中国楼市上演“罗拉快跑”

[guest]

新民周刊2010016期封面

房展会上满地狼藉，人心浮躁可见一斑
楼市有惊慌
在中国的股市和楼市里载沉载浮的投资客们都知道，要发财必须“顺势而为”，而所谓“顺势”，也就是要坚决“听话”――“政策”这根魔杖既能点石成金，让贫贱者成为先富者，也能平地风雷，“粪土当年万户侯”。
但是，解读政策是一门微妙学问，要从似乎左右逢源的“官样文章”中辨出言外之意，看清政策制定者在哪里留下了余地，用什么表达了苦衷，又埋伏下怎样的 “后着”……非高人难有胜算。这也解释了为什么发财的总是少数。
如今，楼市一片惊慌，一路向上的趋势线开始犹疑，又到了“提问―回答”的时间。这是自问自答的游戏：这次政府是动真格了吗？房价下跌30%到60%的预言会实现吗？是时候“套现”和“抄底”了吗？……
可以肯定的是：如果答错了，问题会很严重。
楼市上演“罗拉快跑”
记者/张 静
楼市持续“高烧”，记者听到频率最高的关键词是“错失”。懊悔不已者自请作为负面教材写入报道：“望京房价一日千里，某甲痛失买房良机！”两位著名的房地产评论人士杨少锋和李国平都曾痛心疾首地对记者说：政府错失了实现经济转型和解决老百姓住房问题的绝佳机会。
电影《罗拉快跑》把一个时间段设定成可以归零重来的游戏。这是一个几乎每个人都曾幻想过的命题：在人生的岔路口，如果重新选择，是否就可以避免那些失误？
历史不可假设。但幸运的是，在号称“史上最严厉的调控政策”出台后，中国的房地产市场，经过暴跌暴涨的轮回，似乎将回到可以纠错的原点。
2010，一切皆有可能？
通州：海南式疯狂
俗话说：出来混，总是要还的。
“新国十条”出台后，在调控政策的重拳出击下，一份“北京最具下跌可能性的TOP20楼盘排行榜”，开始在各大业主论坛疯狂传播。上榜理由为：“今年1月到目前为止涨幅越大的项目，下跌的可能性越大。”
前10名中，通州的楼盘便占了5个。其中NO1.北京贸国际城1月价格为13800元/平方米，当前价格为26800元/平方米。短短3个月均价就涨了13000元，楼盘价格基本翻倍。NO2.珠江拉维小镇，1月价格为14800元/平方米，当前价格为25000元/平方米，3个月涨了10200元。NO3.月亮河公园，1月价格为25000元/平方米，当前价格为35000元/平方米。NO6.K2・海棠湾，1月价格为18000元/平方米，当前价格涨到24000元/平方米。
去年6月，记者曾陪一对夫妇赴K2・海棠湾看盘。地处非常偏远的通州东南角梨园镇，京哈高速的北侧。交通不太方便，往返交了20元过路费。乘地铁时间上耗不起，从海棠湾到梨园城铁站有3站路，走路要半小时。而从梨园站到一号线最末站四慧东，又要花半个多小时。虽然小区的园林设计很吸引人，颇有些花园洋房的范儿，但周围生活配套设施比较差，头顶上更时不时有飞机呼啸而过。
朋友比较谨慎，找到周边小区的业主打听，才知道这一带素有“头顶航线、旁靠化工厂”的说法，噪音和污染是居民常年投诉的老大难。尤其是在秋冬季节刮北风的时候，处于通州城区偏东北方向的东方化工厂的废气会令整个梨园地区成为令人窒息的场所。“入住后才发现一个很严重的问题，尤其是晚上特别明显，会有刺鼻的气味飘过来。开始闻到后就喉咙疼，现在都习惯了。”一位业主向我们诉苦。
当时售房小姐介绍说塔板结合的3号和6号楼开盘价每平米10000元-13000元。这么差的楼盘居然卖这么贵！朋友听完立刻拿脚投票。
甲之砒霜，乙之蜜糖。就在朋友一天天的看盘、纠结中，通州的房价坐着神七直往上蹿。等4月上旬记者再探海棠湾，价格已经飙升到25000元。而根据通州新城的规划，东方化工厂搬离的最后时限是2020年。
通州的二手房也“卖疯了”。“3月份我一个同事想卖他北京通州50平方米的房子，春节前还是65万，现在就已经报价到80万了 。他想卖高一点，想想春节前顶多就是1.4万的样子，心想，先挂个高价看看吧，如果不行再降点；于是把价格挂到了85万，相当于1.7万/平方米 但是昨天晚上看房的人如潮水一样涌来，第一个看房的人就同意85万的报价，15分钟之后，第二个人就出价88万，第三个人就到90万。 1个小时之内，这房子涨到了97万，对方愿意全款支付。他这一个小时简直就跟腾云驾雾一般，本来自己能接受的最低价是80万，没想到眨眼之间就多赚了将近20万。而在2008年底，通州二手房挂5000-6000元一平方米的比比皆是。2009年初也不过9000元一平方米。”
面对房价如此涨，卖家宁肯违约“捂盘”。“我今年1月初定了一套70平方米的二手房，协议签完交了5万定金，但是卖方有贷款。等他们办理完解抵押差不多就到了3月下旬，可就在解抵押马上就办好的时候，卖家竟然打来电话说不卖了。他提出三个方案：1. 赔我们双倍违约金。2. 加价20万。3. 去告他。房价涨得这么厉害，即使拿到双倍违约金我们也买不起了。”这位业主现在想向法院提起诉讼。
根据北京通州区法院宋庄法庭的调研报告显示，由于买卖合同签订后到房屋过户前，价格上涨幅度远超合同约定的违约金或者定金，部分卖房人产生“卖亏了”的心理，想方设法解除、终止买卖合同，进而形成诉讼。今年前三个月，通州法院宋庄法庭受理房屋买卖合同纠纷案件37件，已经超过去年全年受理此类案件的总数，比去年同期增加462%。
根据记者的接触，在通州“抢房”者，基本都是已拥有住房的投资客。正如调侃所言：“哥买的是一个传说。 ”“国际旅游岛规划”让海南楼市热得发烫。国际新城和CBD东扩的规划，也让炒家的脑海里，浮现的不再是偏远的郊区，而是第二个“上海浦东”。
联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋认为：“通州房价上涨是有道理的，但已经出现了泡沫，把未来两三年的上涨空间都透支掉了。”
果不其然，调控政策刚出台，通州两个项目便应声降价。k2海棠湾降价幅度为3000元/平方米。几天后有媒体报道月亮河公园的均价直降5000元。受此影响，通州、朝阳附近多个项目已经延缓推盘计划，准备观望之后再行定价。
风水轮流转。当市场从卖方转向买方，违约的主角也发生了戏剧性的转化。
2008年10月，通州阿尔法社区因楼市动荡曾引发了业主退房潮。数十名业主聚集在阿尔法社区售楼处门外扎营5天，高举自制的标牌：一记重拳的下方，写着大大的“退房”二字。而同时联名退房的业主多达70余户。起因是这些业主于去年年底购得阿尔法社区二期第一标段的期房，价格从9400元到8000元/平方米。而第二标段相同户型的新楼的售价则在7200元左右。今年5月过后，通州会否迎来一批违约潮？
4月18日，同样位于通州国际新城中心的K2清水湾项目开盘的日子。此前，该项目对外报出的销售均价为24000元/平方米，并且只有办理VIP卡的客户才能于开盘当天选房。而开盘当天，销售人员表示每平方米优惠将超过2000元，没有VIP卡也可以选房了。4天后，K2清水湾的业主论坛上，便有业主号召集体退房。他认为虽然18日认购的房子已经降了价，但过几天房价肯定还会往下降。据悉这些业主里有大量的客户还没有办贷款，目前可能面临高首付和高利率，估计不少人会支付不了而退房。
从珠江拉维小镇销售人员处传出的消息，新政策出台后有些人便因凑不齐首付退房了，这几套房目前售价21000-23000元/平方米，比原来每平方米降了2000-4000元。
而一位购房者告诉记者：“我原本看中了一套三居室，交了2万元定金。这次政策出台后我发现不少二手房源大幅降价挂出来却没人买，房价肯定要大跌，我决定违约。”
据北京中原三级市场研究部统计数据显示，4月15日以后，买房者的违约数量显著增加，一些一手房买家也开始酝酿退房，北京二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。 杨少锋在接受《新民周刊》专访时也表示：“北京这个在2010年最为疯狂的市场，毫无疑问将领跌中国楼市，3个月内房价必降。而通州，将是被推倒的第一张多米诺骨牌。”
有多少错可以重来？
尽管中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对政策调控楼市有十足的思想准备，但当10年来最严厉的“连环腿加组合拳”出笼后，他还是着实吓了一跳。
两会前业内几乎所有的预测都押宝在下半年再出台调控政策。就连曾经行业著名的“空军”杨少锋都认为第四季度才会迎来调整。
究其原因，其一，杨少锋认为：“在整个实体经济还没有复苏的情况下，最大的政治是保就业。房地产业1万平方米的工地，大概能解决400人的就业，而仅北京一年的开工就有2000多万平方米。”其二，政府投鼠忌器。高策地产董事长李国平曾对记者说：“为了保八，2009年已经天量放贷，而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了，政府放出去的贷款怎么收回？马上将导致大量不良资产和银行坏账。”其三是两会前市场已经出现了短暂的滞涨和观望。
然而“三个地王三把火”，给刚刚开完的两会开了一个天大的玩笑。
就在两会结束的第二天，北京市一口气爆出了三个地王。这些原定于3月8日拍卖的6块地，显然是为了“避开”两会，推迟到了3月15日。
在15日上午推出的朝阳大望京地块，远洋地产以楼面价2.75万元的楼面价被推上楼面单价地王交椅。而在随后拍出的大兴亦庄地块中，国企中信地产则以52.4亿元的总价夺得地块，楼面价1.34万元每平方米。下午的拍卖则轻易刷新了当日上午的纪录。中国兵器旗下北京世博宏业房地产有限公司以总价17.6亿元拿下东升地块，折合楼面价3万元/平方米。
这些天价拿地的都是央企。没几天记者便接到潘石屹发来的观点：“此前我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加，据说举牌举到一万多元每平方米，就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”
中国烟草集团在拍出地王时，那位闭着眼睛举牌的大哥，更是刺痛了政府的神经。央视评论员白岩松还火上浇油了一把“是不是总理说了不算，总经理说了才算。”
看完拍卖，杨少锋说了句话：“北京楼市疯了！”他认为央企这种“不讲政治”的做法对两会期间政府的种种表态完全是种莫大的讽刺。在正常的情况下，今年的房地产本来不会成为政策的打击目标。政府的调控政策，说白了是开发商“逼”出来的。
“如果说这轮房价暴涨的上半场是贷款推动，那么下半场便是地价推动。”他和《经济半小时》栏目组去年下半年曾连做3期节目声讨地王。自言“如果政府那时候便出手打击地王，便不会出现最后这一幕疯狂”。然而国土部门光打雷不下雨，调控措施一条条地出，但是从来都是高举轻打，执法不严的结果就是愈加助长开发商囤房囤地的气焰。
白岩松表示：“看完三个地王出现的时候，我突然产生了一种轻松感。因为对于绝大多数的中国老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了。反正买不起。”
而另一方面，据国家电网统计，660座城市6540万套房子空置，6个月以上无人居住。
乱世必用重典。中国的房地产到了不得不整顿的时刻。
4月14日国务院出台了最为严厉的二套房贷政策，规定购首套自住房且建筑面积在90平方米以上家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上的，须大幅度提高首付款比例和利率水平。
“相比之前的调控政策，提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内，现在直接上浮10%，贷款利率一夜间上升1.5倍，购房成本大幅提高。更要命的是，原先在许多地方第二套房贷可以申请到三成，现在直接提高到五成，第三套以上基本上无法贷款，以笔者多年的房地产从业经验判断，楼市需求短期之内将蒸发至少三分之一，请注意，这种需求的蒸发是指有三分之一买房的人将直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。”杨少锋说。
提高首付和利率已经是对楼市的杀手锏了。就在三年前的2007年，房地产最为疯狂的曾经历史最高点，国家就是出台了“9.27新政”，首付40%，110%利率，结果就在当年，全国的房地产市场就急转直下，直至2008年的世界金融危机雪上加霜。
而国务院17日再次发布“新国十条”，更是可以说对炒房客下了禁令，市场一片哗然。
众所周知，如果没有银行贷款支持，中国楼市的投资和投机氛围不可能如此浓厚。炒房者能以小搏大的奥秘就在做高单价。他们从银行套贷，首付仅需一成，用1000万就可以控制1个亿的房子，然后在短期内拉高房价出货。
国务院通知要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，并要求相关部门加快研究制定，引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。可以说炒房客短期之内借助银行资金进行投资炒房将毫无指望，
“纳税和缴纳社保是衡量一个人是否对一个城市作出贡献的最佳手段，或者说，是区分常住人口和外来人口的最佳手段。这样，政府就将贷款限制在本地居民和外来常住人口之间。对于那些没有在一个城市生活却要购房的人而言，基本上可以确认为单纯的投资者。把这些人拒之门外，实际上是减少投资投机泡沫炒房最有效的手段。”
全经联地产评论员王智中说：“楼市有多疯狂，政策就有多疯狂。如果把新国十条比作断了投机者的后路，各部委打的补丁则扼住了开发商的资金链。住建部发文不允许收取定金，银监会严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。之前国土资源部也提出土地出让金首付不得少于50%，1年内付清的规定。房价是到此为止了。”
金融危机袭来，政府出手为房地产松绑，是因为当时只有救房地产才可以救中国经济。“但中国房地产最大的问题是政府的决策缺乏前瞻性和科学性，造成了房价的暴涨和暴跌。实际上政府在2008年救市的时候，就应该加大保障性住房的建设。一平方米5万元的天价房和一平方米5000元的经济适用房，用的钢筋水泥和雇用的民工数量基本上是一样的。不仅一样可以解决就业、拉动内需，带动上下游产业链。而且能够通过扩大供给，避免房价飙涨的恶果。” 杨少锋认为： “这一次中央政府的整个政策，完全是把2007年的房地产调控又来了一遍，也迎来了一次难得的纠错机会。”
最后一次抄底机会？
早在新国十条出台前，已有部分先知先觉的炒房客抛盘出货。深圳3月份的二手房市场成交比2月疯涨467%。而北京4月上旬的市场仍是量价齐涨。业内人士分析认为，这是部分小投资者因为看不清市场走势而继续接盘。
据说南京有个倒霉蛋，他打算卖掉一套132平方米的房子，售价97万，已经签好合同发现房价涨得厉害，不仅退还了买房者8万定金，又付了8万违约金、1万多中介费，定价120万重新挂牌出售。结果第二天就遭遇新政，房价下跌，无人问津。更“杯具”的是福州一位女士，在新政出台当天，出手豪爽地一次性付款买了7套房。
王智中参加某公司研讨会，有人介绍，开盘时认购了80套，但第二天新国十条来了，至今只换签了12套，多数客户找各种理由观望，有的已经开始退房……他到公司楼下吃午饭，路过房产中介公司，突然发现了几个“急售”字样的广告版，仔细一下，某楼盘挂牌价为2.5万元/平方米左右，而此前该房源是2.9万元/平方米，挂牌价一下子下降了4000元，真心买房还可以再谈。而在1周之前，这根本不可想象。
中央政府盛怒之下，将把中国的房地产和中国经济带向何方？
杨少锋认为：“房地产不会崩盘。2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕，房地产行业受到的打击不会像2008年那样致命。”他透露已有福建地区的民间资金与他联系，愿意向开发商“抛绣球”，资金量甚为充裕。
而2009年大部分开发商通过销售和各种渠道回笼了大量的现金，也让开发商在短期之内都没有资金压力。
“许多开发商还将保持观望态度。根据房地产商的资金链情况，他们大概能扛到年底信贷收缩之前。房价将跌掉2、3、4月这三个月虚涨起来的泡沫，大约蒸发20%。跌幅的绝对值不会小于2008年的幅度。但房价已经不会再回到2009年初的低点，而是2009年底的水平。毕竟跌掉的价格只是开发商试探市场的预期，所以并不会让他们伤筋动骨，只是会牺牲一年的利润。今年的房地产股票，看来是好不了，股市很难实现二八转换。这也是一件好事。股市、楼市不景气，信贷资金才能真正进入实体经济。”
有市场人士预言，此次房价暴跌，将是最后一次抄底的机会。杨少锋认为虽然难言最后一次，但至少是难得的一次。
一位家住北四环的青年学者，因居所狭小一直想换套大点的住房，去年犹豫了一下没有出手。“我有个朋友去年春天在西南二环买的房，才一万三四，今年已经翻了一倍，跟我说后悔没买两套，这就是成心气我的。”但他对今年是不是抄底又开始纠结。“2008年大批韩国人撤离望京，那里的房价最低跌到9500元/平方米，现在已经涨到了2.3万/平米。就算这次房价下跌30%，也要1.6万/平米，我还是买不起。” ▲
(本文来源：新民周刊 )