牛，实在是牛！
http://business.sohu.com/s2013/sohuwire12/
“高，实在是高！”
这是中国房价留给很多观察者的印象。国家统计局数据显示，全国商品房平均销售价格从2001年的2170元上涨至2012年的5791元，增幅达163%。这一数据或许低估了实际的房价上涨幅度，此前曾有报道称，上海居民买房甚至需要花费45年的工资。
中国房价高毋庸置疑，但其是否由泡沫组成，则莫衷一是。
平安证券今天的一篇报告分析了房地产泡沫的成因与识别，对于我们判断中国房价是否有泡沫，或许会有所帮助。
报告称，房地产泡沫大致可定义为房地产价格远远高于其内含价值，其形成与破灭通常表现为房价的暴涨与暴跌。
报告认为，房价的涨跌主要受供求因素影响，需求方面的因素包括人口特征、城市化进程、收入、储蓄率、金融支持条件和税收政策等；供给方面则包括土地供应制度、房地产的存量与增量、金融条件支持等因素。
报告称，受金融条件支持——包括低利率、低首付、金融创新等——导致的房价暴涨，通常都是房地产泡沫；但受人口、收入、土地等基本面因素导致的房价大涨，通常都不是房地产泡沫；另外，对房价上涨过于乐观的预期也会引起房价暂时上涨，并形成房价泡沫。
毫无疑问，近十年是房地产市场火爆的十年，也是房价快速上涨的十年。那么，按照上述逻辑分析，中国房地产市场存有泡沫吗？
中国自2003年首次启动房地产调控政策以来，屡屡打压房地产需求。目前，中国首套房首付款比例最低达3成，二套房则高达7成，住房按揭利率也高达6.55%，均远远高于全球主要国家。
如果统计局的数据不是过分的离谱——过分的算高了城镇居民收入并且过分的算低了房价，仅从房价和收入的比例来看，很难认为中国房价在整体上存在泡沫。
按常住人口计算，中国城镇化水平刚刚超过50%；按户籍人口计算，中国城镇化水平则仅是35%左右，均远远低于发达国家近80%的水平。中国的城镇化建设仍“在路上”。
如果中国不落入中等收入陷阱，如果城镇居民收入继续增长，如果中国人口规模不迅速大幅度萎缩，如果土地制度不发生较大幅度的变化和调整，很难认为房价会突然掉头向下。
但是，媒体报道的那么多的鬼城、那么高的空置率，不正是房屋供应过剩、房价虚高有泡沫的证据吗？
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“高，实在是高！”
这是中国房价留给很多观察者的印象。国家统计局数据显示，全国商品房平均销售价格从2001年的2170元上涨至2012年的5791元，增幅达163%。这一数据或许低估了实际的房价上涨幅度，此前曾有报道称，上海居民买房甚至需要花费45年的工资。
中国房价高毋庸置疑，但其是否由泡沫组成，则莫衷一是。
平安证券今天的一篇报告分析了房地产泡沫的成因与识别，对于我们判断中国房价是否有泡沫，或许会有所帮助。
报告称，房地产泡沫大致可定义为房地产价格远远高于其内含价值，其形成与破灭通常表现为房价的暴涨与暴跌。
报告认为，房价的涨跌主要受供求因素影响，需求方面的因素包括人口特征、城市化进程、收入、储蓄率、金融支持条件和税收政策等；供给方面则包括土地供应制度、房地产的存量与增量、金融条件支持等因素。
报告称，受金融条件支持——包括低利率、低首付、金融创新等——导致的房价暴涨，通常都是房地产泡沫；但受人口、收入、土地等基本面因素导致的房价大涨，通常都不是房地产泡沫；另外，对房价上涨过于乐观的预期也会引起房价暂时上涨，并形成房价泡沫。
毫无疑问，近十年是房地产市场火爆的十年，也是房价快速上涨的十年。那么，按照上述逻辑分析，中国房地产市场存有泡沫吗？
中国自2003年首次启动房地产调控政策以来，屡屡打压房地产需求。目前，中国首套房首付款比例最低达3成，二套房则高达7成，住房按揭利率也高达6.55%，均远远高于全球主要国家。
2001-2012年全国商品房平均售价，和城镇居民人均收入。数据来自iFinD，搜狐财经制图。
于此同时，根据统计局数据，中国城镇居民人均总收入也从2001年的6907元，上升至2012年的26959元，增幅达290%，远远高于同期商品房163%的增幅。难怪会有人认为中国房地产泡沫是钢做的呢！如果统计局的数据不是过分的离谱——过分的算高了城镇居民收入并且过分的算低了房价，仅从房价和收入的比例来看，很难认为中国房价在整体上存在泡沫。
按常住人口计算，中国城镇化水平刚刚超过50%；按户籍人口计算，中国城镇化水平则仅是35%左右，均远远低于发达国家近80%的水平。中国的城镇化建设仍“在路上”。
如果中国不落入中等收入陷阱，如果城镇居民收入继续增长，如果中国人口规模不迅速大幅度萎缩，如果土地制度不发生较大幅度的变化和调整，很难认为房价会突然掉头向下。
但是，媒体报道的那么多的鬼城、那么高的空置率，不正是房屋供应过剩、房价虚高有泡沫的证据吗？
