投资置业锦囊一: 买房前的准备工作[转贴]

[Dave]

锦囊一: 买房前的准备工作

中国有一句话“不打无准备的仗”，这句话在买房中同样适用。好的财务计划、合适的价格、恰当的区域定位、居住环境等均需在事前仔细思量。所以在买房前不妨问问自己下面这些问题，对大家买房非常有帮助。

1）你能负担什么样的住房？

一般来说购买房屋均需向银行借贷部分款项。怎么借？能借多少？利率如何？借多长时间？首先应该到自己熟悉的银行贷款部门了解借钱情况，根据自己的收入，看银行能借多少，在加上一家的储蓄，你就能确定自己能负担多少钱的住房。最好能从银行得到一份贷款同意书（Pre-proof Letter)。特别在安排每月还款时，一定要根据自己的家庭实际经济收入能力选择合适的可负担的还款计划。有的朋友将房屋出租部分的收入作为收入来源的考虑，对此一定要对房屋空置率（风险）有一个考虑，避免经济出现困境。

2）你该选择什么地区的住房？

需根据自己的工作地点、孩子上学、购物、交通、社区、环境等等因素，来综合考虑自己将要生活的地区。但同时必须注意，同样的房子在不同的地区，价钱有时会相差很远。

3）你喜欢哪种式样的住房？

a）平房（Bungalow）：单层住房。厅、厨房、厕所及睡房都在同一层，方便活动，同时地下室与楼 上一样大。
b）二层（2 Story）：第一层有客厅、饭厅、家庭厅、厨房等，第二层是睡房。
c）二层半或三层（2.5 or 3 Story）：三楼的一半或全部是睡房，这种结构的房屋多建在室中心的老区。
d）复式（Split）：房屋结构从中间部分错开半层，一般有三到五层。优点是可以将各个生活区分布在不同的楼层。

4）买房需要考虑到将来卖房

大多数房子都能保值，并且随着市场的浮动和货币的贬值，房价都会升一点。而造成房价贬值的原因是多方面的，有的因素我们无法控制，但我们可以避免购买这类的物业，通常的做法是根据房子本身和所处地区的发展，综合考虑，以便将来以满意的价格出售房屋。

5）购买新房还是旧房？

所有人都希望住新房，但多伦多市内的新房不多，一部分是拆旧建新，同样价格也比同一区的旧房高很多。相当多的情况是在迁出的工业区内修建的民用住宅单位，这种地区因历史原因一般都离铁路或高压线较近，甚至旁边还有其它的工厂，当然价格也不菲，地小、房子也小。多伦多周围也有许多的新开发区，如：Mississauga、Brampton、Vaughan、Richmond Hill、Markham、Pickering等，除了要根据自己的工作地点等因素来考虑区域，还要考虑地区的发展。


torcn.com

 

[Dave]

锦囊二：寻求专业人士的帮助--房地产经纪在买房中的作用

买房是一项复杂的工作，除了自己要认真收集有关信息深入了解外，借助专业人士的帮助可以使你的买房过程顺畅进行。

安省的房地产经纪都是经过严格的专业培训，并通过考试而取得安大略工作的执照。在多伦多地区，绝大部分经纪都加入了多伦多房地产委员会（TREB）。此委员会建立的庞大的资料库收集了所有成员替卖家出售的物业，作为TREB的成员，经纪可以使用此系统（MLS）的所有资料为客户服务。对于卖主，经纪可根据客户的需要，为客户提供所需出售物业的市场价值及建议，使物业能尽快地以合理的市场价格售出；对于买主，经纪可根据客户要求的地区、房屋类型、价钱等在MLS电脑网里来寻找合适的房屋，以使顾客尽快找到自己满意的家园。买卖的佣金一般由卖方支付。

在没有经纪参与的私买、私卖或只有卖方经纪的情况下，从卖方来说不通过经纪不上MLS电脑网，有多少人能知道你在卖房？其房屋售卖过程漫长而艰难；而经纪每天都在电脑上通过MLS为自己的客户寻找房屋，这个差别非常明显。从买方来说，如没有经纪的参与，双方都要特别小心买卖合约的各项条款，而在只有卖方经纪参与的情况下，最好先找可信的律师看一下合约，以保护自己的权益。总的来说，一个诚实可信的房地产经纪，能以他的专业知识为您在物业买卖中提供第一手的资料，对买卖过程加以正确的引导，协助顾客解决买房过程中的各类问题，能为顾客提供细致的咨询培训服务，加上耐心细致的工作，是您在房地产投资中重要的一步。

前面讲到，一个好的房地产经纪在房地产买卖中起了很大的作用，能为自己的顾客争取到最大的权益。随着新移民的不断增加，投身房地产行业的新人也不断增加，有些业外人士认为房地产经纪很好做，不就是在电脑上查查房子，然后带客人去看，做成一笔就能收入几千元，但事实上好的经纪在带顾客去看每一个房子之前，都是在电脑上仔细研究过的，综合顾客的需要及各方面的专业知识和经验，确定房屋的准确的市场价值，提供给顾客最专业的服务，在买卖合约的签署过程中给自己的顾客争取到最大的权益，并且保护顾客及自己免遭不必要的法律纠纷缠绕。

由于对房地产行业特点不了解，顾客常误以为不同经纪出售的房屋是不一样的而同时寻找不同的经纪看房，实际上除了独家销售（Exclusive Sale)的房屋外（只占非常小的比例），各个经纪掌握的房地产资料是一样的，只是不同的房地产经纪工作方法不一样，细致智慧勤恳的房地产经纪会努力发掘顾客的真正需求，找到合适的房屋，并通过周详耐心的工作最终帮助顾客选到满意的房屋，并顺利完成后继的交屋工作。在与买方房地产经纪合作过程中我们都会涉及到买方经纪代理协议（Buyer Agency Agreement)，很多顾客都不愿意签署这些协议，担心自己的利益受损，担心承担法律责任。实际上当你找到认真负责的房地产经纪后，签署此项协议不但是对经纪工作的肯定，也是对自己的一种保护。由于签署协议，双方建立一段时间内的稳固合作关系，你可以让你的经纪知道你的诚意，不再担心他的努力成空，从而可以尽心为你选房，提供尽量细致的服务。另一方面也可以很好地约束房地产经纪遵守职业操守。

 

[Dave]

锦囊三：买房基本程序

我在工作中接触的90%以上的客户都是首次置业，由于基本知识的缺乏，常常在买房过程中感到困扰和茫然无绪。这里我对买房程序作一个简单的总结，按此步骤进行，定会使你的买房过程轻松愉快，戏称买房八步曲：

曲一：准备买房
了解自己的基本贷款供款能力、需求及喜好，确定房屋价格、户型、样式、区域等，并寻找到合适的房地产经纪的帮助。

曲二：看房
基本是整个买房过程中最漫长的过程。此期间需要合理安排自己的看房时间（以不严重影响到正常工作生活为前提），根据实际市场状况修正自己的定位如：价格、户型、样式、区域等。

曲三：下OFFER
在选到中意的房屋后制定购房策略，签定购房合同。对不同递交合同方式采用不同的处理办法，并在合同签定后准备定金。

曲四：安排房屋检验
对房屋状况有一个客观全面的了解，哪些项目需要进行哪些处理，确定房屋质量是否符合自己的要求，以及掌握基本房屋维修保养常识。

曲五：安排房屋贷款
综合比较不同银行的贷款产品，寻找合适的贷款银行申请贷款，安排合适的还款计划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。

曲六：寻求专业律师的帮助
合同签定并生效后，交房的工作就要交给买卖双方的律师去办理了。及时寻找可信的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易。

曲七：处理其他杂务
包括准备买房过程中需要缴纳的费用及首期款、安排房屋保险、家具预定等。

曲八：安排交房后的安居
房屋正式交付后，新业主一定要及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，安排各类证件及服务的地址变更手续等。

 

[Dave]

锦囊四：看房--心态调整及时间规划

很多朋友与我谈起他们的看房经历时常说那段时间生活变得乱七八糟，人也疲惫不堪，甚至严重影响到工作。我想说的是，智慧冷静是我们解决问题的永远良方。在加拿大找工作如此，处理日常生活如此，买房更是如此。如果学会了解自己的真正需求、控制自己的情绪、保持住一份耐心和锲而不?、并征询好的看房方法，你的看房过程就一定变得高效、愉快。下面我说的几剂良方，试试看，是否非常有用？

一、第一次看房前一定要先作好充分的热身。

许多朋友一决定买房，就急着让经纪带他们看房，实际是非常盲目的。没有好的开端，下面的过程当然变得混乱不堪。

在第一次看房前，一定要与你的经纪作一个好的沟通，告诉他你的基本需求及可承受价格。在他的协助下，通过MLS网作一个全面的收索是非常必要的，可使你对市面出售的房屋有一个直观的印象，直接去除那些外形、颜色、用料、房屋基本设施及间隔、房屋所处区域等不符合你的要求的房屋。

你的房地产经纪可以同时据此捕捉到你的真正需求（这可以使以后的看房过程针对性更强，避免无谓的旅途劳顿）；你也同时可以比较不同区域、不同类型的住房，较为客观地了解到房屋的价格及房地产市场的现状，发现实际现有可出售房屋与自己的最初定位的偏差，从而作出相应的调整。

通过这个有意识的自我学习过程，你能够实际掌握到全面的资料，心里就比较踏实，也不用担心房地产经纪是否欺骗你了。

二、第一次看房时，需要拓宽思维。

第一次看房时，最好不要只定位在某一区域某一类型的住房上。因为在此以前你没有真正的看过房，你的很多对房屋的认识是来自于别人的经验或根据自己以前在国内的经验想象的，这可能与你现在面临的实际状况是非常不同的。

通过拓宽第一次看房的选择面，使你能做一个真实的全面比较，确定自己真正喜欢什么。一般第一次广泛的看房后，大致就可以确定自己喜欢的户型和区域，在以后的看房过程中就可以避免摇摆不定，不能决断的窘况。

三、做好合理的时间安排。

根据自己的实际状况调整安排看房时间，一定要与你的经纪作好的沟通和配合。一般正常情况下以一周安排一到二次看房就可以了。一次在周末，另一次放在平时工作日。当然，如果经纪为你找到好的住房，你也感觉喜欢，就一定要马上行动，好的东西总是快手者先得。

四、看房同时要注意观察、学习，必要时可以作一些笔记。

买房的过程也是一个学习的过程。注意观察不同房屋在装修风格和间隔上是否有值得借鉴的地方（是你将来自己装修的灵感源泉）；看的住房中那些感觉大部分基本满意但不完全符合要求的住房是否有改动的余地、改动的成本怎么样等。做到心中有数。

五、如何确定出自己中意的住房？

不管看房的过程多么漫长，最后一定可以找到自己中意的住房，但我怎么知道这间房就是比较合适自己的住房而不用再看下去呢？

一般有两种类型：一见衷情型和综合比较型。

一见衷情型是最理想的情况，如果一所住房第一眼看到就非常喜欢，带给你非常舒服的感觉，价格也在你可承受的范围内，就一定不要犹豫了，赶快把它买下来。因为错过了再找到一所相似装修风格、间隔的住房是非常难的，何必给自己留一个大大的遗憾在心中呢？

综合比较型是指在前面已经做好了功课，对住房的性价比有了基本认识，综合比较已经看过的所有住房，从中选择出性价比教好的住所。当然性价比的评价标准在不同的人是不一样的。

建议在开始看房前把自己的要求写下来，并按重要程度进行排序，那么在重要条件上满足得越多的房屋就越合适。

 

[Dave]

锦囊五：如何下OFFER？

看到了满意的住房，当然想快快把它买下来。但大多数买家都是在加拿大首次置业，对房地产行业根本就陌生，对下OFFER这个最技术的过程感到难以操控。

怎么联络屋主？什么价格合适？怎么谈价？应该注意什么？对大多数技术移民来说，真的是太难心里太没底了。

了解有关OFFER的基本常识，对大家在这个过程中如何沉着冷静处理是非常有用的。记住，你的房地产经纪是你的利益代表人，一定要懂得充分利用他们的专业知识和经验，帮助你以合理价格买到满意住房。

下面就一些大家普遍关心的问题谈一谈，希望可以使各位买家从茫然无序中解脱出来。

什么是OFFER？OFFER通常包括哪些基本条款？
OFFER实际是Agreement of Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。

OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。安省旧房买卖OFFER中的大部分条款已经成文，所以订立OFFER的程序相对简化许多。

许多常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

OFFER递交的程序是怎样的？
目前最常用的递交OFFER的形式有两种：直接递交OFFER给卖方或卖方经纪人或传真OFFER。

第一种方式需要买方经纪准备好OFFER并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER并约定双方见面时间地点（通常在卖方住所或卖方经纪公司内），并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下，代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议。通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。传真OFFER相对简单，双方经纪通过传真联络，无须买方到场，但同样任何改动均须双方签字认可方可生效。

OFFER的价格是如何定出的？
通常在顾客选到中意的房屋后，经纪会立刻根据自己在房地产市场的专业经验，帮助买方准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料，帮助买方分析市场价格并订立合理购买价格，一切定价均基于实际数据资料。

如何了解卖方的心理，以合理的价格买到满意的住房？
很多人都说，卖方的心理无非是想让房子卖到尽可能高的价钱。此话对，但不全对。因为忽略了一点最重要的，任何一个卖家在决定出售房屋后都不希望房子成为滞销品出不了货，所以应该修正说卖家是希望在房子安全（成功）售出的基础上拿到尽可能高的成交价格。牢记卖家的心理状况，谈OFFER时就可以变得很技巧了。

当我们在谈OFFER的过程中，除了关注价格本身，交屋日期、定金金额、合同附加条件等都能不同程度的影响到OFFER是否能被卖家接受，技巧地揉合各种因素，呈现给卖家的是一个有强烈诱惑力的大餐，卖家想不接受你的OFFER也难。记住一点，双赢才是真的赢，一个好的买卖合同应该是双方均满意的合同。

有多个OFFER时怎么办？
你看到中意的住房，当然有可能别人也中意，所以出现多个人竞争同一套房子也不是奇事，反而更说明这种房子是一个性价比比较好的物有所值的房子，所以不用担心。这时你所要考虑的是，你对房屋的喜爱程度（决定你能作多大的让步）并确立自己可以接受的最高价格上限，在你的经纪的帮助下，尽可能使你的OFFER具有吸引力。

尽了努力，达到自己能接受的最大上限，即使不能得到这套房子也不会遗憾了。因为如果超越了你的负荷，拿到这套房子后你也会患得患失，不妨冷静面对，再寻找其他的房屋。

 

[chengchy]

Toronto这两年房价飞涨。周边地区除了Pickering由于黑人多，房价低一点以外，其它城市一点都不便宜。尤其Missisuaga，号称“Toronto的卧室”，30万的房子不怎么的。几条主要马路例如Hurontario，那里的房价更是天文数字。现在去看看Milton就知道了，建一房卖一房，agent笑得连嘴都合不上了。

 

[Dave]

在多伦多的几个朋友暂时还都不想买房。

 

[chengchy]

也真不知道，哪儿来的那么多买房的人？是不是有点经济实力的都准备买了再租给新移民啊

 

[Dave]

最初由 chengchy 发布
也真不知道，哪儿来的那么多买房的人？是不是有点经济实力的都准备买了再租给新移民啊

我也想不通。我的一个朋友和我是因为房租实在太高，光交房租太吃亏才买的房；另一个朋友是因为想做买卖买的房。

不过，房子迟早都是要买的。

 

[DanceWithWolf]

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4）买房需要考虑到将来卖房

大多数房子都能保值，并且随着市场的浮动和货币的贬值，房价都会升一点。而造成房价贬值的原因是多方面的，有的因素我们无法控制，但我们可以避免购买这类的物业，通常的做法是根据房子本身和所处地区的发展，综合考虑，以便将来以满意的价格出售房屋。
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这一条不对！问一下老移民（10年以上的）就知道啦。

 

[chengchy]

同意DanceWithWolf的话。买房等升值再卖出去赚钱是不太现实的事情。大多数人买房是当消费品来使用的，除非想租出去赚钱。这一条看起来就有黄婆卖瓜之嫌了。我在torcn.com上也看到这个东西，写的人就是一个agent吧

 

[Dave]

最初由 chengchy 发布
同意DanceWithWolf的话。买房等升值再卖出去赚钱是不太现实的事情。大多数人买房是当消费品来使用的，除非想租出去赚钱。这一条看起来就有黄婆卖瓜之嫌了。我在torcn.com上也看到这个东西，写的人就是一个agent吧

我也支持chengchy的观点。我所认识的几个买房的朋友里没一个是指望买房挣钱的。