楼市大富翁

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楼市大富翁 插图/刘志泉
2009年，由四万亿投资刺激引发的楼市新一轮狂欢，在临近年终的时候达到高潮。曾经折戟资本市场的恒大董事局主席许家印，一跃成为中国首富；手握重金的央企，在全国各地争相圈地；老百姓也扛不住了，置业的置业，投资的投资，主动或被动地加入了这场楼市大富翁的游戏。
商品的提供者和商品的消费者，本应是天平的两端，只是现在的这个天平，越来越向房企这边倾斜。是什么造就了这种失衡？年初还半死不活的市场，如何短短几个月后就能飞遥直上九重天？
究其原因，政策的制定者无疑是推手。作为支柱性产业、地方财政收入主要（甚至是最主要）的来源，房地产业被注射了一针“强心剂”――这剂药方不仅体现在保增长需求下对房地产业的特殊扶持政策上，还体现在史上最宽松的货币政策上。四万亿投资和天量信贷的增加，让通胀阴影从一开始就在消费者心头缭绕，在现有投资渠道下，持有房产历来是抵消通胀风险的不二法宝；而从需求来看，经历了2008年楼市的深度调整后，各类刚性需求在2009年三月开始爆发。
在楼市经历了“小阳春”后，楼市的热度直接传导到了土地市场。赵汉忠，这位今年带领金地的“华东兵团”在上海拿下了三幅地块的“华东司令”面对土地市场，直言不讳得用“人来疯”来形容。
自从四万亿的投入和天量信贷的增加后，最先受惠的是一批中字头和国字头央企。这也不难理解，经济仍未全面复苏的情况下，搞实业不容易，高投资、高回报的楼市显然是最佳投资途径。于是乎，在中化方兴、保利、中海等一批央企的大手笔之下，地王开始泛滥。
高地价意味着未来高房价，消费者早已熟知这个规律。于是，在京、沪、穗、深等地，售楼处的队伍开始越排越长。“买涨不买跌”的心理之下，刚性需求的、非理性的购房者都一起挤上这辆狂奔的列车。
对于至今仍未从金融危机阴霾中走出的国际热钱而言，疯狂的中国楼市无异于阴雨天闪露的一缕阳光。今年8月，社科院世界经济与政治研究所的一份报告称，受到国内资产价格上涨影响，热钱可能已经重新流入中国。
房价使地价上涨，地价上涨又抬高房价，房价上涨预期又让更多理性的、非理性的消费者不得不挤上这趟列车。这是一个恶性循环，也是一个套子。遗憾的是，很多消费者在骂娘的同时，却不知自己无意中也成了驱动房价这个列车狂奔的另一个“助推剂”。
有人愁来有人欢。这一年的惊天逆转，成就了恒大和许家印的传奇。曾经饱受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，被迫中止IPO计划的恒大地产，卷土重来，以冠绝内地房企的土地储备上演了一出资本神话；一年前还为资金发愁的许家印一夜之间成了中国内地新首富。
失衡的天平还将持续多久？目前来看，这股热潮或许还将继续持续下去。在中央尚未表态之下，不少省市已抢先出台“私政”――房产优惠政策仍延续一年。
内文导读：
开发商地王争霸战
没有疯狂的老百姓，只有疯狂的环境
要不要加入楼市大富翁游戏？
地产新首富许家印的创业史
恒大上市，一盘下了三年的棋
北上广三地买房故事
开发商地王争霸战
开发商们说，“地王是被迫的，没有谁愿意当地王”。在这场贴身肉搏的战役中，拿不到地，就意味着退出。地王争霸，催生出楼市的阵阵热浪，也显示出行业格局的深刻调整。

地王势力图
开发商追逐土地，就像狼在追逐兔子，谁也回避不了。南都周刊记者・顾彦平
陈果有部电影叫《去年烟花特别多》，如果放在2009年的楼市上，可以说是“今年地王特别多”――蛰伏一年之后，遍地开花的“地王”可谓2009年地产新闻里最烂的字眼，央企、民企合力谱奏了一个个地王咏叹调。
开发商们说，“地王是被迫的，没有谁愿意当地王”。在这场贴身肉搏的战役中，拿不到地，就意味着退出。地王争霸，催生出楼市的阵阵热浪，也显示出行业格局的深刻调整。
黑马杀出
有这样一群人，他们并未被地产圈所熟悉，但他们对这个圈子中的知名开发商实施了狙击，并一战成名。
央企中化方兴就是其中的典型代表。这匹黑马参与的狙击战已经广为人知――6月30日以40.6亿元拿下北京广渠路15号地。这个地块位于北京三至四环间，规划建筑面积达28万平方米，一经推出就引起多家地产大鳄的兴趣。
号称手握百亿资金拿地的SOHO中国，竞拍当日，潘石屹和夫人张欣亲赴现场。万科、保利、远洋、中信、首开、华润等龙头房企也悉数赶来。入座时，潘石屹留意到座位后面坐着一个生面孔，于是向对方打招呼并询问是哪家公司，对方的回答低调且简单：“小公司。”
这家异常低调的“小公司”正是中化方兴，也正是它，打碎了潘石屹的拿地梦想。只要SOHO中国和保利地产举牌，它就立刻跟进，全场举牌高达22次。当中化方兴叫价40亿时，潘石屹甚至站起来对这家小公司激动地喊了一声“你牛”！
“后来，我们才知道中化方兴的战略是不算账，他们说，潘石屹把账都算好了。”潘石屹的语气颇为无奈。
事实上，就在中化方兴拿下广渠门15号地的四天前，中国电子下属的成都中泽置业刚刚以19.6亿元打败万科等知名企业夺取了北京奥运村乡地块。
这些国资背景的“不知名”房企，凭什么这么牛？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，答案很简单，因为他们是国企。“国企不用害怕风险。高价争地，他们赌的是未来房价还会大涨，至于将来是否会这样，不要紧，成功了我有功劳，失败了反正由全国纳税人埋单。”
此外，国企不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助以及各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。
在潘石屹看来，除了这些黑马有钱且看好地产业外，它们所处行业产能过剩也是重要原因。
以中化方兴为例，其母公司中化集团是国资委监管的国有重要骨干企业，同时也是国资委圈定的16家以房地产为主业的大型央企之一。近半年来，中化集团其他几项主业农业、能源、化工等均面临行业不景气的局面。资本的逐利性，主攻房地产业就成了必然选择。
大佬反击
事实上，在中国电子、中化方兴等黑马杀出之前，土地市场的争夺已经日趋激烈。
在上海，4月30日，金地集团以5.6亿元，溢价82%的价格击败10余家对手竞得上海徐泾镇地块；在北京，5月21日，富力地产以10.22亿元的天价拿下广渠门10号地，超出挂牌起始价近4倍。
“随着3、4月份销售市场开始转暖到进入5月份，市场都没有冷下来的趋势。开发商意识到房地产市场确实开始复苏了。”陈云峰说。作为华业地产负责土地储备和营销工作的副总经理，今年5月份后，陈云峰开始忙碌起来，平均每周要参加两三场北京土地市场上的竞拍活动。
当黑马们在六月份集中涌现后，大佬们愈加坐不住了。从7月份开始，随着住宅销售持续火爆使开发商资金回笼迅速，再加上各地加大推地力度，大佬们成为了土地争夺战的主角。
9月10日，在上海，中海地产以70.06亿元的天价击退绿城、仁恒等企业摘下上海普陀区长风地块，比底价高出129%；9月30日，上海国企绿地集团以72.45亿元的价格摘下徐汇龙华路地块，刷新二十天前由中海地产创造的长风地块纪录。
在惨烈的市场竞争中，除了手握重金之外，如何“聪明”地拿下地块，也考验着这些大佬。
9月3日，潘石屹战胜首开、城开等房企，以40亿人民币拍得了北京望京一块建筑面积近50万平方米的商业金融用地。兴奋之余，潘石屹向南都周刊记者总结了两条拿地心得：一是不要告诉媒体准备拿什么地；二是不要亲自去拍卖现场。这听上去颇有几分戏谑，话语间却流露出激烈争夺中的几分无奈。
当天，潘石屹一改亲自到场拿地的习惯，甚至没有用SOHO中国的名字挂牌，代之以新幕世纪投资管理有限公司与星润实业有限公司的联合体，而这两家公司都是SOHO中国的全资子公司。最终，“偷袭”成功。
陈云峰也计划在这场白热化的竞争中能够拿到几块地。但是，他发现土地交易市场的招拍挂地块已经变得很不理性，“本来有一块地，底价是1.2个亿，有开发商第一次报价就直接报两亿，全场哑然，气氛一下就紧张起来了。我觉得还是要理性一些，不能这样疯狂，否则对企业经营很不利。”
8月，华业地产通过收购的方式，获得了位于北京通州梨园南街一幅80万平米地块。“我们的拿地方式很灵活，不理性的地肯定不拿。”陈云峰说。
地王还将持续
惨烈的市场竞争中，还有一群人的身影在渐渐消失，他们是一些中小型的民营企业。在这场金钱游戏中，他们的黯然离场则直接源于缺乏融资能力。
陈云峰还有一个身份是中国房地产职业经理人联盟秘书长，这让他与同行有更多的接触和交流。在他看来，目前在土地市场活跃的公司都有着强大的融资能力。“五六月份，中国电子等中字头企业由于受国家政策上的恩惠，所以当时特别有钱。到了第三季度后，包括民企在内的上市公司经过了新一轮融资潮后也有钱了。”
陈云峰说，今年整个房地产行业经历了一场真正的淘汰和整合。是否具备强大的融资能力，是能否继续留在这个行业的唯一标准。
而土地市场的疯狂还将继续。11月16日，中国社会科学院发布首份《住房绿皮书》，预测下一阶段土地市场需求将会延续回升态势。
据最近出台的中国指数研究院10月土地交易报告显示，地王的产生也由一线城市开始向二线、三线城市蔓延。在10月全国成交地块总价排行榜中，除了雅居乐拿下的广州科学城地块外，其余九幅都位于重庆、杭州、武汉、合肥、无锡等二、三线城市。
值得一提的是，10月29日，中海地产与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北一地块，成为重庆的新“地王”。开发商们普遍认为，“二三线城市会成为下一轮主要的市场机会”。
这场处处开花的地王争夺战直接引发的问题是：土地市场地价频频高企，房价是否随之节节高升？
“地王不会影响整体房价的走势，房地产市场绝对不是唯成本论，否则就不会有退地的事情发生了。”克尔瑞中国总裁丁祖昱说，做地王不仅要资金力量雄厚，还要能够通过专业水准把面粉变成蛋糕而不是面包，只有这样才能卖出更好的价钱。
不过，市场的信号也许是最为直白和灵敏的。上海中原地产普陀板块一位负责人告诉记者，自从长风地王诞生后，周边二手房业主便普遍开始涨价，幅度高达每平方米1000元左右。
事实上，随着土地市场的持续疯狂，近期楼市持续上演“恐慌性购房”一幕。以上海外滩区域的华润外滩九里项目为例，10月31日开盘前，盛传开盘单价为5万元，开盘当天已升至均价7至8万元/平方米，首期开出的92套房源更有近400人认购。
楼市的热度也将传导给土地市场。“开发商追逐土地，就像狼在追逐兔子一样，谁也回避不了。”陈云峰一言蔽之。
(本文来源：南都周刊 )