孟旺
长城建筑，长城置业
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- 2007-04-06
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为什么明明一向火爆的地产市场爆发户频传，为啥隔壁老王轻轻松松的用业余时间赚了几十万，
为啥同事老李不显山不露水的可以退休周游世界，
手里还握着大把房产，甚至某某全职主妇都在看娃做饭之余都能靠这几年疯长的市场又多赚了一套公寓。
而自己却炒房炒成职业房东，卖房卖到地老天荒，这其实很简单，人都会为自己的认知买单，
你所赚的钱不会超越你的认知水准，如果偶尔靠运气爆发一笔，也会被收割，现实社会有无数种方法让你分分钟回到解放前。
直到认知水平和财富匹配才会形成真正的平衡。
闲话少叙，又到了一个危机时刻，而且是百年不遇的大危机，每到这种时局各种暴跌，各种惨淡不绝于耳，
但是也有人不会浪费每一次危机，把它变成一次机遇。
自从疫情发生以来抄底之声一直不绝于耳，大家纷纷等待底部的出现，能抄到优质资产自然是以小博大，
但对于认知还有待提高的却可能是盲人骑瞎马的境遇。
今天咱就聊聊曾经发生在身边的六种误区。
一、自信爆棚
曾经有这样一个故事，一位家境殷实，闲赋在家的N主看上了一个新行当，就是房屋转售，并且听人说是个非常有利可图，无非低买高售。
N主也是真爱这行，一口气接连买下几个房子，位置也无可挑剔，绝对应了那句买房三要素：位置，位置，还是位置。既买之则改之，买来之后就进行大刀阔斧的改建，
该拆的拆，该加的加。
那么问题出来了，什么是“该”这个问题由谁定呢，当然是N主按个人喜好来了，什么唯美的花坛，宽阔的车道，漂亮的泳池，豪华的卫浴，可以说天马行空的放飞自我。
从选址到交易，从方案到监工，凡事亲力亲为奋战在一线。
因为某些实施方案的分歧，TA对专业施工负责人说过：我想怎么做你们就得给我怎么做，你不按我说的整我就不给钱。
所有对家的幻想都得以实现了，当然所有的任性也实现了。在同社区中绝对是“鹤立鸡群”，TA批评施工人员偷工减料用木头建墙说不隔音，让把墙里填上水泥和砖头好隔音
，TA觉得卫生间没有地漏不保险让水暖工把所有卫生间铺上厚厚的防水加装地漏。TA觉得厨房不防油烟就四面都封起来只留一个门。TA觉得大门就该喜庆点，
于是刷上了某大牌口红的颜色。TA觉得.......
当千锤百炼的房子上市之后，TA满怀期待的等着稳赚一笔，结果几个买家看房之后转身离去，甚至都不肯来谈谈价格。行文至此，国内的观众肯定觉得没毛病啊。
然并卵，但凡在加拿大生活过的，住过HOUSE的人肯定已经笑出猪叫声了。这就是一个超级自信导致的惨案，没有意外这个案例以赔掉底裤告终。并且后续的几个项目据说也
多少遇到各种问题。自信并无错，问题是在什么基础上的自信，如果身经百战阅房无数，自信也有情可原，但是出于对异国他乡的高层建筑情怀来处理加拿大房屋，可以说失
之毫厘，谬以千里了。
二、成本超支
对于一个极其专业的细分领域，按业内老司机的评价就是：改建的别名就是考古修复。相应的评估预算不仅涉及到工程，更涉及到配套的ZONING规范。
如果没有洞穿一切的火眼金睛难免碰到跨不过的八十一难。在那些经年累月，多任房主的煎炒烹炸之下一道再简单的菜都可能变得五味杂陈。什么三层地面一层叠盖一层，两层屋顶一道盖着一道。各种管线改的千奇百怪。甚至隔墙中发现点古董也不是不可能。
如果接手一些结构错综复杂的古典建筑，那一番探险之后你可能发现像下图这样的景象：地基的工艺源自18世纪，主结构来自19世纪，而且还是很少见的气球框架，后面还有一部分扩建来自20世纪，不同年代的印记在方寸间融合交汇又互相牵扯。
千头万绪之中需要更换，加强新装的系统和部件在工程开始之前很难有精确的预算，所以老司机都知道，超支常有而结余不常有，新手常有而专家不常有。对于一个全新的领域如果没有深入的钻研那么最好的方法莫过交给专业的人去操作，先从一点一滴学起，不要心浮气躁的追求立竿见影的效果和急功近利想要一蹴而就。当认知水平上去了，想不赚钱都不容易。
三、无知冒险
有一句话说的好：你不知道你不知道什么。这么说有点像绕口令，简称无知者无畏。绝大多数人觉得反正是要转手出售嘛，又不是自己住一辈子，糊弄一下表面光，有个好卖相就得了。嗯，理想很丰满，现实很骨感，私下这么想的一定是不了解加拿大国情的。
加拿大有非常完备的司法体系，对于建筑行业更是有非常严密的各种规定，先不说什么市政条款（City by-law）,建筑标准（building code）是需要满足的，水路，电路，煤气更是有各自的安全和行业检验标准。可能很多投资人都不知道：隐含缺陷保护法，消费者权益保护法，以及房产交易中除了纸面合同以外的卖家必须遵守的默认条款。
如果一个买家买到被偷工减料做出来的房子那么他只要找到懂行的律师，卖家很难脱得了干系。这个不是危言耸听，作者本人在参加开发商资质培训中就接触到一些实际案例：例如卖家由于疏忽建房子的时候某些工序没有做扎实，市政检验的时候由于难以肉眼分辨，通过了检验，但是买家入住后若干年发现问题，并且给买家造成了实质的损害，那么买家完全可以依据相关法律追溯卖家的疏忽大意导致的问题。
并且解决的方式是：卖家需要做到疏忽没有发生应该达到的质量标准，这句话听起来蛮模糊的，但是字数越少责任越大，延展开理解下来就是买家可以不要钱，在极端情况下，让卖家把房子拆了再建个新的也不是没可能，虽然现实中多数以金钱补偿加维修为解决方案，但是万万不能掉以轻心抱着侥幸心理。
大的不说，现实中很大比例的卖家装修地下室都是不申请许可的，理由是申请了许可，地税不就涨了嘛？悄悄的做地下室，谁都不知道，也不告诉保险公司，卖房的时候就说不知道，是前任房主做的。这样不香嘛？嗯，很香，很香！一切如您小算盘当然香，但是千万不要有失火、发水、发生质量事故造成人身伤害。
否则保险公司会依此拒绝理赔，而且会给售房交割带来不可预测的风险，这种风险一直伴随这买家使用全部周期，如果由于卖家的错误引起损害，卖家一直都是有风险的。具体问题可以联系专业律师：陈平 律师 613-422-3035
所以入乡最好随俗，在哪生活最稳妥的办法就按部就班的办事，最后你会发现所有的费劲心机，偷工减料，压缩成本都不如按章办事来得简单，来得安稳，来得长远。
并且凡事都有解决办法，申请许可就一定涨地税嘛？不是！手续完备能不能省掉地税钱，完全可以省。具体细节不防联系作者聊聊。
四、定位跑偏
每一个投资人都有一个情结，坐上主驾宝座，享受操控一切的感觉，然而做在其位，也要谋其事。投资房产除了上面提到的技术、法律之外就是要会做需求分析，作为投资人不论属于中产还是小资层面都要为出售的成品做一个准确定位，你的买家是谁，他的收入多少，他的审美可能是什么样的，他的品位又如何，凭什么让你的产品吸引目标客户。
地产圈有一个不成文的说法是：你的房子会挑选买家，而买家进入房屋30秒之内，潜意识里就会作出购买或者放弃的决定。好的设计会说话，当然不好的也会，只是听的人要么欢喜，要么逃避。如何用精准又恰如其分的成本达到最大化的回报是对任何做投资决策人的终极拷问。
当您操办几十万的项目，或许这也是普通人最大的一次投资实践，您真的自信天马行空的去自由发挥嘛？作者曾经遇到不止一次，初次投资者在普通社区极尽全力建了个豪华配置的住宅，但是无论如何卖不到想要的价格。买家就是不认，其实同样的房子，甚至更低一点的标准放到高端社区都是抢手货，但是在很普通的社区，高端消费的买家是不愿意埋单的。
相反亦然，在高端社区，由于预算有限建了个小尺寸，低配的房子，也是某种程度的浪费和不协调。因为地价成本高，尺寸过小的房子也很难收获满意的回报。用咱老祖宗的话讲，需要好马配好鞍。房屋和社区层次的定位以及对买家需求的匹配是投资成败的一个关键前提。不是长年从事这类工作的房主最好信赖业内专家的意见，他们的经验，地产系统大数据会帮你作出明智的决策。
五、细节失败
选定了房屋定位，之后每一个改建/翻建的投资项目都逃不过一个细节方案设计问题。好的细节设计，会让你完全不能察觉出一丝一毫的违和感，甚至让人感觉这就是一个崭新的/原装的建筑。
这取决于需求分析是要建成一个现代前卫的崭新风格，还是建一个修旧如旧的复古风格。这除了投资人的主观意愿也涉及到社区的风格协调问题，某些极特例情况下，你的房子风格由邻居来做主。是不是很狗血，没错，是的！在加拿大做事就是要遵循当地的规则。但是规则也不是没有例外的。好的定位设计不但让投资人事半功倍，而且回报也会得到保证，而跑偏的定位会让钱砸出去都没有半点水花。
可以说细节体现在房屋的每一处表现，一个平整的墙面，光滑的地板，现代的采光，充沛的照明和协调的动线设计这些都是打动人的地方，很多时候当项目进入漫长的施工阶段，很多投资人都有懈怠的情绪，想着快点结束就好，这时候虎头蛇尾的情况就很常见了，明明是崭新的外观，却留了陈旧的踢脚线，明亮的门窗却对比着过时的把手。
作为业主、投资人绝对不可存在侥幸心理，不要有博傻心态。因为你永远不知道迈进你房屋的人专业到什么程度。他可能是一个设计师，也有可能是退休的INSPECTOR，甚至可能是做了一辈子工程的老司机。唯有尽心尽力的做到无死角，无遗漏才能经得起最挑剔的检验。
笔者曾经遇到骨灰级买家，进门之后，一言不发，边转边看，也不提问题，这敲敲那摸摸，十几分钟功夫后，直接问：什么时候可以交房？听的人也是一愣，就问买家：您不需要验房嘛？老者直接回答，我在多市做了二十年经纪人，这房子不需要验了。听到这样的回复，无疑是对房主投入的心血至高无上的认可。从那以后就更加坚信：好的房子会说话，而细节则胜过千言万语。
六、财务疏忽
如果投资人经过了技术、市场，法规的层层磨练终于完成一个完美的作品，那么最后一步也是至关重要的一步就是如何科学的持有，出售，报税等问题了，
是用个人名义还是公司名义，是按自住房屋还是按投资项目，是直接转手换现，还是持有一段时间。这里面方方面面的细节取决于对税收政策，财务规则的解读和应用。
一个投资产品从免税，到税收甚至达到50%完全取决于最后出手时机，出售方式和税务方面的合理规划。
其实，每一次房产投资都至少需要技术、市场、法规、财务方面的专业知识。这四者缺一不可。在过去10几年中笔者接触过太多掉入认知陷阱的投资人，
在付出大笔学费之后黯然离场，当然也有一批成功的佼佼者在这个领域做得如鱼得水。
既然困难重重，那普通人还能涉猎这行嘛？答案是肯定的，因为前人踩过每一个坑都是后来者的真实教材，前人迈过的每一道坎都会变成后来者的指路明灯，
如果你觉得还不足够，那终极的解决方案就是交给被誉为：
地 产 之 光!
旧房魔术师!
成本压缩机!
疑难终结者!
投资杠把子!
翻新界的考古学家!
孟 旺
来打理您的投资业务
老孟是潜伏在建筑工程行业10余年之后，一咬牙考取的开发执照和经纪人执照。
这在地产经纪圈子里是绝！无！仅！有！的！
他作为一个深谙建筑工程和地产交易跨界专家，曾经十几年如一日的跟各类业主和投资人合作。在数百个项目，
上万小时的实战中积累了扎实的实战经验。
他更跟各类设计、施工、测绘、验收、法律、税务系统的专业人士建立了长期的合作关系。
10几年当中他经手的烂房数不胜数，从18世纪的古董到有各种先天缺陷的旧房子，只要到了他手里都会焕然一新！
一些非常棘手甚至让卖家噩梦失眠的房子到了他手里都可以让房主高枕无忧，不但卖出，而且是非常不错的价格卖出。
他更帮助专业的和业余的，懂行的甚至外行的投资人把各种稀奇古怪的另类房产打造成炙手可热的抢手货。
他能硬生生在绝对的卖家市场帮买家成功砍到满意的价格，拿到心仪的房子。
所以房产事务交给他剩下的就是高枕无忧了！
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