你是否多交了地税？(ZT)
加国无忧
http://www.51.ca 发布：05/10/24 作者：Maggie Tian and Jacky Xu 来源：
www.MississaugaOne.com
“恭喜你，你的房子又增值了！”在近几年的火热房产市场，你也许对这样的地产代理的广告不陌生。但，对于这个增值，是几多人喜，几多人忧。
“政府今年对我的房子估价增加了3万，我是不是要多交地税？”这也许是广大“地主”们最关心的问题。
首先，我们先来看一看你的房产价值是如何评估的。（the Assessment, the Basis）
在安省，Municipal Property Assessment Corporation (MPAC) 负责对房产的评估。这个估价是基于当年房屋市场的销售情况而定的，通常是建立在你周围同类型房屋（年龄，面积，位置，结构….）的比较基础之上的，称做Current Value Assessment. 也就是说，你的房屋估价应该是和你所在区域的同类型房屋相近。
多估了3万，是不是要多交3万的地税？(robbing me?)
其实，答案不是直接的。简单的说，你应该缴的地税是根据下面公式计算出来的;
property taxes = municipal portion of tax + education portion of tax
municipal tax rate x current value assessment = municipal portion of tax
education tax rate x current value assessment = education portion of tax
其中的municipal tax rate 和education tax rate 是由市府的财政税收决定的，是一个变量。所以说，从某种意义上讲，你所应该缴纳的地税并不是直接由你的房价决定的。但是，你的房产价值决定了你要在市府财务税收中的比例，这也就是说，你的房产增值了，并不代表你一定要多交税（相比于往年），但，如果你的房产评估高于同类房屋的估价（如，和邻居一样的房子），就说明你要多负担一部分市府的财政。
怎样才能知道自己的房产估价是否精确？(homework needed)
通常，CPAC会给屋主邮寄Property Assessment Notice, 告知你房产的估价以及下一年的地税数额。对于这个估价，你是否有异议？可以通过以下几个方面有个大概的了解：
1. 同区的同类型房子是否是类似的价格sold? （在近几年比较火热的市场，通常的成交价要远高过市府的评估价的）
2. 如果你想卖掉自己的房子，这个价格是否合适？是否能够顺利卖掉？
3. 你的房产是否由原来的business使用转为family residential?(以前的房主在家里开牙医诊所？你现在只用来自住？)
4. 房子是否用来出租？
5. 你是否做了很昂贵的renovation?
如何获得更多的信息? (the way)
1. MPAC 提供online 服务，如
www.mpac.ca 的AboutMyProperty…可以查询自己房屋的细节，而且可以免费查询几个周围邻居的估价。（如果你居住Mississauga,可以通过
www.mississauga.ca查询几乎所有密市property的估价）
2. 通过地产代理，可以查询周围的历史成交价。
如何向政府argue?(here comes the fun part!!!)
如果你有不同意见，可以通过以下途径解决：
1. 免费的RfR(Request for Reconsideration ): 联系MPAC(
www.mpac.ca，1 866 296-MPAC (6722).)，获得RfR表格或写信要求MPAC Review (提供详细的房屋和联系信息，以及要求review的主要原因)
2. 交费的ARB(Assessment Review Board): 通过一定的申请费（$50）向ARB递交你的Notice of Complaint, RAB将会安排一个hearing机会,屋主和MPAC将要出席，并提供证据让RAB裁决。
(通常，你可以先采取第一步，如果双方不能达到和解，再进行第二步。 不过，第二步有个时间期限，通常是每年的3月31之前，不然，你就失去了这一次的complaint机会。Bonus!!!其中有个技巧：你可以1，2步同时进行，如果第一步顺利达到共识，取消第二步，$50会refund.)
我的事例(for your information)：
MPAC 估价：$346,000(2003)
实际成交价：$321,000(2003)
采取的行动: 2004年2月，向MPAC递交了RfR form, 稍后向ARB 邮寄了Notice of Complaint with $50.
理由：1。房屋成交是通过正常渠道，买卖双方均有地产代理，房屋在市场挂牌月余，证明这个买价是一个正常的市场价格；2。 邻居的同类型房子虽然都被评估高于$350,000,但我的房子由于有一定的location obsolescence(靠近townhouse, high building),因该稍便宜于邻居。3。房子本身没有太大的renovation, unfinished basement, single family residential.
经过与结果：5月，MPAC通知，同意把房子重新估价到$321,000. 退还上半年地税$248.
Cost: $0.45(邮寄notice of complaint, $50 application fee refunded)
后注：(it’s up to you! Good luck!)
朋友中有人argue没有成功的，关键是你是否能提供有说服力的证据。 举例，关于邻居的成交价，仅仅一个房子的成交不一定能作为证据，要看它是否是私售，是否通过正常渠道成交，是否在市场上曝光足够长
