如何在买房过程中保护自己的利益

[RUBY【渥太华地产】]

大家好，我是薛如冰，今天起我会陆续把我在房产交易中所遇到的问题和经验与大家分享，希望能对您有所帮助。
有什么意见和建议也欢迎随时和我交流，非常期待与您的互动。
希望各位都能在渥太华找到合适自己的居所，真正的实现安居，乐业。

1. 买家在买房过程中如何保护自己的利益

房屋买卖貌似简单，但在操作过程中经常会遇到一些疑难杂症或突发事件，作为购房者在直接与卖方经纪谈判时，一定要保护好自己的利益。在这里特别要说明两个地产业内的专业概念。

对于每个地产经纪而言，客人会被区分成两种：第一是叫customer,第二种是Client. 地产经纪对于这两类客户有不同的责任和义务。有两种方法去区分你是customer还是client：如果你在与地产经纪打交道时没有签署任何文件，那你就是经纪的Customer。反之如果是已经签了文件，在法律上，无论买房还是卖房，在你与地产经纪签订合同时即决定了你是他/她的Client还是Customer。有的经纪会倾向于在为你工作之前就签署合同，有的则是在客户准备买卖之前签署，无论是在哪个时间签署的，你要注意，如果你和经纪签署的是Buyer Customer Service Agreement ，那么你就是他/她的customer。如果你和经纪签的是Buyer Representation Agreement,那么你就是经纪的Client.

地产经纪对于customer的职责主要在于提供准确的无欺骗的信息，而对于Client的职责则是不但要提供准确的信息，还有在法律框架中最大限度的保护Client的最大利益，以确保交易顺利的完成。

通常情况下，买房如果在购房计划前就已经委托某位经纪所签署的合同都是Buyer Representation Agreement，而对于那些看着广告直接找上门的客人，买家与挂盘经纪通常签署的是Buyer Customer Service Agreement。所以，直接找挂牌经纪的买主，作为挂盘经纪的Customer,在天然上就不具备法律上的优势。除非有一种情况，就是挂盘经纪愿意和你签署Multiple Representation agreement,直意就是一个经纪同时代表买卖双方，这需要买卖双方一致的同意，经纪在交易中也会拿到双倍的佣金。这种情况在地产交易中并不少见，但是这其中各有利弊，今后我会单独举出。

有很多中国买家热衷于直接找卖房经纪买房，认为这样对方可以省掉卖家付给买方经纪的佣金从而能谈到一个更好的价钱，其实不然。对于有这种想法的买家，除非他是一个经过多次地产买卖，对地产交易全过程完全了解，知道买方的利益所在，了解目前房市的走向，有信心拿到卖家最底价的买家，否则他省下的一点佣金对于以后如果房子出现什么问题而言，代价是相当昂贵的。

这 里有一点需要解释的是，在房产交易过程中买家通常情况下在这个过程中是不需要支付任何佣金的，买卖双方的佣金都是由卖家在交易结束后支付。但是也有种情况 下买家也需要支付佣金，这是个非常值得买家注意的地方：通常在买家和经纪所签署的合同里会有个佣金多少的空格，如果这个空格里面填的是as seller pays，那么就是说明买家经纪会拿到不管卖家承诺多少的佣金。但如果在这个空格里的数字高于卖家在签订卖房合同时愿意出的额度，那么买家在交易结束后就 需要付给买家经纪这个差价。打个比方，如果买方代表合同里佣金项填写的是3%，而卖家在与经纪的合同里写的是付给买家经纪2.5%，那么这个时候买家就需 要付给经纪0.5%的差价。所以，这点买家在与自己的经纪签合同时要注意看清楚。

我一直认为地产交易过程实际上就是买房双方力量和策略的较量过程，买家经纪代表买家最大限度地压低价钱和谈到合适的契约，卖价经纪尽可能地代表卖家拿到买家钱包里最多的钱，所以双方的利益本身就是冲突的。除非这个经纪与买家卖家都很熟悉，对于买卖双方的利益持中立的态度，买卖双方也能达到一个和解的价钱和条件，否则在multi-representation上很难达到一个平衡点。所以我建议买方在房屋买卖中尽量避免一个经纪代表买卖双方的局面，更要避免您是挂盘经纪的Customer而卖家是经纪的Client.

所以在加拿大买房，最理智的方法应该是找一位正规的地产经纪去代表你。因为房屋买卖的过程不仅需要买卖双方以及经纪的共同努力，也同时需要贷款专家，律师，验房师等专业人士的通力合作，无论是那个方面出现了问题，都会导致这个过程不能顺利完成。而正是这样一个成熟的交易方式才造就了加拿大房产市场的公平公正和公开。
最后希望买卖双方都能用正确的方法和态度，去保护自己的最大利益！

 

[RUBY【渥太华地产】]

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[annyInRain]

[转帖】

新移民买房一定要用买方经纪吗？

如果你拿这个问题去问一个普通的经纪，那标准答案是“一定要用”，因为买房不用自己出任何经纪费用，所以不用白不用。今天肖郎说一句老实话是“不一 定要用”，或者说“能不用可以不用”。因为买房经纪误导买家的现象不在少数。经纪一定是成交后才能拿到佣金的，所以在竞争压力下在生存需要下，经纪一般会 加快买家买房成交的速度，有些时候他们会经意不经意地误导买家。所以，使用经纪买房比自己亲自操作有时候反而需要更多的专业知识，前者可能有人误导，后者 没有误导，区别还是很大的。没人误导，一次花几十万上百万，买家会非常小心，不容易犯错误。如果有人误导，而且是自己信任的经纪，不容易提防和觉察，这样 的经纪说话可能九真一假，误导的隐蔽性很强，很容易草率成交。

警惕经纪行业的“杀熟”现象是很有必要的。什么是“杀熟”，就是主要靠“杀熟人”“吃熟人”来生存，谁熟杀谁，谁熟吃谁（当然不熟也没这个机会）。 在经纪行业里，亲戚、老乡、校友、同事、熟人，往往是部分不良经纪猎杀的对象，就象传销一样。所以，在某个聚会上，高谈阔论“买房致富”论或者“保险理财 发家”论者一定是需要警惕的对象，此君必是“杀熟”经纪中一等一的高手。

现在网络和媒体这么发达，目前在卖的房子一般买家在公众网上和报刊杂志都可以看到（专业网站上也就快24小时而已，99%的房子不可能在1天内卖 掉，所以基本上信息是差不多的）。也完全可以就房论房，多找几个经纪比较一下，或者自己D.I.Y.(DO IT YOURSELF).缺点是买房速度可能会慢点，但绝对不会吃大亏而后悔。

 

[RUBY【渥太华地产】]

我觉得经纪能给客人提供的是理性的分析，而不是您所说的误导。最起码我会告诉客人，在没有十分确定这就是你想要的之前，不要轻易的下offer，相信其他专业的地产经纪也是一样。渥太华市场不大，不管在哪个行业，想要杀熟是并不容易的，唯有真诚的服务和不断完善的专业经验，才能让你在这个行业持久生存。至于现在发达的网络技术，是有很多人尝试自己进行交易，这个是仁者见仁智者见智，个人的选择而已。但是具安省房产局专业的数据统计，地产方面凡是尝试自己买卖的买家卖家，最后会有75%以上还是会找专业的经纪去进行交易。