有没有人考虑过投资多伦多楼花？

[crazycondotoronto]

什么是楼花?
买楼花就是买未来的房子.开放商在没有动工之前以较低的价格出售.一来是得到部分资金保证, 二来是为了得到银行贷款. 而对买家来说,在早期买到了较低价格的房子,随着工程的进展,如果市场稳定的话, 价格会上涨. 等到房子快盖好时, 可以转手卖给他人赚取利润. 而且不用承担 closing cost（land transfer tax)等等.

为什么投资多伦多楼花市场? 由于温哥华房地产市场被海外投资者搞得有点小泡沫, 很多投资者转战多伦多市场.多伦多是金融中心,高科技公司遍布,是每年新移民首选的定居城市之一. 很多投资评论家预计多伦多成为第二个曼哈顿.市政府也在大刀阔斧的进行去芜存菁的改建,比如 Regent Park, Dundas 和 Jarvis...

多伦多会不会泡沫? 多伦多政府每年对于建造多少新的房子有控制,有效的防止了泡沫的形成. 而且根据人口增加预测,.官方估计,20年内,多伦多的平均房价会涨一倍.好的地段涨幅会远远超过这个.如 Downtown, Northyork, Yonge and Eglinton...偶三年前没有买一个50万的 Bungolo (Etobicoke), 现在已经涨到了68万.哭...

买楼花需要投资多少?
多伦多的楼花市场一般要交20% 到25%的deposit. deposit 的5% 最后在closing的时候交。 剩下的15% 或者20% 在签合同之后的一年到两年内分期付款。 condo 一般需要3 到4 年盖好。在这期间， 所有的投入就是15%到20%的deposit. 不用担心支付庞大的mortgage.

如果盖好前没有出手,每月的租金能cover expense吗? 如果打算长期持有,多轮多 downtown的租金是$1500/month for one bedroom condo. $1800 for two bedroom unit. 根据我的经验, 如果首付能够付到35%,完全可以达到以房养房.mortgage rate (variable rate 2.1%, fixed 4.3%), maintenance fee $0.50 到$0.56 / sq.ft. property tax 1% of the condo price/year. hydro另算,一般是$20 到$30/ month.

偶最近和几个client/朋友买的多伦多downtown的 condo, 短短两个星期,周围新出的楼盘已经把价格提了15000.我们也无形中赚了. 开心啊.

买楼花需要给 agent commission吗? 当然不用. commission 是builder 给的. 如果你通过我买,我还可以在 builder出的价钱的基础上给你一些优惠.除次之外,,我可以帮你negotiate 一些条款,比如说 cooling off period. 偶之前就帮client 把10 天的cooling off negotiate 到了 20 天. (cooling off 之间可以随时反悔,不需要付任何的penalty).

担心太远不好管理？ 偶可以帮你出租和管理.租一年的手续费是一个月的租金. 不知不觉打了好多字. 偶有个网站,想找最新最热的多伦多楼盘信息,请进:
www.crazycondo.ca

 

[deng88]

在那个区有好的楼花项目吗?

在那个区有好的楼花项目吗?

 

[Anakin]

15%到20%的deposit?.....这东西是可以谈么?。。。。既然是炒楼花，５％可以么？20倍杠杆才过瘾

 

[noone]

"可以转手卖给他人赚取利润. 而且不用承担 closing cost（land transfer tax)等等."

这个不太懂，房子没盖好，从法律角度讲房子还不是你的，你如何卖给别人? 除非开发商允许更改购房合同

 

[crazycondotoronto]

在那个区有好的楼花项目吗?

Downtown, North York (Yonge and Finch, Bayview and Sheppard),
Yonge and Eglinton 这三个区都不错. 人口密集,交通方便,周围房价涨幅较大.
最近有两个楼盘想推荐一下:
MADISON at Yonge and Eglinton:
Toronto 的uptown, 有downtown的繁华和便利,却不像downtown 那么嘈杂. 周围居住的多为一些中产以上的白人. 学区是一个卖点, 几个小学和高中拍名都在toronto 前20名以内. 交通方便,离地铁站走路两分钟. 价格大概 $600/sq.ft.

The Yards, downtown, Fort York and Bathurst
fortyork 地区近几年成为condo 投资的新宠. Fort York 有个历史保护区, 里面有一些战争历史遗迹.不算是downtown的中心, 但有streetscar 可以到downtown 中心.靠近lake. 价格较downtown 其他地区便宜很多.这个楼盘只有$450/sq.ft.( downtown 其他地区, $550---$900/sq.ft 不等).

如果需要更多信息如price list 或者floorplan, 请PM 我你的email.

 

[crazycondotoronto]

15%到20%的deposit?.....这东西是可以谈么?。。。。既然是炒楼花，５％可以么？20倍杠杆才过瘾

任何事都可以谈,我曾经帮客户延长过 10天的cooling off period, 谈过 cap development levy. deposit 也可以谈.
deposit 减少5% 或者是延长分期付款的时间有可能谈下来, 但是只付5%不大可能.如果楼盘卖的火,builder可能不会给任何让步.
builder要这么多deposit, 一是为了像银行申请贷款.所有的deposit都是存放在lawyer的 trust fund 里的, 直到房子盖好交接了才转给builder.要想得到银行的贷款,builder必须向银行证明已经收到了一定数量的款项.
第二是为了防止买家中途退出.

 

[crazycondotoronto]

"可以转手卖给他人赚取利润. 而且不用承担 closing cost（land transfer tax)等等."

这个不太懂，房子没盖好，从法律角度讲房子还不是你的，你如何卖给别人? 除非开发商允许更改购房合同

没错,你需要开发商同意才能转给别人.但是由于这是楼花投资的一个主要方式,现在几乎所有的builder都允许assignment(就是在closing以前,把合同转给别人).当你找到买家愿意接手,你可以和他谈好价格,拟定一个合同.他会和builder签订一个合同按照原来你购买的价格接手你的unit. 然后把差价(你买的价格和他要买的价格)私下付给你.

builder 一般会收取一定费用如果你要re-assign 你的unit, 从$3000到$5000 不等.在楼盘发售的早期(VIP),有可能有free assignment的优惠.而且,多数builder对于卖assignment的时间有要求,有的是要等到80%或者是90%的units卖掉以后,或者是房子马上要竣工的时间. 因为builder不想给自己带来竞争.