房东租客那些事
- 主题发起人 WWu
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投资房地产之所以成为众多华人的热门选择，思考背后原因, 我想除了这个项目的投资可以安全升值之外，在中国大陆或者香港和台湾生活过的人，一定会体会到购买一所房产的不易。哪怕是自己居住。
在加拿大应该来讲购买房产至少比在大陆要容易很多。尽管这个持续一年多的新冠疫情让各地的房产都增值很多，但是许多地方的房子包括渥太华其总价值还没有完全达到可望而不可及的程度。在我个人看来，市场走向会有高低但只要利率不飞涨楼市就不会急跌。
买房子自己住也算一种投资，但这里我主要想谈一下投资第二处以上住房的个人观点。
首先说时机，一般说来在市场比较平稳的时候买入是最佳机会，其次是在上升通道的时期。所谓投资都是买涨不买跌就是这个意思。然后一定要有足够的首付资金，这一点很重要。资金是投资是否成功的关键。我是不太赞成拿了自己现有住房去再次抵押拿来做首付。因为一来二次贷款一般利率都较高，二来如果你要同时为2份房贷还款那压力可想而知了。不过有一种情况我觉得可以考虑二次贷款，就是给孩子买自住房准备的首付资金。这样如果孩子能承担一份房贷的话购房的风险就小很多了。我以前在一篇文章中看到有一个人在买了第一个房子后就不断申请二次贷款来获得首付资金，同时投资许多处物业。我实在想不出来他怎么能从银行借出这么多的钱去买房子，但如果这是真实的，那一定会是在房价快速上涨时才有可能。要知道银行借给你钱的时候是一张脸面，当你还款遇到困难再去找银行时又会是另外一张脸了。
在我们看好入市时机，再有了安全的首付资金后，如何入市又是下面一个需要仔细考虑的问题了。一般来说，单纯为了投资和先投资再自住，在房屋选择上是有不一样的侧重的。
如果单纯为了投资出租，那么房子所在区域的租赁市场和租金水平就是考虑的重点了。你可能不需要考虑太多自己的居住偏好而更主要考虑投资回报率。我所说的投资回报率其实就是很简单的一条：我们在投资了这样的房子以后，租金的回报需要足够支付以后所有的费用，就是说要收支平衡。最好每月还能有几百块盈余。这就是说要有正回报率。因为房子持有费用每年都会上涨，而租金不是能保证每年都能上涨的。所以这一点在做出投资决定的时候我们需要仔细计算，房子持有的成本：税费，管理费，维修的费用都会年年增长。你也不知道下一期房贷的利率会是多少。
如果投资时为了将来自己住，暂时出租一下，那投资者自己的偏好就也是蛮重要的了。这样情况所考虑的方面就会增加一层，在做投资决定时需要权衡的因素也会多不少。每个家庭的情况不一样所考虑的因素也可能会很不同。
我们第三个要考虑的是投资新建房还是二手房。这一点在我看来还是和前2个问题相关联的。新房从购买到交付周期比较长，不过对于首付资金的压力较小。开发商一般都会给18个月或更长时间分期收取首付款。但另一个考虑的方面如果不是自主，物业交付的时候业主必须要向开发商交回税费（HST），在后期出租后再向政府申请回补贴。也就是说在收房的时候又会额外产生一笔费用。还有就是新房的物业费用和房产税也难以准确测算。而二手房则对于首付资金的压力较大。需要在过户时一笔支付。但后期费用因为明朗所以就比较容易测算。不过要是过于老旧的二手房维修费用也是需要仔细考虑的。
总而言之当我们决定投资一个房产的时候绝不是一时头脑过热做出决定的事情，必须结合自己家庭状况做很好的规划和测算，当你觉得自己有能力在最坏情况发生的时候还能维持3-6个月的持有费用的时候可能你的投资就会比较安全了。
在加拿大应该来讲购买房产至少比在大陆要容易很多。尽管这个持续一年多的新冠疫情让各地的房产都增值很多，但是许多地方的房子包括渥太华其总价值还没有完全达到可望而不可及的程度。在我个人看来，市场走向会有高低但只要利率不飞涨楼市就不会急跌。
买房子自己住也算一种投资，但这里我主要想谈一下投资第二处以上住房的个人观点。
首先说时机，一般说来在市场比较平稳的时候买入是最佳机会，其次是在上升通道的时期。所谓投资都是买涨不买跌就是这个意思。然后一定要有足够的首付资金，这一点很重要。资金是投资是否成功的关键。我是不太赞成拿了自己现有住房去再次抵押拿来做首付。因为一来二次贷款一般利率都较高，二来如果你要同时为2份房贷还款那压力可想而知了。不过有一种情况我觉得可以考虑二次贷款，就是给孩子买自住房准备的首付资金。这样如果孩子能承担一份房贷的话购房的风险就小很多了。我以前在一篇文章中看到有一个人在买了第一个房子后就不断申请二次贷款来获得首付资金，同时投资许多处物业。我实在想不出来他怎么能从银行借出这么多的钱去买房子，但如果这是真实的，那一定会是在房价快速上涨时才有可能。要知道银行借给你钱的时候是一张脸面，当你还款遇到困难再去找银行时又会是另外一张脸了。
在我们看好入市时机，再有了安全的首付资金后，如何入市又是下面一个需要仔细考虑的问题了。一般来说，单纯为了投资和先投资再自住，在房屋选择上是有不一样的侧重的。
如果单纯为了投资出租，那么房子所在区域的租赁市场和租金水平就是考虑的重点了。你可能不需要考虑太多自己的居住偏好而更主要考虑投资回报率。我所说的投资回报率其实就是很简单的一条：我们在投资了这样的房子以后，租金的回报需要足够支付以后所有的费用，就是说要收支平衡。最好每月还能有几百块盈余。这就是说要有正回报率。因为房子持有费用每年都会上涨，而租金不是能保证每年都能上涨的。所以这一点在做出投资决定的时候我们需要仔细计算，房子持有的成本：税费，管理费，维修的费用都会年年增长。你也不知道下一期房贷的利率会是多少。
如果投资时为了将来自己住，暂时出租一下，那投资者自己的偏好就也是蛮重要的了。这样情况所考虑的方面就会增加一层，在做投资决定时需要权衡的因素也会多不少。每个家庭的情况不一样所考虑的因素也可能会很不同。
我们第三个要考虑的是投资新建房还是二手房。这一点在我看来还是和前2个问题相关联的。新房从购买到交付周期比较长，不过对于首付资金的压力较小。开发商一般都会给18个月或更长时间分期收取首付款。但另一个考虑的方面如果不是自主，物业交付的时候业主必须要向开发商交回税费（HST），在后期出租后再向政府申请回补贴。也就是说在收房的时候又会额外产生一笔费用。还有就是新房的物业费用和房产税也难以准确测算。而二手房则对于首付资金的压力较大。需要在过户时一笔支付。但后期费用因为明朗所以就比较容易测算。不过要是过于老旧的二手房维修费用也是需要仔细考虑的。
总而言之当我们决定投资一个房产的时候绝不是一时头脑过热做出决定的事情，必须结合自己家庭状况做很好的规划和测算，当你觉得自己有能力在最坏情况发生的时候还能维持3-6个月的持有费用的时候可能你的投资就会比较安全了。
最后编辑:
买好了投资房产，恭喜你准备做房东了。可是且慢，这个时候才是你投资过程真正的开始，因为接下来数年你将会不断和租户打交道。这期间是你的投资开始增值的时候，同时你的租户付给你的租金将提供房贷，地税，保险，维修和公共费等等的开支。经营好了你的物业会稳定升值而且不需要追加投资，但是经营不好也会是麻烦甚至是噩梦的开始。我经常听说房东因为遇到一位恶租客最后不得不卖房子解脱的故事。甚至租客把房子破坏了卖都卖不出去。我们的投资结果大都取决与能否找到一个好的租客，以及在以后的岁月中你如何扮演房东这个角色了。房东和租户就像是一个硬币的2个面，粘在一起却是关注着不同的方向。
所有房东都希望能找到一个好的租客。所谓“好”可能不同的人会有不同的定义，但是在出租住房方面，最基本的好租客应该是：按时足额支付房租，爱惜房屋及所设备，保持屋内清洁，不在屋内抽烟，及时通报房屋需要的维修等等。能做到这些的就基本上说是一个不错的租客了。有的房东出于对于自己的投资房爱惜和安全考虑，会在出租前要求租客没有宠物以及不会有其他人员居住。在实际中这2条是完全看租客怎么做了。他在住进你房子后养了宠物，你是不能因为这个原因请他走的。同样要是他找来了别的什么人同住，你也很难因为这个原因与他终止租赁。除非你能证明他养的宠物妨碍了邻居，或者房子里过度拥挤不符合安全标准。所以这一切在审核租客的申请的时候都需要事先考虑好发生的可能性。
那么一般应该如何审核租客的申请呢？我们大概都知道需要审核对方提供的材料，比方收入证明，工作证明及信用报告等等。但是我想强调一点的是，除了这些纸面上的申请材料，了解对方现有和前任房东的反馈(reference)也是非常重要的一个步骤。要知道租客的收入只能说明他支付租金的能力，信用记录当然反映其支付债务的情况，但大家要知道，住宅房租的支付状况一般是不会反馈到信用记录里面的。哪怕人家不付你租金你到Landlord and Tenant Board去，第一步裁定也只是给双方一个付款计划。所以有一些”专业“租客就会利用这样一条法律把支付房租作为低优先级的事情，因为他知道这方面的表现不会影响信用分数。因此和当时的房东了解这方面的信息就会知道。不仅如此还可以了解这个租客的其他表现以及核实其搬走的原因。为什么我们说最好能与再前面一家房东了解呢？因为你可以知道这个租客是不是善始善终，有的在住的时候是一个行为，搬走时又是另外一种行为，比方不给你打扫卫生，比方损坏房屋及设施，还有人可能最后的水费也不付一走了之。这种例子我都听人说起过。所以不管你是把房子交给经纪或者自己出租，reference check 一定不要忽略了。
选择了合适的租客是租赁成功的一半，另外一半则是和租客的日常交往了。不要以为房子出租成功然后每月按时收房租就行了，其实处理和租客日常的关系才是决定成功成为一个landlord的关键。一般来讲，假设我们最初不是审核失误让“专业”租客搬进你的房子，那么不少日常的问题多半来自于2个方面：彼此间的误解以及生活习惯。
在和tenant签订租约的时候，除了那份标准租约，若是通过经纪出租的一般还会有另外一份合同，叫做” Agreement to Lease”。 这份合同中会详细列举各项双方的权利和义务。有的经纪帮租多了，会从中汲取很多的经验，以至于这份合同中会列举十几甚至几十条的条款。我想说这都是有必要的。但是并不是因为写下来了在今后合同履行过程中就不会出现问题。所以我的建议是在租客刚搬进来的时候给他发一封欢迎信，除了表示欢迎的姿态外还要把合同中重要的条款强调一下，这样就会让对方加深印象，明白房东的关注之处。可能会在今后的交往中减少误会。如果是公寓，一定要把公寓管理的规定和租客交代清楚。要记得如果你的租客损坏了公共设施，管理公司找的是landlord索赔，不是你的tenant。
第二点要和租客做好移交，一般经纪在交钥匙时都会做移交但是如果是自己找来的租户，和他一起走一遍整个房子签字验收也十分重要。这样会避免一些问题。比方他在搬家的时候损坏了墙壁或者不熟悉家电功能造成损坏说不清楚责任。对于家电的日常清理也最好在移交的时候一并交代清楚，比方暖炉和空气循环系统的滤网，干衣机的滤网等都是需要定期刚换或清洗的。要是租客不知道这些或者本身习惯差，他就不会管这些事。这样一来影响室内空气质量，二来容易造成设备的损坏。也可能会因这些产生纠纷。
第三和租客的来往使用邮件或短信，最好不要打电话。每一个问题来往至始至终都用同一个时间线。这样万一最后不能达成一致要走到Landlord tenant board, 这都可以成为证据使用。有些“专业”租客也是LTB那里的常客，他可能在听证时加以措辞以争取同情和有利的裁定。所以这些证据都能澄清事实需要保存写来。
最后我强烈推荐房东抽时间看下Residential Tenancy Act。这是规范房东和租客之间关系的法典。这部法律是2006年颁布的，之后有过很多次修订，最近一次是2020年。做一个好房东一方面要学会保护好自己的利益，另一方面也要考虑到好租客的实际需求。这样产出矛盾和争执的可能就会降低。尽量和租客保持和平协商的关系，毕竟人家住着你的房子，请进来容易送出去可就不是那么容易了。
另外作为房东，一定要坚持自己的原则，一旦租客出现损坏房屋，或者拖欠房租的情况最好马上发驱逐通知，并且按LTB的规定及时filling。要知道现在要等到一个听证没有6个月时间是不会安排到的。（我最近听说有的要8-9个月才能排得上了）我看到有的租客已经欠了好几个月了房东才去file。再要等那么久才安排听证。想必房东多有犹豫。一来一去不知道要花费多少个月。那么如果租客知道要这么久才能等到听证。他索性就不再付租金了怎么办呢？出现这种情况的确很棘手不过办法还是有的。
以上是根据我的所见所闻以及经验体会总结的一些内容。还有其他很多情况不能一一列举愿与关注者进一步交流。祝愿各位的投资在愉快中升值。
关于审核租客
所有房东都希望能找到一个好的租客。所谓“好”可能不同的人会有不同的定义，但是在出租住房方面，最基本的好租客应该是：按时足额支付房租，爱惜房屋及所设备，保持屋内清洁，不在屋内抽烟，及时通报房屋需要的维修等等。能做到这些的就基本上说是一个不错的租客了。有的房东出于对于自己的投资房爱惜和安全考虑，会在出租前要求租客没有宠物以及不会有其他人员居住。在实际中这2条是完全看租客怎么做了。他在住进你房子后养了宠物，你是不能因为这个原因请他走的。同样要是他找来了别的什么人同住，你也很难因为这个原因与他终止租赁。除非你能证明他养的宠物妨碍了邻居，或者房子里过度拥挤不符合安全标准。所以这一切在审核租客的申请的时候都需要事先考虑好发生的可能性。
那么一般应该如何审核租客的申请呢？我们大概都知道需要审核对方提供的材料，比方收入证明，工作证明及信用报告等等。但是我想强调一点的是，除了这些纸面上的申请材料，了解对方现有和前任房东的反馈(reference)也是非常重要的一个步骤。要知道租客的收入只能说明他支付租金的能力，信用记录当然反映其支付债务的情况，但大家要知道，住宅房租的支付状况一般是不会反馈到信用记录里面的。哪怕人家不付你租金你到Landlord and Tenant Board去，第一步裁定也只是给双方一个付款计划。所以有一些”专业“租客就会利用这样一条法律把支付房租作为低优先级的事情，因为他知道这方面的表现不会影响信用分数。因此和当时的房东了解这方面的信息就会知道。不仅如此还可以了解这个租客的其他表现以及核实其搬走的原因。为什么我们说最好能与再前面一家房东了解呢？因为你可以知道这个租客是不是善始善终，有的在住的时候是一个行为，搬走时又是另外一种行为，比方不给你打扫卫生，比方损坏房屋及设施，还有人可能最后的水费也不付一走了之。这种例子我都听人说起过。所以不管你是把房子交给经纪或者自己出租，reference check 一定不要忽略了。
与租客打交道
选择了合适的租客是租赁成功的一半，另外一半则是和租客的日常交往了。不要以为房子出租成功然后每月按时收房租就行了，其实处理和租客日常的关系才是决定成功成为一个landlord的关键。一般来讲，假设我们最初不是审核失误让“专业”租客搬进你的房子，那么不少日常的问题多半来自于2个方面：彼此间的误解以及生活习惯。
在和tenant签订租约的时候，除了那份标准租约，若是通过经纪出租的一般还会有另外一份合同，叫做” Agreement to Lease”。 这份合同中会详细列举各项双方的权利和义务。有的经纪帮租多了，会从中汲取很多的经验，以至于这份合同中会列举十几甚至几十条的条款。我想说这都是有必要的。但是并不是因为写下来了在今后合同履行过程中就不会出现问题。所以我的建议是在租客刚搬进来的时候给他发一封欢迎信，除了表示欢迎的姿态外还要把合同中重要的条款强调一下，这样就会让对方加深印象，明白房东的关注之处。可能会在今后的交往中减少误会。如果是公寓，一定要把公寓管理的规定和租客交代清楚。要记得如果你的租客损坏了公共设施，管理公司找的是landlord索赔，不是你的tenant。
第二点要和租客做好移交，一般经纪在交钥匙时都会做移交但是如果是自己找来的租户，和他一起走一遍整个房子签字验收也十分重要。这样会避免一些问题。比方他在搬家的时候损坏了墙壁或者不熟悉家电功能造成损坏说不清楚责任。对于家电的日常清理也最好在移交的时候一并交代清楚，比方暖炉和空气循环系统的滤网，干衣机的滤网等都是需要定期刚换或清洗的。要是租客不知道这些或者本身习惯差，他就不会管这些事。这样一来影响室内空气质量，二来容易造成设备的损坏。也可能会因这些产生纠纷。
第三和租客的来往使用邮件或短信，最好不要打电话。每一个问题来往至始至终都用同一个时间线。这样万一最后不能达成一致要走到Landlord tenant board, 这都可以成为证据使用。有些“专业”租客也是LTB那里的常客，他可能在听证时加以措辞以争取同情和有利的裁定。所以这些证据都能澄清事实需要保存写来。
最后我强烈推荐房东抽时间看下Residential Tenancy Act。这是规范房东和租客之间关系的法典。这部法律是2006年颁布的，之后有过很多次修订，最近一次是2020年。做一个好房东一方面要学会保护好自己的利益，另一方面也要考虑到好租客的实际需求。这样产出矛盾和争执的可能就会降低。尽量和租客保持和平协商的关系，毕竟人家住着你的房子，请进来容易送出去可就不是那么容易了。
另外作为房东，一定要坚持自己的原则，一旦租客出现损坏房屋，或者拖欠房租的情况最好马上发驱逐通知，并且按LTB的规定及时filling。要知道现在要等到一个听证没有6个月时间是不会安排到的。（我最近听说有的要8-9个月才能排得上了）我看到有的租客已经欠了好几个月了房东才去file。再要等那么久才安排听证。想必房东多有犹豫。一来一去不知道要花费多少个月。那么如果租客知道要这么久才能等到听证。他索性就不再付租金了怎么办呢？出现这种情况的确很棘手不过办法还是有的。
以上是根据我的所见所闻以及经验体会总结的一些内容。还有其他很多情况不能一一列举愿与关注者进一步交流。祝愿各位的投资在愉快中升值。
