后知后觉发现现在downpay需要付35%了！
- 主题发起人 mimi_ge
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这位同学，有时候“听说”“据说”很有可能就是“胡说”。
听说了据说的胡说，可以放狗一遛，自己不用动，狗狗会带回来你想要的东西，不费事
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_002.cfm
听说了据说的胡说，可以放狗一遛，自己不用动，狗狗会带回来你想要的东西，不费事
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_002.cfm
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我搜了呀，看到的是这个。。。
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm
本来也没太在意，想着那么大的事情肯定CFC上会有人讨论的吧。没想到刚刚看到热狗童鞋在隔壁的买房贴里说如果能有个35%的首付就好了，第一反应就是——竟然是真的！
那这张表是什么意思呢？“ without mortgage insurance you may avoid the insurance premium but you’ll typically pay much higher interest rates and additional administrative fees”，难道说我pay了35%，可以拿到更好的利率？？？
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm
本来也没太在意，想着那么大的事情肯定CFC上会有人讨论的吧。没想到刚刚看到热狗童鞋在隔壁的买房贴里说如果能有个35%的首付就好了，第一反应就是——竟然是真的！
那这张表是什么意思呢？“ without mortgage insurance you may avoid the insurance premium but you’ll typically pay much higher interest rates and additional administrative fees”，难道说我pay了35%，可以拿到更好的利率？？？
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i think gov requests lender to buy loan insurance (then pass that cost to borrower) if ltv ratio > 80%. but some lender may want to buy insurance for the ratio up to 65%. if your down payment is over 35%, it becomes unreasonable if lender still wants to buy an insurance on the loan.
i guess it all depends on which lender and what kind of borrower. the insurance premium is also different for different kind of borrower, e.g. it's higher for self-employees.
我这个工资要买50万的房子20%肯定批不下来的，工资1比4的合理ratio来算的话，要10万工资的。
downpay付多少要看你能用多余20%部分的钱捞到多少收入。我说的是稳定收益，不是今天疯长，明天跌停的那种高风险投资.
假设你lock in 5年fixed 3.79%, 500k的房子， 25 year term
20% down payment option:
100k downpayment, 400k mortgage
Over the 5-year term, you will:
* have made 130 accelerated bi-weekly payments of $1,029.40.
* have paid $64,499.02 in principal, $69,322.56 in interest, for a total of $133,821.58.
35% down payment option:
175k downpayment, 325k mortgage
Over the 5-year term, you will:
* have made 130 accelerated bi-weekly payments of $836.38.
* have paid $52,405.45 in principal, $56,324.57 in interest, for a total of $108,730.02.
假设你把这个多余的15%，也就是75k分散的存放到TFSA跟RRSP。每年假设稳定的annual return rate有6%。这个 6%return还是可以达到的。
(((((75000 *1.06)*1.06)*1.06)*1.06)*1.06) = 100366.9183
也就是税前25366.9183的收益，对比节省的12997.99利息
当然了TFSA跟RRSP的的空间也有限
假设你的家庭有2万的RRSP空间跟2万的TFSA空间，你还需要开一个3万多的投资账户。
self-direct的投资都需要交钱的，你那个3万多的投资的收益是需要交税的，但是啊，你这5年的免税空间会不断增加的，
每年多1万5-2万5的RRSP/TFSA contribution room,你可以把投资账户的资金慢慢转移出来，减少自己的纳税额。
扣除5年内的赋税，commission，administration fee以外，我觉得还是会比交大笔的down payment合适的。
当然前提就是你自己要会折腾，知道怎么合理合法避税，逃税违法，不过是避税可以的。
当然，如果房市崩盘，你可以把这些liquid asset拿出来做流通，缓解压力，或者割肉。
免责声明：我不是CFP，也不是金融业的，以上内容纯属个人解释，个人理解，如果让你遭受经济损失，敝人概不负责。
downpay付多少要看你能用多余20%部分的钱捞到多少收入。我说的是稳定收益，不是今天疯长，明天跌停的那种高风险投资.
假设你lock in 5年fixed 3.79%, 500k的房子， 25 year term
20% down payment option:
100k downpayment, 400k mortgage
Over the 5-year term, you will:
* have made 130 accelerated bi-weekly payments of $1,029.40.
* have paid $64,499.02 in principal, $69,322.56 in interest, for a total of $133,821.58.
35% down payment option:
175k downpayment, 325k mortgage
Over the 5-year term, you will:
* have made 130 accelerated bi-weekly payments of $836.38.
* have paid $52,405.45 in principal, $56,324.57 in interest, for a total of $108,730.02.
假设你把这个多余的15%，也就是75k分散的存放到TFSA跟RRSP。每年假设稳定的annual return rate有6%。这个 6%return还是可以达到的。
(((((75000 *1.06)*1.06)*1.06)*1.06)*1.06) = 100366.9183
也就是税前25366.9183的收益，对比节省的12997.99利息
当然了TFSA跟RRSP的的空间也有限
假设你的家庭有2万的RRSP空间跟2万的TFSA空间，你还需要开一个3万多的投资账户。
self-direct的投资都需要交钱的，你那个3万多的投资的收益是需要交税的，但是啊，你这5年的免税空间会不断增加的，
每年多1万5-2万5的RRSP/TFSA contribution room,你可以把投资账户的资金慢慢转移出来，减少自己的纳税额。
扣除5年内的赋税，commission，administration fee以外，我觉得还是会比交大笔的down payment合适的。
当然前提就是你自己要会折腾，知道怎么合理合法避税，逃税违法，不过是避税可以的。
当然，如果房市崩盘，你可以把这些liquid asset拿出来做流通，缓解压力，或者割肉。
免责声明：我不是CFP，也不是金融业的，以上内容纯属个人解释，个人理解，如果让你遭受经济损失，敝人概不负责。
