【CBS.MW纽约11月17日讯】如果葛林斯潘真的相信他说过的话，那么房市注定要走跌。
联储主席多次提到，对房市投机泡沫的担忧被夸大了。与股市不同，不动产市场是地方性的。还有，许多人买房子是为了住，不是为了倒手。
因此，在四个月稍长一点的时间里，联储毫不犹豫将关键的联邦资金利率提高了一倍。联储想防止通膨加速上升，但这样一来却有刺破房市泡沫的风险。
眼下，房市还是相当强劲的。短期利率相对仍然较低，而长期利率自六月份以来实际上还下滑了少许。
低利率使房屋价格变得可以承受，因此增加了对房屋的需求。反过来，需求的上升又抬高了房屋价格，因为房屋供应的回应没有那么迅速。
仅仅过去五年间，全美许多地区的房屋价格已经涨了近一倍，比家庭所得的成长幅度快了许多。这样一来，房屋价格与所得的比率达到了创纪录的高水平。
如果再回溯得远一些，看看三十年前的情形。当时的房屋销售量与目前水平相当，但房屋价格仅略高于一般家庭的两年所得，而今天大多数地区的房屋价格已经达到家庭年所得中值的四倍。
不要忘了，三十年前抵押贷款利率比今天的水平要高出足足2个百分点，而且是不能调整的固定利率。
今天，新增抵押贷款中一半甚至更多为根据市场利率可以调整的变息贷款。同时，业主在对现有抵押贷款进行再融资时，执行的也往往是调整利率。
今天，所有抵押贷款中变息贷款的比重上升至大约三分之一。
只要短期利率继续维持在低于长期利率的水平，且利率整体水平较低的情形下，房市将持续强劲，房价将继续坚挺。但利率在上升，因此房市面临着危险。
除了联储明确表露的加息意图以外，在对资金需求上升而供应减少的情形下，市场利率也将不断上升。
因为预算赤字的增加，联邦政府的债务仍在上升。如果布希总统的社安私有化获得通过，华府的融资需求还会进一步增加，因为需要额外的资金来支付眼前的退休者。
与此同时，美国公司意识到现在是应当锁定货币成本的时候了，如此多的企业正在将短期债务转为长期债务。
供应方面，美元贬值也许会使外国投资者失去对美国国债的胃口。如果中国和日本允许他们的货币升值，那么回流进入美国的资金就没有现在这么多。
利率上升将刺破美国的房市泡沫，问题是在什么时候。
(本文作者：Irwin Kellner)
联储主席多次提到，对房市投机泡沫的担忧被夸大了。与股市不同，不动产市场是地方性的。还有，许多人买房子是为了住，不是为了倒手。
因此，在四个月稍长一点的时间里，联储毫不犹豫将关键的联邦资金利率提高了一倍。联储想防止通膨加速上升，但这样一来却有刺破房市泡沫的风险。
眼下，房市还是相当强劲的。短期利率相对仍然较低，而长期利率自六月份以来实际上还下滑了少许。
低利率使房屋价格变得可以承受，因此增加了对房屋的需求。反过来，需求的上升又抬高了房屋价格，因为房屋供应的回应没有那么迅速。
仅仅过去五年间，全美许多地区的房屋价格已经涨了近一倍，比家庭所得的成长幅度快了许多。这样一来，房屋价格与所得的比率达到了创纪录的高水平。
如果再回溯得远一些，看看三十年前的情形。当时的房屋销售量与目前水平相当，但房屋价格仅略高于一般家庭的两年所得，而今天大多数地区的房屋价格已经达到家庭年所得中值的四倍。
不要忘了，三十年前抵押贷款利率比今天的水平要高出足足2个百分点，而且是不能调整的固定利率。
今天，新增抵押贷款中一半甚至更多为根据市场利率可以调整的变息贷款。同时，业主在对现有抵押贷款进行再融资时，执行的也往往是调整利率。
今天，所有抵押贷款中变息贷款的比重上升至大约三分之一。
只要短期利率继续维持在低于长期利率的水平，且利率整体水平较低的情形下，房市将持续强劲，房价将继续坚挺。但利率在上升，因此房市面临着危险。
除了联储明确表露的加息意图以外，在对资金需求上升而供应减少的情形下，市场利率也将不断上升。
因为预算赤字的增加，联邦政府的债务仍在上升。如果布希总统的社安私有化获得通过，华府的融资需求还会进一步增加，因为需要额外的资金来支付眼前的退休者。
与此同时，美国公司意识到现在是应当锁定货币成本的时候了，如此多的企业正在将短期债务转为长期债务。
供应方面，美元贬值也许会使外国投资者失去对美国国债的胃口。如果中国和日本允许他们的货币升值，那么回流进入美国的资金就没有现在这么多。
利率上升将刺破美国的房市泡沫，问题是在什么时候。
(本文作者：Irwin Kellner)
