于军,孙维说房(持续更新,敬请关注)– ---------渥太华地产经纪 -----------------于军(先生):613-850-8888 ;孙维(女士)613-859-8888

本帖由 于军2015-08-10 发布。版面名称:买房卖房

  1. 于军

    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    投资Condo楼花的基本技术
    大家好,我是于军,我是孙维。这一期我和大家交流一个投资Condo楼花的基本技术,那么首先对这一期于军说房感兴趣的朋友,我要恭喜你们了,你们已近完全适应了加拿大的新移民生活,进入了下一个移民阶段,投资理财阶段。最近这几天我代理了一个叫。Capital hall的condon公寓的总代理。这个是目前渥太华最大的公寓项目,该公寓共有325个单元,25层。那么通过代理这个项目,我也希望给一些投资楼花困惑的朋友们做一个介绍,希望对大家能帮助。

    炒CONDO楼花要选20,30层以上高度的楼盘

    1.要挑选高层和超高层CONDO 至少20层以上的楼盘(安省规范:超高层楼须24层以上80米);
    2.也不是越高越好, 但建筑容积率(FSI)要大的, 高度在20--40层为最佳;
    3.从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期3--5年为佳;
    4.记住:本地开发商从发售, 开始施工到建好到交楼的时间(DURATION) 一般为:20层的2年30层的 3年40层的 4年50层的45年;
    炒楼花, 就是以时间换空间, 让她在建设期中慢慢升值, 5年以上不好, 投资周期长了, 资金周转和进入下一个投资计划都会时间过长,对长期盈利计划也不是很有利。
    高的Condo 建设期较长, 有升值空间, 投资回报会稳妥。


    CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘

    1. 挑选CONDO 楼花就象挑选投资品种或产品, 她的质量、信誉, 品牌价值、 升值潜力跟开发商的实力、 名气、历史背景、 已有建成楼盘的效应、 售后服务、物业管理、 管理基金储备等等有着密切的关系。
    2. 在渥太华开发商有很多,但是一些知名的大开发商, 他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象。
    3. 再有的是, 这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观, 绿色环保(LEED)等级, 地点的选址, 总体布局, 功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长。买CONDO尽量买著名的大开发商的项目, 你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击。


    CONDO楼花要选首付比例低的楼盘

    1.楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会。
    2.绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉。
    4.需要注意的是,这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上,律师事务所存在一个信托账户上,信托账户的钱如果出问题,保险公司是会赔付的。开发商拿不到大家的首付, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了, 大家的首付款会得到退还保障的, 开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款,得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼。
    买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小。尽量选可转手的楼盘, 她的回报相对较高, 随时可把握机会出手, 并控制风险。


    CONDO楼花要选小户型的单位

    1. CONDO里的单位主要有这几种:单室套(BACHELOR OR STUDIO)1房的1+1房的2房的2+1房的;
    2. 目前在好的地区, 二手CONDO成交最多的是1+1 房的, 其次是1房的, 租房市场以1+1最好出租, 然后是1房和2房的;
    3. 投资CONDO的买家, 以1+1的最多, 其次是1房的, 在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘, 比如单价在$650750/尺的, 很多STUDIO的房型很受欢迎;
    3. 再从财务和收益角度考虑, 小户型即面积小, 价格就比大的要便宜, 那么首付价也少;
    4. 还有, 在你要卖掉楼花时, 小户型的价格要少, 买家容易出手购买。而且, 年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段, 对1房、1+1房和STUDIO都很感兴趣,
    5。 目前开发商设计的户型面积大概如下:
    厨房都只有一个;
    BACHELOR/STUDIO,350-500 平尺;
    1房1厅1卫500-650尺( 现有一种1+1STUDY, 还是属1房);
    1房1 DEN 1厅1卫600700尺;
    2房1厅2卫700850尺;
    2房1 DEN 1厅 2卫850---1200尺;
    买楼花要尽量选小户型的, 交投最活跃, 出手容易, 风险也小。


    CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位

    买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃。

    CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买

    1. 炒楼花的原则是低买高卖。
    同样的楼花能买到最优价就是成功的投资怎样买到低价的楼花呢?
    2. 目前楼花的价格大可分四个档次:
    A:开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价,
    B:开发商分配给的经纪的VIP价,
    C:开盘当天公开发售的优惠价,
    D:开盘发完后的普通售价。


    CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花

    1.这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术。还是老话:鸡蛋不能放在一个篮子里。
    2.有的人在看中一个楼盘时觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有23个群楼)那可就要注意今后的风险了。
    3. 有的人会在一年内买很多楼花可能是不同的楼盘,这样也有风险因为同一年开卖的楼盘如果都是高层建筑一般都会在3、4年内同时竣工交楼这样跟上述的情况很象,可能会给你的转卖和资金链带来风险。
    4. 有人问那我不买的话明年买不是更贵吗? 有这个可能。但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买。比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺你赚$100/尺。如果你明年买一个是$650/尺,再过三年涨到$750/尺,你还是赚$100/尺。当然不反对你赌一把,但如果有不测风云出现,你就会很惨很狼狈。
    总之买CONDO楼花最好是在同一个楼盘里买1到2个,同一年内也买不要太多数量。好的楼盘每年都有好的投资项目,每年都会出现。有钱就不用急,可以好好在X和Y坐标上计划你的投资点数和时间线。
    楼花投资不是35年就能发大财的。可能8年、15年财富才会越积累越多。但不能不考虑控制风险,谁控制得风险最好,长期下来谁才是最后的赢家。
    关于投资condon今天我就讲这么多,如果大家有这方面的问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613850-4个8,于军,613-859-8888 孙维,谢谢大家的收听,再见。
     
  2. 于军

    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    抢offer的形成及应对办法
    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家交流一个,抢offer的形成及应对办法。如果遇到满意的房子需要抢Offer该如何应对呢?

    从众多竞争中取胜,除了砸钱外还有什么办法

    一座房产之所以能够形成抢Offer的局面一定是房产吸引了多个买家同时给出Offer。如果希望在竞争中取胜,大多数人认为就是用钱“砸”,价格足够高当然能够成功。对于某些资金充足,不在乎钱的买家,的确简单。而多数买家肯定需要得到更加贴切的建议。
    当然,出钱多到一定数量,成功的希望确实大。可是有谁能够毫无限制地“砸钱”呢。更何况,除了钱以外,还有许多其它因素可以决定胜败。争Offer成功的本质是给出的条件获得卖家认可。买家需要做的就是围绕这一个最根本的目标作努力
    参与竞争Offer,需要从预约看房开始。一个有经验的地产经纪,应该会在约房之前就做好准备工作,对房产的情况做初步了解,这样看房的时候就会有针对性。不要迟到,准时到达,离开时恢复原状。如果房主或卖方经纪在场,那么买家就有机会表现自己,以便将来争抢Offer占据有利位置了。有经验的地产经纪,会有意识地与卖家交流,表现出对房子的喜爱和尊重,但不要让屋主难于回答,还要让卖方对自己有良好印象。这样的交流最好以地产经纪的角色进行为好,因为大多数屋主都会对买方有戒备心理。好的地产经纪会尽量解除卖方的心理戒备。
    今年年初曾经有一座房产,我带着客户看房时与房主偶遇,交谈间给卖家留下了极好的印象,过后又利用咨询有关房屋问题的机会多次表明了对房产的喜爱,彼此相处融洽。后来虽然有其他买家争抢这座房产,经过各方共同努力,我们以仅比别人高几百元的价格胜出。虽说钱能够解决的问题就不是大问题。但有时确实有仅仅靠钱不能解决的问题。
    在争抢Off通过的过程中,卖方经纪扮演着非常重要的角色。有经验的买方经纪会非常重视与对方进行必要的沟通,尽量能够显示出有经验有能力促成交易。了解卖方的需求,充分显示自己的买方客户可以满足屋主的要求,给卖方留下深刻的印象,从而成为重要的考虑对象,无疑能够在后来的竞争中占有优势。
    做为买主是否能够出现在竞争Offer的现场上非常重要。对卖家来说一个可以立即生效的Offer是绝对具有竞争力的。买主随时可以沟通协商签署同意,表达了对于卖家的尊重态度,也使得卖家一些小的要求可以立即得到回应。一般来说买主不在现场的竞争Offer,很难获得心仪的房产。地产经纪会尽量选择在现场的买家。
    几个月前曾经带客户参加一个抢Offer。经过多次公关,卖方经纪和屋主非常认可我方,倾向于卖给我方。然而一个未曾现身的境外买家,给了一个价格很高的Offer,而且没有任何条件,屋主于是决定接受价格高的Offer。在上个月这位卖家经纪及屋主分别给我打电话,告诉我这位境外买家因为种种原因无法购房,这栋房产必须重新发售。由于我当时给卖方留下了非常好的印象,所以仍然希望卖给我的客户。对于卖家来说这种情形是相当糟糕的,打乱了屋主的规划还要重新安排售房。可惜我的客户也买到了房子,只能祝福卖家这次能够顺利售出。
    竞争Offer中,最重要的当然是Offer本身了。买家如果真正喜爱这栋房产,最好尽量在Offer中配合卖家的要求去掉不重要的条款,对于形成自己Offer的优势非常有用。需要关注的是在去掉保护性条件如验屋和贷款条件时一定要确认自己能够承担其后果。
    此外,购房者在决定下‘Offer’之前,至少应该认真地看两次房,甚至在征得卖家同意的前提下,下‘Offer’ 之前先验房。很多卖方并不拒绝这种要求。但是,如果卖方不同意的话,这套房子就值得购房者三思了。”


    签订合同时设定资金条款

    因为解决购房资金的途径多种多样,免除资金条款下Offer的风险反倒小一些。另外就是一定要知道这个房子的实际价值大概是多少,同时做好买家的参谋。要让买家冷静下来,买到性价比最好的房子。关于抢offer的形成及应对办法。我就谈这么多,如果有这方面的问题,也欢迎给我打电话613-850-8888,613-850-4个8,于军,613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
  3. 于军

    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    在渥太华买房需要支付哪些费用
    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家交流一个在渥太华买房 需要哪些费用。
    买房费用分2个部分,一是交房时的费用,二为日常费用。此外还有房屋买家必须考虑的“附加成本”。

    第一部分为购房费用


    购房费用分为以下几个部分:首付、地产交易税、律师费、房屋检查成本、调节费、保险成本等;首次置业和二次以上置业有很大差异。当然商业和居住用房差异更大。商业用房的形式多样,个案不同,费用不同,相对比较复杂,在此,仅对居住用房进行分析。
    一、首付

    首付是根据购房者的经济能力和贷款能力综合而定的。经济能力因人而异,贷款能力则由贷方规则决定。每个借贷机构有不同的政策,但基本上是一致的。决定是否放贷的因素很多,信用记录、申请人工作、收入、资产及被抵押房屋的本身状况。放贷多少则主要决定于收入状况。另外有个比较简单的办法,不是非常正确,但可以做为简单的初估用。对于有管理费的房屋,可贷款额度为年家庭收入的3.倍,对于无管理费房屋,可贷款额度为年家庭收入的3.5倍,对于新移民,如果首付在35%以上,贷方一般不再对收入进行计算。

    二、地产交易税

    这个一般是估算是房价的1%左右

    三、律师费

    各律师楼的收费标准各不相同,大概为$1,250左右+HST(税)

    四、房屋检查成本

    对二手房、老式房屋来说,这是一项不可避免的费用。房屋检查的平均费用为100元每小时,也有的检察员按照房屋的面积收费。检查一幢小型的房屋或可在一个小时内搞定,如果是大且老旧的住宅,检查时间可能会达到4至5个小时。

    五、调节费 水电气、地税等费用

    需按日分摊,多退少补,交房当日费用计入买家。

    六、保险成本

    保险公司收取的保费

    第二部分为日常费用

    一、Property Tax(地税)

    地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。地税每年会寄出,一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。地税多少一般在房屋Listing上有记录。

    二、水电气

    根据房屋大小不同差异很大,月费用约为$200~500不等。

    三、管理费

    管理费的多少在Listing上也有记录,费用在每月的第一天必须支付。镇屋的管理费,一般含了水费和房屋基本保险。Condo的管理费一般包含房屋基本保险、水、空调、电(新楼已实行电的分表,不再含电)。

    房价是买房时所需要支付的最大数目的金额。不过,在估计好了屋价后,也不能就此以为不必再理会其他开支了。有很多零碎的费用,加起上来就成为一个惊人的数字,如果不提前把它们算入,可能就会给自己带来很大的麻烦。
    固然,计算零零碎碎的附加成本是一件相当费事的事情,但是多一分细致就多一分保险,能给自己日后留出更多的财务空间。
    此外:房屋卖家须考虑的“附加成本”
    以下所列系房屋买家必须考虑的“附加成本”,供潜在买家参考。

    按揭成本
    :购买房屋后每月最主要开销,买家多和贷款经纪沟通,必须做到非常熟悉按揭规则。

    地界测量图
    (Survey or Certificate of Location Cost):贷方有可能在按揭协议达成前,向买家索取地点测量图。如果卖家并无这份文件、或是拒绝给予,买家便要自行付款聘专人测量,费用750元至1500元。

    物业估价费(Appraisal) :这是用作评估物业的价值,费用普遍约200至400元。

    产权保险证(Optional title insurance) :用以保障因产权发生问题所引起的损失,平均花费200至300元。

    房产评估成本(Property appraisal) :这是用作评估物业的价值,费用普遍约200元至400元。有的贷款机构会将该费用算在按揭计划(mortgage package)中,否则买家就准备自己掏钱支付。

    维修费(Repairs) :建议你在看房的时候就带着纸笔、相机,将认为需要维修或再加工的地方——如哪里需要刷漆、哪里需要木工,统统记录下来。在验房师来的时候把这张纸给他,大多数人都能够很快的给你一个估价。

    更换设施的成本(Replacements) :入住新家,女主人可能会更换窗帘、地毯、马桶……于是带出了杂七杂八的一堆附加成本。在买房之前,这些成本就应该计入考虑,留个几千元的预算并不算多,此外别忘了还要加上13%的HST。

    公寓杂费(Condo costs) :如果买了豪华公寓(condo),则必须将一些杂费也算入购买成本。这包括:公寓管理费、停车费、入住费(occupancy fees)、注册费(enrollment fee),一系列的保险费……具体费用额不定。

    搬家成本(Moving) :费用额取决于你的家当,可多可少。不过,还是在买房前多算入一些吧,以便在日后能够给自己留出多余的财务空间。

    关于买房的各种费用今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
  4. hezudao008

    hezudao008 新手上路 ID:130029

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    在渥太华购买法院拍卖房产的程序及注意事项
    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家交流一个在渥太华购买法院拍卖房产的程序及注意事项
    对于想买房的人来说,法拍屋(foreclosures)似乎是个不错的选择。虽然也有一些房子因为各种原因被法院强行拍卖,但是想要购买法拍屋的人会发现,法院拍卖房子的价格并不低,最低的成交价格也不会低于市场价的50%。
    那么法拍屋值不值得买?如果想买,又要遵循怎样的流程呢?

    法拍屋是怎么来的

    法拍屋进入大家的眼帘是在2008年次债危机之后。它是因为屋主付了较少的首付,向银行等贷款机构申请到了一大笔贷款,购买了一处房产,但是之后因为失业或是别的原因,付不起房贷,最后房子被银行收回,为了补偿银行贷款而被拍卖的房子。
    在屋主付不起贷款的时候,银行会先向屋主发出催讨通知;如果屋主仍然无法付清,银行等贷款机构就会向法院起诉;在法院的第一次判决(Order Nisi)之后6个月的赎回期(Redemption Period)内,屋主仍不能偿还债务,银行就可以进入“无条件令”(Order Absolute)程序。
    此时,银行的律师就能拿到法院的批准文件,让房产经纪将这个屋子在MLS挂牌出售。

    购买法拍屋的流程

    在MLS上挂牌的法拍屋,会注明Court Order,价格方面有可能会标政府的估价,也有可能会标的低一点。
    作为法拍屋的拥有者,银行不会与买家讨价还价或是向后拖延时间。不像普通的买卖,如果屋主认为出价过低可以等到市场旺季再出售,法拍屋必须在一定时间内售出。所以原则上讲,法拍屋的价格会比较低。
    作为买主和买家经纪,看到合适的法拍屋的时候就可以出价(Offer),如果其中有价格合适的Offer,银行的律师就会与这位被称作第一买家的人签字,此时第一买家就得到了预成交合同。
    与普通房产买卖不同的是,买家拿到了预成交合同并不等于拥有了房产,还要经过法庭程序,而这一过程中其他买家仍有可能购买到这套法拍屋。
    预成交之后,法官会定一个开庭审核的时间,现在等待时间通常是3至4个星期。在开庭审核日,卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场,等待法官的审核。
    一般来说,购买房产有一个冷静期,在这段时间内,如果贷款下不来或者是验屋出现问题,买家可以直接撤销购买合同。但是在法拍屋的购买流程中,没有冷静期,也不能撤销购买合同,去法庭见法官的时候,大家都要带一个没有验屋条件、无论如何都会付款的Offer。
    开庭审核的时候,预成交的价格必须当庭公布,让所有潜在买家有心理准备。
    那些第一次竞标没有获胜的人此时就能带着更高价位的Offer到法院参加竞价。第一次竞标获胜的人也有权再次出价。
    买家们把offer放在信封内,然后同时递交给卖方经纪。法官将会在所有标价中选择最高的一位予以购买权利(及缴款义务)。
    法官衡量的标准就是出价高、条件好,比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。
    法官一旦判决某位买家赢得竞标,他就必须要买下这栋法拍屋。如果到了开庭的时候,一个参与竞标的人都没有,第一买家认为自己出的高了,想撤销出价,是不会被允许的。
    除了程序和手续上比较复杂,时间可能比较紧迫以外,法拍屋的其他条件和购买一般房产是相同的,也都可以申请贷款、验屋等。法院还会在过户后下令以及强制让原屋主搬走。

    购买法拍屋值不值

    如果法拍屋本身是一个很好的屋子,那么无论价格如何都会引来许多购买者,最后成交的价格可能不会太低。购买者要有心理准备,上审核法庭前,可以准备2套价格。
    此外,如果要购买法拍屋,那么一定要认真验房,并且保证资金不会出现问题,因为出价之后就不能反悔,卖方不作任何保证。
    最重要的是,买家要考虑房子的地点、质量是不是值得购买,而不要贪图便宜。

    关于在渥太华购买法院拍卖房产的程序及注意事项,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
  6. 于军

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    谈谈与房子相关的那些税

    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家谈谈与房子相关的那些税
    希望大家在今后的交易过程中,该交的部分千万别少交,同样,能享受优惠的抵税也别给落下了。


    买卖房屋要交哪些税?

    土地转让税

    另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。

    销售税

    这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

    资产增值税

    对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

    持有期间的房产税

    加拿大的House都属于永久产权,但在持有物业期间每年你都需要缴纳房产税。

    出租物业抵税多

    你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

    在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项:

    1、利息

    利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。
    值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。

    2、房产税

    如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。

    3、保养及维修费用

    出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。

    4、差旅费

    因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

    5、水电气暖费

    6、办公室费用

    如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。

    7、工资支出

    如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

    8、事故或失窃损失

    需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

    9、房屋保险

    为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

    10、法律及其它专项服务费用

    因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。
    此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。
    装修抵税,搬家费用也可抵税
    关于房子相关的税,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
  7. 于军

    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    如何买到个好商铺?
    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家交流一个在渥太华如何买到好商铺,最近发现有些朋友对商铺的投资过于陌生,对回报率的理解仅限于表面和形式,故对如何正确看待商铺的回报率,如何买到个好商铺,提点小建议,或许能对买生意和商铺的人士有所帮助。

    一、平常心看待商铺的回报率高低。


    我们通常说的回报率简单讲就是:收入减去支出后的税前利润除以你要购买的价格后的百分比。一般而言,回报率越高,就意味着这个商铺的投资价值也越高,生意也就越好。但事实上,在无数的商业物业交易中,回报率只是一个次要的参考指标,很多金子般的物业在交易时,回报率计算起来都是平平,有的还很低,有的物业买家在交易时银行甚至由于回报率低而拒绝贷款。有的物业购买时回报率计算起来很高,买家以为买个金娃娃回来,但买回来后,越经营生意越差。究竟是怎么回事呢?其中一个原因是,你购买时的回报率只简单代表了当时商铺的经营状况,不代表商铺的价值,买家要重视“价值”,而“状况”只做参考。切莫被某些物业或生意的“虚假繁荣”迷住双眼。

    二、好商铺物业的几个特征。

    商业物业与住宅物业有很大的不同,住宅物业除了出租保值增值的商业功能外,还兼具居住功能,尤其是豪宅,更讲私密性;而商业物业则相反,纯粹是商业行为,要么出租,要么自用作生意,除了物业要保值增值外,更讲究做生意的方便、快捷。好的商铺物业应具备以下特征:

    (一)、强曝光率的铺位。

    中国有句俗语:好酒不怕巷子深。但在今天,这句俗语的逻辑已经过时了,因为现在“好酒”太多了,人们应接不暇,时间就是金钱嘛。那些第一眼能看到的、第一时间能想到的、客人能最方便快捷买到的产品一定占有最大的市场份额。商铺作为提供服务和产品的场所,在商场或Plaza中的位置则第一重要。当人们到达和离开一个商场时,多数人能2次或多次看到和经过你的铺位,才能算较好的曝光率。一般来说,处于商场的中心位置、主要客流通到的两侧、邻餐饮活动区、楼梯口附近的拐角位,都是较好的位置,当然,不同的商场要具体分析。由于商场或Plaza所处的社区和地区不同,其整体的价值、价位和回报也有很大不同,但同一个商场或Plaza中,都有一家或几家铺位是好的铺位

    (二)、业主持有时间较长的铺位。

    一般来说,那些频繁换手,空置时间很长的铺位,一定有些原因在里面。对于投资者或生意人来说,如果商铺回报较好较稳定,在尝到商铺的甜头后,都会持有很多年,收获回报,享受投资成功的喜悦。

    (三)、生意种类不频繁更换的铺位。

    如果一个商铺经营的生意能连续很多年或更长的时间,就说明这个租客或业主的经营状况良好,能经得起市场竞争的考验,相对来讲,买这样的铺位也较安全。否则,经常变换生意的铺位,空置率会上升,回报也受影响。

    (四)、业主不亲自管理,但仍经营良好的铺位。

    对于那些业主长期不能亲自管理的铺位,如果经营状况尚可,则应引起买家重点关注,因为这样的商铺如果未来的买家买下后,认真管理总结,利润会有一定的上升空间,同时,由于业主无暇照顾,物业要价也不会太高,是买家介入的良机。

    三、投资商铺应注意的几个小问题。

    1、对回报率偏高的物业要保持足够的警惕。

    本人已经提醒对回报率要辩证地看待,如果一个物业以前空置很久,或者生意很差,而新的业主刚刚经营,时间不长,且生意红火,但要转让物业或生意,买家要保持警惕,不要误以为你买了以后也一定生意兴隆,一定要找有经验的人协助你

    2、买家要保持良好的心态。

    买铺位投资或自己做生意,要有打持久战的心态准备,这个持久战心态不是让你犹豫不决,观望等待,丧失机会,而是要认识到买商铺是实实在在的商业投资行为,还是要一步一个脚印,稳步经营,商铺是老百姓的养老型房产投资,中壮年时期经营持有,正常情况在退休前有步骤出售才是上策。

    3、好物业可遇而不可求,真正的买家,要敢于出手,抓住机会。

    我遇到一个买家,也帮他介绍了几个铺位,这个人经营一个铺位很多年了,有些经验,他一直想再买个铺位,因为他手里有些闲钱,但他一再强调回报率一定要8%左右,低的不行,结果这么多年,一直没有买到,还是经营以前那个小铺位,货币进一步贬值在所难免,投资地产应是老百姓的上佳选择。好的物业偶尔出现,但不是那种价格很低,回报很高的形式出现,总会有不同形式的瑕疵或不足掩盖着,买家要求全责备,买到十全十美的物业确实很难,

    关于在渥太华如何买到好商铺,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
  8. 渥太华的狼

    渥太华的狼 新手上路 ID:111220

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  9. 于军

    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    在渥太华买房卖房如何定价

    大家好!我是于军,我是孙维。今天我和大家交流一个在渥太华买房卖房如何定价的问题。
    买房卖房第一步就是给房屋估价。卖家总是想卖得更高。但问题的关键是,不是卖家认为自己的房子值多少钱它就能卖多少钱,决定房子市场价值的因素很多,甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。
    也有朋友会问政府不是对房屋有一个评估价吗?可以参考政府的评估价吗?其实大家都知道,政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据,是对你的房屋在上一年7月1日市场价值的评估,无论实效性还是准确性,都是要大打折扣的。
    那么究竟如何给房屋估价呢?房子在挂牌的最初2-3週内最容易成交,21天之后,潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以,在上市的前3周是否能吸引到合适的买家变得极为重要。叫价过高可能会导致流失真正的买家。但叫价过低会在市道低迷时可能会导致邻居和附近其他正在售卖的业主的恐慌,导致大家纷纷降价,引发恶性竞争,最终谁都不能卖出。

    一般来说,都有哪些常规的估价方法呢?

    对比附近在卖房屋的价格

    在选择对比范围时,研究结论最可比的空间范围在500米之内而不超过1公里,否则两栋房屋所处的小环境,地理位置,比如离学校,超市,公交车站等的远近都发生了较大的变化,不再可比。比较时首先是房间面积,数量和所佔土地面积的差异最好在10%- 15%之间,超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限,朝向,土地宽窄,是否临路,室内装修材料,屋顶,锅炉年限等,然后对价格逐一做出修正。为了更好地给自己的房屋定价,无论你用什么办法,在挂牌之前都应该对周围能和你竞争的在卖房屋实地考察一遍,留意
    1) 每家房子吸引你的地方,和你不喜欢的地方;

    2) 你对每个在售房屋需要改善和提高的意见;

    3) 假定你是买家你认为每个房子的价格怎样,你愿意出多少钱买?

    4) 一定不要忘记,卖方可以随意要价,不排除个别卖家要了天价的情形出现。

    经过以上实地走访,你对你房子的实际价值会有一个更为客观的判断!

    对比已售出房屋的价格

    除了在售房屋之外,最近3个月内已经售出房屋的价格更有参考意义和价值,按照上面的方法和范围,逐步把参考房屋的数量缩小至3家左右,然后,根据市场情况拿出最终定价。一般来讲:

    1) 在买方市场情况下——市场冷淡,经济萧条,供大于求的情况下,要价一般要低于参考房屋价格的5%左右;

    2) 在卖方市场情况下——市场活跃,成交量大,经常出现抢Offer的现象,供不应求的情况下,要价应高于参考房屋价格的10%左右;

    3) 在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。

    成本加成法

    在一些成交不活跃的社区,可能最近1-2年都没有成交纪录也没有人拿出来卖过,那么可以计算出自己的买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。

    主观定价法

    一些独一无二的房屋,一些卖点极为突出的房屋,因为独一份,卖家相对具有定价权,可以根据自己的意愿来定价,碰上喜欢的也只好出这个价了;这个定价方法的缺点就是可能曲高和寡都没有人看和下OFFER。毕竟做一个守株待兔的卖家很难实现愿望。

    综合法

    本人也常常将以上四种方法综合起来运用,并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试,在测试后再进行修正,最后得到一个精准的定价。

    那么关于在渥太华买房卖房如何定价的问题。我就和大家交流到这里,如果大家有什么问题,也欢迎给我打电话613-850-8888 613-850-4个8 于军,613-859-8888 孙维,谢谢你的收听。再见
     
  10. 于军

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    如何购买在建的新房

    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家交流一个在渥太华如何购买在建的新房,很多从国内来的朋友都喜欢买新房,如果你已经做出准备购买新房的决定,接下来你就要选择一个合适你的建商,但市面上有成千上万的大大小小建商,你怎麽知道选择谁!选择合适的建商,与选择你的新房一样重要。

    你购买一房屋,你也「购买」建房公司(服务)。他们的经验、技术和对客户服务的尽职,都会在决定你对购买公寓和你买屋的满意度中发挥至关重要的作用。加拿大房贷暨房屋(Canada Mortgage and Housing Corp,CMHC)为你提供了一些要诀,以帮助你选择和找到一家符合你要求和期待的建商。开始寻找的时候,先查阅你当地报纸的房屋栏目,看看哪家公司在你附近建房、建了什麽类型和什麽价位的房屋。多徵询家人和亲友的意见,看看他们都与哪些信誉较好的公司打过交道。你自己也可以在「建筑业和土地开发协会」(Building Industry & Land development Association)网站上查阅建商的资讯。当你查阅到一建商时,你就要了解它开张了多长时间?它每年建造多少房屋和社区?它有哪样的背景和经验?你要确认此建商隶是否属于行业协会的成员,并有你所在区的牌照和已经登记注册。向建商索要推荐客户的联络电话,与这些客户核实他们对该建商所提供服务的感受。

    一旦你缩小了中意的建商名单,就可以约看他们所建的样品房,在观摩样品房时,要注意查看每一个细节,把你喜欢和不喜欢的东西都记录下来。你有必要在这上面投入一些时间,如果你感觉自己对房屋建筑没有足够的认知,就要请一个懂行的人与你同行。通读每个建商网站和其他资讯,彻底瞭解这个公司。如果有可能,你可申请对此建商的在建项目的社区进行实地参观。如果你考量购买建商的某一项目的房屋,就要前去该项目所在社区实地观看或仔细阅读项目整体建设方桉。带上笔记本或摄像机,尽量多问些你能想到的一些问题,把答桉写下来,以备以后重新审阅。

    .关于一手房的买房程序

    在中国,大家大多数买的都是新房一手房,而且多是楼房的毛坯房,也有少量精装房.买家直接去开发商的售楼处挑选户型和楼层就可以了。而在加拿大一手房/楼花/期房的话,买家可以直接去开发商的售楼处,也可以委托经纪代理.经纪往往掌握更多的新盘信息,对市场更了解,还可以帮助客户争取到更好的Deal,比如VIP销售折扣,加送内部的装修升级,电器升级等.而经纪佣金却由开发商承担,买家又何乐而不为呢?若是买独立屋(国内的独幢别墅)期房的话,买家还可以跟开发商签订合同,根据自己的特定要求建房.一般开发商都会给几个布局选择,买家可以根据自己的喜好让开发商在原设计的基础上稍作调整.签订合约之后,买家有10天的冷静期,在这期间不需要任何理由都可以退房,定金也如数退还. 和国内不同的是,在开发商与买家做产权交割之前,买家除了定金外,还需要分几次给首付,总共大概为房价的15%-25%左右,由开发商决定每次交款的时间和金额. 比如某一新楼盘开发商要求的付款步骤如下:

    1) 签约当时交付$5000定金

    2) 签约当日起的30日内, 交付房价的5%减去$5000

    3) 签约当日起的120日内, 交付房价的5%

    4) 签约当日起的360日内, 交付房价的5%

    5) 入住日(Occupancy Closing ), 交付房价的5%

    6) 产权交割日(Final Closing), 交付房价的尾数余款.

    买楼花/期房,有两个Closing交接日,一是Occupancy Closing入住日,一是Final Closing产权交割日.

    入住日, 开发商已经完成了内部装修, 并按买家的要求安装了炉灶,冰箱,洗衣机,烘干机,油烟机,洗碗机,微波炉等. 买家可以领钥匙入住,但还没有得到产权,因此不能进行转让。但要开始支付Occupancy Fee入住费了,包括开发商预计的管理费、地税和房价余款的贷款利息。买家只有在Final Closing产权交割日,才正式得到房屋的产权。通常从Occupancy Closing到Final Closing要六个月到一年的时间,因为只有大楼入住达到70%才可以办理产权。

    对于买新房的新移民买家,尤其是买独立屋期房的买家,要特别提醒的是一定要问开发商拿TARION安省新屋保修计划.因为如果开发商拿到保险了,那就意味着你的房子有了更多的保障。关于新房的保险问题,我在以前的说房中有过详细的介绍。

    关于在渥太华如何购买在建的新房,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
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  11. 于军

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    旧宅翻建的几个过程

    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家交流一个在渥太华旧宅翻建的问题,最近有一些朋友对投资旧宅翻建,很感兴趣。
    和大家说一下啊,现在翻建的热点地区在渥太华总医院和Westboro附近。旧宅翻建有那几个的过程呢?

    第一:选择合适的地点

    “Location”一直以来都是房产买卖中最重要的因素,物业升值空间大小完全体现在所处的位置是否利好。如果翻建旧房为了自住,就要选择交通便利,生活舒适的,喜欢的社区或者地址。但是如果翻建房屋是为了投资,一定要选择有上升潜力的热点社区。

    第二:设计阶段

    要学会借力,隔行如隔山,你不会是所有领域的专家,所以请专业的设计公司帮忙设计翻新后的设计蓝图是重中之重。设计的过程中,一定要告知设计师你心里最真实的想法,适当的沟通,设计稿可以按照你的意愿来修改。要考虑到各个方面的因素,要协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计,是完成整个工程的一半,这是事无巨细过程:从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理,到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节,卫浴厨房设备的选择,科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦,要知道二次装修的代价不仅是金钱上的,更是精力上的一种折磨。

    第三:政府申请阶段


    接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难,主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。

    有些人买了连着2-3块沿街大地块旧宅,希望推倒新建Townhouse,如果所在街道已经有类似的建设,那么申请将会简单很多,如果你是第一家,那么,你的工作量将会大很多。

    即使用途不发生改变,翻建住宅也需符合ZoningBy Law 的规定,也要到BuildingDepartment取得BuildingPermit的报批。另外,在自己的地块范围内,也不能翻建成任意大小的住房。因为ZoningBy Law已经明确规定出了每个地块的容积率、退红线距离、高度。如果要发生改变,则需申请Minor Variance。

    向政府相关部门申请翻建旧屋,是一个比较细节的过程,需要涉及到和政府有关人员的沟通交流,而且,每个地区、每个房子都具有独特性,因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建,以为要等到Closing以后才可以申请报批,浪费了很多时间。事实上,不必等到Closing,请原房主开具授权证明,持该Authorization即可去办理相关手续。

    第四:挑选合适的建筑商

    在等待政府部门批复的时间里面,可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后,就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手,但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣,否则还是选择一个放心的建筑商。

    为了建造出理想中的新房,投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估。

    第五:施工阶段先是打地基、造地库

    做好了地基,要整屋架,这里是先造个木框架,然后是铺设水电管道,接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分:所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等。
    另外,电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表,在这里要找煤气公司,并由煤气部门(给你个煤气许可证,做电,要由专业的电工给个电路许可证,房子要有自来水系统,要由专业的水管工给你水管合格证。不过由于你是交给建筑商来完成的,这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证,您也要在最后仔细的检查这些证书。

    最后,再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备:洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等,当然还有马桶、洗浴设施等,最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查,对水路系统和供暖系统做最后的检查,这样你的整座新屋就大功告成了。

    设想一下,用自己的双手打造自己的梦想之屋是一件多么令人兴奋的事,单单这翻新的过程已经给人们带来心满意满的满足感了。但是如果这翻新出来的房屋还可以赚钱,岂不是更加美哉。事先做好功课,事事细心筹备,了解翻新风险和机遇并存,享受辛劳之后的耀目果实。

    关于在渥太华旧宅翻建的问题,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
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    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    渥太华冬季买房卖房的利弊

    大家好!我是于军,我是孙维。今天我和大家交流一个渥太华冬季买房卖房的利弊。一般来说,冬季本是楼市交易淡季,许多卖家更期待在春季丰收一笔,不过有意购屋者已开始行动,虽处冰雪茫茫、天寒地冻的冬季,但也有机会找到物超所值的物业。

    冬季买房也暗藏契机

    准备购买房屋的人可以开始行动,而不必等到传统的春天房屋买卖旺季,现在购屋也暗藏契机。
    加拿大冬季寒冷而漫长,道路和房屋被白雪覆盖是常见景象。天气条件对买家和卖家来说,可能不是最理想,但却可以令那些愿意踩着雪泥、去检视被冰雪覆盖房屋的买家,避开抢标争夺战。
    现在挂牌出售的房屋较少,也没有太多的买家,但价格并未随着季节变化多少。对想要买房自己住的人来说,现在是比较好的时期,因为经过半年左右市场的调整,市面上有很多房子已经物有所值。

    冬季出动买房是个不错的选择,买家少,可以自己随便挑,比较好把握,赶上大雪天也不要担心,没人来看,可能会谈个好价钱。如果是在春夏季节,人们看到好房子都会去抢,那时买要多费钱。虽然买家在冬季购房可能更容易讨到便宜货,遇到搬家、失业或是破产而非要卖房的卖主,就有机会在买时谈到一个好价钱。

    冬季买房有优势 也藏弊端

    到冬季买房会比旺季便宜些,我有一客人自8月开始看房起,遇到的不是太贵就是大小不合心意,现在没什么人买房,竞争压力减小,当时就有几家等她选。卖房者因工作地离家远希望赶快把房子卖掉,在谈判中给作出很大让步。
    冬季买房虽能捡到便宜,但也有令头疼的事,那就是麻烦的搬家。由于搬家不是自己决定,而是卖家定,所以赶上下雪等不好天气就只能硬撑,辛苦是必然。

    冬季也能卖好价钱

    很多卖房者惯性思维,觉得冬天卖不了好价钱,而要等到春季将房屋挂牌出售。卖房子应因人而异,除非房子特别好才会有优势,而条件一般性的就不一定非要等到春天出售。如果房子特别好,就不怕货比三家,你认为是最好的房子,就想卖的最贵,那你可以等到春天,否则你要卖个好价钱,不一定等到春天。你现在卖有可能卖的更好,因为这个时候你碰到的人是正好想要这个房子的。

    最近成交的一笔生意,客户的房子装修并不是很好,但离中学非常近。一户买家想在学校周围买房子,这样孩子在2月份前就可以注册,如果等到3月份再买就无法注册,买家虽对装修不是很满意,但因为只有这一家在卖没有其他可选,为了孩子读书,装修好差就不是那么重要了,客户也卖了个好价钱。

    卖家也有方法卖出好价钱,如张贴在夏天拍摄的房屋照片,以及草坪和庭院景观,室内要展现出整洁、舒适和温暖,要打开暖气,开亮室内电灯,同时要求房地产经纪安排买家在白天光线好时来看房。

    冬季买房 验屋需谨慎

    冬季买房的弊端是看得不仔细,容易遗漏一些问题,如房子的地基、下水管道及冷气等潜在问题,而且冬季看屋出入较不方便及不安全,因此购房时更需要多留意。

    建议看房者亲自走到后院去看一看,因为后院可能有墓地或高压线,如果不太仔细观察,可能还以为是公园,做充足的研究是很重要的。

    对于地下室的地基,更多需要用手去摸去感受,然后请专业验房师来看,不能嫌麻烦就不验房,这样就比较危险。对于带游泳池的房子,游泳池在冬天无法验收。如果房子一直是房东自住,保养可能会好些,突击装修的房子可能就有问题,建议买主尽量去找原始图,看看房屋下面管道及游泳池怎么样。此外,冬季雪后,屋顶上积雪令看房者无法观察屋顶整体状况,这是冬季看房缺点之一,如果发现屋檐下有冰柱悬挂,则表示屋顶隔热以及屋檐通风情况可能并不理想,雨水无法及时排出,沿墙体倒灌进入室内,破坏墙体甚至天花板。但冬季买房,对观察室内锅炉是否有较大噪音,相比于夏季,更为方便。

    那么关于渥太华冬季买房卖房的利弊。我就和大家交流到这里,如果大家有什么问题,也欢迎给我打电话613-850-8888 613-850-4个8 于军,613-859-8888 孙维,谢谢你的收听。再见
     
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    如何出售有租客的房产
    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家谈谈如何出售有租客的房产,房子在出租期间能不能挂牌出售?答案是肯定的,有租客的房源可以出售。现在市面上挂牌的房源,十间里大概有一到两间是有租客居住的,和空屋或屋主自售的房屋相比,有租客的房源销售对经纪的经验和沟通技巧有更高的要求,在与租客的沟通上尤其需要屋主的配合,以下列出沟通的几个重点,供屋主参考。

      1.挂牌上市之前的准备

      建议房主在挂牌之前就告知租客自己的售房决定,并安排经纪进行估价,拍摄房屋照片等。租约不管是固定期限的还是每月续约型,房东都不能以出售房屋为理由单方面终止。如果考虑修改租约或提前终止,都需要双方的协商确认。对于租客来说,没有人希望自己的平静生活被售房打扰,只有充分的尊重租客的权利,才有可能得到租客最大程度的配合。

      2. 挂牌后看房时间的安排

      一般来说,房源从挂牌到售出,迎来30到50次看房是非常正常的,对于有租客的房源,如何安排看房是一个难点。根据安省租约条例的规定,房主或其经纪必须向租客提供书面通知并获得允许,才能进入租客的房间看房或进行房屋开放日活动,且看房的时间必须在早8点至晚9点期间。对于双方来说,约定好每周固定的时间是最省时省力的做法,如约定每周两个下午的时间可以看房。这样租客受到的干扰最小,屋主和经纪也不用次次提前24小时通知。看房或房屋开放日期间,经纪需在场陪同。

      3. 挂牌后关于房间的整理和清洁

      对于看房者来说,整洁干净的房间是最受欢迎的,然而对于租客来说,频繁收拾屋内的杂物,并要保持屋内整洁却是额外的负担。换位思考一下,哪怕是屋主自住的房屋,在出售期间不停迎来看房的人群,周末开open house还要出去躲避2小时也会感觉不胜其扰,更何况是租客。这时候屋主和租客的沟通更显重要,如果房屋本身是出租型物业,购房者是买房投资的可能性很大,租客能保持房间的整洁,未来房主继续出租房屋给他的可能性就更大。考虑到租客整理房间也要付出一定的时间和精力,屋主可以主动提出,在售房期间对房租给予一定的优惠,或额外付一些酬劳

      4. 房屋售出后租约的处理

      如果和租客签订的是定期租约,租约延续不受卖房买房的影响,租客可坚持不搬,除非租客和房主另外达成协议提前终止租约。
    如果是非定期租约,且购房者要求在交房后收回房间自用的,房主可在offer条件全部解除、并拿到购房者的书面要求后,通知租客解除合约(需提前60天通知)。
    如果出租房屋中有租客自己的物品需要带走,为避免这些物品和屋主的物品混淆,最好在与购房者签订合同时,对出租单元中留下的家具电器进行明确约定。
    一般来说屋主想要边租房边卖房,主要是考虑经济压力或对多久能售出不放心,但是如果租客不容易沟通,卖房期间不配合,不仅会拖延房屋销售,也会影响房屋的售价。碰到这种情况,终止租约后再出售才是最好的选择,没有租客的房屋不仅在交屋时间上占优势受欢迎,经过装饰整修,也容易卖出好价钱。

    关于出售有租客的房产,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
  14. 于军

    于军 于军:613-850-8888 孙维:613-859-8888 地产经纪 ID:151728

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    如何粉刷待售房屋

    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家谈谈如何粉刷待售房屋

    许多朋友都知道,售房前的装修装饰投资工作中,粉刷房间是投入产出比回报最高的装修工作。也是卖主在售房前最普遍的准备工作。一来工作量不大,相对简单,有些动手能力强的朋友甚至可以自己完成。二来所费不多却效果明显,让整个房屋焕然一新,何乐而不为呢。但是如何粉刷墙壁及屋顶,怎样选择房间的颜色,需要达到什么样的效果?屋主在面临这些难题时,往往难以决定。

    作为地产经纪,看过数不清的房子。其中有又脏又乱的,有屋顶墙壁破损的,有敷衍了事粉刷清理的,也有经过精心搭配设计的。毫无疑问,拥有和谐色彩,配以适当装饰的房屋会吸引更多的买家,很快接到购房合约,并且得到较高的价格。相反,那些诸多破损,卖相不好的房子,则少有问津,即使偶尔接到购买意向,也是价格低低。

    以地产经纪的角度来看,房间粉刷涉及两个问题,其一是粉刷质量,其二是颜色搭配。

    对于大多数人而言,选择颜色并不是与生俱来的天赋。单是本杰明摩尔公司提供的颜色就多达3000多种。很多朋友在选择颜色的时候感到困惑和纠结。就房间的颜色选择来说,可以请专业人士给予指导意见,帮助做出正确的决定。经常看到一些卖房屋主为了省心省事把所有的墙壁粉刷成白色或者按照个人喜好选择颜色。对于卖房来说,这样的效果非常差。一般来说,白色的房间显得廉价,并且难以清理,突出了房间的瑕疵。还有的屋主把房间涂成深红色,深棕色,深蓝色,粉色等等。这样的房间不容易找到合适的搭配饰件,而且会有相当多的人不喜欢这样的颜色,从而使有购房意向的人减少。

    向对于自住房的装修,卖房时粉刷房屋的颜色绝非是按照自己的喜爱来选择,而是应该按照市场需要来选择的。要结合房屋的光线、家具的摆放、房屋的功用、房间灯光来源和摆放等因素确定颜色,不同的房间既各有特色,又相互呼应,使整个房屋显得色调和谐,空间更大。

    选择颜色的策略有很多。比如可以用同一种颜色的组合,通过在颜色中增加白色使颜色变淡或增加黑色使颜色加深;也可以大胆使用两种相反的颜色;还可用用接近的颜色形成整个房屋颜色组合等等。中性的颜色是卖主的首选,避免一些极端的色彩。如果是小房间,可以选择清淡一些的颜色;如果是大房间,颜色可以适当的深一些;如果房间比较多,可以给不同的功能区域分配不同的颜色,以不超过4-6种颜色为佳。门框,屋顶,地面,灯具的颜色尽量保持区别。选择白色,深色,蓝色,粉色,紫色时一定要慎重。

    房间的朝向在选择颜色时也是需要考虑的因素之一。房间直接获得太阳光线是早上还是傍晚,是南方还是北方,都会影响颜色的实际效果。比如朝向是北方的房间光线属于冷色而长时间暴露在南方的阳光下的房间无疑光线要充足强烈的多。这样的房间在选择颜色是就应该有所区别。还应该注意的是自然光是会随着季节、气候、时间而变化的,这种变化也会对房屋的颜色产生影响。

    除了自然光线外,还可以适当利用修饰性比较强的艺术化灯饰和光线来强化或改变房间的颜色达到理想的效果。比如卤素灯和白炽灯可以使红色和黄色更加强烈但会减弱蓝色和绿色;荧光灯则会强化蓝色和绿色的效果减弱红色和黄色。

    选定颜色以后,最好请专业装修人士进行粉刷。首先要修补破损的地方,破洞,钉子眼,缝隙,裂缝等等。然后,不要怕麻烦,先用底漆把修补过的地方刷一遍,等干燥后,再刷表面的油漆。粉刷之前,要把门把手,锁头,开关面板,扣板全部拆下来,并且把边角,地面,和其它连接处用胶带或塑料布遮挡好。

    理想的粉刷效果是,颜色均匀,没有明显的修补痕迹,墙面平滑,房顶或墙面没有沾染其它颜色,开关面板,插座,把手,门锁,地脚线,门框等等没有沾染其它颜色。

    如此漂亮的房子,再配上适当的画框,装饰件,肯定会吸引众多的买家,从而快速迅捷的成功售出您的房子。

    关于如何粉刷待售房屋,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     
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    渥太华冬季房子的养护
    大家好,我是于军,我是孙维。今天和大家谈谈冬季房子的养护问题,对于一个个小小的房子,却有很大的学问。悉心呵护,你要比从前花更多的功夫,做更多的工作,才会住得舒服自在。

    冬天来了,在这里和你一起走入房子里,我们一起来做做入冬前的保养,让你的小家安心过冬。

    ●首先就是暖风炉。加拿大的冬季漫长而寒冷,至少半年时间暖气炉要开着。入冬前最好找专业人员做一次检查,以免下雪天暖炉忽然不工作。暖气炉的过滤板(Furnace Filter)最好每3个月换一次,新房屋至少半年也要更换过滤板。如果是自己动手,要注意先将暖炉电源关掉,再更换过滤板。如果家中装有热气回收通风系统 (HRV),最好每两个月检查一次过滤网,并且每个月清洁一次抽油烟机的过滤网;如果家中有加湿器,每个冬天最好检查二至叁次。

    ●其次是加湿器。这是大家都很容易忽略的部分。住house的人都知道暖炉过滤网要定期更换,但很少有人会换中央加湿器的滤网。其实,中央加湿器就如同人的肺,过滤出干净湿润的空气;而发霉的加湿器,就像是房屋患了「肺癌」。试想家人吸入的空气是由发霉的滤网传出,长期下来有可能形成呼吸道感染。

    ●第三, 你要仔细检查室内和室外的排器口(进气、出气和强迫通气口),确保其没有被积雪或碎物档住,并且档板是关闭的;每次降雪后,最好检查室外的排气口和煤气表,确保没有被雪覆盖。最好是请专业的清洁公司,将所有的排风口的灰尘都吸干净,这样才能保证整个冬天你都会呼吸到干干净净的新鲜空气。

     ●第四,你要清理浴室的风扇叶片、冰箱底下或背后的线圈,还有烟雾探测器以及所有灭火器的指标,如有必要须充电或更换。为了冬季节能保暖,住户们会将房屋密封的格外严实。但是,如果一氧化碳(Carbon Monoxide)浓度超标,后果不堪设想。一氧化碳被称作「隐形杀手」,其无色无味很难被发现。房屋内的一氧化碳探测器要定期检查。如果探测器电力不足,会有红色小灯闪烁,提醒更换电池。进入冬季,住户最好每月都测试一次,看探测器是否管用。测试方法很简单,只要按下写着test的按钮,就能确认探测器是否需要更换。一般情况下,5至7年就需要换个新的测试器了。烟雾报警器也是一样。

    ●第五,检查壁炉。烧GAS的壁炉要检查它是否还可以打火,是否火花塞被堵塞住。很多人都会终年关闭壁炉,这样会导致再次打开壁炉开关的时候,发现已经无法打火。等到要卖房子的时候再去修理,花时间花精力花大价钱,不值得。另外,房龄高的老宅,有些仍用传统式壁炉。这类烧木材的壁炉内设通风口,如果今年冬天不打算使用壁炉,那么就要将通风口关闭严实,以防室内暖气流失。很多人不知道炉内还有一个用来通风的小门,将壁炉密封好,能节省不少能源。另外也要检查屋顶的烟囱是否有落叶,不然树叶从烟囱掉落,会有火灾隐患。

    ●第六,要检查室内或室外的灯具、电线、插头和插座,如插头破旧或者摸着发热,应立即更换。

    ●第七,仔细检查门窗上的积冰或者冷气渗透,如有漏气,可晢时用密封条或者去除性的嵌封剂封好,到春天再修理更换。经过一个夏天的风吹雨淋和阳光暴晒,窗户上的封条有些开始松动,甚至开始脱落,窗框间的缝隙也愈加明显。如果不想要更换整套窗户,可以购买一个叫做Window Insulator Kit的透明防风隔离层。相较于动辄几千元的全套更换费,这个维修包只需二三十元,处理窗户缝隙漏风不成问题。另外,如果玻璃窗的密封条脱落,可在Home Depot单独购买到像是牙膏一样挤压用的密封胶来重新密封,这样就不怕会白白浪费暖气。

    ●第八,仔细检查阁楼,确保它有正当的绝缘和通风,记下屋顶漏水的迹象、底部板子缝际或分开的迹象,并及时修理。检查阁楼是否霜冻积累和屋顶上是否有冰坝和冰柱,确保每根连接排气扇的管道有隔热处理和蒸气屏障层,并且通往室外。

    ●第九,检查地下室的地漏,保证地漏井裡有水,如有必要,须加些水。

    ●第十,为减少热水罐沉积物和保持热水器的效率,参照用户水册清理储阀上储满水的盘子,确保热水管道有隔热处理效用,除非室外水龙头有防冻功能,否则须关闭室内水阀并清空水管。

    ●第十一,检查所有室内水龙头是否会漏水,需要及时修理,如果水管不怎么常用,打开自来水,让水池下水道注满水,随后清理水池、洗碗机、浴缸、淋浴间的下水道,并且打开和关闭水管的关闭阀以防管道收缩。

    ●第十二,夏季浇花打理庭院的室外用水管,冬季来临前要将水阀放水关紧,以免管道内的存水结冰胀裂水管,倒灌进地下室。这样的水阀通常有两个开关,分别在外墙和车库内。正确做法是先将室内水龙头关紧,打开室外开关排出水管内的积存水分。

    融雪盐(Ice Salt)、雪铲(Snow Pusher)、汽车玻璃融雪剂(Windshield Washer)、除雪刷(Snow Brush)等,都是每户一定要有的冬季常用储备品。如果家中有铲雪机(Snow Thrower)是用汽油发动,还须存放一桶汽油以备不时之需。另外,落雪前最好检查雪铲是否破损,提前更换新雪铲,为雪天做准备。关于渥太华冬季房子的养护问题,今天我就谈这么多,大家如果有问题,也欢迎给我打电话,613-850-8888,613-850-4个8 于军, 613-859-8888 孙维,谢谢你的收听,再见!
     

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