PEI老郑
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- 2017-10-30
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我曾经做过很多年的出国留学，帮学生做留学规划，申请大学，办理签证。学生如果符合录取要求，学校会给学生发Offer，如果所有条件都满足，发的是Unconditional Offer，如果学生其他条件都满足，但是语言成绩不够，会发Conditional Offer，这是我最早接触什么是Offer。
在国内，买家相中房子之后，地产经纪（国内叫中介）会把买卖双方带到一个屋里，进行价格谈判，买家细数房子的缺点，卖家细数房子的优点，很有“奇葩说”的架势。当买卖双方在价格方面僵持住了，中介会把双方分开谈，这时候该店长就出马了，跟卖家说，哥，你再降点就差不多了，再跑去跟买家说，姐啊，你太会杀价了，我都没见过你这么厉害的，这价格很合适了，你再加点。当时有跟中介聊过，他们的培训是，买卖双方见面，不签合同不让走，我在国内的几次买房卖房的经历，每次签完合同，都到后半夜了。
在加拿大，买卖双方是不见面的，你找一个地产经纪看房，当相中一个房子后，通过经纪下Offer，对方可能：1. 接受你的Offer；2. 拒绝你的Offer；3. Counter你的Offer。如果是3，你收到对方Coutner回来的Offer，你也可以：1. 接受对方的Counter Offer；2. 拒绝对方的Counter Offer；3. Counter back对方的Coutner Offer。
所有的操作，通过买卖双方各自的经纪完成，在此过程中，非常考验经纪的专业和职业水准，我会专门写一篇在交易过程中，关于对经纪的职业道德相关要求的文章，本文，主要介绍下Offer的内容。
当你下Offer的时候，你的经纪通常会让你签4份表格，他们分别是
这份协议一共6页，其中前5页是格式合同，买房人可以仔细阅读各个条款，也可以把它当做填空题，把填进去的内容，进行检查和校对即可。买卖协议一共有28个条款，其中1-8是需要填写内容的，在条款1之前，还需要填写买卖双方姓名，房屋地址及其他信息，报价，定金及支付对象。签字确认在条款28，下面我用通俗的语言，解释一下这些条款
以上是Agreement of Purchase and Sale，也就是我们所说的下Offer最核心的内容，另外一份需要发给卖家签字的表格，叫Confirmation of Co-operation and Representation，这份表格主要是经纪公司之间确定合作关系，佣金金额以及支付方式，买家不需要对条款进行了解，你只需要知道：在加拿大买卖房子，佣金由卖家支付，买家不用操心。
和大多数的工作一样，做一份Offer，看起来并没有什么技巧和难度，买家把Photot ID给我，我通常会在5-10分钟内把Offer做好，发到买家的电子邮箱，进行电子签名。所谓，功夫在诗外，一个好的地产经纪，对一套房子下Offer，需要做到，事前多了解，事中善应变，事后莫翻脸。
1. 事前多了解：经纪需要充分保护客户的权益，通常我在客户对房子感兴趣后，会和卖家经纪确认：卖房原因；房子是否有过大麻，火灾，漏水，死人等；房屋户型和面积；设备年限及更新等。除了对房子本身，经纪还需要对归属的学校，周边的商圈，交通，居住人群，以及同区域内在售和已售房源有了解。
2. 事中善应变：在下Offer之前，经纪需要对市场有充分的认识，并且制定一个靠谱的计划，帮助客户事先了解Offer下出去之后可能会发生的事情。下Offer是有技巧的，并不是分析出一个价格，然后递交Offer后就安静的等结果，整个过程，就是一场战役，地产经纪就是这场战役的指挥官，他需要有敏锐的嗅觉，对卖家以及其它下Offer的买家进行心理分析。
3. 事后莫翻脸：时常听到一些人说，某某经纪在买房前很热情，关心自己比亲人都多，但是Offer成交之后，你再去联系他，他就说这事不归我管，你得找别人。
和结婚嫁人一样，在买房过程中，你多少会碰到一些风风雨雨，但是，一个靠谱的地产经纪（爱人），会尽心保护你，但，如果你不确定找的是对的人，就先学会一点自我保护的能力吧，这也是我写这篇文章的目的。希望每位买房人，都能找到对的人，顺利买到喜欢的房！
有兴趣买房的朋友，无论您是买自住房，还是投资房，都可以加我微信，咱们一起说说房，聊聊生活。我是老郑，一个有烟火气的地产经纪，靠谱的地产经纪。
购房协议样本
在国内，买家相中房子之后，地产经纪（国内叫中介）会把买卖双方带到一个屋里，进行价格谈判，买家细数房子的缺点，卖家细数房子的优点，很有“奇葩说”的架势。当买卖双方在价格方面僵持住了，中介会把双方分开谈，这时候该店长就出马了，跟卖家说，哥，你再降点就差不多了，再跑去跟买家说，姐啊，你太会杀价了，我都没见过你这么厉害的，这价格很合适了，你再加点。当时有跟中介聊过，他们的培训是，买卖双方见面，不签合同不让走，我在国内的几次买房卖房的经历，每次签完合同，都到后半夜了。
在加拿大，买卖双方是不见面的，你找一个地产经纪看房，当相中一个房子后，通过经纪下Offer，对方可能：1. 接受你的Offer；2. 拒绝你的Offer；3. Counter你的Offer。如果是3，你收到对方Coutner回来的Offer，你也可以：1. 接受对方的Counter Offer；2. 拒绝对方的Counter Offer；3. Counter back对方的Coutner Offer。
所有的操作，通过买卖双方各自的经纪完成，在此过程中，非常考验经纪的专业和职业水准，我会专门写一篇在交易过程中，关于对经纪的职业道德相关要求的文章，本文，主要介绍下Offer的内容。
当你下Offer的时候，你的经纪通常会让你签4份表格，他们分别是
- Agreement of Purchase and Sale （买卖协议）
- Confirmation of Cooperation and Representation （角色和佣金确认）
- Buyer Representation Agreement （代理协议）
- Working with a Realtor （身份确认）
这份协议一共6页，其中前5页是格式合同，买房人可以仔细阅读各个条款，也可以把它当做填空题，把填进去的内容，进行检查和校对即可。买卖协议一共有28个条款，其中1-8是需要填写内容的，在条款1之前，还需要填写买卖双方姓名，房屋地址及其他信息，报价，定金及支付对象。签字确认在条款28，下面我用通俗的语言，解释一下这些条款
- IRREVOCABILITY: 一方给另一方考虑的时间，对买卖双方都有约束力。在这个时间之前，买家不可以撤回Offer，对卖家而言，在这个时间之前接受Offer有效，过了这个时间，协议就失效；
- COMPLETION DATE: 交房日期（不可以是周末或法定节假日）
- NOTICES: 买卖双方分别授权自己的经纪可以通过传真或E-mail接收通知或文件；
- CHATTELS INCLUDED: 包含的物品，通常在挂牌LISTING文件中会说明，一般情况下会包含（Dishwasher, Dryer, Hood Fan, Microwave, Refrigerator, Stove, Washer, Garage Door Opener, Drapes, Windows Blinds），具体到某一套房，还需要查看挂牌说明；如果这个款项没填写内容，卖家有权拿走房屋内所有的动产；
- FIXTURES EXCLUDED: 报价中不含的物品
- RENTAL ITEMS: 买家愿意转租卖家签署的租赁物品，大部分时候会填写Hot Water Tank，或者Tankless Water Heater，需要特别注意，有的卖家租了一些安防或者其他设备，如果你不想承租，需要提前沟通；
- HST：消费税，一般来说，住宅由卖家负责，填Included in，商业由买家负责填，In additional to；
- TITLE SEARCH: 产权调查，律师负责，Requisition Date 一般填交房前的两周；
- FUTURE USE: 通常填写Single Family Residential或者Residential
- TITLE: 主要用来约束卖家，要保证房屋产权是干净的。当产权出现“有效异议”，卖家不愿或无法去除，买家坚持要求去除，买方可以终止协议，且各方都无需为此承担责任。
- CLOSING ARRANGEMENTS: 卖方和买方各自聘请律师完成房地产买卖协议，产权将通过电子注册完成
- DOCUMENTS AND DISCHARGE: 这个比较复杂，有机会当面解释一下
- INSPECTION: 买方确认已进行房屋检查，并接受房屋的检查结果（如果后续的Schedule A里没有验房条款，代表买家放弃验房，认可房屋的现状）
- INSURANCE: 在交房前，房屋出现问题，归属于卖家责任。（这里需要提醒的是，有人说我下了无条件OFFER，是不是一点权力都没有了？不是的，有条件Offer与无条件Offer的最大区别是，有条件Offer可以在一个时间内，买家申明条件未满足，合理合法的撤销合同，而无条件Offer不能。但是，无论是有条件Offer还是无条件Offer，卖家交房时房屋状况要和你在下Offer时相同，除非协议另有约定，你不能说看房的时候，厨房台面是大理石的，交房的时候发现是防火板的，看房的时候，锅炉是能工作的，交房的时候是坏的。这一点要正确理解，无条件Offer不代表买家没有任何权利）；
- PLANNING ACT: 合同成立的前提，是符合Planning Act的规定；
- DOCUMENT PREPARATION: 卖家负责地契转让的注册费用，买家负责退还抵押所需费用；
- RESIDENCY: 这一点主要是针对非加拿大公民/居民卖房缴纳Capital Gain的要求，具体情况律师会跟卖家解释，和买家无关；
- ADJUSTMENTS: 交房日之前的所有房屋成本和费用，归属卖方；交房日当日及之后的成本和费用，归属买方。双方律师在核算金额时，会逐项核对；
- PROPERTY ASSESSMENT: 物业价值评估，是由政府主导，买卖双方无权要求地产经纪做评估；
- TIME LIMITS: 没有特殊情况，合同中的时间需要严格执行，买卖双方也可以协商并签署新的协议，对合同中的时间进行调整；
- TENDER: 买卖双方及双方律师，需为执行合同做出恰当的行为；
- FAMILY LAW ACT: 卖家承诺签署本合同，不需要配偶同意（请大家注意，在28条款后，有一个配偶签字栏，如果你是卖家，不确定是否需要配偶签字，建议找律师问一下）；
- UFFI: 卖家承诺物业没有使用石棉瓦 （如果有石棉瓦，需要在Schedule A里专门说明）
- LEGAL, ACCOUNTING AND ENVIRONMENTAL ADVICE: 买卖双方不应向地产经纪寻求的关于税，法律以及环境方面信息的解答，这些问题，需要咨询相应的专家；
- CONSUMER REPORTS: 买家知晓在本次交易中，有可能会被要求提供信用报告或个人信息；
- AGREEMENT IN WRITING: 如果协议有附件，附件内容与格式合同的内容有冲突或不一致，以附件内容为准
- TIME AND DATE: 协议里的日期和时间，以房子所在的时区为准
- 签字确认，需要说明的一点是CONFIRMATION OF ACCEPTANCE，这一栏是由最后同意合同所有条款的那一方签字，打个比方，买家下了Offer，卖家Counter Offer，买家接受，那么这个案例中，买家是最后接受的那一方，这一栏由买家签字。
以上是Agreement of Purchase and Sale，也就是我们所说的下Offer最核心的内容，另外一份需要发给卖家签字的表格，叫Confirmation of Co-operation and Representation，这份表格主要是经纪公司之间确定合作关系，佣金金额以及支付方式，买家不需要对条款进行了解，你只需要知道：在加拿大买卖房子，佣金由卖家支付，买家不用操心。
和大多数的工作一样，做一份Offer，看起来并没有什么技巧和难度，买家把Photot ID给我，我通常会在5-10分钟内把Offer做好，发到买家的电子邮箱，进行电子签名。所谓，功夫在诗外，一个好的地产经纪，对一套房子下Offer，需要做到，事前多了解，事中善应变，事后莫翻脸。
1. 事前多了解：经纪需要充分保护客户的权益，通常我在客户对房子感兴趣后，会和卖家经纪确认：卖房原因；房子是否有过大麻，火灾，漏水，死人等；房屋户型和面积；设备年限及更新等。除了对房子本身，经纪还需要对归属的学校，周边的商圈，交通，居住人群，以及同区域内在售和已售房源有了解。
2. 事中善应变：在下Offer之前，经纪需要对市场有充分的认识，并且制定一个靠谱的计划，帮助客户事先了解Offer下出去之后可能会发生的事情。下Offer是有技巧的，并不是分析出一个价格，然后递交Offer后就安静的等结果，整个过程，就是一场战役，地产经纪就是这场战役的指挥官，他需要有敏锐的嗅觉，对卖家以及其它下Offer的买家进行心理分析。
3. 事后莫翻脸：时常听到一些人说，某某经纪在买房前很热情，关心自己比亲人都多，但是Offer成交之后，你再去联系他，他就说这事不归我管，你得找别人。
和结婚嫁人一样，在买房过程中，你多少会碰到一些风风雨雨，但是，一个靠谱的地产经纪（爱人），会尽心保护你，但，如果你不确定找的是对的人，就先学会一点自我保护的能力吧，这也是我写这篇文章的目的。希望每位买房人，都能找到对的人，顺利买到喜欢的房！
有兴趣买房的朋友，无论您是买自住房，还是投资房，都可以加我微信，咱们一起说说房，聊聊生活。我是老郑，一个有烟火气的地产经纪，靠谱的地产经纪。
购房协议样本
