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现在是美国加拿大的报税季节，不少在美国买房子的外国投资者正因如何报美国税发愁。按照美国税务局 IRS (Internal Revenue Service) 规定如果房子没有产生收入是不需要报税的，但是如果把房子租出去而产生的收入是需要报税的。无论是哪国人，除非IRS规定的一些条件下的豁免，只要在美国有收入，哪怕投资是亏损的，都有向IRS申报的义务。如果有任何隐瞒，将来被IRS发现，将会受到重罚。
外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租美国房产，但美国房产租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用 1040NR 表格。
外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额 (Personal Exemption) –美国纳税人每人有3千7百元个人免税额，已婚共同报税者可得7千4百元个人免税额，家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用 1040NR 报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。
标准扣税额 (Standard Deduction) –美国纳税人可而使用起码5千8百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万1千6百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。
外国人卖屋时的收入
有一条税例，名为 Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980 (外国人投资美国房产税例，或简称FIRPTA) 规定，美国富升地产是南加州大洛杉矶地区和橙县本地房产经纪公司。外国人在卖美国房产时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。
此外，外国人也面对美国房产的「预缴税」(withholding tax) 问题，税例上规定，假如美国房产的卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
很多人觉得美国税很复杂，自己不熟悉。其实如果在美国的收入就是租金收入的话，报美国税还是很简单的，但是简单的前提是需要对IRS Code有一些基本的理解。下面一些基本的原则需要遵守。
1. 美国出租房有强制性的折旧 (Depreciation)，一般来说出租的住宅分27.5年按照线性(Straight Line)方式折旧完。如果当年不报折旧，在以后的年份是不能补回去的，这和加拿大不同。在加拿大，你自己可以选择什么时候折旧，以及折旧金额。这里面有一个重要规定是土地不能折旧的，因为土地没有新旧一说，而房子有新旧。会计师是不会决定你房子的土地该值多少钱，这个需要客户提供。
2. 前面说了住宅出租可以提折旧，几乎年年可以实际挣钱，但是报税时实现负收入而不交税了。别笑的太早了，IRS是不会让你便宜都占尽的。这个折旧等到你卖房子的时候要算在你的收入里面的，这个过程用IRS的术语就叫Recapture，意思就是说您以前报的Depreciation也就是折旧要跟我IRS统统吐出来。
3. 具体到需要用什么样的表格，这里针对2014税务年度，一般来说对于就是仅仅有住宅出租收入的外国人来说需要用到 1040NR (US Nonresident Alien Income Tax Return), Schedule E- Form 1040 (Supplemental Income and Loss), Form 8582 (Passive Activity Loss Limitation), Form 4562 (Depreciation and Amortization)。对于仅仅有住宅收入的外国人一般来说最后报出来的结果都是负数，也就是损失(Loss)，这个损失是可以Carryover到下一年的，这样一直累积下去等到您卖房子的时候，多少能冲减您所应付的税款，这个也是投资美国房地产的一个好处。
4.对于加拿大人来说投资美国房地产还有一个好处就是这个损失（实际上这个仅仅是账面上的损失，因为把折旧算了进去，实际上您是挣钱的）可以带回到加拿大来冲减您在这边的收入，从而让您少在加拿大交税。
5. 美国和加拿大签有避免双重征税的协议，对于加拿大居民来说在美国的收入IRS只打一次税，不足的部分回来由加拿大CRA征税，不存在双重征税的问题。
当然税务问题需要投资者好好规划，这样才会给自己带来最大的投资收益。
更详细的信息: 非美国公民申报美国收入税务问题
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王兵注册税务会计师 电话: 1-613 -600 – 6988 (text)
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外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租美国房产，但美国房产租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用 1040NR 表格。
外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额 (Personal Exemption) –美国纳税人每人有3千7百元个人免税额，已婚共同报税者可得7千4百元个人免税额，家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用 1040NR 报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。
标准扣税额 (Standard Deduction) –美国纳税人可而使用起码5千8百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万1千6百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。
外国人卖屋时的收入
有一条税例，名为 Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980 (外国人投资美国房产税例，或简称FIRPTA) 规定，美国富升地产是南加州大洛杉矶地区和橙县本地房产经纪公司。外国人在卖美国房产时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。
此外，外国人也面对美国房产的「预缴税」(withholding tax) 问题，税例上规定，假如美国房产的卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
很多人觉得美国税很复杂，自己不熟悉。其实如果在美国的收入就是租金收入的话，报美国税还是很简单的，但是简单的前提是需要对IRS Code有一些基本的理解。下面一些基本的原则需要遵守。
1. 美国出租房有强制性的折旧 (Depreciation)，一般来说出租的住宅分27.5年按照线性(Straight Line)方式折旧完。如果当年不报折旧，在以后的年份是不能补回去的，这和加拿大不同。在加拿大，你自己可以选择什么时候折旧，以及折旧金额。这里面有一个重要规定是土地不能折旧的，因为土地没有新旧一说，而房子有新旧。会计师是不会决定你房子的土地该值多少钱，这个需要客户提供。
2. 前面说了住宅出租可以提折旧，几乎年年可以实际挣钱，但是报税时实现负收入而不交税了。别笑的太早了，IRS是不会让你便宜都占尽的。这个折旧等到你卖房子的时候要算在你的收入里面的，这个过程用IRS的术语就叫Recapture，意思就是说您以前报的Depreciation也就是折旧要跟我IRS统统吐出来。
3. 具体到需要用什么样的表格，这里针对2014税务年度，一般来说对于就是仅仅有住宅出租收入的外国人来说需要用到 1040NR (US Nonresident Alien Income Tax Return), Schedule E- Form 1040 (Supplemental Income and Loss), Form 8582 (Passive Activity Loss Limitation), Form 4562 (Depreciation and Amortization)。对于仅仅有住宅收入的外国人一般来说最后报出来的结果都是负数，也就是损失(Loss)，这个损失是可以Carryover到下一年的，这样一直累积下去等到您卖房子的时候，多少能冲减您所应付的税款，这个也是投资美国房地产的一个好处。
4.对于加拿大人来说投资美国房地产还有一个好处就是这个损失（实际上这个仅仅是账面上的损失，因为把折旧算了进去，实际上您是挣钱的）可以带回到加拿大来冲减您在这边的收入，从而让您少在加拿大交税。
5. 美国和加拿大签有避免双重征税的协议，对于加拿大居民来说在美国的收入IRS只打一次税，不足的部分回来由加拿大CRA征税，不存在双重征税的问题。
当然税务问题需要投资者好好规划，这样才会给自己带来最大的投资收益。
更详细的信息: 非美国公民申报美国收入税务问题
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