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买房故事：一大堆的麻烦
买房子, 是人生活中的一件大事, 一笔大的投资; 更是一个费时, 劳心的过程. 买好了, 住的安心,省心; 否则, 今天一个问题, 明天一个麻烦, 会令人不堪其扰, 无心工作, 心情烦躁. 试想, 当你买完房子, 却发现不得其门而入; 当你好不容易进去, 却发现厨房的电器是坏的; 当你装修完房子正高兴时, 却发现屋顶开始漏雨; 当你急匆匆一次次跑去共管公司要人来修理时, 却发现没什么人理你; 当你买完房子交地税时, 却发现前屋主欠了一大笔地税, 而这要算到你的头上, 当你花了一大笔钱铺好了全新的实木地板, 几个月后却发现地板大范围开裂….这一大堆的麻烦该怎么办? 要怎么样才能避免这些麻烦? 这些都是我第一次买房子时经历过的麻烦事儿. 听听我的买房故事, 大家可千万别犯我曾经犯过的错误! 因为我的错误都让我付出了代价!
对房产一无所知
在多伦多, 我经历了从选居住区, 找房产经纪, 选房, 看房, 到重新进行市内装修, 买电器, 家具的全过程. 正如我说的,其间所犯的错误, 都让我付出了带价, 交了学费. 可以说, 我是在错误中学习, 在教训中明白. 说起来好笑, 当我想买房子时, 除了对要花多少钱心里有个大概的数外, 其它的并没有什么具体的概念, 对房产更是一窍不通. 根本不知道在这买房子还要年年交地产税, 单元房还要月月交管理费, 也不知道要找一位自己的房产经纪来帮助我买房. 有一天经过多大附近, 正好碰到有一所房子在做Open House, 也就是公开向公众展示所卖的房子, 于是我便跑进去看. 一位名叫Grace的女士接待了我,告诉我说她是卖方的经纪, 并问我有没有自己的经纪, 要买什么样的房子, 在哪个居住区? 我说, 就想住在市中心附近, 具体要买什么样的房子还没决定, 也没有找什么经纪人. 因为看到外边Open House的牌子, 所以近来看一下. 于是Grace告诉我说, 在这里无论买房还是卖房,
最好都要找一自己的房产经纪, 把你的需要告诉经纪, 经纪会先帮你选出符合要求的房子, 然后你再从中挑选, 这要比你自己到处跑去找房子省事的多, 而且经纪还能帮你了解你想买的房子的情况, 周围房子的成交价格, 从而让你以合理的价格买到的理想的房子. 而且你买房子找经纪, 绝大多数是不用付费用的, 因为经纪的佣金是卖房子的人付的. 听了Grace的介绍, 我发现找经纪这个主意还不错. 于是决定回家后要研究一下, 找个经纪. Grace带我参观了房子, 并给了我一份房子的介绍. 说实话, 那是我第一次看那种介绍房子的表格, 一读之下, 好多地方都不大明白. 通过Grace的解释, 我才第一次知道半独立屋和共管镇屋的区别; 象她所展示的房子, 虽然看起来是半独立屋, 但事实上却是共管镇屋, 月月要交管理费, 房子是屋主所有, 但土地却不是. 那也是我第一次知道在这买房子还要年年交地税, Condo, 也就是单元房, 还有这种共管镇屋都要月月叫管理费.
第一个地产经纪
告别了Grace, 回到家我立刻开始研究报纸, 要给自己找位经纪. 但是广告真是好多呀! 我实在不知道要找哪一位. 后来想想反正我想买市中心的房子, 不如看看那些经纪名下列的房子, 谁有市中心的房子就找谁. 打了一连串的电话, 终于找出一位谈起来感觉还不错的女士, 于是把我的想法告诉她. 她说要查些资料, 选出符合条件的房子会打电话告诉我. 两天后, 她打电话说已帮我选了两套房子, 两套Condo, 要带我去看看. 我一听, 说太好了, 什么时间可以去看? 她说, 今天就可以, 我过来接你去看. 半个小时后, 我坐上她的车, 开始了我的买房之旅.
昨天说到我坐上那位房产经纪女士的车, 开始了我的买房之旅. 她说先带我去看位于Yonge和College两街交界附近的两套Condo. 途中聊天, 她告诉我说她已经做了六年多的地产经纪. 走进第一套Condo, 我很自然的问, 这房子有多少平米? 她说, 这里房子不用平米而用平尺计量. 我问, 那平米和平尺是怎么换算的? 这房子有多少平尺? 她想了想说, 哎呀, 好久不用这个换算了, 大概一平米等于九点多平尺. 然后看了看手中的资料, 说这里没写这房子有多大, 你就大概看一下, 估计一下啦. 再说在这里, 大家都是看是不是喜欢这房子, 在加拿大很少有房子有精确的平尺数. 我很诧异的说, 难到加拿大人买房子, 都不问问合多少钱一平尺? 都没有房型图? 她说, 加拿大人都是看房子, 喜欢的话就买, 都不大在意房子究竟有多少平尺. 虽然未加评论, 但她看我的眼神, 就好象我问了一个蠢问题. 于是乎, 我选择不再发问, 老老实实的看完两套Condo. 我已无心再看, 恰巧她接到一个电话, 不知对方说了什么, 她告诉我说有点而急事, 问我其他的房子能否改天在看? 我一听, 正合我意. 于是匆匆结束了这次的看房之旅.
西人经纪约翰：总是忙的分身乏术
回家之后, 打越洋电话告知老爸我的经历; 老爸的建议就是要我换一位经纪. 之后, 我婉拒了那位女经纪. 过了一段时间, 朋友帮我介绍了一位西人经纪约翰, 做这一行已经很多年, 拥有自己的经纪公司, 建筑公司; 非常开朗, 健谈, 是那种很具亲和力, 很快能和人成为朋友的人, 但却总是忙的要命. 约翰很爽快的答应帮我买房, 但由于他总是忙的分身乏术, 每次看房, 都要等他排时间. 有时, 我都想到要再找一位别那么忙, 能专注帮我的经纪, 但又不好意思说出口. 后来, 他干脆教会我怎样找房, 预约, 看房. 如果看到中意的, 就告诉他, 之后的事就交给他来做好了.
下Offer 完全相信律师
就是在这种情况下, 我找到了我的目标–一套位于顶层的Condo, 于是打电话请约翰来帮我看. 约翰看过之后说, 房子内部状况不大好, 我买过来之后要重新再装修, 但地点, 房型, 价格都不错; 我不买, 也会很快被别人买走. 听了他的分析, 我说, 那好, 马上帮我下Offer. 于是, 约翰当场就帮我写了Offer, 上面唯一的条件就是我的律师要检查共管公司的文件. 我签了文件后, 去到银行申请贷款; 一周后, 银行通知我说贷款批下来了. (后来我才知道, 我的Offer有毛病, 而我签的Offer在closing 之前就给我带来了问题.)
我下的Offer第二天就被卖方接受, 双方约定50天后的6月30日交房. 约翰问我有没有自己的律师? 我说没有. 他帮我推荐了一位从业差不多30年的律师Douglas. 三周后, 约翰陪我去见律师. Douglas看起来不苟言笑, 他告诉我说, 他已检查了共管公司的文件, 没有问题; 帮我做了Title Insurance. 给了我一份清单, 列出了扣除定金后我该付的全部费用, 要我在6月30日之前开出支票交给他. 我可以在30日下午6点之前拿到钥匙. 他问我还有什么问题? 我完全没有什么概念, 因为是第一次买房, 哪里知道律师该帮我做什么? 总认为这是在加拿大, 是个法治社会, 专业律师肯定清楚该做些什么. 他说我听, 就这么简单. 因而我说, 没什么问题了. 于是, Douglas说, 那我就帮你进行房产登记了. 就这样, 我们之间的谈话一共进行了十几分钟.
要装修估价 沟通几次才松口半个小时
因为想到房子要装修, 因而我又开始翻报纸, 找装修公司的广告, 打了一串电话, 敲定了两家到现场估价. 打电话给约翰, 请他帮我和卖方预约时间时, 他说, 哎, 这有点儿麻烦, 卖方不让你进去, 你就不能去. 因为合约上没有写上这样的条款. 我说, 那怎么办? 能不能和卖方好好商量一下? 约翰说, 那只能试试了. 反复沟通了几次, 用了十几天的时间, 卖方先是坚决不准, 后来终于松口, 说只给半个小时的时间. (瞧, 不设条件的代价.)
九牛二虎之力才拿到大楼的门钥匙
终于在7月1日上午拿到钥匙, 兴冲冲地跑去新家, 却发现我根本无法进大楼, 因为卖方只给了一把Condo Unit的门钥匙, 根本没给我大楼的门钥匙. 法定节日里哪儿都不上班, 哪儿也找不到人, 无耐我只好打道回府. 接下来的两天, 恰好是周六, 日, 仍旧是找不到人. 好不容易等到4日周一开始上班后, 打电话给我的律师Douglas, 却得知他已经度假去了. 没有办法, 我只好去到Condo管理公司的办公室, 看他们是否能帮我解决. 办公室的人告诉我说, 这种情况从没有发生过, 你的律师该知道Condo的钥匙里该包括大楼的门钥匙, 他怎么没查看, 也没帮你要. 管理办公室说可以给我大楼的钥匙, 但我要先证明我是新的屋主, 而且每要一把钥匙, 都要付费. 我问, 我的律师没有发律师信给你们吗? 他们说, 到目前为止, 我们没有收到任何律师信. 我说, 我现在找不到律师, 他度假去了. 我该怎么办? 或许管理办公室的人觉得我看起来不象骗子, 因而答应先卖给我钥匙, 等我联络到律师后, 要他尽快传真律师信. 好不容易, 我终于走进了新买的Condo. 但还来不及松一口气, 就又出问题了.
洗碗机, 炉子, 烤箱全坏 要前房主支付这笔费用
当我终于打开新买的Condo, 看到的是前房主搬离后留下的零乱, 地毯上到处是破纸碎屑, 太阳房内留下了一盆儿巨大的叫不上名字的植物, 一边的枝杈还用绳子吊在屋顶上, 我试了试, 根本挪不动. 再到厨房查看, 除了冰箱还在工作外, 洗碗机, 炉子, 烤箱都是坏的. 我急了, 马上打电话找约翰, 向他抱怨这一切; 他说, 等律师Douglas度假回来后, 他会帮我向Douglas反映情况, 并要我自己也打电话和Douglas说明这一切. 他说我自己可以先请人把电器修好, 把那盆烂植物搬走, 把这些费用加在一起, 再加上我买大门钥匙的钱一起列一张明细单据, 请我的律师寄给前房主的律师, 要前房主支付这笔费用. 他的话让我的心里踏实了些. (但不久后, 我就知道了这根本是不可能的, 因为我下的Offer里根本就没有加上这些保护自己的条款.)
律师信终于到了
一个星期以后, 我到Condo管理办公室去询问, 得知他们竟然还没有受到我的律师信, 来通知他们我的房主身份. 我一听, 顿时觉得气的要命, 抄起电话打到Douglas所在的事务所去Complain, 最后终于转接到Douglas的秘书Sandra的线上. 她说, 她在6月30日已经将信寄出. 我问她, 现在已经十几天过去了, 我的Condo管理办公室为什么还没有收到? 这么长的时间都够一封信飞跃千山万水了, 更何况你寄的只不过是一封本地的信. 不管怎样, 我现在人就在管理办公室, Manager就在这里, 请你立刻解决我的问题, 把律师信传真过来. 终于, 这封证明我是新屋主的律师信在我的立等催促下传真到了管理办公室.
终于意识到只能自认倒霉
解决了这个问题, 我开始找人修电器, 找了几个维修点儿, 才知道要修好这几样电器可一点儿也不便宜. 我向几个朋友说起此事, 其中的一位也是刚刚找了经纪要买房. 她说要帮我问问她的经纪, 看看这钱能不能由前屋主出. 第二天, 她电话告知我说, 她的经纪觉得我从前屋主那儿要不出钱来, 因为我根本没有设保护自己的条款. 于是, 我再次打电话给约翰, 问他这到底是怎么回事? 约翰说, 他以前从没有遇到过电器坏了这种事, 所以觉得不用加这样的条款. 他还是会让我的律师给对方发信, 希望问题能得到解决. 他的话让我意识到我大概只能自认倒霉, 甭再指望从前屋主那儿要什么钱. 至于Douglas到底给对方律师发没发信, 我就不得而知了. 虽然他寄给我一封信, 据说是他给对方律师信的拷贝, 但鉴于后来发生的事情, 使我对他和他的秘书所说的话都要打上一个问号. 再说, 我自始至终也没有接到对方或对方律师的任何回复.
彻底翻修
既然知道要自己担负所有的费用, 经过计算, 比价, 我决定干脆换一套新的电器. 再加上屋子的内部也要重新装修, 和我找的装修商讨论的结果就是: 为了给我自己一个赏心悦目的居所, 只好加大预算, 彻底重装. 由于图省事, 我和装修商讲的是他包工, 包料, 我只要选好地板, 墙砖, 地砖, 油漆, 橱柜, 台面的颜色就好了, 倒是很省心. (当然, 后来我知道当时省心的代价就是以后的费心!) 经过差不多两个月, 我的屋子终于彻底改变了旧貌, 换了新颜. 而鉴于我的买房经历, 我决定一定要让自己明白这方面的知识. 因而, 我跑去学地产经纪的专业课.
屋顶漏雨 2个月没人管
住在新居刚刚高兴了没几天, 9月底的一场大雨让我发现卧室紧邻窗边的屋顶开始漏雨. 我赶紧冲到管理办公室去, 要求他们派人来修. 办公室的人说会派人先来看看情况. 几天之后, 他们派人来拍照, 说回去研究看看怎么办. 就在他们研究的过程中, 又下了几场雨; 眼见得我的屋顶在不断的漏雨, 而日子一天天过去, 时进腊月, 没人理我. 其间, 我虽数次去管理办公室, 每次都是填了表格就没有了下文. 最后被告知: 明年春天整棟大楼的屋顶将重铺, 要等到工程完工后, 才能修我的屋顶. 我说, 那我就要一直眼睁睁地看着我的屋顶漏雨, 看着我新装修的屋子损坏? 对方的回答是, 我只能等. 回家后, 我越想越气愤, 打电话找朋友出主意, 说来也巧, 这位朋友的好友刚好是位律师, 听了我的情况后, 帮我写了一封律师信, 我把信给到管理办公室之后, Manager很快就带人前来查看, 几天之内就做了临时的补救, 说一时半会儿应不会再漏了, 并强调完成大楼的屋顶工程后, 马上就来帮我把漏雨的地方再做一次. 历时两个多月, 这个麻烦终于解决, 我长抒了一口气. 那知道, 更大的麻烦还在后头等着我呢!
新装的engineer地板有问题
上回说到在朋友的好友–也就是那位律师的帮助下, 终于解决了屋顶的漏雨问题. 本以为这回没事了, 生活该安定下来了; 哪知不久后的一天, 当我邀请几位朋友来家里参观我的装修时, 其中的一位看出了我新装的engineer地板有问题, 他走到客厅和太阳房的连接处说, 你们到这里来感觉一下, 看看有什么不同? 几位朋友都过去试了试, 说这地板好象有点儿发憔, 走过这儿的时候, 感觉脚下不实, 有点儿忽悠忽悠的; 大家再在屋子里到处走走, 发现过厅也有这个问题. 几位朋友都说, 你赶紧找你的装修商, 让他来fix这个问题. 朋友走后, 我立即打电话给装修商, 问他这到底是怎么回事? 他说, 这不是大问题, 回头他会找时间过来帮我看一下. 两周过去了, 装修商还没有等来, 我就又发现了新的问题:有些地板条的表面开始开裂, 就象被刀子划了一样, 数了数大概有一, 二十片. 于是再催装修商, 要他尽快来看. 终于, 他来看过之后说, 这应该不是大问题, 并说, 你这屋里温度有多高? 我说, 大约24度. 他说, 是不是温度有点儿高呀, 要不你再把温度调低一些, 观察一段时间看看; 得知我要去休假, 他说, 你先休假去, 等你回来以后, 我再安排时间过来帮你修.
地板密密麻麻的裂痕 没人通知交地税
送走了装修商, 我按他所说的将室内温度调到22度. 心想既然他说问题不大, 那我就先去按计划休假, 有什么事回来再说. 于是我打道回国去过春节. 当我过完元宵节回来时, 屋里地板的状况让我大吃一惊! 此时表面开裂的地板条已经超过百片, 有些木板条的表面变成了象树皮一样, 遍布着密密麻麻的裂痕, 我抄起电话打给装修商, 要他赶紧过来看看! 听了我的描述, 他说要和厂家联系, 带厂家的人一起来. 在等待解决地板的问题期间, 朋友又提醒了我另外一件事, 那就是我的Condo的年度地税问题. 因为朋友说他起他收到市里税务部门的通知单, 要赶紧去交, 不然的话可要按月记息加交罚金和管理费的. 我说, 我怎么一直没有接到单子, 通知我交地税? 他说, 你赶紧打电话问问吧. 第二天一早, 我就开始拨打市地产税务部的电话, 拨了无数次, 终于拨通. 当我报上自己的地址和名字时, 对方查了半天, 说这个地址还没有评估, 可能会在晚些时候才会寄出税单, 让我再等等. 放下了电话, 我的心放下了一些. 于是一边等待装修商和厂家来解决地板问题, 一边继续忙着上班, 上课, 念书, 因为我的地产经纪证书课已接近尾声.
时进四月, 我终于考完试, 拿完证, 于是把这个消息告诉好友们, 大家都说, 你该庆祝一下! 我说, 哪儿有那个心情, 每天看着我家的地板, 愁都愁死了. 大家说, 有这么严重? 于是纷纷跑来我家查看. 一看之下, 他们说, 没来的时候, 我们还以为你在夸张呢, 不过这一看, 还真是问题严重. 一位朋友提起说, 你不是还留有一些多出来的新地板条吗? 你看过没有, 那些新的没用过的地板条有没有表面开裂的情况发生? 一句话提醒了我, 我跑去Locker, 拿出我收好的一包新地板条, 大家打开一看发现, 这些新的地板条竟也已表面开裂, 与我室内的地板一样. 其中的一位朋友说, 你的这个地板质量绝对有问题, 要让你的装修商和地板生产商负责更换! 另外几位朋友也热心地帮我出主意…正在此时, 装修商打电话来通知我说第二天上午要带厂家的人过来查看. 因而我对朋友们说, 先听听装修商和厂家的意见, 之后再决定我要怎么做.
争议屋子湿度太高
第二天上午, 终于等来了装修商和厂家的一位高先生. 进屋后, 高先生开始拿出仪器边测量边说, 你这地板保护的真好, 竟然没有任何的刮痕和划痕! 我说, 是啊, 除了地板本身的裂痕以外! 我的装修商拿出相机, 边对着地板拍照边说, 这地板是有点儿问题! 看着厂家的高先生不停的摆弄他的仪器, 我问, 你这是在干什么? 他说, 在测我屋子里的湿度. 看着他记下数据后, 我问, 这屋子里的湿度是多少? 他说, 大约40%. 我说, 你觉得这地板为什么会表面开裂? 他说, 可能是你这屋里太干了, 我也说不好, 我要回去向老板汇报. 这样, 我给你留张名片, 有什么事我回去问完老板后再说. 我问, 你这地板是什么地方产的? 他说, 是我们自己在中国的厂子生产的. 我说, 我的工程是全包给我的装修商的, 所有的材料都是由他向你们买的. 我只对我的装修商, 由他来对你们厂家. 有什么结论, 你们直接和我的装修商联系吧.
送走了他们, 接到朋友的电话, 问我厂家来查看的结果, 并告诉我他们帮我咨询的结果, 都说是地板的质量有问题. 为了了解究竟, 当天下午, 我带着两条开裂的地板走访了Homedepot 和Rona, 向那里的专业人员去讨教. 看了我带去的开裂的地板, 他们问我, 厂家怎么说? 我说, 他们觉得是我的屋子太干燥了. 他们再问, 你屋子的湿度是多少? 我说, 厂家今天测量的结果是40%. 他们说, 40%的湿度怎么能说是太干燥呢? 这是正合适的水平. 接着, 他们拿出本地大的地板厂的数据, 一般推荐的湿度都是35%–45%. 当两家的专业人员得知我所展示给他们的地板条是新的, 从未用过的时候, 他们更确定是地板质量有问题, 让我找厂家负责任.
地板之所以开裂 是由于Abuse的结果?
当天晚上, 我接到厂家的电话. 那位高先生一开口就把我吓了一跳: 你的地板之所以开裂, 是由于你Abuse的结果, 跟我们厂家没关系, 我们什么也不负责. 我一听, 说, Abuse这个词太可怕了, 我承受不起, 也请你查完字典搞明白含义后再用. 再说, 上午你说过的话你自己应该还没忘吧! 你不是觉得我的地板保护的太好了, 一点儿刮划的痕迹也没有吗? 他说, 是保护的很好, 但就是你的屋子太干燥了, 所以地板才会表面开裂. 我说, 你测量的结果是40%, 我已经去Homedepot 和Rona, 去问过那里的专业人员, 他们的结论是: 地板质量有问题, 我屋子的湿度很正常.
这位高先生一听, 急忙反驳我说, Homedepot, Rona的人懂什么? 你怎么能问他们呢? 我们的地板比他们的好多了! 我说, 但是他们的地板装上后10年, 20年不会开裂, 而你们的装上几个月之后就成了老树皮了! 你们这样的地板, 我不信就没有别人反映! 他说, 最主要的是你选的这种深色, 加上你住顶层, 室内光线特别亮, 而你的地板又保护的特别好, 所以才会看的这么明显, 清楚; 如果是浅色的, 或者屋子不那么亮, 又或者地板保护的没有你的那么好, 有些刮痕, 划痕, 那地板表面的裂痕也就看不太明显了, 当然, 也有些人是视而不见. 我一听, 简直是气不打一处来, 我说, 你我之间是话不投机半句多, 没什么可谈的! 你有话直接跟我的装修商说去! 放下电话, 我越想越气, 于是打电话向我的一位好朋友抱怨, 正好他正在和另外两位朋友吃饭, 其中一位是位律师, 一位是建筑商, 同时经营地板生意. 他们几个也正在说我的事情. 他们说, 你的地板我们都看了, 应当是加工的过程中少了工序. 你让你的装修商告诉厂家, 要么解决, 要么就上法庭! 我说, 我就希望我的地板问题得到解决. 他们说, 是呀, 你要保护自己的利益, 所以才要你就这么跟装修商说, 让他这样告诉厂家呀! 并且, 朋友们让我准备好所有的合同, 收据, 发票, 准备好打官司. 于是, 我请我的装修商转达我的意思. 一个多星期以后, 我的装修商电话告知我说, 厂家改口了, 原来他们一直说是他们自己在中国的厂子生产的, 现在又说不是他们自己生产的, 是替厂家经销的, 要和厂家商量一下, 看看怎么办. 我说, 反正是我对你, 你对他们, 虽然我是不想打官司, 但如果没有其他的解决方法, 我只好用法律来保护自己的权益. 我的装修商说, 会尽全力和对方讨论出解决的方法. 我说, 好, 那我等着.
地税部门不知道我是新屋主
直到这四月间, 我仍是未收到交年度地产税的通知, 于是我又打电话到市地税部门询问, 得到的答复和上次一样. 放下电话, 我越想越觉得不对, 因而干脆自己跑到CityHall去查问. 在那里, 一位名叫Sharon的女士接待了我, 刚开始时, 她查的结果和我被电话告知的结果一样,我的房子还没被评估. 我说, 请你再查一查, 我的那个楼又不是新楼, 怎么可能没有评估? 如果真象你讲的, 请帮我写成文字, 我的朋友说了, 晚交地税是要按月收罚金和管理费的. 听了我的要求, Sharon说, 你等一下, 我再查查. 一会儿, 她告诉我说, 你的地址查到了, 因为在税务部门计算机系统内的地址是和你平常的邮寄地址有些不同的, 你又没有我们的通知单子, 因而没有税号, 所以一般查的结果, 就会显示没有被评估; 我把你所住的大楼的两个门牌号连起来之后就查到了. 你是刚买的房子吗? 我说, 我是去年六月60日买的. 她说, 怎么这屋主的名字不是你, 而是另外一个名字? 她告诉我名字, 我一听, 是前任屋主的名字. 我说, 我的律师没有通知你们吗? Sharon回答说, 很显然没有, 不然我们早改过来了.
补交地税和罚金, 管理费, 包括前屋主所欠的部分
接着, 她从系统里打印出一张通知单给我看, 我一看, 上面不但是前屋主的名字, 而且金额是我应交的金额的近两倍. 我问Sharon, 怎么这数额不对? 她查了一下, 说因为前屋主本身欠税, 加上罚金, 管理费, 另外, 因为她们没有接到我律师的通知, 不知到我是新屋主, 所以过去九个月以来, 仍将所有的税单都邮寄给了前屋主. 这一切累积起来, 变成了我今天要交两倍的金额. 听完Sharon的解释, 我想了想, 决定先填写屋主更新的表格, 交清所有的税款+欠款, 罚金, 管理费, 回去后再跟我的律师理论去. 随后的日子里, 我和我的律师Douglas开始了唇枪舌剑的大斗法.
在CityHall交清了所有的税款, 罚金, 管理费, 包括前屋主所欠的部分. 这时, 由于人不多, 旁边的工作人员也走过来, 了解我的问题. 他们说, 我的律师在帮我买房过户时, 应该帮我向市税务部核实房子的税务状况, 并在房子过户完毕时通知税务部. 税务部门接到律师信后, 就会在他们的系统里进行Update, 这之后的税单才会寄给新屋主. 我说, 你们也看到了, 直到今天在你们的系统里, 我的房子的屋主名字还不是我. 他们说, 这你要找你的律师了.
律师推卸是卖方律师的责任 一切还是落在文字上好
我用手机拨通Douglas的办公室电话, 接电话的是Sandra. 我说了事情的经过, Sandra轻描淡写地说, 这是卖方律师的责任, 你回头把卖方欠税的数额告诉我, 我们给他们发律师信. 我说, 是哪方律师的责任问题我想和Douglas本人讨论; Douglas在哪儿, 我要和他本人谈. Sandra说, 他没在, 相信我, 你跟他谈也没有用的, 是卖方律师的责任, 你就把卖方欠税的数额告诉我, 我给他们发信就行了. 我说, 我一会儿会发邮件和传真信给Douglas; 信里, 我会告诉你数额和我的要求. 她说, 不用发信了, 你只要在电话里告诉我数额就够了. 我说, 那远远不够, 我想一切还是落在文字上好. 还有, 我想告诉你一个好消息, 我已经完成地产经纪的培训和考试, 有了执照了. 下午, 我会发信把我的要求告诉Douglas.
走出了CityHall, 回到家第一件事: 给Douglas发第一封信. 我在这封信里向他陈述了所有的事实, 请他就为什么提供给我错误的Adjustment Letter和为什么没有发信通知市税务部门房主已经更改了尽快向我做出解释. 第二天上午, 我打电话到Douglas的办公室, 接听的仍旧是Sandra. 我问:你收到我的邮件和传真信了吗? 她说, 收到了. 我现在就在打给卖方律师和给保险公司的信, 一会儿forward给你一份. 我说, 这不是卖方律师的责任, 是买方律师的, 也就是Douglas的责任! 查对房子的税务状况是买方律师所要进行的多项核查工作中的一项. 我希望尽快和他约个时间谈一谈. Sandra说, 你和他谈也解决不了问题, 这就是卖方律师的问题. 我说, 我会找到Douglas, 和他直接对话的. 于是我透过朋友, 找出Douglas的直线电话, 拨通之后, 仍是进入留言系统, 我说, 我想你应该接到我的邮件和传真了! 刚刚我和你的秘书通了电话, 她的解释让我无法接受, 因为我也完成了地产经纪的专业课程, 我的所学告诉我, 这是买方律师的责任. 请你抽时间给我回个电话, 给我一个解释.
与律师唇枪舌剑大斗法
大约十几分钟之后, Douglas的电话来了. 我问, 你看到我的传真了吗? 他回答说看到了. 我说, 所以你知道我现在遇到的麻烦了? 他语气一转, 骤然开始质问起我来, 说, 你为什么现在才来找我? 去年秋天你怎么没来找我? 今年一月你怎么没来找我? 为什么事情过去9个月了才来找我? 我说, 请你不要用这种语气跟我讲话. 因为我昨天才发现, 所以马上来找你. 而这一切的麻烦是由于你的过错导致的! 他说, 这跟我没有关系, 是卖方律师的错误. 我说, 如果我没有接受地产的培训, 没有这方面的专业知识, 你这样跟我说, 我还真不知道怎么回答你. 可现在我很清楚这是你的错误. 作为买方的律师, 你该帮我查清房子的税务状况, 那是你职责的一部分. 正因为你没做, 所以你才会不知道卖方欠税, 才会提供给我错误的税务清单, 而由于你没有通知市税务部门, 所以在他们的系统里屋主的名字才仍是之前的卖方而不是我的名字, 因此才造成我过去9个月以来收不到税务通知单. 我说, 我很愿意一条一条的把买方律师的职责再复述给你听一遍! 他粗鲁的打断我的话说, 我做这一行已经30多年了, 不用你告诉我该怎么做! 我说, 既然你已经做了30多年了, 那你更应该知道作为买方律师的职责, 你帮我查了房子的税务了吗? 他说, 我帮你买了Title Insurance, 在这种情况下, 我是不需要查房子的税务状况的. 我说, title insurance不能作为你不尽职责的借口, 它是用来防备一些不可预见的事情的. 作为律师, 你该比我更清楚这一点. 而且, 因为你没有通知市税务部门, 才导致我今天的一切麻烦. 我说, 请你不要逃避你的责任, 指责我, 要是我买房子的时候, 一切程序都清楚, 那我就不叫First time home buyer了, 那我自己不就都把手续办了, 还请专业律师做什么? 不等我说完, Douglas挂断了我的电话…
当天下午, 我收到Sandra forward给我的三封信, 除了给卖方律师的和给保险公司的, 另外有一封据她说是在我买房子交接的当天寄给市税务部的律师信, 通知税务部说屋主已经换成我了. 我立即带着这封信再次到CityHall, 接待我的刚好又是Sharon, 看了我带去的信, Sharon说, 请你问问你的律师, 他们是发的传真还是寄的Courier, 如果是发传真, 那请他们拿出传真的确认记录; 如果是寄的Courier, 那请他们拿出签收记录. 我马上打电话给Sandra, 她告诉我说, 是寄的平信, 没有记录. 又说, 我们寄信, 他们没有退回来, 那就是收到了, 哪用什么记录? 我说, 只可惜税务部不同意你的说法; Sharon在一旁听了我们的对话说, 谁都可以打出这么一封信, 然后告诉我们说是某年某月某日发给我们的信, 也许她是刚刚写的呢! 所以, 我们要的是证据, 证明你的律师确实发给我们这样一封信了. 如果他能拿出证据来证明, 那就是我们的错误, 我们会免除你所有的罚金和管理费; 如果他不能证明确实寄了这封信, 那就是你的律师的责任了.
居中调停 收到支票
回到家后, 我看到Sandra forward 给我的另一封信, 信是一律师的口吻写给税务部的, 说我的律师在我买好房子的当天给税务部寄了通知, 信没有被退回, 但为什么屋主的名字没有被更新? 我心想, 又是一封不痛不痒的的没用的信! 于是, 我发出了给Douglas的第二封信. 信中我说, 我不管你要怎样和卖方律师, 保险公司, 以及市税务部之间打交道, 作为我的律师, 你没有尽到应当尽的责任是显而易见的, 信中我把相关的规定条款一一列出,又把所有的明细帐列出单子, 我说我只是想尽快解决我的问题, 虽然我不想牵扯进任何第三方, 但是我要保护自己的利益不受损. 把信传真给Douglas 的同时, 我也将它forward给我的一位朋友, 因为我的这位朋友和Douglas所在律师事务所的合伙人之一是多年的好友, 所以我请他帮忙转达我的意愿. 事情在我的朋友和朋友的好友的居中调停下, 终于有了结果, 几天后, 朋友来电告知我说, Douglas秘书Sandra说, 因为我有Title Insurance, 所以保险公司最终会Cover的, 但因为这是一个长时间的过程, 所以, 他们会先把支票开给我, 然后再和保险公司去deal. 大约一周后, 我收到Douglas签发的支票.
买房故事：一大堆的麻烦
买房子, 是人生活中的一件大事, 一笔大的投资; 更是一个费时, 劳心的过程. 买好了, 住的安心,省心; 否则, 今天一个问题, 明天一个麻烦, 会令人不堪其扰, 无心工作, 心情烦躁. 试想, 当你买完房子, 却发现不得其门而入; 当你好不容易进去, 却发现厨房的电器是坏的; 当你装修完房子正高兴时, 却发现屋顶开始漏雨; 当你急匆匆一次次跑去共管公司要人来修理时, 却发现没什么人理你; 当你买完房子交地税时, 却发现前屋主欠了一大笔地税, 而这要算到你的头上, 当你花了一大笔钱铺好了全新的实木地板, 几个月后却发现地板大范围开裂….这一大堆的麻烦该怎么办? 要怎么样才能避免这些麻烦? 这些都是我第一次买房子时经历过的麻烦事儿. 听听我的买房故事, 大家可千万别犯我曾经犯过的错误! 因为我的错误都让我付出了代价!
对房产一无所知
在多伦多, 我经历了从选居住区, 找房产经纪, 选房, 看房, 到重新进行市内装修, 买电器, 家具的全过程. 正如我说的,其间所犯的错误, 都让我付出了带价, 交了学费. 可以说, 我是在错误中学习, 在教训中明白. 说起来好笑, 当我想买房子时, 除了对要花多少钱心里有个大概的数外, 其它的并没有什么具体的概念, 对房产更是一窍不通. 根本不知道在这买房子还要年年交地产税, 单元房还要月月交管理费, 也不知道要找一位自己的房产经纪来帮助我买房. 有一天经过多大附近, 正好碰到有一所房子在做Open House, 也就是公开向公众展示所卖的房子, 于是我便跑进去看. 一位名叫Grace的女士接待了我,告诉我说她是卖方的经纪, 并问我有没有自己的经纪, 要买什么样的房子, 在哪个居住区? 我说, 就想住在市中心附近, 具体要买什么样的房子还没决定, 也没有找什么经纪人. 因为看到外边Open House的牌子, 所以近来看一下. 于是Grace告诉我说, 在这里无论买房还是卖房,
最好都要找一自己的房产经纪, 把你的需要告诉经纪, 经纪会先帮你选出符合要求的房子, 然后你再从中挑选, 这要比你自己到处跑去找房子省事的多, 而且经纪还能帮你了解你想买的房子的情况, 周围房子的成交价格, 从而让你以合理的价格买到的理想的房子. 而且你买房子找经纪, 绝大多数是不用付费用的, 因为经纪的佣金是卖房子的人付的. 听了Grace的介绍, 我发现找经纪这个主意还不错. 于是决定回家后要研究一下, 找个经纪. Grace带我参观了房子, 并给了我一份房子的介绍. 说实话, 那是我第一次看那种介绍房子的表格, 一读之下, 好多地方都不大明白. 通过Grace的解释, 我才第一次知道半独立屋和共管镇屋的区别; 象她所展示的房子, 虽然看起来是半独立屋, 但事实上却是共管镇屋, 月月要交管理费, 房子是屋主所有, 但土地却不是. 那也是我第一次知道在这买房子还要年年交地税, Condo, 也就是单元房, 还有这种共管镇屋都要月月叫管理费.
第一个地产经纪
告别了Grace, 回到家我立刻开始研究报纸, 要给自己找位经纪. 但是广告真是好多呀! 我实在不知道要找哪一位. 后来想想反正我想买市中心的房子, 不如看看那些经纪名下列的房子, 谁有市中心的房子就找谁. 打了一连串的电话, 终于找出一位谈起来感觉还不错的女士, 于是把我的想法告诉她. 她说要查些资料, 选出符合条件的房子会打电话告诉我. 两天后, 她打电话说已帮我选了两套房子, 两套Condo, 要带我去看看. 我一听, 说太好了, 什么时间可以去看? 她说, 今天就可以, 我过来接你去看. 半个小时后, 我坐上她的车, 开始了我的买房之旅.
昨天说到我坐上那位房产经纪女士的车, 开始了我的买房之旅. 她说先带我去看位于Yonge和College两街交界附近的两套Condo. 途中聊天, 她告诉我说她已经做了六年多的地产经纪. 走进第一套Condo, 我很自然的问, 这房子有多少平米? 她说, 这里房子不用平米而用平尺计量. 我问, 那平米和平尺是怎么换算的? 这房子有多少平尺? 她想了想说, 哎呀, 好久不用这个换算了, 大概一平米等于九点多平尺. 然后看了看手中的资料, 说这里没写这房子有多大, 你就大概看一下, 估计一下啦. 再说在这里, 大家都是看是不是喜欢这房子, 在加拿大很少有房子有精确的平尺数. 我很诧异的说, 难到加拿大人买房子, 都不问问合多少钱一平尺? 都没有房型图? 她说, 加拿大人都是看房子, 喜欢的话就买, 都不大在意房子究竟有多少平尺. 虽然未加评论, 但她看我的眼神, 就好象我问了一个蠢问题. 于是乎, 我选择不再发问, 老老实实的看完两套Condo. 我已无心再看, 恰巧她接到一个电话, 不知对方说了什么, 她告诉我说有点而急事, 问我其他的房子能否改天在看? 我一听, 正合我意. 于是匆匆结束了这次的看房之旅.
西人经纪约翰：总是忙的分身乏术
回家之后, 打越洋电话告知老爸我的经历; 老爸的建议就是要我换一位经纪. 之后, 我婉拒了那位女经纪. 过了一段时间, 朋友帮我介绍了一位西人经纪约翰, 做这一行已经很多年, 拥有自己的经纪公司, 建筑公司; 非常开朗, 健谈, 是那种很具亲和力, 很快能和人成为朋友的人, 但却总是忙的要命. 约翰很爽快的答应帮我买房, 但由于他总是忙的分身乏术, 每次看房, 都要等他排时间. 有时, 我都想到要再找一位别那么忙, 能专注帮我的经纪, 但又不好意思说出口. 后来, 他干脆教会我怎样找房, 预约, 看房. 如果看到中意的, 就告诉他, 之后的事就交给他来做好了.
下Offer 完全相信律师
就是在这种情况下, 我找到了我的目标–一套位于顶层的Condo, 于是打电话请约翰来帮我看. 约翰看过之后说, 房子内部状况不大好, 我买过来之后要重新再装修, 但地点, 房型, 价格都不错; 我不买, 也会很快被别人买走. 听了他的分析, 我说, 那好, 马上帮我下Offer. 于是, 约翰当场就帮我写了Offer, 上面唯一的条件就是我的律师要检查共管公司的文件. 我签了文件后, 去到银行申请贷款; 一周后, 银行通知我说贷款批下来了. (后来我才知道, 我的Offer有毛病, 而我签的Offer在closing 之前就给我带来了问题.)
我下的Offer第二天就被卖方接受, 双方约定50天后的6月30日交房. 约翰问我有没有自己的律师? 我说没有. 他帮我推荐了一位从业差不多30年的律师Douglas. 三周后, 约翰陪我去见律师. Douglas看起来不苟言笑, 他告诉我说, 他已检查了共管公司的文件, 没有问题; 帮我做了Title Insurance. 给了我一份清单, 列出了扣除定金后我该付的全部费用, 要我在6月30日之前开出支票交给他. 我可以在30日下午6点之前拿到钥匙. 他问我还有什么问题? 我完全没有什么概念, 因为是第一次买房, 哪里知道律师该帮我做什么? 总认为这是在加拿大, 是个法治社会, 专业律师肯定清楚该做些什么. 他说我听, 就这么简单. 因而我说, 没什么问题了. 于是, Douglas说, 那我就帮你进行房产登记了. 就这样, 我们之间的谈话一共进行了十几分钟.
要装修估价 沟通几次才松口半个小时
因为想到房子要装修, 因而我又开始翻报纸, 找装修公司的广告, 打了一串电话, 敲定了两家到现场估价. 打电话给约翰, 请他帮我和卖方预约时间时, 他说, 哎, 这有点儿麻烦, 卖方不让你进去, 你就不能去. 因为合约上没有写上这样的条款. 我说, 那怎么办? 能不能和卖方好好商量一下? 约翰说, 那只能试试了. 反复沟通了几次, 用了十几天的时间, 卖方先是坚决不准, 后来终于松口, 说只给半个小时的时间. (瞧, 不设条件的代价.)
九牛二虎之力才拿到大楼的门钥匙
终于在7月1日上午拿到钥匙, 兴冲冲地跑去新家, 却发现我根本无法进大楼, 因为卖方只给了一把Condo Unit的门钥匙, 根本没给我大楼的门钥匙. 法定节日里哪儿都不上班, 哪儿也找不到人, 无耐我只好打道回府. 接下来的两天, 恰好是周六, 日, 仍旧是找不到人. 好不容易等到4日周一开始上班后, 打电话给我的律师Douglas, 却得知他已经度假去了. 没有办法, 我只好去到Condo管理公司的办公室, 看他们是否能帮我解决. 办公室的人告诉我说, 这种情况从没有发生过, 你的律师该知道Condo的钥匙里该包括大楼的门钥匙, 他怎么没查看, 也没帮你要. 管理办公室说可以给我大楼的钥匙, 但我要先证明我是新的屋主, 而且每要一把钥匙, 都要付费. 我问, 我的律师没有发律师信给你们吗? 他们说, 到目前为止, 我们没有收到任何律师信. 我说, 我现在找不到律师, 他度假去了. 我该怎么办? 或许管理办公室的人觉得我看起来不象骗子, 因而答应先卖给我钥匙, 等我联络到律师后, 要他尽快传真律师信. 好不容易, 我终于走进了新买的Condo. 但还来不及松一口气, 就又出问题了.
洗碗机, 炉子, 烤箱全坏 要前房主支付这笔费用
当我终于打开新买的Condo, 看到的是前房主搬离后留下的零乱, 地毯上到处是破纸碎屑, 太阳房内留下了一盆儿巨大的叫不上名字的植物, 一边的枝杈还用绳子吊在屋顶上, 我试了试, 根本挪不动. 再到厨房查看, 除了冰箱还在工作外, 洗碗机, 炉子, 烤箱都是坏的. 我急了, 马上打电话找约翰, 向他抱怨这一切; 他说, 等律师Douglas度假回来后, 他会帮我向Douglas反映情况, 并要我自己也打电话和Douglas说明这一切. 他说我自己可以先请人把电器修好, 把那盆烂植物搬走, 把这些费用加在一起, 再加上我买大门钥匙的钱一起列一张明细单据, 请我的律师寄给前房主的律师, 要前房主支付这笔费用. 他的话让我的心里踏实了些. (但不久后, 我就知道了这根本是不可能的, 因为我下的Offer里根本就没有加上这些保护自己的条款.)
律师信终于到了
一个星期以后, 我到Condo管理办公室去询问, 得知他们竟然还没有受到我的律师信, 来通知他们我的房主身份. 我一听, 顿时觉得气的要命, 抄起电话打到Douglas所在的事务所去Complain, 最后终于转接到Douglas的秘书Sandra的线上. 她说, 她在6月30日已经将信寄出. 我问她, 现在已经十几天过去了, 我的Condo管理办公室为什么还没有收到? 这么长的时间都够一封信飞跃千山万水了, 更何况你寄的只不过是一封本地的信. 不管怎样, 我现在人就在管理办公室, Manager就在这里, 请你立刻解决我的问题, 把律师信传真过来. 终于, 这封证明我是新屋主的律师信在我的立等催促下传真到了管理办公室.
终于意识到只能自认倒霉
解决了这个问题, 我开始找人修电器, 找了几个维修点儿, 才知道要修好这几样电器可一点儿也不便宜. 我向几个朋友说起此事, 其中的一位也是刚刚找了经纪要买房. 她说要帮我问问她的经纪, 看看这钱能不能由前屋主出. 第二天, 她电话告知我说, 她的经纪觉得我从前屋主那儿要不出钱来, 因为我根本没有设保护自己的条款. 于是, 我再次打电话给约翰, 问他这到底是怎么回事? 约翰说, 他以前从没有遇到过电器坏了这种事, 所以觉得不用加这样的条款. 他还是会让我的律师给对方发信, 希望问题能得到解决. 他的话让我意识到我大概只能自认倒霉, 甭再指望从前屋主那儿要什么钱. 至于Douglas到底给对方律师发没发信, 我就不得而知了. 虽然他寄给我一封信, 据说是他给对方律师信的拷贝, 但鉴于后来发生的事情, 使我对他和他的秘书所说的话都要打上一个问号. 再说, 我自始至终也没有接到对方或对方律师的任何回复.
彻底翻修
既然知道要自己担负所有的费用, 经过计算, 比价, 我决定干脆换一套新的电器. 再加上屋子的内部也要重新装修, 和我找的装修商讨论的结果就是: 为了给我自己一个赏心悦目的居所, 只好加大预算, 彻底重装. 由于图省事, 我和装修商讲的是他包工, 包料, 我只要选好地板, 墙砖, 地砖, 油漆, 橱柜, 台面的颜色就好了, 倒是很省心. (当然, 后来我知道当时省心的代价就是以后的费心!) 经过差不多两个月, 我的屋子终于彻底改变了旧貌, 换了新颜. 而鉴于我的买房经历, 我决定一定要让自己明白这方面的知识. 因而, 我跑去学地产经纪的专业课.
屋顶漏雨 2个月没人管
住在新居刚刚高兴了没几天, 9月底的一场大雨让我发现卧室紧邻窗边的屋顶开始漏雨. 我赶紧冲到管理办公室去, 要求他们派人来修. 办公室的人说会派人先来看看情况. 几天之后, 他们派人来拍照, 说回去研究看看怎么办. 就在他们研究的过程中, 又下了几场雨; 眼见得我的屋顶在不断的漏雨, 而日子一天天过去, 时进腊月, 没人理我. 其间, 我虽数次去管理办公室, 每次都是填了表格就没有了下文. 最后被告知: 明年春天整棟大楼的屋顶将重铺, 要等到工程完工后, 才能修我的屋顶. 我说, 那我就要一直眼睁睁地看着我的屋顶漏雨, 看着我新装修的屋子损坏? 对方的回答是, 我只能等. 回家后, 我越想越气愤, 打电话找朋友出主意, 说来也巧, 这位朋友的好友刚好是位律师, 听了我的情况后, 帮我写了一封律师信, 我把信给到管理办公室之后, Manager很快就带人前来查看, 几天之内就做了临时的补救, 说一时半会儿应不会再漏了, 并强调完成大楼的屋顶工程后, 马上就来帮我把漏雨的地方再做一次. 历时两个多月, 这个麻烦终于解决, 我长抒了一口气. 那知道, 更大的麻烦还在后头等着我呢!
新装的engineer地板有问题
上回说到在朋友的好友–也就是那位律师的帮助下, 终于解决了屋顶的漏雨问题. 本以为这回没事了, 生活该安定下来了; 哪知不久后的一天, 当我邀请几位朋友来家里参观我的装修时, 其中的一位看出了我新装的engineer地板有问题, 他走到客厅和太阳房的连接处说, 你们到这里来感觉一下, 看看有什么不同? 几位朋友都过去试了试, 说这地板好象有点儿发憔, 走过这儿的时候, 感觉脚下不实, 有点儿忽悠忽悠的; 大家再在屋子里到处走走, 发现过厅也有这个问题. 几位朋友都说, 你赶紧找你的装修商, 让他来fix这个问题. 朋友走后, 我立即打电话给装修商, 问他这到底是怎么回事? 他说, 这不是大问题, 回头他会找时间过来帮我看一下. 两周过去了, 装修商还没有等来, 我就又发现了新的问题:有些地板条的表面开始开裂, 就象被刀子划了一样, 数了数大概有一, 二十片. 于是再催装修商, 要他尽快来看. 终于, 他来看过之后说, 这应该不是大问题, 并说, 你这屋里温度有多高? 我说, 大约24度. 他说, 是不是温度有点儿高呀, 要不你再把温度调低一些, 观察一段时间看看; 得知我要去休假, 他说, 你先休假去, 等你回来以后, 我再安排时间过来帮你修.
地板密密麻麻的裂痕 没人通知交地税
送走了装修商, 我按他所说的将室内温度调到22度. 心想既然他说问题不大, 那我就先去按计划休假, 有什么事回来再说. 于是我打道回国去过春节. 当我过完元宵节回来时, 屋里地板的状况让我大吃一惊! 此时表面开裂的地板条已经超过百片, 有些木板条的表面变成了象树皮一样, 遍布着密密麻麻的裂痕, 我抄起电话打给装修商, 要他赶紧过来看看! 听了我的描述, 他说要和厂家联系, 带厂家的人一起来. 在等待解决地板的问题期间, 朋友又提醒了我另外一件事, 那就是我的Condo的年度地税问题. 因为朋友说他起他收到市里税务部门的通知单, 要赶紧去交, 不然的话可要按月记息加交罚金和管理费的. 我说, 我怎么一直没有接到单子, 通知我交地税? 他说, 你赶紧打电话问问吧. 第二天一早, 我就开始拨打市地产税务部的电话, 拨了无数次, 终于拨通. 当我报上自己的地址和名字时, 对方查了半天, 说这个地址还没有评估, 可能会在晚些时候才会寄出税单, 让我再等等. 放下了电话, 我的心放下了一些. 于是一边等待装修商和厂家来解决地板问题, 一边继续忙着上班, 上课, 念书, 因为我的地产经纪证书课已接近尾声.
时进四月, 我终于考完试, 拿完证, 于是把这个消息告诉好友们, 大家都说, 你该庆祝一下! 我说, 哪儿有那个心情, 每天看着我家的地板, 愁都愁死了. 大家说, 有这么严重? 于是纷纷跑来我家查看. 一看之下, 他们说, 没来的时候, 我们还以为你在夸张呢, 不过这一看, 还真是问题严重. 一位朋友提起说, 你不是还留有一些多出来的新地板条吗? 你看过没有, 那些新的没用过的地板条有没有表面开裂的情况发生? 一句话提醒了我, 我跑去Locker, 拿出我收好的一包新地板条, 大家打开一看发现, 这些新的地板条竟也已表面开裂, 与我室内的地板一样. 其中的一位朋友说, 你的这个地板质量绝对有问题, 要让你的装修商和地板生产商负责更换! 另外几位朋友也热心地帮我出主意…正在此时, 装修商打电话来通知我说第二天上午要带厂家的人过来查看. 因而我对朋友们说, 先听听装修商和厂家的意见, 之后再决定我要怎么做.
争议屋子湿度太高
第二天上午, 终于等来了装修商和厂家的一位高先生. 进屋后, 高先生开始拿出仪器边测量边说, 你这地板保护的真好, 竟然没有任何的刮痕和划痕! 我说, 是啊, 除了地板本身的裂痕以外! 我的装修商拿出相机, 边对着地板拍照边说, 这地板是有点儿问题! 看着厂家的高先生不停的摆弄他的仪器, 我问, 你这是在干什么? 他说, 在测我屋子里的湿度. 看着他记下数据后, 我问, 这屋子里的湿度是多少? 他说, 大约40%. 我说, 你觉得这地板为什么会表面开裂? 他说, 可能是你这屋里太干了, 我也说不好, 我要回去向老板汇报. 这样, 我给你留张名片, 有什么事我回去问完老板后再说. 我问, 你这地板是什么地方产的? 他说, 是我们自己在中国的厂子生产的. 我说, 我的工程是全包给我的装修商的, 所有的材料都是由他向你们买的. 我只对我的装修商, 由他来对你们厂家. 有什么结论, 你们直接和我的装修商联系吧.
送走了他们, 接到朋友的电话, 问我厂家来查看的结果, 并告诉我他们帮我咨询的结果, 都说是地板的质量有问题. 为了了解究竟, 当天下午, 我带着两条开裂的地板走访了Homedepot 和Rona, 向那里的专业人员去讨教. 看了我带去的开裂的地板, 他们问我, 厂家怎么说? 我说, 他们觉得是我的屋子太干燥了. 他们再问, 你屋子的湿度是多少? 我说, 厂家今天测量的结果是40%. 他们说, 40%的湿度怎么能说是太干燥呢? 这是正合适的水平. 接着, 他们拿出本地大的地板厂的数据, 一般推荐的湿度都是35%–45%. 当两家的专业人员得知我所展示给他们的地板条是新的, 从未用过的时候, 他们更确定是地板质量有问题, 让我找厂家负责任.
地板之所以开裂 是由于Abuse的结果?
当天晚上, 我接到厂家的电话. 那位高先生一开口就把我吓了一跳: 你的地板之所以开裂, 是由于你Abuse的结果, 跟我们厂家没关系, 我们什么也不负责. 我一听, 说, Abuse这个词太可怕了, 我承受不起, 也请你查完字典搞明白含义后再用. 再说, 上午你说过的话你自己应该还没忘吧! 你不是觉得我的地板保护的太好了, 一点儿刮划的痕迹也没有吗? 他说, 是保护的很好, 但就是你的屋子太干燥了, 所以地板才会表面开裂. 我说, 你测量的结果是40%, 我已经去Homedepot 和Rona, 去问过那里的专业人员, 他们的结论是: 地板质量有问题, 我屋子的湿度很正常.
这位高先生一听, 急忙反驳我说, Homedepot, Rona的人懂什么? 你怎么能问他们呢? 我们的地板比他们的好多了! 我说, 但是他们的地板装上后10年, 20年不会开裂, 而你们的装上几个月之后就成了老树皮了! 你们这样的地板, 我不信就没有别人反映! 他说, 最主要的是你选的这种深色, 加上你住顶层, 室内光线特别亮, 而你的地板又保护的特别好, 所以才会看的这么明显, 清楚; 如果是浅色的, 或者屋子不那么亮, 又或者地板保护的没有你的那么好, 有些刮痕, 划痕, 那地板表面的裂痕也就看不太明显了, 当然, 也有些人是视而不见. 我一听, 简直是气不打一处来, 我说, 你我之间是话不投机半句多, 没什么可谈的! 你有话直接跟我的装修商说去! 放下电话, 我越想越气, 于是打电话向我的一位好朋友抱怨, 正好他正在和另外两位朋友吃饭, 其中一位是位律师, 一位是建筑商, 同时经营地板生意. 他们几个也正在说我的事情. 他们说, 你的地板我们都看了, 应当是加工的过程中少了工序. 你让你的装修商告诉厂家, 要么解决, 要么就上法庭! 我说, 我就希望我的地板问题得到解决. 他们说, 是呀, 你要保护自己的利益, 所以才要你就这么跟装修商说, 让他这样告诉厂家呀! 并且, 朋友们让我准备好所有的合同, 收据, 发票, 准备好打官司. 于是, 我请我的装修商转达我的意思. 一个多星期以后, 我的装修商电话告知我说, 厂家改口了, 原来他们一直说是他们自己在中国的厂子生产的, 现在又说不是他们自己生产的, 是替厂家经销的, 要和厂家商量一下, 看看怎么办. 我说, 反正是我对你, 你对他们, 虽然我是不想打官司, 但如果没有其他的解决方法, 我只好用法律来保护自己的权益. 我的装修商说, 会尽全力和对方讨论出解决的方法. 我说, 好, 那我等着.
地税部门不知道我是新屋主
直到这四月间, 我仍是未收到交年度地产税的通知, 于是我又打电话到市地税部门询问, 得到的答复和上次一样. 放下电话, 我越想越觉得不对, 因而干脆自己跑到CityHall去查问. 在那里, 一位名叫Sharon的女士接待了我, 刚开始时, 她查的结果和我被电话告知的结果一样,我的房子还没被评估. 我说, 请你再查一查, 我的那个楼又不是新楼, 怎么可能没有评估? 如果真象你讲的, 请帮我写成文字, 我的朋友说了, 晚交地税是要按月收罚金和管理费的. 听了我的要求, Sharon说, 你等一下, 我再查查. 一会儿, 她告诉我说, 你的地址查到了, 因为在税务部门计算机系统内的地址是和你平常的邮寄地址有些不同的, 你又没有我们的通知单子, 因而没有税号, 所以一般查的结果, 就会显示没有被评估; 我把你所住的大楼的两个门牌号连起来之后就查到了. 你是刚买的房子吗? 我说, 我是去年六月60日买的. 她说, 怎么这屋主的名字不是你, 而是另外一个名字? 她告诉我名字, 我一听, 是前任屋主的名字. 我说, 我的律师没有通知你们吗? Sharon回答说, 很显然没有, 不然我们早改过来了.
补交地税和罚金, 管理费, 包括前屋主所欠的部分
接着, 她从系统里打印出一张通知单给我看, 我一看, 上面不但是前屋主的名字, 而且金额是我应交的金额的近两倍. 我问Sharon, 怎么这数额不对? 她查了一下, 说因为前屋主本身欠税, 加上罚金, 管理费, 另外, 因为她们没有接到我律师的通知, 不知到我是新屋主, 所以过去九个月以来, 仍将所有的税单都邮寄给了前屋主. 这一切累积起来, 变成了我今天要交两倍的金额. 听完Sharon的解释, 我想了想, 决定先填写屋主更新的表格, 交清所有的税款+欠款, 罚金, 管理费, 回去后再跟我的律师理论去. 随后的日子里, 我和我的律师Douglas开始了唇枪舌剑的大斗法.
在CityHall交清了所有的税款, 罚金, 管理费, 包括前屋主所欠的部分. 这时, 由于人不多, 旁边的工作人员也走过来, 了解我的问题. 他们说, 我的律师在帮我买房过户时, 应该帮我向市税务部核实房子的税务状况, 并在房子过户完毕时通知税务部. 税务部门接到律师信后, 就会在他们的系统里进行Update, 这之后的税单才会寄给新屋主. 我说, 你们也看到了, 直到今天在你们的系统里, 我的房子的屋主名字还不是我. 他们说, 这你要找你的律师了.
律师推卸是卖方律师的责任 一切还是落在文字上好
我用手机拨通Douglas的办公室电话, 接电话的是Sandra. 我说了事情的经过, Sandra轻描淡写地说, 这是卖方律师的责任, 你回头把卖方欠税的数额告诉我, 我们给他们发律师信. 我说, 是哪方律师的责任问题我想和Douglas本人讨论; Douglas在哪儿, 我要和他本人谈. Sandra说, 他没在, 相信我, 你跟他谈也没有用的, 是卖方律师的责任, 你就把卖方欠税的数额告诉我, 我给他们发信就行了. 我说, 我一会儿会发邮件和传真信给Douglas; 信里, 我会告诉你数额和我的要求. 她说, 不用发信了, 你只要在电话里告诉我数额就够了. 我说, 那远远不够, 我想一切还是落在文字上好. 还有, 我想告诉你一个好消息, 我已经完成地产经纪的培训和考试, 有了执照了. 下午, 我会发信把我的要求告诉Douglas.
走出了CityHall, 回到家第一件事: 给Douglas发第一封信. 我在这封信里向他陈述了所有的事实, 请他就为什么提供给我错误的Adjustment Letter和为什么没有发信通知市税务部门房主已经更改了尽快向我做出解释. 第二天上午, 我打电话到Douglas的办公室, 接听的仍旧是Sandra. 我问:你收到我的邮件和传真信了吗? 她说, 收到了. 我现在就在打给卖方律师和给保险公司的信, 一会儿forward给你一份. 我说, 这不是卖方律师的责任, 是买方律师的, 也就是Douglas的责任! 查对房子的税务状况是买方律师所要进行的多项核查工作中的一项. 我希望尽快和他约个时间谈一谈. Sandra说, 你和他谈也解决不了问题, 这就是卖方律师的问题. 我说, 我会找到Douglas, 和他直接对话的. 于是我透过朋友, 找出Douglas的直线电话, 拨通之后, 仍是进入留言系统, 我说, 我想你应该接到我的邮件和传真了! 刚刚我和你的秘书通了电话, 她的解释让我无法接受, 因为我也完成了地产经纪的专业课程, 我的所学告诉我, 这是买方律师的责任. 请你抽时间给我回个电话, 给我一个解释.
与律师唇枪舌剑大斗法
大约十几分钟之后, Douglas的电话来了. 我问, 你看到我的传真了吗? 他回答说看到了. 我说, 所以你知道我现在遇到的麻烦了? 他语气一转, 骤然开始质问起我来, 说, 你为什么现在才来找我? 去年秋天你怎么没来找我? 今年一月你怎么没来找我? 为什么事情过去9个月了才来找我? 我说, 请你不要用这种语气跟我讲话. 因为我昨天才发现, 所以马上来找你. 而这一切的麻烦是由于你的过错导致的! 他说, 这跟我没有关系, 是卖方律师的错误. 我说, 如果我没有接受地产的培训, 没有这方面的专业知识, 你这样跟我说, 我还真不知道怎么回答你. 可现在我很清楚这是你的错误. 作为买方的律师, 你该帮我查清房子的税务状况, 那是你职责的一部分. 正因为你没做, 所以你才会不知道卖方欠税, 才会提供给我错误的税务清单, 而由于你没有通知市税务部门, 所以在他们的系统里屋主的名字才仍是之前的卖方而不是我的名字, 因此才造成我过去9个月以来收不到税务通知单. 我说, 我很愿意一条一条的把买方律师的职责再复述给你听一遍! 他粗鲁的打断我的话说, 我做这一行已经30多年了, 不用你告诉我该怎么做! 我说, 既然你已经做了30多年了, 那你更应该知道作为买方律师的职责, 你帮我查了房子的税务了吗? 他说, 我帮你买了Title Insurance, 在这种情况下, 我是不需要查房子的税务状况的. 我说, title insurance不能作为你不尽职责的借口, 它是用来防备一些不可预见的事情的. 作为律师, 你该比我更清楚这一点. 而且, 因为你没有通知市税务部门, 才导致我今天的一切麻烦. 我说, 请你不要逃避你的责任, 指责我, 要是我买房子的时候, 一切程序都清楚, 那我就不叫First time home buyer了, 那我自己不就都把手续办了, 还请专业律师做什么? 不等我说完, Douglas挂断了我的电话…
当天下午, 我收到Sandra forward给我的三封信, 除了给卖方律师的和给保险公司的, 另外有一封据她说是在我买房子交接的当天寄给市税务部的律师信, 通知税务部说屋主已经换成我了. 我立即带着这封信再次到CityHall, 接待我的刚好又是Sharon, 看了我带去的信, Sharon说, 请你问问你的律师, 他们是发的传真还是寄的Courier, 如果是发传真, 那请他们拿出传真的确认记录; 如果是寄的Courier, 那请他们拿出签收记录. 我马上打电话给Sandra, 她告诉我说, 是寄的平信, 没有记录. 又说, 我们寄信, 他们没有退回来, 那就是收到了, 哪用什么记录? 我说, 只可惜税务部不同意你的说法; Sharon在一旁听了我们的对话说, 谁都可以打出这么一封信, 然后告诉我们说是某年某月某日发给我们的信, 也许她是刚刚写的呢! 所以, 我们要的是证据, 证明你的律师确实发给我们这样一封信了. 如果他能拿出证据来证明, 那就是我们的错误, 我们会免除你所有的罚金和管理费; 如果他不能证明确实寄了这封信, 那就是你的律师的责任了.
居中调停 收到支票
回到家后, 我看到Sandra forward 给我的另一封信, 信是一律师的口吻写给税务部的, 说我的律师在我买好房子的当天给税务部寄了通知, 信没有被退回, 但为什么屋主的名字没有被更新? 我心想, 又是一封不痛不痒的的没用的信! 于是, 我发出了给Douglas的第二封信. 信中我说, 我不管你要怎样和卖方律师, 保险公司, 以及市税务部之间打交道, 作为我的律师, 你没有尽到应当尽的责任是显而易见的, 信中我把相关的规定条款一一列出,又把所有的明细帐列出单子, 我说我只是想尽快解决我的问题, 虽然我不想牵扯进任何第三方, 但是我要保护自己的利益不受损. 把信传真给Douglas 的同时, 我也将它forward给我的一位朋友, 因为我的这位朋友和Douglas所在律师事务所的合伙人之一是多年的好友, 所以我请他帮忙转达我的意愿. 事情在我的朋友和朋友的好友的居中调停下, 终于有了结果, 几天后, 朋友来电告知我说, Douglas秘书Sandra说, 因为我有Title Insurance, 所以保险公司最终会Cover的, 但因为这是一个长时间的过程, 所以, 他们会先把支票开给我, 然后再和保险公司去deal. 大约一周后, 我收到Douglas签发的支票.
