RUBY XUE
Real Estate Broker
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- 2018-12-07
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渥太华的CONDO公寓市场，经历了过去几年的平淡期和饱和器，从2018年起渐渐变暖，到目前公寓价格交两年前平均已经上升超过20%，尤其2019年公寓涨值领跑其他种类的地产。目前一些位置优越的枪手楼盘，已经出现了挂一套抢一套的局面，价格上升显著。租盘的价格也上升飞快，而且空置率几乎为零。
那么是什么原因引起了公寓市场的变动呢？第一个主要原因应该归结于库存的减少。如果留意你会发现，渥太华的公寓市场有个断层，新建的楼盘在2015-2018年几乎寥寥无几，原因是2012年左右渥太华出现大量的公寓楼盘导致销售饱和，供应大于需求的结果就是公寓市场价格停滞不前甚至有些下滑，直到2018年存货逐渐被吸收，再加上渥太华外来人口迅速上涨，无论是出租还是购买，都出现了供不应求的局面。
第二个主要原因是可支付范围的变化。目前渥太华HOUSE的平均价格已经由两年前的均价30多万变为50万上下，从可支付范围的角度讲，公寓的平均价格价还在35万上下，这样也导致公寓的可承受投资者变多了。
第三个原因是出租投资回报的变化。过去渥太华的房屋市场，同等价位的联排别墅和公寓的租金价格几乎是一样的，但是公寓的支出需要每月的管理费用导致回报相对偏低，但是随着目前市场的移动，联排别墅的售价变高及公寓市场的租金上升，导致了公寓市场的投资回报上升，自然就会导致公寓的需求量上升。
其实归根结底都是供应的变化导致了市场情况的转变。自从渥太华的公寓市场货源紧缺后，开发商们纷纷抓住这个时机向市政提出滞留已久的开发申请，光2019年市政就颁发了大小8000多个建筑许可，这比过去几年的总合还多。
首先说明一下何为楼花。楼花是指尚未开工或完成的地产项目，开发商屏设计图纸和理念来进行销售的一个地产投资产品。这个阶段的房屋售价会低于未来交房时的价格，买家通过未来的涨值空间来获利。渥太华楼花两大特性：1.它的交割期长，适合手上有现金但现阶段不能进行贷款的买家。2. 具有投资杠杆，可用少量资金进入房市，提前买票去伴随市场的上涨而获利。
根据渥太华过去的公寓市场走向，RUBY的总结是并不是所有的楼花到最后都会赚到钱，或者说能赚到手的数目大不相同。面对这么多迎面而来的地产开发项目，要怎样挑选才能保证投资的回报值最大化呢？今天RUBYXUE地产来分享一下公寓楼花投资的秘诀。
1.位置位置位置
渥太华的市中心寸土寸金，可开发的土地非常有限，一些地标性的公寓建筑都是由大型的开发商经过很长时间的运作才能获得黄金位置的土地。一般近标志性建筑，近大学，近地铁口的大型楼盘都会是未来的焦点。
2.建筑的级别和售价
不同的开发商设计理念和建筑的标准不同，有的开发商内装选材非常出色，相对的售价就居高临下，而有的开发商比较亲民，价格适中，可接受人群范围大，未来无论出手或出租都相对容易，这样的楼花投资回报会高。
3.开发商的口碑和信誉
能做公寓开发的建筑商有很多，但过去的经验及实力早就了楼盘的质量和稳定性。 经验丰富的开发商会保证大楼建成后的质量，维修相对少，管理费也就相对有保障不会突然上涨很多。有信誉和经济实力的开发商也会保障投资的稳定性，不会因为开发商的资金周转问题而导致买家的投资计划更改，有的楼盘甚至在等待几年之后宣布取消，白白浪费了投资者的时间和精力，所以要在投资前做一下开发商的背景调查。
4.户型的选择
楼花是一种对未来产品的销售，买家买到的是一个契约，并看不到实物，所以买家需要对大楼的整体情况，周围环境情况，朝向，户型设计等进行一个全面的分析。
一般来讲一栋大楼的设计，有些户型是只针对投资者和租客来设计的，当然也有些自住需求的买家，需要的空间相对宽敞，对景色及朝向等的要求高于租客。如果投资是为了将来出租，而租客的人群范围多为单身的年轻人，适合选择面积相对小的户型。只要功能性一样，小面积的出租回报要高于舒适度高的户型。
5. 注意购房合同的细节
一般渥太华的大型楼盘，由于开发商想保证自己对楼盘价格的绝对控制，买家在正式交楼前是不允许转让的。如果是为了投机性的投资，并没有收房能力的买家，这点要在签合同前问清楚，是否能转让，需要多少费用，转让有什么条件，免得把自己置于进退两难的局面。
6.交楼的时间
一般大型楼盘从楼花开始发售起到交房需要4年左右的时间。小型的楼盘或别墅则需要1.5-2年左右。我建议投资的时候要根据自己的实际情况去判定，如果自己能贷到款所需的时间相对长，可以考虑投资交房时间长的楼盘。相对的如果能贷到款并有资金可持有一段时间再出手的，可以考虑投入较短的项目。但是要注意近期交房的项目价格可能还没有和目前拉开，所以要有准备先持有再抛出。
7.经纪人的优惠政策
一般开发商对交易量大的经纪人都会有相对的优惠条件，VIP待遇等，在投资之前最好联系一位信得过的经纪人，可以帮你分析一下楼盘的利弊和预测，而且也可以参与到经纪人能拿到的优惠中。在加拿大买家经纪是不需要任何费用的，可以避免走弯路又可能得到大量信息，找个适合自己的经纪人是投资当务之急。
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