情何以堪
总瓢把子
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- 2002-03-24
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前不久，香港特区政府今年的首次卖地大获丰收，令人欢欣鼓舞，以致当地各大报章在次日都不约而同地发表社论、社评，给予非常积极的评价。而卖地立即发挥连带效应，在此后香港股指连升的五日中，地产股成为升幅最大的耀眼板块。
用商业意识异常强烈的港人的话说，这次卖地是实实在在的“丁财两旺”。
先看“丁”，本港地产业的“巨无霸”几乎全部到齐：“长实”副主席李泽钜，“信置”主席黄志祥，“恒隆”主席陈启宗，“恒基”执行董事李家诚。就连很久不现身这类场合的华懋集团主席“小甜甜”龚心如，也亲临现场督战。真可谓“群贤毕至”。再看“财”，经过多番竞叫，四块地皮全数卖出，而且全部超过市场人士的预期价，特别是备受关注的西九龙填海区的那块地皮，由“信和置业”以16.4亿港元夺得，比开价高近50%，比预期价也要高22.4%。四块地，总共为政府库房带来了29.7亿港元进账，一举超过了去年全年的卖地收入。相比之前的多次清冷场面和惨淡结局，港府卖地这天的确是近四年来少有的“好日子”，地产商、政府终于实现了期盼已久的“双赢”。
香港的楼市终于开始复苏啦！为这一天高兴的不仅仅是香港的“财爷”和地产商，还有许多已经或准备涉足这个领域的投资者，还有更多以此作“风向标”判断香港经济兴衰的普通市民。尽管不少人为之欣喜地欢呼雀跃时，心里并不十分塌实，因为在以往几年中，也曾出现过一些小“波澜”，但都是笑声未落，楼市就又调头继续下沉了。但是，楼市毕竟是沉闷得太久了，人们不愿意放弃难得的“宣泄”机会，更不愿意放弃对未来的美好憧憬。
客观说，人们这次“兴奋”多半不是“虚火”，有一定的实在理据。且不说“群贤毕至”竞相举牌的热烈场面和超出预期的库房收入，单就一块地皮的异常“走红”，也能给人以相当宽广的想象空间。“信置”以16亿多买得的那块地的“近邻”，是2000年12月卖出的。由于当时只有“恒隆”一家举牌，那块地在没有竞争对手的情况下以低价成交。现在那一地区建成的新楼出售价格是每平方英尺3000至3400元。“信置”现在以大大高于开价的价格买地，预计几年后，必须以4000元的单价卖楼，才能获得理想的收益。比现时高出两成到三成的“预期”楼价，再清楚不过地表明了地产商们对未来楼市走势的估计。虽然他们不是未卜先知的神仙，但他们绝对属于香港乃至世界商家中“最精明”的一群。在整体经济“热浪”中，他们往往也难免发出一些致命的“昏招”，但在整体“冰冷”的情况下，他们是不会整齐划一地拿上十亿的巨资冒险“打水漂”的。春江水暖鸭先知，人们就是把他们视为一群市场经济激流中反应敏感的鸭子，从他们是否肯“下水扎猛捕食”，来判断未来楼市气候的。一只鸭子下水，不代表春天的到来。现在，一群“鸭子”都争着“下水”，人们有理由认为楼市“回春”的日子不会远了。 楼市的冷暖，最终是由市场的供求关系决定的。而供求的变幻起伏，又受到本地整体经济状况及外围环境走向的影响。前些年，在世界性泡沫经济风起云涌的大潮流中，本港也紧跟“热旋”扶摇直上。泡沫经济的“重灾区”房地产业，在完全扭曲的供求信息刺激下，像野马脱缰驶上畸形发展轨道，楼价的飙升速度令人瞠目结舌。楼市“颠峰”时期，港岛黄金地段写字楼，曾开出过近两万元一平方英尺的“天价”；理想地段的住宅，也创造过差不多同样的“辉煌”。政府、发展商和倒卖“楼花”的小炒家，都狠尝了几年楼市“疯狂”的甜头。比香港更“风光”的日本，更是“点石成金”，区区三十几万平方公里国土的“市价”，一度曾超过了美国九百多万平方公里的沃土。但无根底的暴起之后，必然是插水式的暴跌。日本为此已经付出了超过十年持续经济低迷的代价，香港的楼价也比高峰期跌落了一半以上。细做分析，香港楼市的降温，有其绝对合理的一面，经济高热阶段的“预期”肯定是失准的，而建立在失准预期基础上的投资、投机行为，是一种虚假的市场需求，只能维持对价格的短时间刺激。随着泡沫经济的爆裂，虚假需求也迅速烟消云散；高楼价失去虚假需求的支撑，必然立即倾覆。当然，造成楼市低迷时间过久的，也确有特殊的因素。例如亚洲金融风暴的袭击、世界性经济衰退的拖累，香港整体经济的不景，以及“冰冻”时期人们过分紧张的消费心理，都使现实市场需求萎缩到了现实消费能力之下。投机的离场，有需求并有能力买来自住的又不敢贸然入市，楼市冷、楼价跌也就势不可挡了。
经过市场较长时间的自发调节，再加上特区政府一系列的政策调整，“无形之手”与“有形之手”合力，终于使紊乱的香港楼市逐步趋于稳定、见底止跌。用中医的话说，这是自身调理到位。而当此之时，中国内地经济持续向好和美国等外围经济出现复苏苗头的“利好”信息，又从心理上对港人发挥了正面作用，增强了大家对香港经济转好的信心。在这种有利环境下，被掩盖的潜在消费能力自然开始变成现实的消费行动，近期将军澳、西九龙和马鞍山地区一些新楼盘的热卖，就是最实际的表现。
据推算，1997年高峰期时，香港市民平均供楼的月支出要超过家庭每月的总收入；而由于楼价和银行贷款利率的双双大幅降低，现在市民平均供楼的月支出只占家庭总收入的25% 左右。这一供款状况，大抵与欧美相近，相当于本港上世纪80年代中期的水平。而近十多年来，尽管经历了金融风暴的冲击、经济衰退的影响，但港人的平均收入水平还是大大提高了，自己买楼居住的能力随之显著增强。这也是近来失业率继续上升、裁员减薪不止、外贸出口仍降，但买楼市民却逆势增加的根本原因。适宜的“天时”，加上得力的促销手段，实际存在的消费能力，就会顺畅地“破土而出”。香港人多地少的自然状况，难以改变；香港人均收入居世界前列，是客观事实；香港的“无房户”仍占相当大的比例，居住面积普遍狭窄，其中不少人具备买房或扩大面积的经济实力。这些就是呼唤香港楼市复苏的基本因素，也是支撑香港楼价在今后一段时期里能够保持较高水平的基本支柱。从这个角度说，靠实际消费能力催动的地产热卖、新楼旺销，应该被视为“春汛”，而不是“回光”。
毋庸讳言，虽然与1997年相比，香港的楼价已经跌落了 60%，许多港人被跌出了“血”，但与周边绝大多数地区相比，香港依然是房价的“制高点”。高房价抬起的高人工，主要由这“双高”构成的高成本，始终是香港的经济“软肋”，在国际市场竞争中的劣势。因此，从长远计，笔者坚定地认为，目前香港楼市只是找到了现阶段的供求平衡点。香港的楼价不仅不可能再登上1997年那样婉若天宫似的“海市蜃楼”，而且会随着经济的转型，不断发生变动，逐步与“邻居”缩小差距。因为只有这样，香港才能保持“营商宝地”、“增值福田”的永恒魅力。也许在人们刚刚闻到些许“春”的气息时，不该说这种扫兴话，但实在是担心“炒家”又闻风而起。
用商业意识异常强烈的港人的话说，这次卖地是实实在在的“丁财两旺”。
先看“丁”，本港地产业的“巨无霸”几乎全部到齐：“长实”副主席李泽钜，“信置”主席黄志祥，“恒隆”主席陈启宗，“恒基”执行董事李家诚。就连很久不现身这类场合的华懋集团主席“小甜甜”龚心如，也亲临现场督战。真可谓“群贤毕至”。再看“财”，经过多番竞叫，四块地皮全数卖出，而且全部超过市场人士的预期价，特别是备受关注的西九龙填海区的那块地皮，由“信和置业”以16.4亿港元夺得，比开价高近50%，比预期价也要高22.4%。四块地，总共为政府库房带来了29.7亿港元进账，一举超过了去年全年的卖地收入。相比之前的多次清冷场面和惨淡结局，港府卖地这天的确是近四年来少有的“好日子”，地产商、政府终于实现了期盼已久的“双赢”。
香港的楼市终于开始复苏啦！为这一天高兴的不仅仅是香港的“财爷”和地产商，还有许多已经或准备涉足这个领域的投资者，还有更多以此作“风向标”判断香港经济兴衰的普通市民。尽管不少人为之欣喜地欢呼雀跃时，心里并不十分塌实，因为在以往几年中，也曾出现过一些小“波澜”，但都是笑声未落，楼市就又调头继续下沉了。但是，楼市毕竟是沉闷得太久了，人们不愿意放弃难得的“宣泄”机会，更不愿意放弃对未来的美好憧憬。
客观说，人们这次“兴奋”多半不是“虚火”，有一定的实在理据。且不说“群贤毕至”竞相举牌的热烈场面和超出预期的库房收入，单就一块地皮的异常“走红”，也能给人以相当宽广的想象空间。“信置”以16亿多买得的那块地的“近邻”，是2000年12月卖出的。由于当时只有“恒隆”一家举牌，那块地在没有竞争对手的情况下以低价成交。现在那一地区建成的新楼出售价格是每平方英尺3000至3400元。“信置”现在以大大高于开价的价格买地，预计几年后，必须以4000元的单价卖楼，才能获得理想的收益。比现时高出两成到三成的“预期”楼价，再清楚不过地表明了地产商们对未来楼市走势的估计。虽然他们不是未卜先知的神仙，但他们绝对属于香港乃至世界商家中“最精明”的一群。在整体经济“热浪”中，他们往往也难免发出一些致命的“昏招”，但在整体“冰冷”的情况下，他们是不会整齐划一地拿上十亿的巨资冒险“打水漂”的。春江水暖鸭先知，人们就是把他们视为一群市场经济激流中反应敏感的鸭子，从他们是否肯“下水扎猛捕食”，来判断未来楼市气候的。一只鸭子下水，不代表春天的到来。现在，一群“鸭子”都争着“下水”，人们有理由认为楼市“回春”的日子不会远了。 楼市的冷暖，最终是由市场的供求关系决定的。而供求的变幻起伏，又受到本地整体经济状况及外围环境走向的影响。前些年，在世界性泡沫经济风起云涌的大潮流中，本港也紧跟“热旋”扶摇直上。泡沫经济的“重灾区”房地产业，在完全扭曲的供求信息刺激下，像野马脱缰驶上畸形发展轨道，楼价的飙升速度令人瞠目结舌。楼市“颠峰”时期，港岛黄金地段写字楼，曾开出过近两万元一平方英尺的“天价”；理想地段的住宅，也创造过差不多同样的“辉煌”。政府、发展商和倒卖“楼花”的小炒家，都狠尝了几年楼市“疯狂”的甜头。比香港更“风光”的日本，更是“点石成金”，区区三十几万平方公里国土的“市价”，一度曾超过了美国九百多万平方公里的沃土。但无根底的暴起之后，必然是插水式的暴跌。日本为此已经付出了超过十年持续经济低迷的代价，香港的楼价也比高峰期跌落了一半以上。细做分析，香港楼市的降温，有其绝对合理的一面，经济高热阶段的“预期”肯定是失准的，而建立在失准预期基础上的投资、投机行为，是一种虚假的市场需求，只能维持对价格的短时间刺激。随着泡沫经济的爆裂，虚假需求也迅速烟消云散；高楼价失去虚假需求的支撑，必然立即倾覆。当然，造成楼市低迷时间过久的，也确有特殊的因素。例如亚洲金融风暴的袭击、世界性经济衰退的拖累，香港整体经济的不景，以及“冰冻”时期人们过分紧张的消费心理，都使现实市场需求萎缩到了现实消费能力之下。投机的离场，有需求并有能力买来自住的又不敢贸然入市，楼市冷、楼价跌也就势不可挡了。
经过市场较长时间的自发调节，再加上特区政府一系列的政策调整，“无形之手”与“有形之手”合力，终于使紊乱的香港楼市逐步趋于稳定、见底止跌。用中医的话说，这是自身调理到位。而当此之时，中国内地经济持续向好和美国等外围经济出现复苏苗头的“利好”信息，又从心理上对港人发挥了正面作用，增强了大家对香港经济转好的信心。在这种有利环境下，被掩盖的潜在消费能力自然开始变成现实的消费行动，近期将军澳、西九龙和马鞍山地区一些新楼盘的热卖，就是最实际的表现。
据推算，1997年高峰期时，香港市民平均供楼的月支出要超过家庭每月的总收入；而由于楼价和银行贷款利率的双双大幅降低，现在市民平均供楼的月支出只占家庭总收入的25% 左右。这一供款状况，大抵与欧美相近，相当于本港上世纪80年代中期的水平。而近十多年来，尽管经历了金融风暴的冲击、经济衰退的影响，但港人的平均收入水平还是大大提高了，自己买楼居住的能力随之显著增强。这也是近来失业率继续上升、裁员减薪不止、外贸出口仍降，但买楼市民却逆势增加的根本原因。适宜的“天时”，加上得力的促销手段，实际存在的消费能力，就会顺畅地“破土而出”。香港人多地少的自然状况，难以改变；香港人均收入居世界前列，是客观事实；香港的“无房户”仍占相当大的比例，居住面积普遍狭窄，其中不少人具备买房或扩大面积的经济实力。这些就是呼唤香港楼市复苏的基本因素，也是支撑香港楼价在今后一段时期里能够保持较高水平的基本支柱。从这个角度说，靠实际消费能力催动的地产热卖、新楼旺销，应该被视为“春汛”，而不是“回光”。
毋庸讳言，虽然与1997年相比，香港的楼价已经跌落了 60%，许多港人被跌出了“血”，但与周边绝大多数地区相比，香港依然是房价的“制高点”。高房价抬起的高人工，主要由这“双高”构成的高成本，始终是香港的经济“软肋”，在国际市场竞争中的劣势。因此，从长远计，笔者坚定地认为，目前香港楼市只是找到了现阶段的供求平衡点。香港的楼价不仅不可能再登上1997年那样婉若天宫似的“海市蜃楼”，而且会随着经济的转型，不断发生变动，逐步与“邻居”缩小差距。因为只有这样，香港才能保持“营商宝地”、“增值福田”的永恒魅力。也许在人们刚刚闻到些许“春”的气息时，不该说这种扫兴话，但实在是担心“炒家”又闻风而起。
