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道明宏达理财优惠投资经纪 (TD Waterhouse Discount Brokerage)
亚洲业务总监锺頴辉 (Alfred Chung, MBA, CFA)
加国楼市将出现温和调整，估计重售活动和平均屋价将于未来两年分别下跌15.2%和10.2%。楼市放缓的主要原因包括：就业和家庭收入增长更趋缓和、利率上升、受保按揭的借款规则被收紧，以及首次置业者数目减少。短期而言，我们预期这些推动楼市的因素大致上仍会对房屋需求有支持力，而2012年则会出现楼市调整，影响并将持续至2013年。
但是这概括描述却隐藏了显着的地区差异。在加拿大全国12个主要地产市场中，温哥华和多伦多看来将于未来数年出现较平均为高的跌幅，部分原因是两地有大量的多层共管大厦，该类物业市场发展炽热，有机会出现调整。另一方面，卡加利、爱民顿和利载拿的楼市前景则乐观许多。不过中期而言，全国各地房地产市场均难以蓬勃起来。
温哥华备受关注
对于担忧加国房地产泡沫的人士来说，温哥华一直是个典型代表。我们估计该市有温和的经济升幅，以及缓慢的就业和收入增长。利率上调对温哥华的影响将较其他地区为大，因为温市的家庭债务水平是全国之冠。
在目前的经济气候下，我们预料温哥华于2012年至2013年间，房屋销售量将跌至谷底，跟高峰期相比下跌25.4%，而屋价也有14.8% 的跌幅，暗澹前景将没有其他城市能出其右。而市场调整过程更可能会历时7至8个季度。
此外，近来屋价上升，有一部分是反映了楼市的销情倾向高价房屋，当未来的销售情况渐趋正常时，交易活动将不成比例地集中在平均售价的房屋。届2013年的预期谷底时，估计平均的房屋转售价将为67.5万元，跟全国数字及其他大部分城市比较，高出近一倍。
本年迄今增幅可观
温哥华的房屋重售价格令人关注，目前约近平均收入的10倍，按年升幅为18%。独立屋价格的升幅尤其显着，推高了平均数字。儘管楼价高企，而在过往数十年来区内的房屋负担能力一向偏差，但是市场还是持续发展。虽然温哥华的房屋负担能力指标远高于全国其他地方，但跟该市的长期平均水平相比只是略高。这情况使人联想到该市居民採取了一些没有在整体数据中反映出来的应对方法。举例说，他们申报的收入也许并不包括自僱或把地库出租而赚取的收入。不过，房屋负担能力最近转差，并可能进一步恶化，这促使我们预测房屋销售量和价格下降。
国外投资者的庞大影响
国外投资者对温哥华楼市的重要影响，相信是另一主要因素令屋价与收入出现差距。
加元强劲，有助吸引更多来自亚洲新兴市场特别是中国的投资者来加。由于数据有限，未能准确评估国外投资者所购物业的比例，但根据观察和经验所得，温哥华房屋销售有约10%至15%是由投资者所带动。这些投资者的兴趣并不局限于市中心范围，而是遍及全市的不同地段。此外，中国收紧房地产规例 (例如对购买自住以外的第二栋物业的限制)，亦对加国市场起了火上加油的作用。
基准情境的关键风险
我们的预测附有三个关键风险。首先，国外投资者的活跃程度可从现水平下跌。我们的基本分析是假设投资者需求将保持强劲，特别是来自美国和中国内地的投资者，但预计需求将从近期的高位回落。如果下滑幅度超出预期，对价格的影响可能远较我们现在所预测为大。第二，温哥华的家庭债务水平据估计是全国最高的，虽然5月份逾90天的按揭拖欠只佔0.5%，但是比率自2008年初以来一直保持向上走势。若屋价下降，将有助改善拖欠还款的情况，但负担能力问题始终是我们所看到的一大风险。第三，多层共管大厦动工量于过去数月回落，这在一定程度上减低了供应过量的风险，但是仍须密切留意多层共管大厦的空置率和吸纳率。
多伦多房地产重整期
2008至2009年间，大多伦多地区的楼市彷如信心晴雨表，在2008年秋季显着下跌，但其后强劲反弹。当时的复甦有部分是由首次置业者和投资者所带动，前者因受惠于一个低息环境而雀跃，后者则稳定地流入市场。
由于这两类买家一般都不会把物业出售，放盘量一直受到控制，而整体情况依然对卖家有利。
楼市趋于平衡
由2010年底到2011年初，房屋销售和价格都录得升幅，主要是因爲买家希望能免受预期利率上调和即将实施的按揭条例修改的影响。然而好景不长，销售量和房屋转售价格已于过去数月下跌。
鑑于利率不会于2012年1月前上升，我们预期楼市于今年下半年会有较佳表现；随后房屋销售量料将逐渐调整，于未来7至8个月出现约25%的调整。随着首次置业者和投资者的数目回落至比较正常的水平，加上房屋负担能力减弱，将令供求平衡回软。
多伦多屋价下跌的幅度将不及温哥华，我们相信由2011年末季到2013年年中，多伦多屋价将下跌11.7%。大多伦多地区的房屋转售价格将因高价房屋的买卖活动而受到控制。根据加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 的资料，今年首4个月，每8间房屋中有1间以逾75万元售出，每12个共管大厦单位中有1个以逾50万元售出。我们预料带动高价房屋销售的因素依然存在，由于该等房屋买家对不明朗因素和按揭利率变动的敏感度较低，这有助支撑平均屋价。
多层共管大厦的供应和租务情况
面对利率上调，置业人士在思考「如不行动，将待何时」这个难题时，将要仔细考虑一些方桉，例如是留待储蓄了更大笔的首期付款后才置业，还是考虑购买价格较低的住所；选择后者的人可能会考虑多层共管大厦。有关多户住宅物业动工量的数据显示，目前兴建中的单位数量仍然处于创纪录高位。多户住宅物业在过去3至4年间备受追捧。我们估计于2011年至2013年，每年将有约2万至2万4千个单位投入市场，若把人口变化考虑在内，这些数字是远少于1980年代的发展期，但如果经济再呈不稳，整个地区的楼市便处于有点危险的局面。更重要的是，种种迹象显示大多伦多地区的租金涨幅是低于过往10年的平均水平。
目前有约45%至60%的多层共管大厦是由投资者购买以作出租用途。房屋负担能力下降，加上租金处于较低水平，这类物业的投资活动料将减少。
只要经济和人口跟我们的基准预测一致，即继续有适度的增长，新建单位将会被吸纳。买家只需于动工前支付一笔最低限额的订金也有助市场的前景。
可是，在我们对大多伦多地区的基准预测中，一旦出现文中论及的假设境况，多层共管大厦于2011年至2013年的表现将是一个风险因素。
亚洲业务总监锺頴辉 (Alfred Chung, MBA, CFA)
加国楼市将出现温和调整，估计重售活动和平均屋价将于未来两年分别下跌15.2%和10.2%。楼市放缓的主要原因包括：就业和家庭收入增长更趋缓和、利率上升、受保按揭的借款规则被收紧，以及首次置业者数目减少。短期而言，我们预期这些推动楼市的因素大致上仍会对房屋需求有支持力，而2012年则会出现楼市调整，影响并将持续至2013年。
但是这概括描述却隐藏了显着的地区差异。在加拿大全国12个主要地产市场中，温哥华和多伦多看来将于未来数年出现较平均为高的跌幅，部分原因是两地有大量的多层共管大厦，该类物业市场发展炽热，有机会出现调整。另一方面，卡加利、爱民顿和利载拿的楼市前景则乐观许多。不过中期而言，全国各地房地产市场均难以蓬勃起来。
温哥华备受关注
对于担忧加国房地产泡沫的人士来说，温哥华一直是个典型代表。我们估计该市有温和的经济升幅，以及缓慢的就业和收入增长。利率上调对温哥华的影响将较其他地区为大，因为温市的家庭债务水平是全国之冠。
在目前的经济气候下，我们预料温哥华于2012年至2013年间，房屋销售量将跌至谷底，跟高峰期相比下跌25.4%，而屋价也有14.8% 的跌幅，暗澹前景将没有其他城市能出其右。而市场调整过程更可能会历时7至8个季度。
此外，近来屋价上升，有一部分是反映了楼市的销情倾向高价房屋，当未来的销售情况渐趋正常时，交易活动将不成比例地集中在平均售价的房屋。届2013年的预期谷底时，估计平均的房屋转售价将为67.5万元，跟全国数字及其他大部分城市比较，高出近一倍。
本年迄今增幅可观
温哥华的房屋重售价格令人关注，目前约近平均收入的10倍，按年升幅为18%。独立屋价格的升幅尤其显着，推高了平均数字。儘管楼价高企，而在过往数十年来区内的房屋负担能力一向偏差，但是市场还是持续发展。虽然温哥华的房屋负担能力指标远高于全国其他地方，但跟该市的长期平均水平相比只是略高。这情况使人联想到该市居民採取了一些没有在整体数据中反映出来的应对方法。举例说，他们申报的收入也许并不包括自僱或把地库出租而赚取的收入。不过，房屋负担能力最近转差，并可能进一步恶化，这促使我们预测房屋销售量和价格下降。
国外投资者的庞大影响
国外投资者对温哥华楼市的重要影响，相信是另一主要因素令屋价与收入出现差距。
加元强劲，有助吸引更多来自亚洲新兴市场特别是中国的投资者来加。由于数据有限，未能准确评估国外投资者所购物业的比例，但根据观察和经验所得，温哥华房屋销售有约10%至15%是由投资者所带动。这些投资者的兴趣并不局限于市中心范围，而是遍及全市的不同地段。此外，中国收紧房地产规例 (例如对购买自住以外的第二栋物业的限制)，亦对加国市场起了火上加油的作用。
基准情境的关键风险
我们的预测附有三个关键风险。首先，国外投资者的活跃程度可从现水平下跌。我们的基本分析是假设投资者需求将保持强劲，特别是来自美国和中国内地的投资者，但预计需求将从近期的高位回落。如果下滑幅度超出预期，对价格的影响可能远较我们现在所预测为大。第二，温哥华的家庭债务水平据估计是全国最高的，虽然5月份逾90天的按揭拖欠只佔0.5%，但是比率自2008年初以来一直保持向上走势。若屋价下降，将有助改善拖欠还款的情况，但负担能力问题始终是我们所看到的一大风险。第三，多层共管大厦动工量于过去数月回落，这在一定程度上减低了供应过量的风险，但是仍须密切留意多层共管大厦的空置率和吸纳率。
多伦多房地产重整期
2008至2009年间，大多伦多地区的楼市彷如信心晴雨表，在2008年秋季显着下跌，但其后强劲反弹。当时的复甦有部分是由首次置业者和投资者所带动，前者因受惠于一个低息环境而雀跃，后者则稳定地流入市场。
由于这两类买家一般都不会把物业出售，放盘量一直受到控制，而整体情况依然对卖家有利。
楼市趋于平衡
由2010年底到2011年初，房屋销售和价格都录得升幅，主要是因爲买家希望能免受预期利率上调和即将实施的按揭条例修改的影响。然而好景不长，销售量和房屋转售价格已于过去数月下跌。
鑑于利率不会于2012年1月前上升，我们预期楼市于今年下半年会有较佳表现；随后房屋销售量料将逐渐调整，于未来7至8个月出现约25%的调整。随着首次置业者和投资者的数目回落至比较正常的水平，加上房屋负担能力减弱，将令供求平衡回软。
多伦多屋价下跌的幅度将不及温哥华，我们相信由2011年末季到2013年年中，多伦多屋价将下跌11.7%。大多伦多地区的房屋转售价格将因高价房屋的买卖活动而受到控制。根据加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 的资料，今年首4个月，每8间房屋中有1间以逾75万元售出，每12个共管大厦单位中有1个以逾50万元售出。我们预料带动高价房屋销售的因素依然存在，由于该等房屋买家对不明朗因素和按揭利率变动的敏感度较低，这有助支撑平均屋价。
多层共管大厦的供应和租务情况
面对利率上调，置业人士在思考「如不行动，将待何时」这个难题时，将要仔细考虑一些方桉，例如是留待储蓄了更大笔的首期付款后才置业，还是考虑购买价格较低的住所；选择后者的人可能会考虑多层共管大厦。有关多户住宅物业动工量的数据显示，目前兴建中的单位数量仍然处于创纪录高位。多户住宅物业在过去3至4年间备受追捧。我们估计于2011年至2013年，每年将有约2万至2万4千个单位投入市场，若把人口变化考虑在内，这些数字是远少于1980年代的发展期，但如果经济再呈不稳，整个地区的楼市便处于有点危险的局面。更重要的是，种种迹象显示大多伦多地区的租金涨幅是低于过往10年的平均水平。
目前有约45%至60%的多层共管大厦是由投资者购买以作出租用途。房屋负担能力下降，加上租金处于较低水平，这类物业的投资活动料将减少。
只要经济和人口跟我们的基准预测一致，即继续有适度的增长，新建单位将会被吸纳。买家只需于动工前支付一笔最低限额的订金也有助市场的前景。
可是，在我们对大多伦多地区的基准预测中，一旦出现文中论及的假设境况，多层共管大厦于2011年至2013年的表现将是一个风险因素。
