还mortgage的问题，请高人指点

[mustard]

看看这篇文章, 可能有帮助.
A Guide to Mortgage Interest Calculations in Canada

 

[爱米]

有几个问题想向坛子上的高手请教：

1。在考虑贷款年限的时候，我的broker跟我说，我借15（假设每个月要还1000块)年，和我借30年(假设每个月需要还600块), 但每个月按照15年(1000块)来还,最后总共付的钱是一样的.

但我觉得不可信.因为每个月偿还的款里面主要是interest不是principle,30年的贷款肯定是要先多付interest,这样下来就算每个月还1000刀到了第１５年底应该也没有把principle还完．　

　

对此我也有疑问。
如果我去做每月的还款增加，如果利息在下次还款时立刻重新算，那末１５年与３０年没区别。
但是银行都说利息是半年结算一次，I don't know what it mean。

 

[qwer]

What about 第一个五年?

So, then let's say I borrow $10 million from you, it does not matter when I pay you back after the first 5 years, I pay you the same whether in 15 years or 30 years. Is that correct?

Why people bother to speed up and pay a mortgage off as soon as possible then?

这里的15年和30年是Amortization,就是说你还得多快,上面她说的是,每月都还同样多的钱.合同都是5年的,5年以后欠款就一样.再5年又一样......

 

[qwer]

对此我也有疑问。
如果我去做每月的还款增加，如果利息在下次还款时立刻重新算，那末１５年与３０年没区别。
但是银行都说利息是半年结算一次，I don't know what it mean。

实际利息是按天算的.你还款后,利息就少了. fixed利率公布的是半年复利,浮动的是月复利.不是半年结算一次.

 

[爱米]

实际利息是按天算的.你还款后,利息就少了. fixed利率公布的是半年复利,浮动的是月复利.不是半年结算一次.

Thanks for the answer.

 

[ccc]

这里的15年和30年是Amortization,就是说你还得多快,上面她说的是,每月都还同样多的钱.合同都是5年的,5年以后欠款就一样.再5年又一样......

Thanks for your clarification (and patience)!

5年以后欠款就一样. I can follow this.

But what about that during the first 5 years? Would there be any difference in the interest charges in the first 5 years for a 15 year or a 30 year Amortization term?

 

[qwer]

Thanks for your clarification (and patience)!

5年以后欠款就一样. I can follow this.

But what about that during the first 5 years? Would there be any difference in the interest charges in the first 5 years for a 15 year or a 30 year Amortization term?

举个例子:
5年的 3.95%, 等效年息是3.985%
假如你借100,000.合同可以double pay
30年的速度是每月500块,你可以选500 到 1000
15年的是每月750,可选750 到1500.
在你定合同时选一个.(其实这个比较随意,差不多就行)
随便哪一个,假如你决定每月出750块钱.
5年之内你出的钱是一样的.5年后剩的欠款也一样.

 

[ccc]

举个例子:
5年的 3.95%, 等效年息是3.985%
假如你借100,000.合同可以double pay
30年的速度是每月500块,你可以选500 到 1000
15年的是每月750,可选750 到1500.
在你定合同时选一个.(其实这个比较随意,差不多就行)
随便哪一个,假如你决定每月出750块钱.
5年之内你出的钱是一样的.5年后剩的欠款也一样.

我的问题是，第一个五年内，两种不同贷款期限所付的利息是不是一样的。
如果连支付利息都是一样的，那么为什么不人人都选最长的期限呢？
下面的两个计算结果告诉我不同的贷款期限，这五年期间支付的利息是不一样的。

15年期Monthly Payment:$1,479.38
CFC Mortgage Calculator

You will spend $17,752.51 on your house in year 1
$7,819.20 will go towards INTEREST
$9,933.31 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 2
$7,414.50 will go towards INTEREST
$10,338.01 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 3
$6,993.32 will go towards INTEREST
$10,759.19 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 4
$6,554.97 will go towards INTEREST
$11,197.54 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 5
$6,098.77 will go towards INTEREST
$11,653.74 will go towards PRINCIPAL


25年期Monthly Payment:$1,055.67
CFC Mortgage Calculator

You will spend $12,668.08 on your house in year 1
$7,913.46 will go towards INTEREST
$4,754.62 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 2
$7,719.75 will go towards INTEREST
$4,948.33 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 3
$7,518.15 will go towards INTEREST
$5,149.94 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 4
$7,308.33 will go towards INTEREST
$5,359.75 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 5
$7,089.97 will go towards INTEREST
$5,578.12 will go towards PRINCIPAL

 

[qwer]

看来你是真的想买房子,我再帮你看看.
1. CFC Mortgage Calculator是算的月复利 不适用fixed mortgage,variable 的也不会15年不变.
2. 你用的方法也是错的,你比较的是不同的贷款期限,这两个还款不同,当然利息也不同.你试试25年的每月多交一点.

我看这个计算器适合老外,他们花钱太多,这个计算器可以把买房和租房比较.
不适合你,因为你要对比不同的mortgage.

 

[xujie]

看来你是真的想买房子,我再帮你看看.
1. CFC Mortgage Calculator是算的月复利 不适用fixed mortgage,variable 的也不会15年不变.
2. 你用的方法也是错的,你比较的是不同的贷款期限,这两个还款不同,当然利息也不同.你试试25年的每月多交一点.

我看这个计算器适合老外,他们花钱太多,这个计算器可以把买房和租房比较.
不适合你,因为你要对比不同的mortgage.

如果合同是五年的term, 且每年可以多付20%的本金，那五年就可以付完mortgage. 要是每年不用完20%的额度，而五年到期后再一下付清本金。请问这两种付法所付的利息一样吗？

 

[lahaya]

如果合同是五年的term, 且每年可以多付20%的本金，那五年就可以付完mortgage. 要是每年不用完20%的额度，而五年到期后再一下付清本金。请问这两种付法所付的利息一样吗？

Different. You pay more interests by using the latter way.

 

[qwer]

如果合同是五年的term, 且每年可以多付20%的本金，那五年就可以付完mortgage. 要是每年不用完20%的额度，而五年到期后再一下付清本金。请问这两种付法所付的利息一样吗？

就事论事,只说利息,
每天欠的利息等于每天的banlance乘天利率,balance是一天一天积累的.
所以楼上说的是对的,你晚付了钱,你多出了利息.
但是你手里有钱,也许有更好的投资机会,现在利率很低,尽快付清房贷不一定是最佳选择.

 

[xujie]

谢谢二位啦。

合同是两年前签的，比现在的利息高。 再说也没有什么投资经验，有钱就还款算了, 省点利息了。

 

[mustard]

ccc,你可以看看我贴的那篇文章. 在最后有几个EXCEL文件, 可计算还款分摊的本金和利息. 我现在忙着照顾6个月的儿子, 没时间推数学公式. 仅用这几个文件比较了按10年,double还和按5年, 结果相同.
我想关键处在多付的部分全部抵本金了.

 

[ccc]

ccc,你可以看看我贴的那篇文章. 在最后有几个EXCEL文件, 可计算还款分摊的本金和利息. 我现在忙着照顾6个月的儿子, 没时间推数学公式. 仅用这几个文件比较了按10年,double还和按5年, 结果相同.
我想关键处在多付的部分全部抵本金了.

谢谢！相信你们说的是对的了。版主早就说过，是对的。