ottawa2016
封禁用户
- 注册
- 2016-09-25
- 消息
- 161
- 荣誉分数
- 4
- 声望点数
- 28
作者： Jason Wang MBA PMP FRM
https://ottawaincometax.wordpress.com/
Schulich商学院MBA, 长期在加拿大主要银行从事金融财务工作
渥太华第一税务事务所主要合伙人，加拿大税务局注册报税师
全渥太华报税最低价+ 最优质服务
Email: firstottawatax@gmail.com
phone: 613 663 6959
加拿大税法规定，18岁以上的税务居民，一个家庭在全球范围内，可以指定一套自住房为主要住宅，其资本增值部分免税。要符合这个条件，您必须在这套房子里住过，即使每年只是短期居住；而且，只有房子周围的1/2公顷的土地属于主要住宅的一部分，大于1/2公顷的部分，不能享受免税待遇。
倘若您有两个自住房，那该指定哪一个为自己的主要住宅呢？我们建议:
1. 您先处置哪个住宅，就把那个住宅定为主要住宅。因为，今后的事情有很多的不确定性，当前少交税或是不交税才是正道。 2. 如果两个房产同时处置，则尽可能多的把作为主要住宅的年限分配到平均每年增值较多的房产上。
两个方法的目的都是为了实现免税最大化。具体来说，计算主要住宅免税额的公式如下：
房产增值 X [(1 + 某一房产被认定为主要住宅的年限)/拥有该房产的总年限]
以上公式也考虑到了加拿大居民往往先买第二套房，后卖第一套房的特点，税务局给了您多一年的免税时间。所以，您可以在同一年内同时拥有两个自住房，而不用交增值税。
我们中国人有勤俭节约的优良传统，有不少拥有房屋的同胞常常把地下室，或是多余的房间租出去以补贴家用，也就是说把自己的主要居住地租出一部分给租客住。在个人报税角度上，并不复杂，只要每年申报租金收入，交纳所得税就可以了。可是，如果对税务局的规定不理解，做法不正确，会影响其主要住宅的免税地位，在以后处置房产的时候，需要缴纳增值税，这就很不合算了。
那么，问题出在哪呢？
税务局规定，当您部分出租您的主要住宅时， 为了不影响主要住宅的免税地位，您必须做到以下三点：
1. 用于出租的部分占住宅总面积比例小：住宅既然是您的主要住宅，您对住宅的使用必须占大部分。最合理的办法就是把您空余的房间租出去，不要为了多用些花费抵消房租，而把自用的比例调低。
2. 不能为了更适合出租而改变房屋的结构：若您为了出租房间，吸引顾客，把住宅改造了，税务局就会认为您改造住宅的意图是为了经营出租房活动，则您的住宅可能就不被认定为主要住宅。
3. 不能在申报租金收入时，为了少交税而提取房屋折旧：折旧出现的一个条件是，必须有经营活动。税务局规定，如果您计提了折旧，那么折旧的部分就不能享受免税地位。
所以，我们建议，为了符合主要住宅的免税条件，如果您有一栋房产，不要把大部分的房间租出去，更不要把主要居住的用途转成出租房。如果您有两栋房产，保留增值快的一栋为主要居住地。当然，具体情况还要具体分析，如何报税以及如何分配主要住宅和出租房的比例，需要做好充分的税务规划
https://ottawaincometax.wordpress.com/
Schulich商学院MBA, 长期在加拿大主要银行从事金融财务工作
渥太华第一税务事务所主要合伙人，加拿大税务局注册报税师
全渥太华报税最低价+ 最优质服务
Email: firstottawatax@gmail.com
phone: 613 663 6959
加拿大税法规定，18岁以上的税务居民，一个家庭在全球范围内，可以指定一套自住房为主要住宅，其资本增值部分免税。要符合这个条件，您必须在这套房子里住过，即使每年只是短期居住；而且，只有房子周围的1/2公顷的土地属于主要住宅的一部分，大于1/2公顷的部分，不能享受免税待遇。
倘若您有两个自住房，那该指定哪一个为自己的主要住宅呢？我们建议:
1. 您先处置哪个住宅，就把那个住宅定为主要住宅。因为，今后的事情有很多的不确定性，当前少交税或是不交税才是正道。 2. 如果两个房产同时处置，则尽可能多的把作为主要住宅的年限分配到平均每年增值较多的房产上。
两个方法的目的都是为了实现免税最大化。具体来说，计算主要住宅免税额的公式如下：
房产增值 X [(1 + 某一房产被认定为主要住宅的年限)/拥有该房产的总年限]
以上公式也考虑到了加拿大居民往往先买第二套房，后卖第一套房的特点，税务局给了您多一年的免税时间。所以，您可以在同一年内同时拥有两个自住房，而不用交增值税。
我们中国人有勤俭节约的优良传统，有不少拥有房屋的同胞常常把地下室，或是多余的房间租出去以补贴家用，也就是说把自己的主要居住地租出一部分给租客住。在个人报税角度上，并不复杂，只要每年申报租金收入，交纳所得税就可以了。可是，如果对税务局的规定不理解，做法不正确，会影响其主要住宅的免税地位，在以后处置房产的时候，需要缴纳增值税，这就很不合算了。
那么，问题出在哪呢？
税务局规定，当您部分出租您的主要住宅时， 为了不影响主要住宅的免税地位，您必须做到以下三点：
1. 用于出租的部分占住宅总面积比例小：住宅既然是您的主要住宅，您对住宅的使用必须占大部分。最合理的办法就是把您空余的房间租出去，不要为了多用些花费抵消房租，而把自用的比例调低。
2. 不能为了更适合出租而改变房屋的结构：若您为了出租房间，吸引顾客，把住宅改造了，税务局就会认为您改造住宅的意图是为了经营出租房活动，则您的住宅可能就不被认定为主要住宅。
3. 不能在申报租金收入时，为了少交税而提取房屋折旧：折旧出现的一个条件是，必须有经营活动。税务局规定，如果您计提了折旧，那么折旧的部分就不能享受免税地位。
所以，我们建议，为了符合主要住宅的免税条件，如果您有一栋房产，不要把大部分的房间租出去，更不要把主要居住的用途转成出租房。如果您有两栋房产，保留增值快的一栋为主要居住地。当然，具体情况还要具体分析，如何报税以及如何分配主要住宅和出租房的比例，需要做好充分的税务规划
