移民来买单。
数月前我接到一个来自大陆的一个知名移民公司负责人的电话，想委托肖郎及其团队作为其在多伦多的指定地接经纪。有客户和生意找上门，我当然高兴和重 视，数十分钟沟通下来，我承诺免费地接服务，对方还问：“买房佣金阁下打算如何分配？”（天！这么专业和直接。一看就是沙场老将。不过我真没这个心理准 备。）“这个。。。”对方不耐烦了“这样吧，本来呢我们一般都是至少要拿走总佣金的50%的，既然你是有高知名度的经纪，费用也少不了，你按45%总买房 佣金打到我指定账户就得了”。还真是纠结，他们一年能提供的投资移民数量尚可，虽然利润很薄总体算仍不错；做吧这么多的费用支出后，怎么能保证能心平气和 地对待每一个买家和保证他们的利益？我说“我考虑三天然后答复您行吗？”对方挂了电话。第二天，这哥们电话又来了，说“你不用考虑了，我们找到更合适的人 了。人家答应给我们60%，你真不会做生意啊。”
可以想见，这个地界经纪在返还60%的佣金后，还要承担免费地接服务，不采取点非常措施恐怕是不行的。2011年10月份，我就真碰上了这样一位经 纪。我正在卖的一个学区房抢OFFER，一经纪在数个OFFER中给了最高的价钱和最好的条件拿到了这个房子，我告知他这一消息时他非常激动和高兴，然后 说“你能不能让卖家私下再多给我1%的佣金，我可以把这个价钱再上来3%。因为我的佣金返给移民公司和用在客户身上后，已经所剩无几了”。当然，最终我们 没有同意他的要求，同时也替他感到遗憾。生意做到这个份上，纵是赢家也意义不大，也不那么光明磊落。
3、买房不验房好吗？
除非你买了新的独立屋房（2年内新）或者共管CONDO、TOWNHOUSE(其实严格来说TOWNHOUSE也须在2年内新），否则你无论如何应该验房。
一般来说，新移民买房贷款往往问题不大（除非首付不够30%或者是买了价值超过200万以上的房子），所以验房条件会显得更加重要，因为这也是买家 最后把关的机会。一个有经验的专业经纪可以提前帮你发现许多问题并提出解决方案，但一个有经验的验房师则能帮你系统地把握这个房子的状况，即便是抢 OFFER，也不要轻易放弃验房条件。实在不行，可以提前验房，才能做到心中有数。在多伦多由于地质结构的多样化，往往会造成沉降的不均匀，极有可能导致 房屋地基的扭曲和结构的问题，而这样的问题，无一例外都是花费巨大的问题，万不可忽视。往往越豪宅越尊贵的地区，越需要验房这一必不可少的服务和把关，由 于土质结构的复杂化和多样化，许多问题是肉眼无法分辨和看到的，必须专业验房师的系统检查才行。
另外一定要自己聘请专业验房师，而不是让经纪推荐，否则这个验房师可能碍于面子，以促成交易为主，并不告诉你房子的缺陷，等你入住之后才发现房子有很多缺点，但为时已晚。尽量避免使用地产经纪推荐的验房师和贷款经纪，这三者之间如有互相推荐的，应该尽量避免使用。
4、买房如何避免货不对板或者经纪的误导？
一般来说，经纪不会故意去欺骗你，这样做事容易受到投诉甚至是吃官司。通常来说，经纪也不会刻意把你的买价弄高而想去多赚点经纪费用，毕竟这个比例太少。经纪大部分时间还是会为自己的买家着想的，除非以下两点：
A、能力达不到，无法帮客户用合适的预算谈下来合适的房子，只能推荐有硬伤的房子（因为这样的房子好谈价钱）；
B、当经纪的目标和买家的目标是背离的时候，比如买家追求房子的性价比，而经纪追求的是每小时的劳动报酬，这时候经纪能快就快，找一些貌似性价比好的房子让客户接受就是了，但其实房子存在货不对板，性价比极差。。。。。。
所以要么不找经纪，否则应该尽量找能力一流的经纪，找大牌的顶级的经纪，至少可以避免A状况的发生；而为了尽量避免B状况的发生，你应该尽量找一些 有较高知名度的经纪，这样的经纪，知名度就是他们的无形资产，就是他们漂亮的羽毛，他们一定会爱惜自己辛苦建立起来的声誉，珍惜自己的无形资产，从而不至 于做出自损声誉的事情。。。。。。
我在2011年帮助过许多新移民把自己刚买的房子卖掉，各种原因五花八门，这里例举几个案例，给大家分享以下，以免再走弯路和错路：
J女士两年钱买了一个大CONDO的楼花，据说是面向公园的，结果她收房一看竟然面对一个大的墓地，问买房经纪，说“对啊，是公园啊，是MEMORY PARK,纪念公园”J女士差点没气背过去，纪念死人的公园啊。。。。。。
L先生是个投资移民，一下飞机不到一周就被移民公司指定的经纪，据说还是个小老乡PUSH在某学区房抢OFFER买了一个独立屋，据说是8个人抢 OFFER，加了一些钱最终拿下。。。。。。过了两年发现自己的房子还是这个街上最贵的房子，又找个经纪一查，原来他买的这个房子竟然是卖了100多天都 没卖掉的，却被他的地接经纪加了数万以高于叫价买进。。。。。。百思不得其解。。。。。。打电话问以前的经纪，已经改行做IT去了，倒是实话实说“那个夏 天总共做了两单，没有经验，被对方西人经纪吓的想赶紧买成，多出了不少钱。。。。。。”苦笑不得，经纪也没做了，投诉也没用啊，只好自己吃进。。。。。。
Z太太在某豪宅区被买房经纪劝说买了一个学区房，放弃了所有条件，没有验房，住进去发现地库一直漏水，到了春天地库就象沼泽地非常湿滑，问买房经纪 说老房子都这样，不可能没毛病，修修也没多少钱的；找个专业公司一问，整个地基要全部挖开重新修补和做防水，至少6万。。。。。。花了大价钱弄好后心情奇 差无比，不能再呆在这个房子多一天了，必须赶紧卖掉。。。。。。
K先生要买一个3000多尺大屋，在某地接经纪的帮助下，买到一个房子价钱还可以。K先生一直对朋友说自己的房子有3700多尺，一些朋友看过后说 你的房子最多2500尺，他说不可能啊，我的买房经纪告诉我说是3700多尺啊，一问，经纪说“对啊，你是3700多尺居住面积，包括 BASEMENT”，朋友告诉他，那就是2500尺的地面面积最多了，一查这个区域，2500尺的房子最贵的价钱也比他自己的房子便宜了8万，回头再找律 师仔细看所签过的文件，竟然这个房子的业主是地接经纪的亲戚，而且他的亲戚就是卖房经纪本人。电话找经纪理论，“对啊，是我亲戚的房子，我告诉过你的啊， 你签字知晓了的”，“每个房子都不一样，你愿意用这个价钱买的啊，没有人逼你的哦”。
L女士迷信学区房，又不想花太多钱，一天买房经纪告诉他终于找到一个合适的房子带他去看，感觉还不错，但很靠401，就问经纪会不会太吵，经纪说白 天有点吵，晚上车少就不吵了。搬进去发现晚上车更多更快更吵，甚至无法入睡，问经纪，说“晚上我也没在那里住过，不知道它吵；不过你刚住在这里是不习惯 的，久了你就不觉得吵了，习惯了”
T先生的买房经纪推荐了个独立屋，价钱还不错，房子也行，就有一点不舒服：门口正对着高压线。问自己的经纪，这个高压线对健康有影响吗？经纪说应该 没，因为还没有迹象表明这里有人死于高压辐射，而且听说以后这个高压线政府有意向埋地下去呢，这样肯定会有大幅度升值的可能性。问多久啊，说5年之内。T 先生半推半就买了，一直也不太舒服，就让买房经纪去相关电力部门去问说真的能埋到地下吗？能就继续持有，不能就选择卖出。经纪问下来说暂时没有计划埋到地 下。。。。问经纪当初你说什么啊，经纪说可能当初他听错了。。。。。。
所以说，新移民买房要切记：买房须理性，验房要保留；经纪别选错，知名度要高；小事不计较，大事别糊涂；便宜不要占，大亏不会吃；抢房别昏头，没房不气馁；指定别相信，保持自由身；功课要常做，不负有心人。
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在加拿大买房须预防的六大陷阱
2012-10-31 04:22:01 来源网站：置业频道
有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有善恶美丑，就有凶险和杀机。GTA地区的房地产界，尤其是华人房地产界也一样存在着这些现象。所以，学会做一个聪明和有眼光的消费者，辨识哪些是陷阱哪些是真正的投资机会，尤其是学会挑选诚信专业的地产经纪变得极为重要。下面例举一些常见的房地产消费陷阱以便大家了解和参考。
陷阱一：广告宣传误导
很多买家会有类似的经验，当你在某广告上发现一个房子性价比特别好时，你致电给这个打广告的经纪。好一些的经纪会告诉你，这个房子已经卖了，他会问你还有其他类似的房子你要不要看;还有一些经纪就干脆说带你去看，等你们会面时，你会发现他带你看的房子和他说的或打广告的房子差距甚大。浪费了你的时间不说，而且也挺耽误事。因为你本来有机会和时间去看其他更合适的房子，现在折腾一番连继续看房的兴趣都没了。其实在经纪这个行当里，部分经纪会用一些过期的、他人的、甚至不存在的杜撰出来的房子来吸引买家的电话已经是公开的秘密，他们主要通过不实的广告来吸引客户，并通过带客看房来达到转移目标甚至成交的目的。建议：尽量找熟悉的知根知底的经纪看房或者知名LISTING经纪直接联系购买。
陷阱二：移民地接双簧
通常我们会有这样的经验：有时候我们跟团旅行会在住宿和交通费用上比较便宜，但若跟着导游的介绍去买东西会比较贵，甚至会货不对板。为什么呢?因为这就是一种生意模式，用便宜的交通和住宿吸引你，主要目的是让你来消费，赚这里面的钱。若你跟团旅行一分钱的东东也不买，通常导游的脸色都会比较难看甚至可能会故意刁难你。有许多投资移民也都有这样的经验，刚来的时候移民公司会安排一个地接人员来接你，甚至有的移民公司还提供3-7天的免费住宿给你。当然，最后你会知道这个地接人员就是地产经纪，免费住宿也是地产经纪提供的。然后这个地产经纪会带你买房子，会迫不急待地想各种办法让你尽快买房。为什么呢?因为他已经在你身上付出了一些成本，如果你不买房他就亏了，所以他需要的就是尽快让你买房(当然他也先入为主地给你留下了一个还不错的印象，再加上又有移民公司的推荐，所以你也很容易信任他们)。
这本来无可厚非，但这种模式的缺点就是，许多客户买了有问题和缺陷的房子，还有一些就是买价是高出市场价不少(过度抢OFFER的结果)。肖郎在今年夏天接触的客户中有四个找我卖房的卖家以前都是地接经纪帮助买房的，一个房子紧挨着高速，一个房子正对着高压线，还有一个房子的地前大后小直三角型，最后一个两年前买的房子现在的市场价还比这个价低。
陷阱三：草率卖身签约
买卖双方即便是有各自的经纪，仍需要很仔细地阅读相关的文档，如不懂英文可以请自己的经纪逐条解释合同和OFFER的条款，甚至你可以告诉你的经纪你需要带回一份影本，还有就是在告知经纪的情况下你要就他的解释进行录音，以便你日后万一有争端可以备查和作为佐证。
日前肖郎接待了一位要买C12豪宅的客户，他听朋友介绍想委托肖郎作为其买房经纪。肖郎问他有无和其他经纪签约过，他说应该没有但他不能确定，他将他签过的所有文档都拿给我看，我发现其中有一份就是他委托一个经纪作为买方经纪的档，委托时间长达半年，地区覆盖多伦多，万锦，列治文山等。他觉得很奇怪，就去问他以前帮他下过OFFER的经纪，原来这个经纪在他第一次下OFFER的时候在他不知情的情况下让他签了买方代理协定。我的建议是，不是熟悉的经纪或者知名经纪，轻易不能签买方代理协定，尤其是长时间大范围的买方代理协定。
还有按金能不能退回以及退回的条件。按金是否过多都很容易导致争端或者让消费者受损。所有的这些条款必须以书面档规定。另外，最好以支票形式支付按金。同时，安省消费厅的建议是，支付的按金不应该超过整个交易额的10%，房地产按金一般不超过5%。最后是否有冷静期，是否有贷款和验房条件也非常重要。千万别在不知情或者不知道这些条件的重要性的情况下去掉从而造成不必要的损失和被动局面。
陷阱四：土地开发迷局
经常有买家电话咨询我：肖郎，现在有人推荐一个土地或地产专案，所需资金也不是特别多，专案最低年回报50%或80%，问我的意见如何。我有时候都会惊讶，这么好的专案即便是肖郎这样的排名数一数二的顶级经纪为什么都会不知道?等买家将具体的位址告知我时，我才恍然大悟，这不是某个现业主无法出手的垃圾专案和某著名的亏损专案吗?某些经纪或公司的包装能力真的让人佩服和无语，可以说是“化垃圾为金元宝”，骗你没商量。但毕竟作为同行我也不能坏了人家的好事，我只能说这个我不清楚，你可以咨询一下律师或他人的意见。其实用屁股想想都知道，真有年回报那么高那么把稳的事情，相关经纪或公司，甚至前业主早就砸锅卖铁或借高利贷都自己去做了，还轮得到你吗?
有一些经纪称有自己的设计公司、承建商、专案管理团队、专业服务人员，为客户提供从选地建房、设计报批、施工管理、后期销售等一条龙或一站式服务。7月份，我接待了2个买地开发的客户，他们都是想从地产开发中获利的买家，但现在刚买好地就出问题了，不知道怎么办?希望肖郎给办法或者帮助卖掉。一个客户H总是某经纪帮助其买了一块地承诺说保证可以分隔成两个LOT，现在他多方问下来都是不可能的。再回头问以前帮他买房的经纪，他说这个他再去问问，然后没有下文再也找不到了，电话不是没人接就是正在忙。另一个客户Z总连续通过一个经纪帮买了4块地，因为帮其买地的经纪答应其自己的设计公司免费帮其设计，其承建队伍可以做到80-140元/尺帮他建造，还可以免费帮其做专案管理，这么一算每块地开发都有可观的利润啊。刚做第一个专案启动就做不下去了，因为设计要收人工等成本，成本费竟然比正规设计院的报价还贵30%，另外以前说的建造成本指的是毛坯价，精装成本要翻倍。专案管理可以免费做，但需要有聘用合同，每年需要5万的基本底薪，这已经是友情价了。Z总气得快吐血了，这样算下来不仅赚不到钱还会要赔上一大笔。再继续和以前的买方经纪纠缠已经无济于事，而且人家说他正在帮其他的买家买更大的地，没时间没精力理他，他爱做不做随便啦。
这使我想起了“蚁力神”“万里植树造林”等国内的经典骗局，这和加国某些土地开发迷局都有惊人的类似点：那就是重点宣传和承诺的后期开发或回报都是没谱甚至是虚假的，其目的只有一个，就是请君入瓮，就是让你多买点地和房子，不管合不合适能不能开发，至于以后的事情，买前都好商量，买后就你自己去抗着吧，爱怎么着怎么着，那是你自己的事情。肖郎的建议是，土地开发需要多方论证和比较，而且需要一个个来，着急不得。看起来美好的事情结果往往不那么好，把话说的太大的经纪最后肯定什么也不会为你做只有一拍两散你独自承受坏的结果。
陷阱五：经纪回购承诺
经常我们会发现有些经纪会承诺卖房多少天卖不掉就经纪自己承诺买进的广告。也有卖家会问肖郎，人家承诺买进你买不买进?肖郎只好老实说这个我真没有。
5月份我就遇到一个卖家来委托肖郎卖房，她以前就是一个承诺买进的经纪帮他卖的，结果卖了数月也没有卖掉。后来她就要求这个经纪买进，这个经纪说他可以买进，但他只能用政府估价买进而且目前他也没有足够的钱只能分期付款，需要卖家帮他TAKE BACK 贷款，或者帮他担保去银行贷款。听完后卖家快要晕倒，心想这叫什么事情啊就只好另想办法了。
这个还不算太离谱，6月份我遇到一个卖家L先生，L先生说他的房子本来是一个和他要好的经纪自己打算买的，但这个经纪没有那么多钱所以请L先生先买下来，并说这个房子一转手至少可以赚30%利润。这个经纪承诺L先生卖掉目前自己住的房子就加价15%来买这个房子。L先生一想这样利润很有保证又是熟人，看起来分析得也在理，就毫不犹豫地买下来这个100多万的房子。L先生本来自己也还有两个房子所以这个房子买过来就是为了帮这个经纪顶下来的。房子买下来后这个经纪开始推推唔唔了，先说自己太太不想卖目前的住所了所以暂时不能买这个房子了，不过他可以入股50%;L先生一想50%也行啊，就请他入股;后来经纪又说干脆不要入股了他帮L先生卖掉利润都给L先生，然后就加价20%来卖，其结果可想而知，连看的人都没有。现在干脆号称回中国休假去了连人都找不到。现在有的公司或经纪卖CONDO声称包租，其实这也是玩一个文字游戏而已。真的好租也不用他们包租了，如果不好租他们也最多象征性地包租个一到两年，然后又将他们准备亏损补贴租金的大部分在售价里先赚回来就好。
轻诺必定寡信。部分经纪或公司钢刚开始也并不是存心想欺骗客户，只是凭着一腔热情并没有思量周全就去做了，然后一旦出现意想不到的情况或者市场不那么好时只好不兑现承诺溜之大吉。还有少数经纪或公司把虚假承诺当成一种经营模式，目光短浅，能混就混，能骗就骗。反正都不是白纸黑字律师见证过的承诺，都在法律上算不得数的，你也很难真的去追究他的责任。肖郎建议，经纪的重大承诺需要书面化并且通过律师见证，或者找著名的大牌的LISTING经纪直接合作，毕竟对这些顶级经纪来说，辛苦积累的声誉好比是孔雀最珍贵的漂亮尾巴上的羽毛，他们一定会呵护备至，轻易不会去损毁它。从经济学上来说，成交量越大也有知名度的经纪做出下三滥的事情乱承诺的可能性就越低，而实际上，如果不是一个诚实守信有专业操守的经纪，也不可能做到顶级。
陷阱六：个人资料被盗
在房地产交易中有时候经纪需要登记客户的证件，如驾照等。但作为卖家，不是决定了和这个经纪合作让他来卖你的房子，你轻易不要出示你的证件;而作为买家，更加不能轻易出示你的证件，除非你已经确定请这个经纪做你的买方代理或者你已经通过这个经纪买好房屋。另外，轻易不能授权不熟悉的人作为你买卖房屋的全权和签字代理人。
最近我帮一个客户卖房，通过查询产权我发现现在这个房屋已经不在这个业主的名下而 是在去年已经转卖给他人了。后来一问才得知，她以前委托过一个经纪做为他买卖房屋的全权代理，没想到这个经纪转手将这个房子偷卖给他人了，并且收走了全部的房款移居到不知道哪里的爪哇国去了。他报警了，但员警也对此无能为力，除非她找到以前的经纪后员警可以帮助她调查清楚。
另外，任何时候不要在电话中透露出生日期、SIN卡号码等个人资料。记住不要把载有个人资料的档当垃圾丢出。
这年头，各种陷阱总是无处不在，真是让人防不胜防。肖郎之所以冒着被某些同行拍砖的危险和大家讲这些林林总总的陷阱，一来时给广大消费者提个醒，做个聪明的消费者谨防陷阱;另一方面也希望所有的同行都诚信自律，只有这样我们这个行业才有希望并得到大家的尊重。毕竟，用一句调皮话来形容经纪和客户的关系是这样的：我相信你时，你说你是什么就是我相信你时，你说你是什么就是什么;我不相信你时，你说你是什么!
在加拿大买房须预防的六大陷阱
2012-10-31 04:22:01 来源网站：置业频道
有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有善恶美丑，就有凶险和杀机。GTA地区的房地产界，尤其是华人房地产界也一样存在着这些现象。所以，学会做一个聪明和有眼光的消费者，辨识哪些是陷阱哪些是真正的投资机会，尤其是学会挑选诚信专业的地产经纪变得极为重要。下面例举一些常见的房地产消费陷阱以便大家了解和参考。
陷阱一：广告宣传误导
很多买家会有类似的经验，当你在某广告上发现一个房子性价比特别好时，你致电给这个打广告的经纪。好一些的经纪会告诉你，这个房子已经卖了，他会问你还有其他类似的房子你要不要看;还有一些经纪就干脆说带你去看，等你们会面时，你会发现他带你看的房子和他说的或打广告的房子差距甚大。浪费了你的时间不说，而且也挺耽误事。因为你本来有机会和时间去看其他更合适的房子，现在折腾一番连继续看房的兴趣都没了。其实在经纪这个行当里，部分经纪会用一些过期的、他人的、甚至不存在的杜撰出来的房子来吸引买家的电话已经是公开的秘密，他们主要通过不实的广告来吸引客户，并通过带客看房来达到转移目标甚至成交的目的。建议：尽量找熟悉的知根知底的经纪看房或者知名LISTING经纪直接联系购买。
陷阱二：移民地接双簧
通常我们会有这样的经验：有时候我们跟团旅行会在住宿和交通费用上比较便宜，但若跟着导游的介绍去买东西会比较贵，甚至会货不对板。为什么呢?因为这就是一种生意模式，用便宜的交通和住宿吸引你，主要目的是让你来消费，赚这里面的钱。若你跟团旅行一分钱的东东也不买，通常导游的脸色都会比较难看甚至可能会故意刁难你。有许多投资移民也都有这样的经验，刚来的时候移民公司会安排一个地接人员来接你，甚至有的移民公司还提供3-7天的免费住宿给你。当然，最后你会知道这个地接人员就是地产经纪，免费住宿也是地产经纪提供的。然后这个地产经纪会带你买房子，会迫不急待地想各种办法让你尽快买房。为什么呢?因为他已经在你身上付出了一些成本，如果你不买房他就亏了，所以他需要的就是尽快让你买房(当然他也先入为主地给你留下了一个还不错的印象，再加上又有移民公司的推荐，所以你也很容易信任他们)。
这本来无可厚非，但这种模式的缺点就是，许多客户买了有问题和缺陷的房子，还有一些就是买价是高出市场价不少(过度抢OFFER的结果)。肖郎在今年夏天接触的客户中有四个找我卖房的卖家以前都是地接经纪帮助买房的，一个房子紧挨着高速，一个房子正对着高压线，还有一个房子的地前大后小直三角型，最后一个两年前买的房子现在的市场价还比这个价低。
陷阱三：草率卖身签约
买卖双方即便是有各自的经纪，仍需要很仔细地阅读相关的文档，如不懂英文可以请自己的经纪逐条解释合同和OFFER的条款，甚至你可以告诉你的经纪你需要带回一份影本，还有就是在告知经纪的情况下你要就他的解释进行录音，以便你日后万一有争端可以备查和作为佐证。
日前肖郎接待了一位要买C12豪宅的客户，他听朋友介绍想委托肖郎作为其买房经纪。肖郎问他有无和其他经纪签约过，他说应该没有但他不能确定，他将他签过的所有文档都拿给我看，我发现其中有一份就是他委托一个经纪作为买方经纪的档，委托时间长达半年，地区覆盖多伦多，万锦，列治文山等。他觉得很奇怪，就去问他以前帮他下过OFFER的经纪，原来这个经纪在他第一次下OFFER的时候在他不知情的情况下让他签了买方代理协定。我的建议是，不是熟悉的经纪或者知名经纪，轻易不能签买方代理协定，尤其是长时间大范围的买方代理协定。
还有按金能不能退回以及退回的条件。按金是否过多都很容易导致争端或者让消费者受损。所有的这些条款必须以书面档规定。另外，最好以支票形式支付按金。同时，安省消费厅的建议是，支付的按金不应该超过整个交易额的10%，房地产按金一般不超过5%。最后是否有冷静期，是否有贷款和验房条件也非常重要。千万别在不知情或者不知道这些条件的重要性的情况下去掉从而造成不必要的损失和被动局面。
陷阱四：土地开发迷局
经常有买家电话咨询我：肖郎，现在有人推荐一个土地或地产专案，所需资金也不是特别多，专案最低年回报50%或80%，问我的意见如何。我有时候都会惊讶，这么好的专案即便是肖郎这样的排名数一数二的顶级经纪为什么都会不知道?等买家将具体的位址告知我时，我才恍然大悟，这不是某个现业主无法出手的垃圾专案和某著名的亏损专案吗?某些经纪或公司的包装能力真的让人佩服和无语，可以说是“化垃圾为金元宝”，骗你没商量。但毕竟作为同行我也不能坏了人家的好事，我只能说这个我不清楚，你可以咨询一下律师或他人的意见。其实用屁股想想都知道，真有年回报那么高那么把稳的事情，相关经纪或公司，甚至前业主早就砸锅卖铁或借高利贷都自己去做了，还轮得到你吗?
有一些经纪称有自己的设计公司、承建商、专案管理团队、专业服务人员，为客户提供从选地建房、设计报批、施工管理、后期销售等一条龙或一站式服务。7月份，我接待了2个买地开发的客户，他们都是想从地产开发中获利的买家，但现在刚买好地就出问题了，不知道怎么办?希望肖郎给办法或者帮助卖掉。一个客户H总是某经纪帮助其买了一块地承诺说保证可以分隔成两个LOT，现在他多方问下来都是不可能的。再回头问以前帮他买房的经纪，他说这个他再去问问，然后没有下文再也找不到了，电话不是没人接就是正在忙。另一个客户Z总连续通过一个经纪帮买了4块地，因为帮其买地的经纪答应其自己的设计公司免费帮其设计，其承建队伍可以做到80-140元/尺帮他建造，还可以免费帮其做专案管理，这么一算每块地开发都有可观的利润啊。刚做第一个专案启动就做不下去了，因为设计要收人工等成本，成本费竟然比正规设计院的报价还贵30%，另外以前说的建造成本指的是毛坯价，精装成本要翻倍。专案管理可以免费做，但需要有聘用合同，每年需要5万的基本底薪，这已经是友情价了。Z总气得快吐血了，这样算下来不仅赚不到钱还会要赔上一大笔。再继续和以前的买方经纪纠缠已经无济于事，而且人家说他正在帮其他的买家买更大的地，没时间没精力理他，他爱做不做随便啦。
这使我想起了“蚁力神”“万里植树造林”等国内的经典骗局，这和加国某些土地开发迷局都有惊人的类似点：那就是重点宣传和承诺的后期开发或回报都是没谱甚至是虚假的，其目的只有一个，就是请君入瓮，就是让你多买点地和房子，不管合不合适能不能开发，至于以后的事情，买前都好商量，买后就你自己去抗着吧，爱怎么着怎么着，那是你自己的事情。肖郎的建议是，土地开发需要多方论证和比较，而且需要一个个来，着急不得。看起来美好的事情结果往往不那么好，把话说的太大的经纪最后肯定什么也不会为你做只有一拍两散你独自承受坏的结果。
陷阱五：经纪回购承诺
经常我们会发现有些经纪会承诺卖房多少天卖不掉就经纪自己承诺买进的广告。也有卖家会问肖郎，人家承诺买进你买不买进?肖郎只好老实说这个我真没有。
5月份我就遇到一个卖家来委托肖郎卖房，她以前就是一个承诺买进的经纪帮他卖的，结果卖了数月也没有卖掉。后来她就要求这个经纪买进，这个经纪说他可以买进，但他只能用政府估价买进而且目前他也没有足够的钱只能分期付款，需要卖家帮他TAKE BACK 贷款，或者帮他担保去银行贷款。听完后卖家快要晕倒，心想这叫什么事情啊就只好另想办法了。
这个还不算太离谱，6月份我遇到一个卖家L先生，L先生说他的房子本来是一个和他要好的经纪自己打算买的，但这个经纪没有那么多钱所以请L先生先买下来，并说这个房子一转手至少可以赚30%利润。这个经纪承诺L先生卖掉目前自己住的房子就加价15%来买这个房子。L先生一想这样利润很有保证又是熟人，看起来分析得也在理，就毫不犹豫地买下来这个100多万的房子。L先生本来自己也还有两个房子所以这个房子买过来就是为了帮这个经纪顶下来的。房子买下来后这个经纪开始推推唔唔了，先说自己太太不想卖目前的住所了所以暂时不能买这个房子了，不过他可以入股50%;L先生一想50%也行啊，就请他入股;后来经纪又说干脆不要入股了他帮L先生卖掉利润都给L先生，然后就加价20%来卖，其结果可想而知，连看的人都没有。现在干脆号称回中国休假去了连人都找不到。现在有的公司或经纪卖CONDO声称包租，其实这也是玩一个文字游戏而已。真的好租也不用他们包租了，如果不好租他们也最多象征性地包租个一到两年，然后又将他们准备亏损补贴租金的大部分在售价里先赚回来就好。
轻诺必定寡信。部分经纪或公司钢刚开始也并不是存心想欺骗客户，只是凭着一腔热情并没有思量周全就去做了，然后一旦出现意想不到的情况或者市场不那么好时只好不兑现承诺溜之大吉。还有少数经纪或公司把虚假承诺当成一种经营模式，目光短浅，能混就混，能骗就骗。反正都不是白纸黑字律师见证过的承诺，都在法律上算不得数的，你也很难真的去追究他的责任。肖郎建议，经纪的重大承诺需要书面化并且通过律师见证，或者找著名的大牌的LISTING经纪直接合作，毕竟对这些顶级经纪来说，辛苦积累的声誉好比是孔雀最珍贵的漂亮尾巴上的羽毛，他们一定会呵护备至，轻易不会去损毁它。从经济学上来说，成交量越大也有知名度的经纪做出下三滥的事情乱承诺的可能性就越低，而实际上，如果不是一个诚实守信有专业操守的经纪，也不可能做到顶级。
陷阱六：个人资料被盗
在房地产交易中有时候经纪需要登记客户的证件，如驾照等。但作为卖家，不是决定了和这个经纪合作让他来卖你的房子，你轻易不要出示你的证件;而作为买家，更加不能轻易出示你的证件，除非你已经确定请这个经纪做你的买方代理或者你已经通过这个经纪买好房屋。另外，轻易不能授权不熟悉的人作为你买卖房屋的全权和签字代理人。
最近我帮一个客户卖房，通过查询产权我发现现在这个房屋已经不在这个业主的名下而 是在去年已经转卖给他人了。后来一问才得知，她以前委托过一个经纪做为他买卖房屋的全权代理，没想到这个经纪转手将这个房子偷卖给他人了，并且收走了全部的房款移居到不知道哪里的爪哇国去了。他报警了，但员警也对此无能为力，除非她找到以前的经纪后员警可以帮助她调查清楚。
另外，任何时候不要在电话中透露出生日期、SIN卡号码等个人资料。记住不要把载有个人资料的档当垃圾丢出。
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annyInRain
资深人士
- 注册
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lz 可以自己去网上找卖家嘛。
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（2）代理卖房
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(3) 中文的
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