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- 2002-10-07
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记者在河南省许昌市采访了解到，国内首个按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将于今年9月底建设完工交付使用。这个建筑面积7 .8万平方米的小区，代建对象主要针对当地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶层，住房均价低出同类地段市场均价35%，与疲软的房地产销售市场相比，这个小区在开工时房屋几乎已经订购一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消费。采访中，一些专家认为，这种新的开发模式是构建房地产多元化供给市场的有益探索，在一定程度上起到了以市场的办法解决民生问题的作用，值得鼓励借鉴。
“平民地产”深受欢迎
这个通过个人委托代理模式开发、名为“书香苑”的住宅小区，由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，被称为“平民地产”，深受城市中低收入阶层的欢迎。
健康路小学教师宋小军是这个项目的第一个参与者，他说：“我看房看了五六年，这下终于买到自己能买得起的房子了。”他说：“我 从2004年起开始看房，越看价越高，越看越买不起，工作10多年了，还带着老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。这次我选了一套120平方米左右的房子，总房价20万元出头，比商品房便宜很多，我拿出全部积蓄10万元交了首付，往后就靠贷款了，这种模式特别适合我们。”
记者了解到，这个小区于2009年9月动工，分三期开发，共有12幢多层和四幢小高层，到2011年6月，12幢多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；四幢小高层到今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。
在价格上，这个小区多层均价在1600元，远低于2700元左右的市场平均价价格；小高层由于近几年原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍然远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。
这个小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优势教育资源；周边医院、超市等生活配套齐全。购房户中，市区两级教师约有230多户，占到了30%左右，其它主要是当地一些收入偏低的单位职工。
许昌市魏都区的小学教师赵明说：“我听说这个项目后，回家一商量第二天就交了5万元预付款，这个价格和我平常看的每平方米二三千元的楼盘相比便宜太多了。”他说，比自己参加工作早几年的赶上了集资建房，往后的只能买商品房了，但两口子每月收入加一起还不够买一平方米的，像自己这个情况的同事有很多，基本都和老人住一起，像这样的代理建房模式实际上还带有一定公益性质，大家很欢迎。
成本完全公开 利润提前限定
许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作，即由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。
公司负责人杨金城介绍说，城市中低收入阶层对住房需求的市场空间巨大，但最大的障碍就是房价过高。2007年公司成立后，决定针对中低收入阶层、按照代理建房的模式来开发。在2007年第一次参与土地竞标时，总共有2000多人报名参加，光教师就有1097名，还出现了通宵排队预订房号的场景，3天之内就收到了预交建房款2000多万元。但后来因土地拍卖价格过高，超出了公司给客户房价每平方米不超过1350元的承诺，随后放弃竞拍。
2008年后，拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司正式承接了这块土地。由于第一次的竞标失败，这次只有357人预交了建房款，但随着项目真正进入实施，许多客户上门预交建房款，提前预订一空。
代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。杨金城介绍说，公司和每一个参与者签订合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米的价格，向参与者完全公开，并把公司的代理服务费约定在7%。同时成立由参与者组成的11人的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，这样的项目才能做到平价房产。
原魏都区教体局局长宋云峰介绍说，这个项目有区教育系统100多名教师参加，应该说在解决教师住房难问题上发挥了重要作用。集资建房取消后，针对教师住房难、群众呼声大的问题，曾经和几家开发商联系过团购，但价格仍然难以接受。这次许多教师之所以参加代理建房，因为这种模式成本和利润都是透明的，价格上与教师们的收入相比也能接受，又能参与到工程质量和资金监管中，群众很欢迎，也确实为中低收入阶层办了好事。
市场空间巨大 运作渐趋成熟
根据惠民公司在许昌市40多个单位的市场调研，有自愿参与此种模式建房意向的人达1万多人，主要分三种类型的住房需求者，即：自住型、改善型和农村人口进城务工者。杨金城介绍说，大部分客户属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经适房，根据我们的抽样调查匡算，这种类型的需求者约占全市需房者65%左右，需求潜力巨大。
记者采访了解到，个人委托代理建房模式是由个人合作建房脱胎而来。几年前，个人合作建房曾在全社会引起广泛关注，先后有50多个城市成立了个人合作建房组织，联合消费者准备自己开发建设平价房，但最后都销声匿迹。许昌的这种个人委托代理建房模式也是通过将自愿参与建房者组织起来，开发建设平价房，但解决了个人合作建房存在的合法性、规范性和专业性不足等问题。
个人委托代理建房模式吸取了个人合作建房“客户前置”的长处，即首先搞市场需求调查，提前锁定客户，同时吸取了房地产开发企业公司化运作的规范操作方法，但又区别于大多房地产开发企业运作模式。
在经营方法上，房地产开发商建设的商品房是自主建设，自主定价，自主经营销售，客户后置；而个人委托代理建房是客户前置，即提前约定好客户，并受他们的委托，根据他们的意愿和要求设计建房，提前协商约定代建房价，提前约定代理服务费收取的比例，建房成本全面公开，自始至终属于代理行为；在资金投入上，开发商是自行投资开发建设，委托代理个人建房是以需房消费者投资为主，公司资金作为辅助而实施的一种代理建房行为，并且从设计到建设，要全面听取需房消费者的意见，同时建房的全过程处于需房消费者的参与和监督之下。
在资金管理管理上，采用“多方共管，公开透明”的方式，即每个人预交的建房资金由代理公司方、出资人代表方组成住房建设监管组共管，在银行开立预存资金账户，银行预留印章分设分管，在资金使用时，各方在用款项目申请书上共同签字后，方可使用资金。并由银行参与资金监管，确保资金的安全管理和使用。
2011年11月，许昌市又一个用代理建房模式开发的六和花园小区项目也正式动工。这个占地面积106亩、有13幢高层的小区，共计1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的个人委托代理模式开发，房屋均价仅为2760元，而同类高层住宅市场价在4300元左右，已经全部订出。
杨金城介绍说，这种模式操作已经趋于成熟规范，各个环节特别是资金管理使用等核心问题都在法律法规和参与者的监管之下；营销广告推广和销售服务等环节的减少，大大降低了管理成本费用，有利于平抑房价，使房地产开发建设走向多体制、多机制、多种模式并举的局面，也降低了房地产开发企业对银行贷款的过度依赖。
河南省社科院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面也更需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。
为保障房市场化运作提供借鉴
一些专家认为，这种开发模式通过完全市场化的运作，在一定程度上达到了政府保障房建设的民生目标，丰富了低端住宅市场的供给，对于平抑房价、激活中低收入阶层购房需求有积极作用，值得借鉴推广。
近期以来，保障房分配遇冷的现象频频出现，河南、广东、湖北、河北等省份部分城市都曾出现经适房销售明显“供过于求”的现象，许多楼盘的销售比例不足一半，甚至只有一、二成。在郑州、武汉等城市，首批公租房也遭受了市场冷遇。河南财经政法大学副教授张金波认为，这反映出仅凭政府力量很难满足多元化的市场需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、医疗等多个方面，建保障房是政府做的惠民工程，但这并不意味着政府要完全包办，也应该考虑如何激活市场力量来解决问题。
河南省社科院副院长谷建全等专家认为，相比之下，许昌的个人委托代理建房模式是一种有益的探索，解决了经济适用房面临的几个难点问题。首先是切实降低了房价，使政府从经适房建设、分配、管理等事务中解脱出来；其次是强化了透明度，在购房者的参与下，能够确保质量；此外，供求双方直接挂钩，能够消除地产泡沫。这对于推进经适房的市场化运作有重要的参考意义，尤其在二、三线中小城市发展潜力较大。
另一方面，一些地方干部认为，这种模式老百姓很欢迎，说明它很有生命力，作为一种有益探索，需要不断在实践中成熟完善，政府也应给予大力支持；但同时，这种模式与现行的房地产开发模式有冲突，主要是利益冲突太大，也使得地方政府在支持和推广上格外谨慎；此外，在土地招拍挂市场上能否在可接受价位成功举牌，也是一大挑战。
一些学者和专家建议，对于类似的微利地产开发模式创新，政府应给予一定的政策扶持，甚至可以视 同 保 障 性 住 房 享 受 相 关 优 惠 政策，如在城市配套费、墙改基金、电力配套费等地方行政事业性收费上给予减免。在税收政策上，清理一些事实上重复纳税的项目，将既有的增值税优惠政策落实到位等，在成本透明的开发模式下，这些政策还会推动房价较大幅度下降。另一方面，建议政府在土地供应方面给予支持，比如，可以采取土地价拨的方式，或者有针对性地采取挂牌方式予以支持。同时，建议相关部 门 加 强 对 类 似 新 开 发 模 式 的 关注，给予引导和帮助。
“平民地产”深受欢迎
这个通过个人委托代理模式开发、名为“书香苑”的住宅小区，由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，被称为“平民地产”，深受城市中低收入阶层的欢迎。
健康路小学教师宋小军是这个项目的第一个参与者，他说：“我看房看了五六年，这下终于买到自己能买得起的房子了。”他说：“我 从2004年起开始看房，越看价越高，越看越买不起，工作10多年了，还带着老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。这次我选了一套120平方米左右的房子，总房价20万元出头，比商品房便宜很多，我拿出全部积蓄10万元交了首付，往后就靠贷款了，这种模式特别适合我们。”
记者了解到，这个小区于2009年9月动工，分三期开发，共有12幢多层和四幢小高层，到2011年6月，12幢多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；四幢小高层到今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。
在价格上，这个小区多层均价在1600元，远低于2700元左右的市场平均价价格；小高层由于近几年原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍然远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。
这个小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优势教育资源；周边医院、超市等生活配套齐全。购房户中，市区两级教师约有230多户，占到了30%左右，其它主要是当地一些收入偏低的单位职工。
许昌市魏都区的小学教师赵明说：“我听说这个项目后，回家一商量第二天就交了5万元预付款，这个价格和我平常看的每平方米二三千元的楼盘相比便宜太多了。”他说，比自己参加工作早几年的赶上了集资建房，往后的只能买商品房了，但两口子每月收入加一起还不够买一平方米的，像自己这个情况的同事有很多，基本都和老人住一起，像这样的代理建房模式实际上还带有一定公益性质，大家很欢迎。
成本完全公开 利润提前限定
许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作，即由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。
公司负责人杨金城介绍说，城市中低收入阶层对住房需求的市场空间巨大，但最大的障碍就是房价过高。2007年公司成立后，决定针对中低收入阶层、按照代理建房的模式来开发。在2007年第一次参与土地竞标时，总共有2000多人报名参加，光教师就有1097名，还出现了通宵排队预订房号的场景，3天之内就收到了预交建房款2000多万元。但后来因土地拍卖价格过高，超出了公司给客户房价每平方米不超过1350元的承诺，随后放弃竞拍。
2008年后，拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司正式承接了这块土地。由于第一次的竞标失败，这次只有357人预交了建房款，但随着项目真正进入实施，许多客户上门预交建房款，提前预订一空。
代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。杨金城介绍说，公司和每一个参与者签订合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米的价格，向参与者完全公开，并把公司的代理服务费约定在7%。同时成立由参与者组成的11人的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，这样的项目才能做到平价房产。
原魏都区教体局局长宋云峰介绍说，这个项目有区教育系统100多名教师参加，应该说在解决教师住房难问题上发挥了重要作用。集资建房取消后，针对教师住房难、群众呼声大的问题，曾经和几家开发商联系过团购，但价格仍然难以接受。这次许多教师之所以参加代理建房，因为这种模式成本和利润都是透明的，价格上与教师们的收入相比也能接受，又能参与到工程质量和资金监管中，群众很欢迎，也确实为中低收入阶层办了好事。
市场空间巨大 运作渐趋成熟
根据惠民公司在许昌市40多个单位的市场调研，有自愿参与此种模式建房意向的人达1万多人，主要分三种类型的住房需求者，即：自住型、改善型和农村人口进城务工者。杨金城介绍说，大部分客户属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经适房，根据我们的抽样调查匡算，这种类型的需求者约占全市需房者65%左右，需求潜力巨大。
记者采访了解到，个人委托代理建房模式是由个人合作建房脱胎而来。几年前，个人合作建房曾在全社会引起广泛关注，先后有50多个城市成立了个人合作建房组织，联合消费者准备自己开发建设平价房，但最后都销声匿迹。许昌的这种个人委托代理建房模式也是通过将自愿参与建房者组织起来，开发建设平价房，但解决了个人合作建房存在的合法性、规范性和专业性不足等问题。
个人委托代理建房模式吸取了个人合作建房“客户前置”的长处，即首先搞市场需求调查，提前锁定客户，同时吸取了房地产开发企业公司化运作的规范操作方法，但又区别于大多房地产开发企业运作模式。
在经营方法上，房地产开发商建设的商品房是自主建设，自主定价，自主经营销售，客户后置；而个人委托代理建房是客户前置，即提前约定好客户，并受他们的委托，根据他们的意愿和要求设计建房，提前协商约定代建房价，提前约定代理服务费收取的比例，建房成本全面公开，自始至终属于代理行为；在资金投入上，开发商是自行投资开发建设，委托代理个人建房是以需房消费者投资为主，公司资金作为辅助而实施的一种代理建房行为，并且从设计到建设，要全面听取需房消费者的意见，同时建房的全过程处于需房消费者的参与和监督之下。
在资金管理管理上，采用“多方共管，公开透明”的方式，即每个人预交的建房资金由代理公司方、出资人代表方组成住房建设监管组共管，在银行开立预存资金账户，银行预留印章分设分管，在资金使用时，各方在用款项目申请书上共同签字后，方可使用资金。并由银行参与资金监管，确保资金的安全管理和使用。
2011年11月，许昌市又一个用代理建房模式开发的六和花园小区项目也正式动工。这个占地面积106亩、有13幢高层的小区，共计1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的个人委托代理模式开发，房屋均价仅为2760元，而同类高层住宅市场价在4300元左右，已经全部订出。
杨金城介绍说，这种模式操作已经趋于成熟规范，各个环节特别是资金管理使用等核心问题都在法律法规和参与者的监管之下；营销广告推广和销售服务等环节的减少，大大降低了管理成本费用，有利于平抑房价，使房地产开发建设走向多体制、多机制、多种模式并举的局面，也降低了房地产开发企业对银行贷款的过度依赖。
河南省社科院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面也更需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。
为保障房市场化运作提供借鉴
一些专家认为，这种开发模式通过完全市场化的运作，在一定程度上达到了政府保障房建设的民生目标，丰富了低端住宅市场的供给，对于平抑房价、激活中低收入阶层购房需求有积极作用，值得借鉴推广。
近期以来，保障房分配遇冷的现象频频出现，河南、广东、湖北、河北等省份部分城市都曾出现经适房销售明显“供过于求”的现象，许多楼盘的销售比例不足一半，甚至只有一、二成。在郑州、武汉等城市，首批公租房也遭受了市场冷遇。河南财经政法大学副教授张金波认为，这反映出仅凭政府力量很难满足多元化的市场需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、医疗等多个方面，建保障房是政府做的惠民工程，但这并不意味着政府要完全包办，也应该考虑如何激活市场力量来解决问题。
河南省社科院副院长谷建全等专家认为，相比之下，许昌的个人委托代理建房模式是一种有益的探索，解决了经济适用房面临的几个难点问题。首先是切实降低了房价，使政府从经适房建设、分配、管理等事务中解脱出来；其次是强化了透明度，在购房者的参与下，能够确保质量；此外，供求双方直接挂钩，能够消除地产泡沫。这对于推进经适房的市场化运作有重要的参考意义，尤其在二、三线中小城市发展潜力较大。
另一方面，一些地方干部认为，这种模式老百姓很欢迎，说明它很有生命力，作为一种有益探索，需要不断在实践中成熟完善，政府也应给予大力支持；但同时，这种模式与现行的房地产开发模式有冲突，主要是利益冲突太大，也使得地方政府在支持和推广上格外谨慎；此外，在土地招拍挂市场上能否在可接受价位成功举牌，也是一大挑战。
一些学者和专家建议，对于类似的微利地产开发模式创新，政府应给予一定的政策扶持，甚至可以视 同 保 障 性 住 房 享 受 相 关 优 惠 政策，如在城市配套费、墙改基金、电力配套费等地方行政事业性收费上给予减免。在税收政策上，清理一些事实上重复纳税的项目，将既有的增值税优惠政策落实到位等，在成本透明的开发模式下，这些政策还会推动房价较大幅度下降。另一方面，建议政府在土地供应方面给予支持，比如，可以采取土地价拨的方式，或者有针对性地采取挂牌方式予以支持。同时，建议相关部 门 加 强 对 类 似 新 开 发 模 式 的 关注，给予引导和帮助。
