2019年渥太华房价预测

本帖由 PEI老郑2019-02-26 发布。版面名称:买房卖房

  1. PEI老郑

    PEI老郑 新手上路 ID:170341

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  2. 前几天建了《老郑说房》的微信群,刚和群友们客气一下,说大家有什么问题可以在群里问,也可以私信我,具有普遍性的问题,我会专门写一篇文章,帮助更多人解决问题。话音刚落,有位群友说,老郑,你给预测一下2019年渥太华房价走势啊。预测房价,这种容易打脸的事情,有哪位业界同行做了?没有,反正我脸大,不怕打,索性就郑式胡说下,2019年渥太华房价走势预测。

    要说未来的趋势,得先知道历史和现状。众所周知,渥太华(加拿大首都),堪培拉(澳大利亚首都),巴西利亚(巴西首都),伯尔尼(瑞士首都),都是存在感较低的首都,再加上华盛顿吧,和纽约,洛杉矶,波士顿这些城市比,太像路人了。一般人们提起加拿大的城市,都会说温哥华,多伦多,蒙特利尔,就像回忆前女友一样,从Mary到Sunny和Ivory, 最后才会想起她的名字。

    加拿大也是一个存在感较低的国家,国际上的事,很少强出头,除了最近闹的沸沸扬扬的孟晚舟事件,中国老百姓对加拿大人或事的了解,差不多是白求恩,大山,黑莓,席琳迪翁,文斯卡特等。我做出国留学做了10来年,在那期间,英美澳加留学,就加拿大不温不火,其它国家人数蹭蹭涨。这也符合加拿大人做事的风格,不急不慢,爱谁谁。

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    16年-19年成交量的变化(包括独立屋和公寓)
    说回渥太华的房价,每个人都有这么一种体会,一个城市房价上涨以后,人人都是诸葛亮,事后的那种。“当初我就说房价要涨,怎么样,哥们说的没错吧”,“早知道当初不买联排,直接买个独立屋了”,“那会我就说买两套,住一套,出租一套,现在涨起来了,没戏了”等等,就如同这几日我大A股的疯涨,每个人都确信牛市会来,但在涨起来之前,谁都不敢进仓。

    渥太华的房价,曾经是多么的一汪死水,多么的好预测啊。我们先来看一组数据(引自RE/MAX地产公司做的统计
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    2018年成交量与价格都创新高​

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    2008年-2018年房价涨幅​

    从2008年到2018年,渥太华的房屋均价,从29万涨到了40万,涨幅是38%。而从涨幅的年份来看,超过5%的年份,一共有4个,分别是2008年,2010年,2011年和2017年。没有一年房屋价格是下跌的。所以,如果要预测2019年的房价走势,我大概率认为,涨!

    房屋涨价,有很多的因素,比如物价上涨,人工上涨,地价上涨,等等,但最根本的还是供求关系。供求关系,有内因,还有外因,我们一项一项分析。
    1. 人口因素
    我们来看一下渥太华人口数量的变化,从2007年到2017年,渥太华人口增幅为15.9%,增加了近20万人口。
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    2007-2017年各大城市人口数量变化​

    造成渥太华人口上涨的因素,我个人认为有那么几个
    1. 宽松的移民政策。尽管很多人骂小土豆,骂自由党,但在移民政策上,自由党和小土豆是较为宽松的,最新出的百万移民计划,对今后整个加拿大的人口增长是起积极作用的。

    2. 逃离“多温”:和中国的“逃离北上广”一样,多伦多和温哥华令人咂舌的房价,过高的华人比例,不断爬升的犯罪率等等,使得有一批多温的居民选择撤离,相当一部分人选择移居渥太华。

    3. 虹吸效应:石油经济的低迷,使得阿尔伯塔省的就业形势大为不妙,加东四省吸引新移民的要求低,但不容易留住来的人,这些地区有不少家庭,因为就业,往外省搬,也有一部分人选择移居渥太华;

    4. 渥太华自身的优势:高就业率以及平均收入高,教育资源好且丰富,有许多的好学校,治安好,房价亲民,有许多博物馆,还有渥太华有华人非常关注的大统华,COSTCO,宜家等商家,使得人们在考虑去哪个城市时,渥太华占有一定的优势。

    2. 房屋存量
    假设渥太华人口上涨为10%,而市场上可供应的房屋存量上涨为50%,房价会涨吗?不一定,而如果人口上涨为10%,房屋存量下降了10%,房价会涨吗?一定。
    我们看一下市场中房屋存量数据,以及平均上市销售时间的数据
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    2016年-2018年房屋存量对比​

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    2016年-2018年房屋交易周期走势​

    从以上两图能清楚的得出两个结论,一是市场库存在减少,二是卖出房屋所需的时间变短。试想您是一位卖家,在这样的环境下,会不会试着报一个高价,看看市场能不能接受。而如果有很多人都这么做,结果就是房价往上走。

    3. 涨幅有多大,还会涨多久?
    从目前的市场来看,无论是一手房市场,还是二手房市场,都是非常火热的。一些好的区域的一手房市场,在开盘时,总是能看到排队的现象,有的开发商还停了给经纪的客户推荐费。而在二手房市场,如果你有幸在周日下午去热门区域的Open House转一转,你会发现,屋子里挤满了人,屋外停满了车,而房子,在OPEN HOUSE后几日,就已经显示SOLD卖出了。

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    之前有PEI的群友在群里,也问了我对PEI房价的走势的判断,我说这个很难判断,PEI太小了,小到一个政策,就能把地产市场从涨停拉倒跌停。我们在2016年登陆PEI的时候,老前辈们语重心长的告诫我们,千万别买房,即便要买,也不要买超过30万的房,因为PEI的房子,谁买谁亏,走的时候,一定是割肉走的。我们感谢了前辈的指点,一周内买了套房,不到40万。

    而在随后的16年下半年,登陆的新移民,掀起了购房狂潮,大批挤压的移民案子审理通过,小爱岛的房子,一栋栋的被买走,等到17年的朋友登陆,市场上已经存货不多,价格还涨了20%以上。这还是印证了我之前说的,供求关系决定了房价走势,在绝大多数因素没发生变化的情况下,房价大涨,就是来的人多了,而存量房产少了。

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    政府关停PEI投资移民项目
    但是,2018年PEI的房产市场,则完全是调了个。随着2016年登陆的人开始离岛,市场存量增多,而政府一不做二不休,在2018年9月21日彻底关停PNP项目,让市场变得更加敏感。买家开始观望,而卖家开始降价,中国人向来喜欢买涨不买跌,越降价就越不买。现状就是,买卖市场较冷清,而租房市场很火暴。PEI的租赁投资比还是不错的,有的卖家干脆也不直接卖了,转出租。所以,我说我不预测PEI的房市,容易打脸打肿了。

    我认为,渥太华的房价涨势,应该还能延续,较大涨幅的年份,应该还有2-3年,大家可以看一下2008年到2011年,这四年渥太华的房价涨幅,基本都接近5%,而从2012年开始进入平台期,横盘了近5年,一直到2016年,这几年看上去有涨,但是去除CPI的涨幅,几乎没涨。

    这一波的上涨是从2017年开始的,2019年是第三个年头,我相信还会延续,并且涨幅也会在5%上下,华人青睐的Kanata North以及Barrhaven的涨幅,会在7%到10%之间。

    渥太华从一个低调的首都,想变成多伦多,温哥华和蒙特利尔是挺难的,但是往它们的方向发展是不变的。渥太华的轻轨在建设,好的华人餐厅在不断增加,就业形势好于全国大部分城市,等等,都是更多人选择来渥太华的原因,也是未来几年渥太华地产市场仍然保持火热的原因。如果有个因素能在这个火热上,浇一层油彻底燃起来的话,我觉得是开通国内的直航(请朋友们不要再让我预测什么时候会开直航了哈)。

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    房价预测是本人喜欢做的事情,尽管容易被打脸,如果被打脸,那就尽情的打吧,谁让我嘚啵嘚说了那么多呢。

    最后用一组2019年1月份的数据,让您看看市场的火热,市场热,不是我说的,数据不会撒谎。老郑说,要买房,得趁早!

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    过去10年1月份成交量对比​

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    过去10年1月份库存对比​

    以上。
    2019年2月26日

    老郑说房微信群已正式开通,有想入群听老郑说房的,可以加我微信。本人的微信群,服务于买房听老婆的,不听老婆的,请谨慎入群。
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  3. yuying

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    要大跌啊
     
  4. lili25777

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    所有图片打不开
     
  5. PEI老郑

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    不会吧,确定打不开吗?
     
  6. lili25777

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    文章中的图片和文尾的都打不开,其他有的人的帖子也会这样
     
  7. PEI老郑

    PEI老郑 新手上路 ID:170341

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    果然诶,之前看还是能打开的
    图片链接是我微信公众号上的,难道是这个原因?
     
  8. PEI老郑

    PEI老郑 新手上路 ID:170341

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    现在好像又能打开了,您那能看到图片吗?
     
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  9. 巧23

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  10. jack177

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