渥太华买房 在渥太华做“包租婆”可好?

本帖由 Joy66662019-02-26 发布。版面名称:买房卖房

  1. 王教玉Joy

    王教玉Joy 新手上路 ID:175738

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  2. 王教玉 (Joy)

    房产置业除了居住功能,在市场向好或房产价格趋于稳定的区域,投资房产当房东,让房客帮你还贷款,是一种不错的选择。下面就让我们算算在渥太华投资房产的日常支出。下面就以购买价格为$400,000的自有产权(freehold)房产为例,,通过实际计算,给大家掰扯掰扯,希望对于大家买房还是租房,是否投资出租物业等提供一点参考。
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    一、房产日常支出

    1. 还贷 (Mortgage)

    还贷是贷款购房日常支出大项。以购买价为$400,000的房产为例,如果贷款比例为65%,即贷款额度为$260,000,按贷款利率为3.0%计算(目前浮动利率),摊还期为25年,月供款额为$1259,其中约$615为贷款利息,$644为累积本金。

    2. 房产税(Property Tax)

    房产税即通常我们所说的地税。由房子的政府评估价乘以税率计算得出。房产税主要用于支付市政服务,其中包括教育、治安、消防、公共交通和固体垃圾处理等(有的城市房产税里不包括固体垃圾处理费,而是含在水费里)。一般情况房产政府评估价略低于实际市场价格。市里每4年对房产进行重新评估。

    例如2018年渥太华住宅税率为1.068%,评估价为$400,000的房产每年地税为$4315,即每月$360。

    3. 房产保险(Property Insurance)

    贷款房屋必须缴纳物业保险费,银行只有收到保险公司的物业保险合同才会发放贷款。保险费根据物业的重建价值、房龄、防火、防盗、防洪等设施的情况和保险条款等计算保险费。比如房子有没有防盗报警系统(alarm system)、是不是封闭的院子(fence),排污系统(sewer)有没有污水泵(sum pump),室内供水管道是铜管还是pvc等都或多或少的影响保险费。另外,房产所在的社区也是影响保险费率的重要因素。对于治安、火灾等高危区域,保险费率会相对较高。可以按每月约$110计。

    4. 水、电、气费(Utilities)

    水电气费根据房子大小,人口和生活习惯等会有一定差距。一般四口之家水费每月约$50-70,电费每月$60-80,燃气根据房子大小和季节差别很大,一般平均每月$80-180。

    5. 物业出租管理费(Management Fee)

    如果物业出租选择由物业代管公司代为出租管理,还有一项支出就是物业代管费。不同的管理公司收费可能会有差别,管理费一般为租金收入的8%-10%不等。

    6. 其他(Others)

    对于共有产权物业(Condo)还有一项重要的支出就是管理费(Condo fee)。Condo的管理费根据物业所包含的服务项目和有无地下车位等会有不同。便宜的二三百,贵的可达每月七八百。所以,投资Condo,管理费也是需要重点考虑的因素之一。

    二、 投资决策(Options)

    1. 买房还是租房(own or rent)

    对于成交价格为$400,000的房产,如果用于自住,每月包括还贷等的所有支出大约为(还贷$1259+房产税$360+房产保险$110+水电气$230)$1959,其中$644为贷款的累计本金。即自有住房实际消费支出为每月约$1315。而同样的房子如果租住,租金每月约$1900,加上水电气和租客保险等实际支出约$2155。除了支出的差别,自有住房和租房在生活质量的差距那就更是天壤之别了。

    So,在有条件的情况下,买房,必须的!

    2. 是否做房东(Landlord)

    如果投资房产出租,业主每月的支出为还贷$1259,房产税$360,保险$110,如果物业管理公司托管,出租管理费按月租金$1900的8%计为$152,总计$1881,而租金收入约$1900。看似租金收入和支出基本持平,但实际上去除本金累积$644,实际支出为$1237。如果自管出租,则实际支出为$1085,即每月有$815 的盈余。

    而且,即使房价不涨不跌,考虑通胀在内,每年房产也有2-3%左右的升值(2018年加拿大通货膨胀率平均为2.3%)。而在渥太华这种房价看涨的区域,房产的增殖更是极为诱人的。

    So, 在渥太华做房东,是不是值得考虑呢?


    买房还是租房,做不做“包租婆”,您想好了吗?

    安家置业,Joy 在渥太华等您!

    Joy 原创文章列表:
    01 渥太华置业
    02 加拿大置业之关于地产经纪那些事
    03 渥太华教育和学校排


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