HOME STAGING - 让房子卖得更高更快
【多伦多】贾朝晖（George JIA）
（由JAMES WANG编辑）
1、 引言
如何让自己的房子在一个正常的市场交易状态下相对地卖得价格更高速度更快呢？这相信是任何一个房屋出售者的殷切期望。龙年伊始，华人朋友均想在最短的LISTING期间将自己的房子以最好的价格出售，这样，即可减少OPEN HOUSE的次数和麻烦，更可减少市场潜在风险和迅速回笼资金或寻找下一个投资项目、甚至化解潜在或积累而成的任何形式的高债务风险。
2、 卖得更高、更快？
如何在相对短的时间内将自己的房屋卖得价格更高速度更快呢？相信大家可能都耳闻目睹一些，但是把这些经验或想法真正系统起来或真正做起来，恐怕是一位数的百分比。
当下世道男女看对象找朋友都知道梳妆打扮，期望“一见钟情“，或“闪电速配“，买卖房子也是一样的道理，卖方想尽早卖出，买方也想节省时间尽快找到自己心仪的房子。所以说您在卖房前一定要花些时间花些银两来好好地收拾打理，维修装饰您的房子，然后再把”FOR SALE”的牌子插在前草坪上。
3、“HOME STAGING”– 华人卖房的短板？
我们华人同胞多数往往舍得花钱买房子，但不舍得花钱来维护保养、更新装饰和包装上市。这与我们的千年社会生活状况和文化背景所产生的房屋居住消费观念有直接的关系。我们的这种惯性思维好像缺乏稍微长远的投资眼光，没有看到您的投入会从市场上带来它的潜在回报（常常是更大的回报）。
让我们换位思考，假设我们要买房，除地理位置外，我们当然愿意买一个保养得好的、翻新加料多的、装饰精美的房子。当然不愿要个漏雨透风、脏乱不堪的房子。目前市场上买房者要的就是像国内流行的“精装修”、“拎包入住”的条件。要知道，购房者是要买自己的“新家”，不是你的“旧房”。所以说，卖房者要准确把握购房者的心理需求，及时把握好市场的先机。
4、更高更快卖房诀窍
细节决定成败！从站在“包装上市“的角度来达到”更高更快“的效果，以下五个方面可能相当重要：
(1) 制定一个切实可行的整修包装计划和成本预算
这个预算取决于要卖的房子的现实状况，如房龄、房子的保养状况、维护维修状况以及翻新升级状况等等。根据本地专业机构组织Canadian Certified Staging Professionals 所作的调查，约79%的卖家愿意拿出约5，000加元来做挂牌前的房屋布置与装修装饰。当然这是说在平时居住期间对房子保养维护的好的情况下。如果一个四十多年的房子，平时也没有做任何必要的维护维修和更新，以上这个预算数字也就无法达到预期效果，请记住，一个量身定做的好的整修计划一定让你的投入得到最大的回报。成功的案例不胜枚举。一般来说，对于一个平时没有足够维护保养的房子来说，其上市前的整修成本预算应占房子在市场上最高价值的3-4%；对一个超过十二年的房子来说买家通常看重的维修或更新部分是门窗、屋顶、及地板等；二十年以上的就要加上热水炉和供热系统了。
(2) 房前草坪花园是门脸
地产行业有个术语叫“CURB APPEAL”，主要意思是指房前草坪花园的吸引力，主要包括大门厅、台阶、车道、门窗油漆、甚至房外的照明灯具等等，这些都是属于房子的脸面，也是门面，一定要用心去搞，从一开始未入家门就吸引住看房者的眼球。关键是有些买家或其代理经纪在广告或MLS上发现“目标”后会预先驾车看一遍，起码看看社区环境、房子的外观及位置等等，如果连房屋的外貌都看不上，他们就认为没必要浪费时间预约看房了。所以说，要卖房，房子的“脸面”的吸引力非常重要。犹如谈朋友、找对象，外表、脸面若没有吸引力，就谈不上“一见钟情”了；也就更谈不上卖出好价钱、卖得时间短速度快。
(3) 房内整洁卫生、家具摆设得当
这一点做得好，潜在买家一进屋就会被吸引，在视觉上有很强的冲击力，引发客户的兴趣，激发潜在客户的购买欲望。反之，客人就会毫无兴趣，草草看完离场，没有印象，没有想法。有时甚至留下坏的印象。这一点相信凡是买房、看过房子的都能观察体会到的。就在2周前，我带客户看一所学区旧房，房东门前院落收拾得还算可以，但进门后发现屋内家具陈旧、沙发镜子橱柜等摆放拥挤凌乱，基本上没有家的感觉。我的客户顿时没有了兴趣，连地下室都未看，夺门而出。因此，房子里边如果不够整洁，家具物品杂乱无序，再好的户型结构也表现不出来，还给人的印象是主人不喜欢不爱惜这房子。如果房子里边摆设布置得当，到处光彩熠熠，给潜在客人一个重要信息 -- 就是主人对这所房子非常喜欢，爱护有加，一定物有所值。另外，在收拾整理准备上市挂牌的房子时，一定要想到这所房子已经不是我的了，它有可能会被任何人买走，所以，房子里表现出的个人喜好、文化背景、甚至颜色偏好等都要去掉， 特别要将屋内的家庭照片、贴画、艺术品、宗教物品等等都打包暂时收放起来。实际上有很多东西在房子卖出之前已经可以打包或处理了，完全没必要放在屋里分散看房者的注意力。
(4) 实木地板
实木地板仍然是房子建造或升级的一个重要趋势、也是卖房时房子升值的重要因素。所以，有条件的话，为了卖个好价钱还是换上实木地板。不管什么木材，只要是实木的都会增值不少。现在市场上地板的品种和价格选择性都很大，投入不会太大，收效却会很好。
当然，如果1-9年的房子，地毯当然可以保留继续使用，但卖房前一定清洗干净。在更换新地毯时，注意颜色的选择，不要用蓝色或棕色（因为那是上个世纪的颜色），那显得太老旧了。
(5) 房屋内墙面天花板
在卖房前，最好将墙面和天花板粉刷一遍。这是在卖房子时很多人都做的，也是卖房子前进行“包装”时最容易做到的，投入产出比差不多最大的。因为这是房子内部给人影响视觉感觉最大的一个改变，买房子的人都喜欢“新”的感觉，这种干净的感觉，这会在客户的头脑中有一个很好的印象，影响到他们买房比较的决定。其实这么做还有一个好处，就是能去除或掩盖异味，尤其是我们华人家庭，长期做中餐，日积月累一定会有煮饭烧菜的味道渗透到墙面和天花板。这样重新粉刷一举多得。
因此，为了吸引买家，任何能导致房屋增值的HOME STAGING，都是值得去做的。
【如读者对本文或文中提到的Home Staging、或者大多伦多地区房地产市场有任何疑问或问题，请直接和本文作者贾朝晖先生联系，电话：（416）873-3889，电邮：homejia1978@gmail.com, 网站：www.homejia.com；对渥太华房地产市场有关买卖、估价、市场走势等问题，可与JAMES WANG联系，电话：613 - 400 9178，电邮：sinabridge@gmail.com】。
【多伦多】贾朝晖（George JIA）
（由JAMES WANG编辑）
1、 引言
如何让自己的房子在一个正常的市场交易状态下相对地卖得价格更高速度更快呢？这相信是任何一个房屋出售者的殷切期望。龙年伊始，华人朋友均想在最短的LISTING期间将自己的房子以最好的价格出售，这样，即可减少OPEN HOUSE的次数和麻烦，更可减少市场潜在风险和迅速回笼资金或寻找下一个投资项目、甚至化解潜在或积累而成的任何形式的高债务风险。
2、 卖得更高、更快？
如何在相对短的时间内将自己的房屋卖得价格更高速度更快呢？相信大家可能都耳闻目睹一些，但是把这些经验或想法真正系统起来或真正做起来，恐怕是一位数的百分比。
当下世道男女看对象找朋友都知道梳妆打扮，期望“一见钟情“，或“闪电速配“，买卖房子也是一样的道理，卖方想尽早卖出，买方也想节省时间尽快找到自己心仪的房子。所以说您在卖房前一定要花些时间花些银两来好好地收拾打理，维修装饰您的房子，然后再把”FOR SALE”的牌子插在前草坪上。
3、“HOME STAGING”– 华人卖房的短板？
我们华人同胞多数往往舍得花钱买房子，但不舍得花钱来维护保养、更新装饰和包装上市。这与我们的千年社会生活状况和文化背景所产生的房屋居住消费观念有直接的关系。我们的这种惯性思维好像缺乏稍微长远的投资眼光，没有看到您的投入会从市场上带来它的潜在回报（常常是更大的回报）。
让我们换位思考，假设我们要买房，除地理位置外，我们当然愿意买一个保养得好的、翻新加料多的、装饰精美的房子。当然不愿要个漏雨透风、脏乱不堪的房子。目前市场上买房者要的就是像国内流行的“精装修”、“拎包入住”的条件。要知道，购房者是要买自己的“新家”，不是你的“旧房”。所以说，卖房者要准确把握购房者的心理需求，及时把握好市场的先机。
4、更高更快卖房诀窍
细节决定成败！从站在“包装上市“的角度来达到”更高更快“的效果，以下五个方面可能相当重要：
(1) 制定一个切实可行的整修包装计划和成本预算
这个预算取决于要卖的房子的现实状况，如房龄、房子的保养状况、维护维修状况以及翻新升级状况等等。根据本地专业机构组织Canadian Certified Staging Professionals 所作的调查，约79%的卖家愿意拿出约5，000加元来做挂牌前的房屋布置与装修装饰。当然这是说在平时居住期间对房子保养维护的好的情况下。如果一个四十多年的房子，平时也没有做任何必要的维护维修和更新，以上这个预算数字也就无法达到预期效果，请记住，一个量身定做的好的整修计划一定让你的投入得到最大的回报。成功的案例不胜枚举。一般来说，对于一个平时没有足够维护保养的房子来说，其上市前的整修成本预算应占房子在市场上最高价值的3-4%；对一个超过十二年的房子来说买家通常看重的维修或更新部分是门窗、屋顶、及地板等；二十年以上的就要加上热水炉和供热系统了。
(2) 房前草坪花园是门脸
地产行业有个术语叫“CURB APPEAL”，主要意思是指房前草坪花园的吸引力，主要包括大门厅、台阶、车道、门窗油漆、甚至房外的照明灯具等等，这些都是属于房子的脸面，也是门面，一定要用心去搞，从一开始未入家门就吸引住看房者的眼球。关键是有些买家或其代理经纪在广告或MLS上发现“目标”后会预先驾车看一遍，起码看看社区环境、房子的外观及位置等等，如果连房屋的外貌都看不上，他们就认为没必要浪费时间预约看房了。所以说，要卖房，房子的“脸面”的吸引力非常重要。犹如谈朋友、找对象，外表、脸面若没有吸引力，就谈不上“一见钟情”了；也就更谈不上卖出好价钱、卖得时间短速度快。
(3) 房内整洁卫生、家具摆设得当
这一点做得好，潜在买家一进屋就会被吸引，在视觉上有很强的冲击力，引发客户的兴趣，激发潜在客户的购买欲望。反之，客人就会毫无兴趣，草草看完离场，没有印象，没有想法。有时甚至留下坏的印象。这一点相信凡是买房、看过房子的都能观察体会到的。就在2周前，我带客户看一所学区旧房，房东门前院落收拾得还算可以，但进门后发现屋内家具陈旧、沙发镜子橱柜等摆放拥挤凌乱，基本上没有家的感觉。我的客户顿时没有了兴趣，连地下室都未看，夺门而出。因此，房子里边如果不够整洁，家具物品杂乱无序，再好的户型结构也表现不出来，还给人的印象是主人不喜欢不爱惜这房子。如果房子里边摆设布置得当，到处光彩熠熠，给潜在客人一个重要信息 -- 就是主人对这所房子非常喜欢，爱护有加，一定物有所值。另外，在收拾整理准备上市挂牌的房子时，一定要想到这所房子已经不是我的了，它有可能会被任何人买走，所以，房子里表现出的个人喜好、文化背景、甚至颜色偏好等都要去掉， 特别要将屋内的家庭照片、贴画、艺术品、宗教物品等等都打包暂时收放起来。实际上有很多东西在房子卖出之前已经可以打包或处理了，完全没必要放在屋里分散看房者的注意力。
(4) 实木地板
实木地板仍然是房子建造或升级的一个重要趋势、也是卖房时房子升值的重要因素。所以，有条件的话，为了卖个好价钱还是换上实木地板。不管什么木材，只要是实木的都会增值不少。现在市场上地板的品种和价格选择性都很大，投入不会太大，收效却会很好。
当然，如果1-9年的房子，地毯当然可以保留继续使用，但卖房前一定清洗干净。在更换新地毯时，注意颜色的选择，不要用蓝色或棕色（因为那是上个世纪的颜色），那显得太老旧了。
(5) 房屋内墙面天花板
在卖房前，最好将墙面和天花板粉刷一遍。这是在卖房子时很多人都做的，也是卖房子前进行“包装”时最容易做到的，投入产出比差不多最大的。因为这是房子内部给人影响视觉感觉最大的一个改变，买房子的人都喜欢“新”的感觉，这种干净的感觉，这会在客户的头脑中有一个很好的印象，影响到他们买房比较的决定。其实这么做还有一个好处，就是能去除或掩盖异味，尤其是我们华人家庭，长期做中餐，日积月累一定会有煮饭烧菜的味道渗透到墙面和天花板。这样重新粉刷一举多得。
因此，为了吸引买家，任何能导致房屋增值的HOME STAGING，都是值得去做的。
【如读者对本文或文中提到的Home Staging、或者大多伦多地区房地产市场有任何疑问或问题，请直接和本文作者贾朝晖先生联系，电话：（416）873-3889，电邮：homejia1978@gmail.com, 网站：www.homejia.com；对渥太华房地产市场有关买卖、估价、市场走势等问题，可与JAMES WANG联系，电话：613 - 400 9178，电邮：sinabridge@gmail.com】。
