孟旺
长城建筑，长城置业
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- 2007-04-06
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由于工作原因经常会接触想捣鼓房子的人，除了小打小闹的，也有一搞就是动静很大的，动静有多大？嗯，是那种大破大立类型的。所以就有好多朋友跟我提起一些想法，最近我的一个做房产投资朋友又问起这类问题，索性这里啰嗦一下，看看是不是能管点用。
在加拿大搞个中式四合院能行不？
至于这个想法呢，我是时不时的会听我的朋友，客户熟人提起，这也是一个有一定代表性的想法了。
大家都有一个乡土情怀。比如说有人想要建个福建土楼，有人设想搞个苏州园林，还有的想攒一个老北京四合院儿啊。这是大家对故土文化的一种怀念，那么对于这个问题，通常我从两个角度来分析。
一，有没有预算的限制。
如果没有紧张的预算的限制，多少钱我做到自己开心为止。那大可不用担心技术问题是个问题，国内的考古修复的，古建筑的能工巧匠，做这方面的项目绝不是个技术问题，而是个法规和成本问题。中国古典风格建筑历来在北美就不是一个新生事物，可以说由来已久，但是没有一个是低成本能搞定的。最典型的例如渥太华唐人街牌楼，如果说这个太过官方话，还有各类民俗庙宇类建筑也都是充满了浓郁的中国风。记得1996年安徽有一个叫荫余堂的古建筑就被美国一个叫南希•柏琳娜的女士出于对中国古建筑的喜爱，整体拆解搬运回美国又重新组装建在美国的事，当时还是轰动全网的，那个项目当时耗资1.25亿美金。拆解花了几个月，上千个配件装了19个集装箱里漂洋过海去美国安家，直到7年之后才被重新组装完毕，当时新闻可以参考：200年的中国古宅，美国人花7年整个搬走，连972块小石头都不放过…… 所以预算的规格对项目成败至关重要。
二，有没有一天要出手变现。
这类建筑不论是业主自己或者是任何人使用，运营，做自住，民宿也好，旅游景点也好，持有和享受这个物业若干年之后，有没有一天要把它出手，那么您出手的时候，您的买家一定也需要对历史文化，对建筑对，乡土文化有很强的情结的人。这个群体可能会比较窄，但是不能说没有，肯定也有，因为这种说法，这么多年以来，也不是第一次听。但是很少见有人实施，那么对于这类物业寻找下一任买家的过程可以想象不会是一个非常容易的过程。
那么明确好这两点，一是投资有绝对足够预算，二是未来会不会急于变现变现，如果这两点不是问题，这个项目是随时可以做的。
如果要新建一个另类的/前卫的建筑大致分为几步呢？
任何一个新建项目先要跟市政相关部门提出建筑许可申请，在申请获批前规划部门会在指定地点竖一块牌子咨询周边社区居民的意见，如果有必要会开一个听证会，对于那种要兴建跟现有社区有显著区别的建筑可能还要申请一些分割、合并，用途改变类别的申请，那将是更加复杂的操作。
公示牌大致长相如下：
如果顺利通过了听证会，缴纳了开发费用和许可费用等各种苛捐杂费，您将获得下面这个施工许可，有了这样的许可就可以大兴土木了，当中还有勘测，拆除，环境检测等等或多或少的各种步骤不会让你去折腾。
但是表怕，对于这类骚操作向来是难者不会，会者不难。如果您觉得自己的时间还是比较值钱的，或者不想交了学费只是得到了一个下次用不到的教训，那最好还是专业的事交给专业的人去做比较保险。
看到这如果您已经蠢蠢欲动了，倒不妨考虑这个馊主意(成功与否概不负责)：
其实呢，对于这种想法。一个比较现实的方案，走出去，到广大的农村去，天地广阔大有作为。在农场上边儿非常大的一个面积上，只要画出来几千平方尺或者是半亩地一亩地。建一个修身养性的庄园也好，四合院儿也好，土楼也好比市区做这样的申请难度就小的多。因为它相对独立，空间上比较开阔，这样的地方似乎稍微适合做这样一个物业，日后因为其多用途的可能，也更容易受买家的关注和认可。
一个不容忽视的环节
在各类申请过程中，不论是土地分割，用途变更或者是居住密度微调等等操作
都涉及到一个区域变更申请，大致流程是先参加一个咨询会（600起），再递交变更申请（16K起）
每当我们办理类似业务，咨询人员都要重复一次提醒，不论这类区域（zoning）相关的申请是否获批通过，申请费都是不退的。所以申请有风险，交钱需谨慎。其中有一个小窍门，就是观察您所希望的申请在同社区或者同街道上是否有申请的先例，例如ALGONQUIIN COLLEGE周边100‘*90’的地是否可以分割成两块独立的50‘*90’的建筑用地，那会是大概率事件。因为有太多的投资人已经做过这件事。但是如果要在独立屋成群的地方自己想改建联排屋甚至低层公寓，那获得通过的可能性将是一个小概率事件。
那到底有没有什么政策和原则可以遵循？
其实还是有的，每隔5年市政都会提出一个5年发展规划，例如我们已经知道BARRHAVEN 新城中心要成为未来的规划，轻轨列车开通的规划，以及每家后院都有可能建一个第二独立居住单元的COACH HOUSE计划。其实我们长期做建筑审批申请和建筑设计的专业人士都是比较注重市政大方面的发展规划政策的。例如近几年的规划方针就有提出增加市区土地利用效率，减少耕地占用，依据这个大的指导方针，各个区的审批负责人会对增加居住密度审批，地皮分割类的申请酌情考虑放开，而对把农用地变为商用地的申请会变得谨慎，因此难度也会增加。
啰嗦这么多希望对惦记着做各种重建，新建项目的大佬有所帮助。如果您读到这不但没整明白还有更多问题了，欢迎留言骚扰或者直接扫码联系我们。
如果您对地产感兴趣不妨联系渥太华地产界跨界硬核地产经纪：孟旺，他被誉为：
地 产 之 光!
旧房魔术师!
成本压缩机!
疑难终结者!
投资杠把子!
翻新界的考古学家!
作为一个潜伏在建筑、投资房产行业10余年的老司机，一咬牙考取的开发执照和经纪人执照。
这在华人圈地产经纪圈子里是绝！无！仅！有！的！
他作为一个深谙建筑工程和地产交易跨界专家，曾经十几年如一日的跟各类业主和投资人合作。在数百个项目，
上万小时的实战中积累了
扎实的实战经验。他更跟各类设计、施工、测绘、验收、法律、税务系统的专业人士建立了长期的合作关系。
10几年当中他经手的烂房数不胜数，从18世纪的古董到有各种先天缺陷的旧房子，只要到了他手里都会焕然一新！
一些非常棘手甚至让卖家噩梦失眠的房子到了他手里都可以让房主高枕无忧，不但卖出，而且是非常不错的价格卖出。
他更帮助专业的和业余的，懂行的甚至外行的投资人把各种稀奇古怪的另类房产打造成炙手可热的抢手货。
他能硬生生在绝对的卖家市场帮买家成功砍到满意的价格，拿到心仪的房子。
所以房产事务交给他剩下的就是高枕无忧了！
获得皇家地产销售专家称奖项
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这在华人圈地产经纪圈子里是绝！无！仅！有！的！
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